發(fā)布時間：2023-08-01 17:07:36
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房地產工程項目管理指的是在房地產工程項目施工的過程中用系統(tǒng)的理論、觀點和方法，對項目工程進行有效地規(guī)劃、組織、決策以及協(xié)調各部門之間的關系，利用有限的資源，在保證工程質量的前提下，按時完成計劃任務，實現(xiàn)固定資產的預期目標。房地產工程管理是房地產工程的重要組成部分，涉及到房地產項目的規(guī)劃，房地產項目地址的選擇，以及房地產工程的可行性研究。房地產工程管理是確定房地產項目的科學性和準確性的重要因素。對于房地產工程項目而言，進度、質量以及費用是房地產在建設過程中最受到重視的三個要素也是房地產工程管理的主要目標。對這三個目標管理的優(yōu)劣直接涉及房地產投資者與業(yè)主直接的經濟利益。合理的房地產工程項目管理，要在充分節(jié)省資金的情況下，節(jié)約工期，建設出質量過關的工程項目，實現(xiàn)開發(fā)商、承包商和業(yè)主的共贏。
2房地產工程管理與一般工程管理的不同之處
房地產工程管理與一般的工程管理有著很大的不同，這些不同的特點主要體現(xiàn)在以下幾個方面。
2.1管理的過程存在很大不同
一般的工程管理過程主要是從企業(yè)對工程進行投標開始的，涉及到組織相關的建設人員進行建設，建設過程的管理與監(jiān)督，工程進度的管理，以及組織專業(yè)人才對工程項目進行驗收。房地產工程管理的范圍和領域都遠遠超出了一般的工程管理，房地產工程項目管理的內容包括工程前期的地質勘查、工程設計、工程設計的審查，工程報建，房地產工程的投標和招標、工程的具體施工、工程驗收以及工程的預算決算。由此可見，房地產工程管理不僅僅包括一般工程管理現(xiàn)場施工的各個方面，還包括一般工程前期的各項工作，直接影響到房地產工程的順利開展及工作中的各個方面。
2.2工程管理的主體不同
一般工程管理與房地產工程管理之間有著很大的不同，這也就導致了房地產工程管理與一般工程管理之間的管理主體有著很大的不同。一般的工程管理只是從建筑過程出發(fā)進行管理，而房地產工程管理則不僅僅涉及到建筑過程還涉及到項目管理的方方面面。房地產工程管理設計的領域則更加廣闊，這主要體現(xiàn)在以下幾點。首先，在工程進度的控制上，一般的工程對房地產工程進度進行控制主要是從工程本身出發(fā)的主要涉及到建筑物的建設進度，房地產工程進度的控制不僅僅體現(xiàn)在工程本身，房地產工程管理要站在業(yè)主的角度上對整個項目進行管理和布置。其次，一般工程管理和房地產工程管理在技術層面有著很大的不同。一般的工程管理僅僅是涉及到具體的施工方案和施工技術，而房地產工程管理則是需要將企業(yè)的營銷理念融合到工程技術當中，然后按照這個參數(shù)進行工程的投標、招標以及工程的建設等各個方面。再次，一般工程管理和房地瓷產工程管理在成本的控制上存在著區(qū)別。一般的工程管理成本的控制主要體現(xiàn)在建設過程中對生產成本進行控制，房地產工程管理的成本控制體現(xiàn)在整個項目中的各個方面。最后，在工程質量的控制方面二者之間有所不同。一般工程管理主要負責按照預先的工程設計進行施工，施工質量要符合國家工程建設的標準，房地產工程管理要實現(xiàn)的是要是整個項目工程要符合廣大客戶的要求，二者之間角度是不同的。工程管理的監(jiān)督對象有所差異一般的工程管理組織人力、物力進行具體的建設，對建設過程中的人、物進行監(jiān)督主要是為了實現(xiàn)在建筑工程管理過程中的三大目的，即進度、質量和費用三個方面。房地產工程管理監(jiān)督的對象是施工單位在具體的施工過程是否嚴格遵守國家工程管理技術標準，是否嚴格按照工程計劃進行施，是否在施工的工程中對施工現(xiàn)場進行了嚴格的管理和監(jiān)督。由此我們可以看出房地產工程管理是對一般工程管理進行監(jiān)督和指導。
3房地產工程管理的具體方法
3.1加強房地產在設計階段的造價控制
對房地產進行工程管理主要是為了達到在建設的過程中實現(xiàn)進度快、質量好以及投資省的目標。工程項目的具體設計是工程造價的源頭，要想做到在實際建設過程中節(jié)省建設投資，首先要做到的就是在工程設計階段對工程造價進行嚴格的控制。在現(xiàn)階段工程設計的過程中，專業(yè)的設計人員的經濟觀念意識比較淡薄，在工程設計的過程中隨心所欲缺乏相關的束縛與限制。因此，在進行工程設計時要對具體的設計方案有具體的費用限制，使工程的設計的造價限制在一定的范圍之內，擺脫過去的盲目的設計方法。
3.2做好利益分配
在房地產的工程管理過程中對一般工程管理的監(jiān)督組成了房地產工程管理的重要部分。在房地產建設項目的整個過程之中，主體建筑物的建設是一個投資高，建設周期長的主體任務。建筑產品的形成是開發(fā)企業(yè)和施工單位之間共同努力的結果。因此，在施工的的過程中要注意分配好雙方的利益，做好利益分配。如果在利益的分配上只講求一方的利益最大化，就容易導致了在建設的過程中出現(xiàn)種種問題，影響到正常的建設和后期的銷售。
3.3強化公司在建設過程中的監(jiān)督作用
房地產工程是由企業(yè)開發(fā)施工隊伍完成的，在整個建設過程中必須加強企業(yè)對建設過程的監(jiān)督。在實際的施工過程中往往存在著，開發(fā)企業(yè)對施工過程監(jiān)管不利的現(xiàn)狀。究其原因主要體現(xiàn)在兩點，首先，開發(fā)企業(yè)派往建設工地的人手不足。其次，企業(yè)派往建設工地的技術人員與施工單位之間形成利益鏈條，缺乏有效的監(jiān)督。因此，在今后的房地產工程管理中要加強開發(fā)企業(yè)對施工單位的監(jiān)督確保工程質量、建設進度，維護業(yè)主和企業(yè)之間的利益。
4結語
【關鍵詞】房地產，工程管理，關鍵點
引言
房地產是房產和地產的總稱，房地產具有位置的固定性、位置優(yōu)劣差異性、使用的耐久性、土地資源的稀缺性、效用的多層次性、兼有投資和消費的雙重性及房地產的保值、增值性七大特性。房地產開發(fā)分四個階段進行：決策階段――前期階段――施工階段――竣工使用階段。這四個階段構成了建設工程管理的全過程。下圖1反映了不同階段對項目工程成本的影響。
圖1 不同建設階段影響項目成本的程度表示圖
一、房地產開發(fā)工程管理重要性的分析
房地產開發(fā)工程管理工作是房地產開發(fā)企業(yè)的重要工作之一，其對企業(yè)的經濟效益有著重要的影響，關系到房地產開發(fā)工程全局協(xié)調與質量監(jiān)督等工作的科學開展，對房地產開發(fā)工程建設施工質量、施工進度、施工資金控制與管理都有著重要的意義，是現(xiàn)代房地產開發(fā)企業(yè)管理工作的重點。加強房地產開發(fā)工程管理工作的開展有助于保障工程建設施工的順利進行、保障開發(fā)企業(yè)的經濟效益、保障工程施工質量、保障房地產開發(fā)企業(yè)綜合市場競爭力的提高。針對這樣的情況，現(xiàn)代房地產開發(fā)企業(yè)必須認識到開發(fā)工程管理工作的重要性，以現(xiàn)代房地產開發(fā)管理理念進行工程開發(fā)的管理工作，促進企業(yè)的健康發(fā)展。
二、房地產開發(fā)工程管理工作的關鍵點
2.1 加強項目質量管理
