發(fā)布時間：2023-08-14 17:08:06
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的土地使用稅征管建議樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
xxx工業(yè)園區(qū)分局是x年x月x號掛牌設(shè)立的稅務(wù)機(jī)構(gòu)，專門服務(wù)于工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，其征管范圍是原xx稅分局，以前因為大部分屬農(nóng)村分局，沒有開征土地使用稅。自2007年工業(yè)園區(qū)管委會設(shè)立以來，使原來的不在土地使用稅征收范圍的納稅人，成為該稅的納稅人。按照《xx人民政府關(guān)于調(diào)整xx縣城鎮(zhèn)土地使用稅適用稅額標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)》（xx秘[2007]156號）之規(guī)定每平方米每年4.00元，不少企業(yè)占地幾十畝，應(yīng)納稅款每年幾萬到十幾萬元不等，企業(yè)負(fù)擔(dān)較重，多數(shù)納稅人難以接受，抵觸情緒較大，造成部分稅款不能及時足額征收上來，給稅收工作造成了很大困難。針對上述情況，2010年下半年，xx分局新的領(lǐng)導(dǎo)班子面對困難局面，迎難而上，根據(jù)國家有關(guān)土地使用稅的政策和省政府，省稅務(wù)局的具體規(guī)定，認(rèn)真學(xué)習(xí)，深刻領(lǐng)會，并嚴(yán)格執(zhí)行，當(dāng)年征收城鎮(zhèn)土地使用稅86萬元，同比增收60萬元，增長203%；2011征收城鎮(zhèn)土地使用稅97萬元，同比征收11萬元，增長12.8%。
二、具體做法
（一）明確納稅人。工業(yè)園區(qū)是一個特殊的經(jīng)濟(jì)區(qū)域，其中的土地使用形式多種多樣，必需逐戶對照政策確定納稅人：1、管委會出租的標(biāo)準(zhǔn)廠房的土地使用稅繳納問題，根據(jù)xxx人民政府（2007）205號文件和xxx稅局稅務(wù)函（2007）585號文件有關(guān)規(guī)定是：土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位或個人繳納，擁有土地使用權(quán)的納稅人不在所在土地的，由代管人或?qū)嶋H使用人繳納。
2、是以企業(yè)自已的名義在園區(qū)內(nèi)征地建房生產(chǎn)經(jīng)營的納稅人，這部分是已繳納了土地出讓金，但沒有正式的國有土地使用證，經(jīng)請示后明確應(yīng)有企業(yè)自己繳納。
3、是企業(yè)直接向園區(qū)內(nèi)的老百姓租用農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地，搞生產(chǎn)經(jīng)營，根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局，關(guān)于集體土地城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知，財稅（2006）56號文件規(guī)定，在城鎮(zhèn)土地使用稅的征收范圍內(nèi)實際使用應(yīng)稅集體所有建設(shè)用地，但未辦理土地使用流轉(zhuǎn)手續(xù)的，由實際使用集體土地的單位和個人按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
（二）確定征稅范圍、等級稅額和面積
1、征稅范圍：根據(jù)《xx人民政府關(guān)于調(diào)整我縣城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍、等級稅額的請示》（臨政秘[2007]71號）《xx人民政府關(guān)于調(diào)整xx城鎮(zhèn)土地使用稅適用稅額標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)》（阜政秘[2007]156號），確定xx土地劃分四個等級，分別是一等每平方米5元，二等每平方米4元，三等每平方米3元，四等每平方米2元，其中工業(yè)園區(qū)適用二等每平方米4元。xxx稅局隨后以臨稅務(wù)（2008）35號文件通知，具體執(zhí)行時間為2008年1月1日。