工程質量的好壞及工程配置的高低直接影響到產品的銷售或租售，是開發(fā)商樹立品牌的重要影響因素，與開發(fā)企業(yè)的聲譽與長期發(fā)展息息相關。 因此一個項目的工程質量就是工程項目的生命，并且工程質量一旦出現(xiàn)就會很難修復， 并且嚴重影響工期，增加投資成本。這就要求項目建設過程中一定要做好質量的預控，將質量問題消滅在萌芽狀態(tài)中。應該從以下幾個方面抓好項目的工程質量的管理：
（1）做好設計優(yōu)化工作，確保設計合理、準確。認真審核圖紙，看是否出現(xiàn)差錯，是否符合開發(fā)企業(yè)產品定位要求等。設計出現(xiàn)差錯或不合理直接帶來工程中的質量問題，所以要嚴把設計質量關，充分做好設計的優(yōu)化工作。
（2）確保施工單位資質和施工人員的素質。選擇有相應資質的和信譽好的施工單位很重要，這對工程質量起到很大的影響。另外施工單位的施工人員素質同樣需要慎重選擇，從施工管理人員的素質到施工操作人員的素質都要認真考察和選擇，這些都直接關乎到工程的質量。
（3）對施工方案、方法和工藝及相關的技術措施進行有效控制。
（4）嚴把材料關， 不合格的工程材料必然帶來不合格的工程質量，須嚴格控制好用到工程中的材料、半成品、構配件、永久性設備及器材等的質量。
（5）控制好施工中用到的機械、設備的質量。
（6）認真做好施工過程中的跟蹤監(jiān)控、檢驗和指導糾錯工作。
總之，對質量的控制重點就是要做好防范和預控，就是對可能出現(xiàn)質量問題的各個環(huán)節(jié)的影響因素進行控制。當然一旦出現(xiàn)質量問題就應該及早分析原因，及早想出辦法解決處理，決不能姑息，小隱患就可能造成大的質量問題。
2.2 加強房地產開發(fā)工程的資金控制與管理
完善的資金管理與控制體系是保障房地產開發(fā)工程資金控制與管理的關鍵，其關系到房地產開發(fā)企業(yè)資金的合理使用與管理。關系到房地產開發(fā)企業(yè)項目資金統(tǒng)籌計劃與平衡，關系到企業(yè)資金的合理調配。是其現(xiàn)代房地產開發(fā)企業(yè)管理工作的重點。房地產開發(fā)企業(yè)必須以完善的資金控制與管理體系為基礎，嚴格施工過程的監(jiān)督與控制保障房地產開發(fā)企業(yè)資金管理效果。通過房地產開發(fā)施工過程中協(xié)調施工企業(yè)進行施工組織設計、使施工過程人、財、物更加合理，提高工程施工質量，保障工程施工進度，切實有效的達到資金管理與控制目的。同時房地產開發(fā)企業(yè)還要加強工程技術人員與財務人員的配合，對工程招標、合同談判、造價預算、簽付進度款到竣工決算、造價分析等多項工作進行控制與管理，以全過程的資金控制與管理保障房地產開發(fā)企業(yè)的經濟利益。
2.3 加強項目成本管理
施工階段成本控制的關鍵，一是合理控制工程洽商， 二是嚴格審查承包商的索賠要求， 三是做好材料的加工定貨。由開發(fā)企業(yè)引起的變更主是設計變更、 施工條件變更、進度計劃變更和工程項目變更?？刂谱兏年P鍵在開發(fā)商，應建立工程簽證管理制度，明確工程、預算等有關部門、有關人員的職權、分工，確保簽證的質量，杜絕不實及虛假簽證的發(fā)生。為了確保工程簽證的客觀、準確， 首先強調辦理工程簽證的及時性。其次，對簽證的描述要求客觀、準確，要求隱蔽簽證要以圖紙為依據(jù)，標明被隱蔽部位、項目和工藝、質量完成情況，如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定，還要求標明幾何尺寸，并附上簡圖。施工圖以外的現(xiàn)場簽證，必須寫明時間、地點、事由、幾何尺寸或原始數(shù)據(jù)及照片資料等，不能籠統(tǒng)地簽注工程量和工程造價。簽證發(fā)生后應根據(jù)合同規(guī)定及時處理，審核應嚴格執(zhí)行國家定額及有關規(guī)定，經辦人員不得隨意變通。要加強預見性， 盡量減少簽證發(fā)生。房地產開發(fā)是個大投入、大產出的生產活動，資金對每個開發(fā)企業(yè)都是至關重要的，充分的管理好開發(fā)的成本是非常必要的。
對于開發(fā)成本包括了以下幾方面：（1）土地費用；（2）前期工程費；（3）建筑安裝工程費；（4）基礎設施費；（5）公共配套設施費；（6）開發(fā)間接費；（7）財務費用。
其管理分為兩個大的階段：（1）策劃、設計階段的成本管理；（二）發(fā)包、施工階段的成本管理。而項目成本管理控制的重點在于設計階段。從國內外相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，影響項目投資最大的階段是占開發(fā)項目建設周期1/4的技術設計結束前的工作階段：在初步設計階段，影響項目投資的可能性為75%-95%，在技術設計階段，影響項目投資的可能性為35%-75%，在施工圖設計階段，影響項目投資的可能性為 5%-35%，可見成本管理的關鍵在施工以前的投資決策和設計階段。 很多房地產企業(yè)將重點放在第二個階段，固然有其重要意義， 但卻有所偏頗，這就是要求項目成本管理要重視方案的選擇和做好投資的估算。
2.4 加強項目進度管理
工程項目的進度對開發(fā)企業(yè)的重要性是不言而喻的， 如何做好項目的進度管理自然就成為一項很重要的工作。對進度的管理應該從項目之初就開始著手。
首先要做好項目設計前的準備工作：（1）確定工期總目標；（2）編制項目總進度計劃；（3）編制準備階段詳細工作計劃并控制該計劃的執(zhí)行；（4）.施工現(xiàn)場條件調研和分析。
緊接下來要做好設計階段進度管理工作：（1）編制設計階段工作進度計劃并控制執(zhí)行；（2）編制詳細的出土計劃，并控制執(zhí)行。
最后要做好施工階段的管理工作：（1）編制施工總進度計劃并控制其執(zhí)行；（2）編制施工詳細階段性計劃并控制其執(zhí)行。
做好這些工作的同時我們應該看到影響項目進度的因素很多，所以要充分考慮到各影響因素對各環(huán)節(jié)任務完成的影響。詳細的列出各環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的各種影響因素，并事先做好規(guī)劃，提前采取及時有效的措施來消除，解決各個存在的影響因素以保證各環(huán)節(jié)計劃的有效實施。
2.5 要加強綜合協(xié)調管理
針對現(xiàn)代房地產開發(fā)過程中中標企業(yè)分包情況，房地產開發(fā)企業(yè)項目管理部門必須注重綜合協(xié)調工作的開展，以施工單位、分包企業(yè)監(jiān)理單位以及自身管理工作的銜接與處理為管理重點開展工程項目的協(xié)調工作，保障房地產開發(fā)項目的順利施工。由于房地產項目開發(fā)過程中多單位問的協(xié)調對工程施工進度、施工質量以及施工成本有著重要的影響，使得房地產開發(fā)工程綜合協(xié)調工作顯得尤為重要。房地產開發(fā)工程管理部門必須針對施工工期等因素同施工過程的各方進行協(xié)調，以此保障工程項目的順利施工，保障房地產開發(fā)企業(yè)的經濟效益。
2.6 提升房地產開發(fā)工程管理的綜合水平
房地產開發(fā)工程管理工作需要企業(yè)項目經理與項目管理部門的有關人員具有較高的協(xié)調能力、綜合能力以及資金管理、建筑工程專業(yè)技術等相關能力。其需要房地產開發(fā)企業(yè)以較高的專業(yè)知識與工作經驗為基礎開展甲方管理工作，保障房地產開發(fā)企業(yè)的經濟效益、保障工程施工質愛。針對現(xiàn)代房地產施工過程中中標企業(yè)分包的情況，房地產開發(fā)企業(yè)必須以自身綜合管理水平的提高，強化對施工過程的管理。
同時注重工程開發(fā)前的規(guī)劃與設計，以此提高房地產商品的綜合市場競爭力，保障企業(yè)的經濟效益。因此，現(xiàn)代房地產開發(fā)企業(yè)工程項目管理人員必須具有針對房地產開發(fā)過程各方面工作內容涉獵的知識基礎與經驗，以此為基礎開展工程管理工作，有效保障項目開發(fā)的經濟效益，促進房地產開發(fā)工程施工質鬣的提高。根據(jù)房地產開發(fā)企業(yè)需求，其項目管理工作應從全局把握出發(fā)．以明確的職責權限、較高的綜合協(xié)調能力以及對合同的管理保障房地產開發(fā)工程順利進行。
三、結論
綜上所述，現(xiàn)代房地產開發(fā)工程的管理工作是房地產開發(fā)企業(yè)管理工作的重點，其關系到企業(yè)的經濟效益、關系到企業(yè)綜合市場競爭力的提高。針對這樣的情況，房地產開發(fā)企業(yè)必須認識到開發(fā)工程管理工作的重要性，在開發(fā)管理中認識到關鍵點，保障企業(yè)的經濟效益、保障工程施工質量、提高開發(fā)企業(yè)綜合市場競爭力，以此為基礎促進企業(yè)的健康發(fā)展。
參考文獻
【l】周金鵬．現(xiàn)代房地產開發(fā)企業(yè)管理工作的科學開展[J]．建筑工程管理，2009，11．
【2】李利群．關于現(xiàn)代住宅建筑開發(fā)企業(yè)工程項目管理工作的分析[J]．建筑工程資訊,2009，11．
1現(xiàn)階段房地產工程管理的重要性
眾所周知，房地產工程涉及到社會、企業(yè)、大眾乃至城市建設發(fā)展的方方面面。在房地產工程項目建設過程中，工程管理所涵蓋內容范圍廣，包括了經濟、質量、效益以及進度等多個方面的目標與任務，是房地產工程管理的核心內容。隨著房地產市場競爭的進一步加劇，房地產工程管理呈現(xiàn)出明顯的同質化傾向，傳統(tǒng)的房地產工程管理方法在房地產工程管理領域中的應用已經非常普遍，發(fā)揮了一定的質量、進度以及成本調節(jié)功能。但新時期房地產工程管理必須兼具市場、城市以及產業(yè)的發(fā)展特點，構建與房地產實際發(fā)展需求相適應的工程管理框架體系，提升房地產企業(yè)參與市場競爭的綜合實力，進而達到促進房地產企業(yè)長期可持續(xù)發(fā)展的目的。
2房地產工程管理的關鍵問題
2.1人員管理的關鍵問題
施工人員是房地產工程項目建設中最直接的參與者，會對工程質量產生最為主要的影響。在房地產工程建設期間，必須最大限度地調動工作人員的積極性，加強責任意識，提高施工人員素質水平，盡可能避免因人為失誤導致的經濟損失。同時，房地產企業(yè)還必須完善相應的管理制度，將工程建設責任落實到人，定期展開專業(yè)技能培訓，促進施工隊伍專業(yè)水平的提升，為工程建設管理的開展提供科學依據(jù)與支持。
2.2材料管理的關鍵問題
建筑材料作為房地產工程項目建設過程中最為關鍵性的物質基礎，直接對房地產工程項目質量產生影響。房地產企業(yè)必須嚴格把握材料質量關卡，在材料采購環(huán)節(jié)中兼顧材料質量與采購價格的平衡關系，在滿足項目建設性能要求的基礎之上合理控制成本。
2.3成本關鍵問題
成本管理的主要工作內容是估算工程造價，科學管理項目施工中的人力、物力消耗，通過對投標單位報價的嚴格審查，落實各個分部、分項工程的造價水平，及時掌握建設期間的盈虧情況，對造價成本進行科學優(yōu)化，幫助房地產企業(yè)獲得最大經濟效益。
2.4質量關鍵問題
房地產工程項目的整體質量是房地產企業(yè)自身形象的重要保障。房地產企業(yè)在與施工方簽訂合同時,必須明確落實房地產工程建設的質量標準，作為施工單位現(xiàn)場施工的標準與依據(jù)。房地產項目建設完成后，房地產企業(yè)還必須以施工合同質量標準為依據(jù)進行驗收，以保障項目質量的穩(wěn)定性。
2.5進度關鍵問題
房地產項目建設施工前，建設方必須匯同施工單位、設計單位負責人共同針對房地產項目施工進度進行規(guī)劃，結合工程建設主要內容與任務需求制訂一套科學且合理的進度計劃方案。在確保房地產項目按期完工的同時，還需要針對施工期間可能出現(xiàn)的各種問題進行預防，以免臨時或突發(fā)性事件對工程施工進度產生影響。
2.6安全關鍵問題
房地產企業(yè)必須充分重視項目施工期間的安全問題，組建安全管理工作小組，落實安全管理方面的具體制度，針對房地產項目建設期間可能出現(xiàn)的各種安全問題進行監(jiān)督，以確保安全制度在房地產施工中的有效落實。為了避免安全事故的出現(xiàn)對房地產工程質量以及工期目標產生影響，房地產企業(yè)必須與項目部簽訂詳細的安全管理責任文件，以項目經理為主要負責人，將安全事故責任落實到人，以確保安全事故發(fā)生后能夠得到及時處理。
3房地產工程管理的措施
3.1建立健全房地產工程管理模式
熟悉合同內容后，就能做到心中有數(shù)，工作開展時才會有理、有節(jié)、有據(jù)。加強合同履約檢查。應加大對備參建單位的人員設備落實情況的檢查。嚴格執(zhí)行合同條款，對不符合招標文件要求的進行嚴厲處罰。
3.2嚴格審批施工組織設計方案
施工組織設計方案必須兼顧技術的合理性、工藝的先進性、組織的精干性，對工程變更嚴格控制，項目建設前需組織各方會審施工圖紙，及時發(fā)現(xiàn)設計問題，將修改提前至施工前，以免產生不必要的材料、資金浪費。
3.3嚴格控制設備與材料價格
將競爭機制引入材料與設備的價格管理過程中，在完善招投標的基礎之上，根據(jù)房地產開發(fā)項目的市場定位，以項目質量以及價位為依據(jù)，對材料、設備的采購價格進行動態(tài)管理，完善市場材料、設備價格信息網絡體系。也可根據(jù)市場價格的變化趨勢，在價格偏低的整體走勢下囤積部分材料設備，以減少項目投資。
3.4做好標準化工程建設管理
將標準規(guī)范落實于房地產工程管理實踐中，詳細規(guī)定分項工程的實施目的、實施范圍、組織機構配置、實施程序、評價標準以及資料管理等方面的內容，盡可能消除質量安全隱患，預防質量通病的產生。
3.5強化安全施工
房地產工程管理必須結合工程管理實際需求，編制“平安工地”實施方案，組織展開以平安工地為主題的建設部署會議，將專項施工方案審查責任制、崗前安全培訓教育制以及勞動用工登記制等相關制度落實于施工中。同時，為確保房地產工程建設安全性,還必須認真排查施工中存在的安全隱患，加強現(xiàn)場施工中的安全防護與安全生產演練，將安全技術交底臺賬化管理模式納入施工中，作為安全管理的基本依據(jù)。
3.6做好風險預防與施工監(jiān)理
落實房地產工程項目建設前期、建設過程中、以及建設后期的三階段安全風險與預防工作，根據(jù)不同階段的實際需求落實安全管理措施，根據(jù)房地產工程進展對項目總體預案進行編制，落實施工現(xiàn)場危險源的應急預案措施，通過其他施工參與主體進行全面防護與技術交底，實現(xiàn)對危險事件的科學預防。
4總結
房地產企業(yè)必須不斷提高自身管理水平，以贏得更大的經濟利潤與市場份額，最大限度地保障房地產開發(fā)項目的建設質量。
參考文獻:
[1]張兵建.溝通管理應用于房地產開發(fā)項目工程管理中的探究[J].建筑工程技術與設計,2016(24):1639.