2、征稅面積：首先有土地使用證的企業(yè)按土地使用證上標(biāo)明的使用面積計征，沒有地土使用證的單位或不能提供準(zhǔn)確使用面積的經(jīng)協(xié)調(diào)管委會和土地部門，由園區(qū)管委會同納稅人共同進(jìn)行了測量，經(jīng)雙方認(rèn)可后簽字生效。
（三）具體征收時，我們嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定，凡征用農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地的自征之日起一年后開始征收，其他形式的一個月后開始計算征收，并逐戶通知應(yīng)納稅款，使納稅人心中有數(shù)，公開、透明。
三、存在的困難
（一）目前我們最難處理的是土地使用稅的征收與新入園企業(yè)發(fā)展之間的矛盾。一直以來，我們的工作目標(biāo)就是全力支持園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，做到稅收與企業(yè)和諧發(fā)展，為此我們做了大量細(xì)致的宣傳工作，但是工作開展難度依然很大，進(jìn)展較慢。
（二）納稅人情況較為復(fù)雜，納稅遵從度低
園區(qū)內(nèi)繳納土地使用稅的企業(yè)有一下幾種類型：
1、本地原有的企業(yè)，這部分企業(yè)主要以蔬菜脫水加工為主，納稅意識比較好，但是入園以后企業(yè)各項稅費(fèi)負(fù)擔(dān)明顯加大，繳稅主動性較差；
2、招商引資企業(yè)，部分企業(yè)由于政府未按期拆遷，至企業(yè)未能使用或完全使用，摘牌時的土地注明面積。建設(shè)路以東，前進(jìn)路北部分企業(yè)由于院內(nèi)有一條省級電力輸送線（高壓線），導(dǎo)致企業(yè)無法正常使用土地，企業(yè)為此意見很大。
還有一部分企業(yè)由于是招商過來的，認(rèn)為自己本來就應(yīng)該享受稅收優(yōu)惠，但是稅務(wù)機(jī)關(guān)又找不到相關(guān)優(yōu)惠政策，難以給與優(yōu)惠，稅務(wù)機(jī)關(guān)一找，他們立即就找領(lǐng)導(dǎo)，給一線稅收工作帶來很大阻力；
3、按土地使用稅征收規(guī)定，對圍墻內(nèi)使用的土地征稅，由于企業(yè)在建設(shè)時讓出了一部分（一般為5-10米）做為公用路面使用，故此部分未計入土地使用稅征稅面積。
4、一些以前在城里做商品批發(fā)的個體工商戶，以物流的名義成立公司進(jìn)入園區(qū)，占地往往都在30畝左右。這部分企業(yè)以前是個體戶，在城里每年繳納地方稅四、五千元，而進(jìn)入園區(qū)后每年僅城鎮(zhèn)土地使用稅一項就要繳納八萬元左右，無論從經(jīng)濟(jì)上還是從意識上都難以接受，因此這些企業(yè)征管難度最大。
5、園區(qū)管委會下屬新泉投資公司以管委會名義對外出租一、二期標(biāo)準(zhǔn)廠房，土地使用稅、房產(chǎn)稅、營業(yè)稅等稅收均未按規(guī)定申報繳納，該項稅收也占有一定比例。
四、下一步工作打算
我們建議，按照土地使用稅征收的意義和作用以及管理權(quán)限，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按照法律規(guī)定足額征收,對于需要扶持的企業(yè),由政府采取按比例返還或其他方式給予扶持。這樣一來，既降低了企業(yè)因不繳或少繳稅款帶來的稅收刑事法律風(fēng)險，同時也減少了稅務(wù)機(jī)關(guān)因不征或少征稅款的帶來的行政執(zhí)法風(fēng)險，實現(xiàn)園區(qū)經(jīng)濟(jì)、企業(yè)以及稅收和諧發(fā)展的多贏局面。
稅收風(fēng)險管理是將風(fēng)險管理理念引入日管工作中，通過風(fēng)險識別、估測、評價等手段對納稅人不及時、不依法、不足額繳納稅款造成稅款流失的風(fēng)險進(jìn)行確認(rèn)，對確認(rèn)的風(fēng)險實施合理預(yù)估和有效控制，并采取積極措施對可能導(dǎo)致的后果進(jìn)行挽回。稅收風(fēng)險管理的重要性體現(xiàn)在：一是可以使征管行為更有效率。通過建立風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)，對納稅人實施分級分類差別化管理；對暫未發(fā)現(xiàn)風(fēng)險的納稅人不打擾，同時提供方便快