關鍵詞：房地產；工程管理；技術支持；居住理念
一、房地產工程管理定義
房地產工程管理是指將房地產項目的各類工程設計變?yōu)閷嶓w的全過程的管理，它包括成本、質量、進度、安全的控制和技術支持等管理要素。
1.1要點
與一般意義上的工程管理相比，房地產項目的工程管理有以下特點：
管理幅度更寬：不限于從破土動工開始，而要從營銷策劃（現(xiàn)場施工組織如何滿足營銷策劃的需要，如現(xiàn)場售樓處、樣板房、售樓通道等位置的選擇）、規(guī)劃設計（土方的平衡、基礎的選型、主體結構的形式等）階段就介入。
對管理要素的控制更嚴：房地產項目本身是商品，是一種耐用消費品，需要進入市場流通，接受市場檢驗；面對的是廣大消費者個體，而個人購房較之以往福利分房使人們更加關注自身的合法權益，可以說我們現(xiàn)在要面對的業(yè)主都很挑剔，容不得開發(fā)企業(yè)有絲毫馬虎。
1.2概括來講，房地產工程管理主要有以下五個要素：
1.21成本：直接影響項目的競爭能力和經濟效益。建筑成本在房地產項目成本中所占的比重較大，在一些土地成本尚不是很高的地方，建筑成本是最大的成本，加上隨著土地市場及整個房地產市場的規(guī)范化運作，利潤空間主要來自于管理效益。
1.22質量：質量是產品品牌的基礎，也是企業(yè)品牌美譽度、忠誠度最好的注解，現(xiàn)在有些品牌企業(yè)有近1/4的客戶是來自于老客戶的介紹，產品質量起了很大的作用。
1.23進度：產品的交貨期是商品流通的一個重要環(huán)節(jié)，加上房地產產品生產周期長、環(huán)節(jié)多等特點，進度的問題對企業(yè)的信譽起著十分重要的作用。
1.24安全：從房地產本身來講，安全問題較多的是從風水角度來考慮的，另外就是配合營銷的現(xiàn)場看樓安全。
1.25技術支持：采用新技術、新工藝、新材料，來降低工程成本、縮短建設周期、提高項目的技術含量。
1.26管理的內容更廣：隨著社會的進步與發(fā)展，消費者的居住理念逐漸提升，加上市場的競爭，人們對居住的環(huán)境、氛圍、內涵等有了進一步的需求，這就要求房地產產品具有多方面的附加值，為了滿足這種需求的變化，工程管理就不能局限于以往的做法。
二、房地產工程管理方式
如何做好房地產工程管理呢？我認為其方式有如下三：
2.1選擇優(yōu)秀的勘探和設計單位。優(yōu)秀的單位是工程建設的先頭兵，一個好的勘探隊伍能準確地對土質情況進行定位，提供合理的基礎設計依據(jù)，從而節(jié)約工程的造價。一個優(yōu)秀的設計單位能精確地對房屋進行設計，優(yōu)化工程結構，減少并且不必要的浪費。節(jié)約了工程造價并加快了工程進度。
2.2選擇素質高的施工企業(yè)和項目經理。施工企業(yè)和項目經理的素質好壞，直接關系著工程進度和工程質量。怎么去選擇，應當有一個整套的組織架構，如，施工企業(yè)資質，施工企業(yè)技術力量，施工企業(yè)機械設備，近三年的工作業(yè)績，企業(yè)可靠度和誠信度、項目經理資質、項目經理素質及能力、員工素質及能力等，施工企業(yè)的技術和設備有助于工程更好更快的完成使命，企業(yè)誠信度高證明企業(yè)一貫都有可靠的技術力量和聲譽，一個游戲的項目經理對房地產的工程管理具有推動作用，他經驗豐富，對工程的把握恰到好處，員工的素質和能力的高度對整個工程的作用不可小覷。集體力量大。只有多方面的了解和掌握這些信息，加大篩選的力度，才能為我們選擇優(yōu)秀的項目班子提供合理的依據(jù)。
2.3建立高效合理的管理模式，高效的管理模式雖是一種廣泛的行為，但也可進行系統(tǒng)的分類，如：工程材料管理、工程隊伍管理、工程資料管理等。工程材料主要是指工程甲工材，我們要加大甲供材的市場調研，多方面進行比較和區(qū)分，合理的選價和選材，嚴把材料質量和數(shù)量關，提高材料的供應速度，這就同時加快了工程進度、提高了工程質量和降低了工程成本。工程隊伍是工程建設的主體，要對工程隊伍進行行之有效的管理，如：合理的施工組織設計、有效的獎罰制度等，這樣才能保證工程進度和工程質量，工程資料是工程的檔案，記錄著工程建設的整個過程，表現(xiàn)著工程特征。真實具體的做好工程資料，能切實反映工程質量的好壞，為工程質量的評定提供了合理的依據(jù)。
三、房地產工程管理存在的問題
我國的房地產企業(yè)正處于行業(yè)高速發(fā)展的環(huán)境中，企業(yè)每天所面臨的不僅僅是幾個純粹的開發(fā)項目建設或者項目銷售，而是處理成百上千不斷發(fā)生和變化的項目工程相關事件或是對繁蕪的各種資源進行整合，房地產企業(yè)實質是管理眾多不斷變化因素的系統(tǒng)性平臺。項目相關事件不斷變化的原因是多種多樣的，但做根本的原因是房地產與國際政策及社會生活密不可分――政策與社會環(huán)境的一個小的變化或許就會引起整個行業(yè)的動蕩。在這樣的快速變化、資源又有限的環(huán)境下，失敗與挫折是經常發(fā)生的。大多數(shù)房地產企業(yè)都遇到過這樣的環(huán)境――項目因為失控而受挫。不少房地產開發(fā)項目存在著質量低劣、交房延期、空置率高、缺乏與客戶溝通等問題，這表明了當今房地產開發(fā)企業(yè)中項目管理人員匱乏，項目管理水平低下的狀況。要解決這些問題，開發(fā)企業(yè)就要在管理模式上下功夫，加強對項目管理的研究和應用，把項目制管理作為一種新生的、先進的、高效的管理模塊，給予積極關注。
四、房地產項目工程管理的對策
4.1質量管理
工程質量體現(xiàn)設計意圖的實現(xiàn)程度。工程質量管理是以合同約定的質量標準以及國家規(guī)范為目標的監(jiān)督活動。質量管理的主要任務是檢驗施工過程中的材料、工藝是否滿足設計要求和合同約定。質量管理工作主要由以下幾項：
4.11檢驗原材料，保證材料質量；
4.12對工程施工過程中的工藝和配套設備進行檢驗；明確施工過程中控制質量的具體措施和評定方法；
4.13建立相關的質量文檔體系，保證有據(jù)可查，特別是隱蔽資料的完整性。
4.2進度管理
進度對項目的管理極為重要。據(jù)調查，房地產企業(yè)50%的投訴為逾期交房。項目開工之后，由于資金銷售的壓力，項目開盤時間和交付時間基本不會變更，這就要求項目進度必須滿足計劃要求，避免前緊后松的進度脫節(jié)。項目進度管理主要分計劃控制、過程控制和偏差控制；
4.3計劃控制
主要在開工前制定科學合理的總進度計劃作為控制的依據(jù)。由承包單位的技術部門、質監(jiān)部門等負責，在項目經理的主持下編制?？傔M度計劃主要用橫道圖形和網絡圖表示。
4.4過程控制
主要是從工程項目開始準備到竣工階段的進度按照施工計劃分解控制，主要采用甘特圖、計劃網絡圖和WBS（工作任務分解）等。
4.5偏差控制
主要是防止一些對項目進度有重大影響的變化出現(xiàn)，和影響成本和質量的非常規(guī)進度的發(fā)生。衡量工程進度的指標有實物量、形象進度、工作量或者工時數(shù)，衡量、分析與修訂工作每月一次。
五、結束語
隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷推進，房地產業(yè)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢，成為國民經濟的支柱產業(yè)。目前我國有數(shù)萬家房地產開發(fā)企業(yè)，但相當多的企業(yè)規(guī)模小，只重視項目開發(fā)而不重視項目管理，使房地產項目開發(fā)過程中的諸多風險因素得不到有效控制，從而導致項目失利。因此，對房地產開發(fā)項目風險進行分析和研究，有著尤為重要的理論和現(xiàn)實意義。為了對房地產進行有效的控制管理，有利于房地產行業(yè)健康發(fā)展，有利于國民經濟穩(wěn)定運行。
參考文獻：
關鍵詞：工程管理；房地產；項目
1現(xiàn)代工程項目管理理論
1.1工程項目管理理論
工程項目管理是一個過程，這個過程貫穿了整個項目，從概念到最后的完成竣工。這個過程又是整個項目建設的過程中最重要的樞紐。而項目則是在各種外界環(huán)境約束的情況下，為了實現(xiàn)自己的目標而開展的一次性的工作。并且對于建設單位而言，他們所負責的項目管理的對象是整個項目的所有過程和整個過程中的每一個階段，進行的方法是每一項的項目管理措施。有些建設單位比較小，因此在項目管理這個方面比較弱，因此，就可以聘請專業(yè)的公司來對此進行管理。建設單位較大的時候，公司具備項目管理這項能力，就會把傳統(tǒng)業(yè)務延伸至整個項目周期。
1.2工程管理設計流程
工程管理流程可以分成設計，施工，竣工驗收移交三大步驟。最為關鍵的一個步驟即是設計，設計是整個工程的前提和核心，設計這個環(huán)節(jié)的好壞，決定的是整個工程是否合格和規(guī)范，影響著整個項目的成本和收益。在施工方面，還有對于成本和進度的控制。在控制成本的時候，要以整個項目的質量不下降為前提，對于整個項目建設的使用經費進行控制，這樣既可以按照規(guī)定完成項目，也可以對項目工程中的開支進行合理的調配和使用。這個流程是指按照規(guī)定，通過跟蹤檢查，與規(guī)定對比，發(fā)現(xiàn)每一個步驟的進度是否與規(guī)定相一致，是否出現(xiàn)長時間的進度趕不上或者進度超前等問題，發(fā)現(xiàn)偏差之后，及時的進行調查找出原因，以此來判斷整個項目的建設是否符合要求，并且根據(jù)計劃及時的進行調整和修正。然后通過一系列的檢查和對比，發(fā)現(xiàn)其中的問題，并進行改變糾正。一直將整個工程進行下去，直到按照規(guī)定時間竣工。
1.3工程管理項目組織系統(tǒng)
工程管理項目所包含的系統(tǒng)主要有三個，分別為項目的業(yè)主部分，項目的承包商和對于整個項目的監(jiān)理部門。在整個項目中，不僅僅包括各組織的單獨的任務，也包括組織與組織之間的協(xié)調統(tǒng)一，而這種協(xié)調同時也分為內部和外部的協(xié)調。這種協(xié)調關系分別為：（1）整個項目與政府有關部門之間的關系協(xié)調；（2）需要負責分配和協(xié)調每一個單位的工作范疇（3）安排好施工單位和小組的工作（4）及時地將工作中可能存在的問題解決掉等等。在我國，項目管理這個工作在組織結構上大致分為三種，第一種是屬于分層型的，這種組織結構由于涉及范圍過小，因此不適用于人數(shù)多工程量大的公司。這種結構的大致形態(tài)就是公司的高層管理人員掌握著一部分的職能部門，這些職能部門的特點是具有相同經驗的專業(yè)人員組合在一起。這樣可以幫助他們從最專業(yè)的角度去發(fā)現(xiàn)問題并且解決問題，對整個項目工程進行管理。在整個項目中可以存在多種組織結構，例如項目型的，這種組織結構適合多元化的集團公司，幫助他們更加容易的管理。而矩陣型的組織機構適合那種實行異地項目開發(fā)或者多項目同時開發(fā)的企業(yè)使用。不同的組織結構，不僅可以幫助企業(yè)管理起來更加容易，也可以幫助企業(yè)更加優(yōu)質的完成項目。
2房地產項目工程管理模式
2.1工程管理模式
工程管理模式的選擇在整個工程管理中保持著重要的中心地位，為了在降低成本的基礎上維持項目質量甚至提高項目質量，使得企業(yè)的品牌屹立不倒，能夠不受金融環(huán)境的影響，越來越多的企業(yè)開始注重優(yōu)化企業(yè)的管理。在優(yōu)化的過程中，積極響應了國家對于綠色可持續(xù)發(fā)展的號召，強調建設健康的綠色工程，這樣不僅可以優(yōu)化工程質量，符合國家標準，也可以在一定程度上節(jié)約資源，使得工程達到國家滿意工程的水準。在工程管理中，大項目部制成為其中首屈一指的最優(yōu)化制度，這種制度的優(yōu)點使得國內很多企業(yè)選擇這種方法。它的適應性非常強并且非常靈活的優(yōu)點在很大程度上就比以往的一些制度要更加吸引項目管理者，在加強專業(yè)性的基礎上反而降低了領導的工作負擔。并且這種方式可以在最大程度上降低多頭領導的不足之處，大家都分工協(xié)作，各有側重。在九十年代后期，CH公司開始由施工型企業(yè)轉向開發(fā)型企業(yè)，并且迅速擴張至全省和甚至珠三角。在擴張的過程中，發(fā)現(xiàn)原有的工程管理模式和管理思維跟不上擴張速度，并且對企業(yè)在項目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)和企業(yè)的聲譽產生了巨大的影響，因此，CH公司就開始對其在擴張的過程中工程管理的重要性進行了詳細的分析，并且得出結論，廣義的項目管理屬于現(xiàn)代項目管理范疇中代表業(yè)主方的工程管理項目。
2.2工程管理結構
工程管理中的一項創(chuàng)新之舉在于將工程部置于二線部門的地位，這種做法幫助企業(yè)在管理的時候存在著一定的競爭優(yōu)勢。而另一種制度，招投標機制又在另一種層面上解決了成本方面的問題，突出了成本方面的優(yōu)勢。如今市場經濟的發(fā)展迅速，一些大型的房地產企業(yè)開始受益于大項目部制。而這種制度同時也為他們帶來更多的收益。現(xiàn)如今在工程管理這方面，需要突破很多傳統(tǒng)的思維和管理方法，建設最優(yōu)化的管理結構和體系才能夠幫助工程在管理方面更加優(yōu)越。常規(guī)單一項目管理模式在一定時期存在著很多突出的缺點，例如周期長等。相對應成立相關部門結構這種結構的優(yōu)勢很明顯，主要是進行的針對性管理，但是存在著管理范圍小的缺點。一二線部門由于相互區(qū)別較大，互相牽制著彼此的進度，后勤的服務與現(xiàn)場的進度對不上，這就致使任務處于很多地方，產生多頭領導延誤工期并且使得成本失控，那么企業(yè)贏得競爭優(yōu)勢的主要要素就被瓦解。
3結束語
通過工程項目管理理論，工程管理設計流程，工程管理項目組織系統(tǒng)和工程管理結構的闡述、分析與對比，并且結合目前房地產開發(fā)形勢，不難看出新型的房地產項目工程管理模式的管理幅度更寬，管理內容更大。它針對房地產工程管理的特點，沿襲了傳統(tǒng)的工程管理方面的方法，將項目管理的知識重新進行劃分，建立以現(xiàn)代工程項目管理理論和方法為依據(jù)的管理體系。
參考文獻
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關鍵詞房地產；工程管理；項目成本管理；對策
前言
伴隨著城市化進程的持續(xù)深入，許多房地產項目陸續(xù)被開發(fā)并投入使用。在以往眾多案例當中不難發(fā)現(xiàn)，在項目進行開發(fā)的過程中還存有很多痛點待需解決，而科學合理的工程管理以及成本管理，是解決這些問題的關鍵所在，同時亦是企業(yè)實現(xiàn)經濟效益的根本源頭。
1房地產工程管理與項目成本管理的現(xiàn)存問題
（1）缺少相應的獎懲制度。在房地產工程管理與項目成本管理當中，房地產企業(yè)需要有相應的獎懲制度，最大限度地做到賞罰明確，對于在日常工作中表現(xiàn)突出的員工，要適當給予獎勵。相應的，對于表現(xiàn)不佳的員工則給予相應懲罰，這是日常項目成本管理當中的重要環(huán)節(jié)[1]。
當前，大部分房地產企業(yè)在管理當中，普遍存在著部門之間沒有明確的職責劃分，且員工的工作缺乏考核依據(jù)，致使員工無法明確自身的工作內容，這在一定程度上加大了人力資源部門的考評難度，同時對于房地產工程管理與項目成本管理也有著較大不利影響。
（2）沒有完善的管理體系。由于房地產項目的建設周期大多較長，這也是工程管理及成本管理存在長期性特點的主要原因。針對成本管理而言，它不僅包含建設前期的準備工作，同時也體現(xiàn)在整體開發(fā)建設過程當中。在現(xiàn)實工作中，部分房地產企業(yè)錯誤的將成本管理，理解成為成本控制，針對項目成本的可變特點卻較為忽視，致使成本管理的成效一直無法達到理想狀態(tài)[2]。與此同時，如若企業(yè)未做到嚴格地監(jiān)管工作，會導致浪費現(xiàn)象，以及虛假報賬等直接影響成本管理的情況發(fā)生。
再者，部分房地產企業(yè)的管理流程上還存在許多弊端，比如缺少預防措施方案，造成一旦發(fā)生緊急情況，無法正常啟動預防措施，只能單純地在問題發(fā)生后，才來想解決的辦法。也正是由于沒有科學合理的預防方案，致使解決突發(fā)問題的結果，往往達不到理想目標。
（3）忽視成本核算。在房地產企業(yè)創(chuàng)建工程管理及成本管理時，大部分企業(yè)的成本預算與核算之間，產生了明顯的分離現(xiàn)象，也就是成本預算與核算之間缺少相應的對比及分析。這也間接說明，兩者之間均未進行成本分析。針對房地產項目而言，若不將預算成本和現(xiàn)實成本進行有效對比，將難以使整體項目的成本管理實現(xiàn)預期的理想目標。
基于上述諸多問題的不利影響，致使房地產工程管理與項目成本管理的成效大大降低，同時也直接影響了企業(yè)員工對于項目成本管理的正確認識，繼而使其真正的作用和價值無法充分發(fā)揮出來。
2房地產工程管理與項目成本管理的對策
（1）加強相關人員對成本控制的認識。針對工程管理與項目成本管理而言，由于它所涉及的層面較廣，僅憑微小的個人力量將很難實現(xiàn)理想目標。因此，需要企業(yè)所有員工通力合作，共同協(xié)作完成。在對項目成本進行管理的過程當中，企業(yè)需要讓相關人員充分認識到項目成本管理的重要意義及作用。在此過程中，企業(yè)需要依據(jù)自身現(xiàn)實情況，可通過定期開展相應培訓活動的方法，為員工提供學習成本管理及交流的機會，并利用相應的評級系統(tǒng)進行科學合理的考核，以此準確判斷出員工的學習成效，繼而實現(xiàn)員工充分重視項目成本管理的目標。最為重要的一點，基于成本管理所涉及的部門較多，比如工程部、預算部、設計部及財務部等等。因此，企業(yè)想要更好地實現(xiàn)全員參與的目標，就需要將各部門和各崗位之間的職權進行明確劃分，以此保證所有參與建設的部門及人員，可以在工程管理及成本管理當中，最大限度地發(fā)揮其個人作用及價值。
（2）在工程管理階段融入成本管理。房地產企業(yè)需要在工程管理階段積極融入成本管理，并結合建設項目工程的實際情況，在工程管理中的各個環(huán)節(jié)充分運用成本管理，以此達到預設的經濟收效。
首先，在前期規(guī)劃階段融入成本管理，需要依據(jù)項目工程的特點進行科學合理的規(guī)劃，并保證該項規(guī)劃具備一定可行性。
其次，在技術管理環(huán)節(jié)融入成本管理，需要相關設計人員前往施工現(xiàn)場，進行合理的指導工作，以此確?？梢约皶r準確整改設計方案。與此同時，設計人員還需對現(xiàn)場施工人員進行必要的技術交底工作，并保證所有施工內容均可依照施工圖紙有序進行。
最后，在選擇施工設備和施工原材料的過程中，必要時需要相關負責人員做好準確的市場分析工作，以此降低投入資金，繼而實現(xiàn)成本控制目標。
（3）將管理落實在施工環(huán)節(jié)的各項工作當中。在對項目進行管理的過程中，房地產企業(yè)需要重視投入資金的分配工作，確保其具備合理性[3]。在此過程中，企業(yè)可以創(chuàng)建相應的監(jiān)督管理制度，同進也可以組建一支專業(yè)的成本管理隊伍，利用合理的工作方法來監(jiān)督工程用料情況，及施工設備的使用運行情況等，在確保工程質量及人員安全的同時，達到節(jié)約成本的目標。
與此同時，還需要加強對造價管理的控制管理工作，嚴格禁止施工企業(yè)私自對施工計劃進行更改。相關負責管理的工作人員，需要具備一定分析能力和預測能力，并可以利用科學合理的方法，使建設項目的成本可以有效被控制在市場價格波動的合理范圍之內。
2.4重視竣工驗收環(huán)節(jié)的審核工作
在建設項目竣工驗收環(huán)節(jié)，企業(yè)需要對項目建設的所有支出費用，進行嚴格的審查核對工作，在計算總成本的同時，收集已被確認的支出費用憑證。相關從事該項工作的人員，須具備專業(yè)的操作能力，以此保證各項支出費用具備合理性。
【關鍵詞】房地產工程；管理的模式；管理的方法
中圖分類號：K826.16 文獻標識碼：A 文章編號：
0.引言：
房地產工程的管理，一般是指房地產的項目中，各項類別的工程設計通過實際的建設演變成實體的整個過程方面進行的管理，它的管理模式與管理過程與其他工程方面的管理模式和過程都不一樣，管理的角度需要從管理項目的戰(zhàn)略著手，從工程項目的啟動到工程項目的竣工，過程中的每一個項目單位都進行有效的管理，全方面的掌控工程的每一個方面的情況。房地產的工程管理涉及到的管理方面有工程的成本、工程的質量、工程的進度、工程的安全控制以及工程的技術支持等，這些方面的管理主要是針對房地產的相關開發(fā)單位或者房地產的建設單位來說的，房地產的管理不如其他工程管理的要求性高，但是管理的范圍面比其他管理的范圍要廣。
1.房地產在工程管理中的管理內容
1.1規(guī)劃方面的管理
房地產的工程建設不需要急于趕時間，因此工程規(guī)劃方面的管理是不能缺少的，房地產的工程建設是有相關方面的規(guī)定內容，規(guī)劃的方案需要嚴格按照相關法規(guī)上的規(guī)定進行，在房地產的工程建設中，規(guī)劃項目的方案是十分重要的一個環(huán)節(jié)，它的好壞決定了房地產工程項目能否成功，因此，需要將房地產的工程建設項目方案中所有可能性和所有可取性全部分析到位，減少失誤的發(fā)生。
1.2開發(fā)方面的管理
開發(fā)項目方面的管理是房地產管理中的一個重要管理內容。首先，開發(fā)方面的管理要注重設計單位以及設計人員的選擇，房地產的設計方面是十分重要的，因此，在設計單位和設計人員的選擇方面一定要選擇信譽度較高的單位和人員，不能為了節(jié)約成本而選擇不可靠的設計單位以及設計人員，好的設計單位可以有效的提高了工程在建設過程中的進度，我國在這方面具有相關方面的法律法規(guī)條例以及相關的合同要求和合同協(xié)議[1]。
其次，建筑工程施工單位需要與相關設計人員進行良好的工作性質的溝通和交流，及時的發(fā)現(xiàn)設計當中出現(xiàn)的情況并與設計人員進行溝通，快速有效的解決相關異常情況，隨時保證設計方面的進度，以便保證工程的進度在預定進度之中，甚至越快越好。
最后，嚴格的遵守國家在相關方面的技術性能指標，每一個相關的設計單位以及涉人員都要嚴格的執(zhí)行國家在相關方面規(guī)定的強制性能技術的標準，加大建筑工程當中質量和技術含量的重視程度，設計工作人員在設計完成后需要按照相關方面的規(guī)定對施工需要的圖紙進行嚴格的審查，房地產的開發(fā)單位需要樹立起符合自身需求的形象，不得隨意對通過審核的圖紙進行修改，如若圖紙有需要修改的地方，需要按照相關的程序，有順序的辦理相關方面的手續(xù)。
1.3施工方面的管理
在正式施工前必須進行的管理項目是對施工的合同進行管理，這個方面的管理不僅在房地產工程候中十分重要，在其他方面的工程建設中同樣的重要，它保證著雙方在施工過程中的利益。除了合同方面的管理外，還有施工過程中質量的管理，這個方面的管理是施工方面管理中最為重要的管理項目，相關方面的管理人員要對工程的整個局面進行考慮，同時還要對設計方面的人員、施工單位以及監(jiān)督管理方面的人員三者之間的關系進行有效的協(xié)調，使得三方可以共同合作提高工程的質量。這方面的管理還有對工期方面控制管理，工程的施工進度還是具有十分重要的位置，雖然房地產的工程建設不急著時間上的約束，但是工期和進度還是會對房地產開發(fā)商和建設單位產生利益方面的影響，因此，保證工程質量的時候還要把握工程的進度，使工程按時完成[2]。
2.房地產工程在管理方面的方法
2.1建設高效率、合理性的管理模式
高效率的管理模式是一種使用十分普遍的管理模式，按照不同管理的領域、不同管理的范圍以及不同管理的形式，高效率的管理模式可以系統(tǒng)化的分成多種形式，例如有工程資料方面的管理、工程材料方面的管理、工程隊伍方面的管理等。工程資料方面的管理是工程建設當中的基礎，工程的建設需要多方面的資料，例如：建設施工周邊的環(huán)境、施工需要最終確定后的圖紙、施工過程中所需要的基礎材料機器數(shù)量等；工程材料方面的管理，只要指代的是工程方面的供材管理，在材料上的選擇需要到相關市場上進行調研，進行多方面的對比和質量方面的區(qū)分，嚴格的把關建筑建設中材料的質量，有效地提高材料方面的供應，同時加快了工程建設的進度，既提高了質量、提高了速率還降低了成本。
2.2選擇好的勘探隊伍以及設計隊伍
優(yōu)秀的合作單位在工程方面的建設中是尤為重要的。優(yōu)秀的勘探隊伍可以精準的尋找到最佳的建設地點，針對當?shù)氐耐临|情況制定合理的管理措施，同時提供合理的最佳設計基礎依據(jù)，以此達到節(jié)約工程方面的實際造價。一個優(yōu)秀的工程設計單位可以對房屋的整體構造、整體設計形式進行最合理的設計方案，提高房屋在設計方面的精準性，同時優(yōu)化了工程整體的結構，有效的減少出現(xiàn)不必要的浪費現(xiàn)象，加快了工程的整體進度[3]。
2.3施工的企業(yè)和項目方面的管理經理需要進行好的選擇
在施工的過程中，好的施工企業(yè)和高素質的項目經理是對工程全方面有著重要的影響作用，它直接性的關系到房地產工程建設的整體進度以及房地產工程建設的整體質量，在相關方面的選擇上，需要制定一個全面而有完善的組織結構框架，例如：施工的企業(yè)在資質方面的要求、施工的企業(yè)在技術方面的要求、施工的企業(yè)在機械設備設施方面的要求、施工單位在近些年中的工程業(yè)績、相關的管理經理資質的要求、施工的企業(yè)可信程度和誠信程度、工程項目中責任經理的整體能力和素質要求等。
3.房地產管理方面的改善
房地產傳統(tǒng)的管理模式都是按照不同職位能力以及專業(yè)工作內容進行詳細的分工，相應的管理職責分配給相關職能的位置。目前，可以進行項目經理統(tǒng)治性的管理模式，就是在相關企業(yè)的經理下面建設相關方面詳細的分工小組，小組之間形成一個以項目經理為首且有單獨性質的管理式機構，對建設過程中每一個項目進行統(tǒng)一化的管理。由于工程方面的管理模式以及建設的相關方面的管理機構都不是最完美的，因此，這個管理模式的實施僅適合某些特定方面的小型項目建設，或者對建設工程中某一個小項目進行這種方式的管理[4]。
4.結束語：
隨著我國的不斷進步和發(fā)展，房地產工程建設的項目面對的環(huán)境越來越多，也越來越復雜，結合我國當前的國情，不難看出，房地產工程的管理需要更加的詳細化、規(guī)范化，對相關的管理人員的素質要求和能力要求也在不斷的增高，好的管理模式，有效的管理方式都可以為房地產工程帶來不小的效益。
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關鍵詞：房地產；開發(fā)項目；工程管理
1前言
由于房地產項目不僅開發(fā)時間較長，而且對于施工要求也較高，這就需要對其做好相應的工程管理工作，以免造成較大的資源浪費或者是建設問題。將科學合理的管理方法應用到房地產開發(fā)項目的工程管理中，能夠使得建設資源得到最大化的應用，并且有利于房地產項目的井然有序進行，最終為實現(xiàn)房地產企業(yè)獲得更大的利益打下堅實的基礎。
2工程管理的概念以及模式
2.1工程管理的概念
房地產企業(yè)是以盈利為目的的，而盈利的途徑就是開源節(jié)流，其中，開源是指開發(fā)新產品、開拓新市場、開展新業(yè)務等等，而節(jié)流則主要體現(xiàn)在企業(yè)的成本控制方面，而工程管理便是其中很關鍵的因素，對于房地產企業(yè)來說，自然也不例外，在進行項目開發(fā)時，進行工程管理能夠使得施工資源得到最大化的利益，從而有效提高房地產企業(yè)的經濟效益。
2.2工程管理的模式
在工程管理中，為了提高成本控制的精確程度，而引入了數(shù)字模型，從而使得成本預算工作變得更加的具體化，并且在項目管理的各個階段的成本都能進行有效地成本控制，為了降低企業(yè)戰(zhàn)略目標出現(xiàn)偏差的現(xiàn)象發(fā)生的可能性，通常會將成本的控制與預算進行結合，因為在項目管理中，根據(jù)成本控制的過程就可以判斷其是否存在問題。
3加強房地產開發(fā)項目工程管理的策略
3.1明確材料的品牌、規(guī)格和價格
由于現(xiàn)在的施工材料品種非常的多，再加上價格也是相差甚大，如果不做好相應的措施進行控制，那么將會使得建筑工程的造價將會大幅度的上升。因此，在開始施工之前，就必須要對施工中所使用到的材料的品牌、規(guī)格和相應的價格有一個明確的規(guī)定，并且還需要自身對市場上建筑材料的價格有非常清晰地了解，這樣不僅能夠根據(jù)業(yè)主的實際需求進行更好的建筑工程施工，同時還能有效的防止因材料價格上面的差異而出現(xiàn)工程造價波動過大的情況出現(xiàn)。
3.2對施工資源進行合理地分配
在進行建筑施工的時候，不管是進行施工的工作人員，還是所使用到的施工材料和機械設備，這些都需要投入大量的資金。因此，為了確保將工程造價工作做得更好，還需要邀請有關部門的人員在施工現(xiàn)場進行實測，對于施工中的各項投入進行精準的確定，以減少不必要的資金浪費。最后，對于建筑施工中的定價，還需要進行相應的校對，從而避免造成較大的定價誤差。
3.3工程質量監(jiān)管
就現(xiàn)階段來看，我國工程質量監(jiān)管人員的素質水平比較低。為了從根本上控制工程監(jiān)管質量，監(jiān)管單位必須對質量工作人員的素質進行嚴格考核，不但嚴格要求監(jiān)管人員擁有自律性和自覺性，而且還嚴格要求監(jiān)管人員具有良好的工作態(tài)度與經驗，能夠嚴格要求自己并嚴格處理所監(jiān)管工作中的問題。在工作過程中，還需要工程質量監(jiān)管部門對工作人員的進行定期培訓和教育，從而使工作人員在工作和學習中進步。與此同時，傳統(tǒng)的工程質量監(jiān)督理念往往會導致方法錯誤、工程質量低等問題的產生。因此，在建筑工程的質量監(jiān)督過程中，必須要與時俱進，創(chuàng)新工程質量監(jiān)督理念，滿足時展與市場需求的客觀要求。一方面，投資方應該在一定程度放棄直接的干預建筑工程，尤其是在專業(yè)施工技術的重要環(huán)節(jié)，把工程質量監(jiān)督工作交由監(jiān)理部門，恢復施工單位的主動權。另一方面，在工程質量監(jiān)督過程中，必須充分考慮市場、地區(qū)間的差異性，樹立工程質量監(jiān)督意識，創(chuàng)新質量監(jiān)督方法，重視建筑工程的質量監(jiān)督工作，以確保落實建筑工程的質量監(jiān)督的各項工作。最后，還需要加強對房地產市場開發(fā)項目的監(jiān)管力度，從而確保房地產項目開發(fā)的公平和公正性，這樣能夠為房地產市場開發(fā)項目的更好進行打下堅實的基礎。與此同時，對于房地產市場的銷售，也需要加大監(jiān)管的力度，嚴禁房地產市場出現(xiàn)“假買假賣”的情況，一旦發(fā)現(xiàn)有此種情況，需要進行嚴肅處理，從而為房地產市場的正常發(fā)展提供良好的環(huán)境。
3.4工程變更管理
在對工程進行建設的過程中，經常會出現(xiàn)工程變更的情況。對于工程的變更一般是由當事人或者第三方提出的，在提出之后需要經過多方協(xié)商，協(xié)商達成一致才有效。眾所周知，在工程建設的過程中，如果出現(xiàn)工程變更的情況，那么不僅會延長工程的建設工期，同時還會因為工程的變更產生額外的費用。由于工程的建設工作往往是不可預見的，因此在對工程進行管理的時候，將合同管理應用其中，如果發(fā)生工程變更的情況，若是業(yè)主提出需要進行變更的，監(jiān)理工程師能夠根據(jù)實際的合同來規(guī)定工程的變更情況。如果是承包商請求變更，監(jiān)理工程師首先需要對變更方案進行審查，審查合格后還必須報給業(yè)主，只有業(yè)主同意之后才能再根據(jù)合同的情況來進行工程的變更。對于工程變更之后所產生的額外費用，可以依據(jù)合同來進行分配，這樣能夠有效地減少因工程變更而發(fā)生的糾紛問題，最終確保整個工程建設能夠更好的進行。
4結束語
綜上所述，隨著我國建筑市場的進一步發(fā)展，對于房地產項目的建設要求將會越來越高。如果在實際的施工過程中，不能做好相應的工程管理工作，那么將會使得房地產施工項目的問題叢生，這對于提高房地產企業(yè)的經濟收益，促進其將來的進一步發(fā)展是非常不利的。因此，作為房地產企業(yè)的相關管理人員，需要重視房地產開發(fā)項目的工程管理工作，并且在今后的實際工作中，不斷學習和總結工程管理的要求，確保將這一工作做得更好，最終促進我國建筑行業(yè)獲得更快、更好的發(fā)展。
作者:姚珊妹 單位:新疆生產建設兵團第一師阿拉爾市房產管理局
參考文獻：
[1]孫國林.淺析影響建筑工程項目質量控制和管理的重要因素[J].項目管理與項目控制,2013(8):18～20.
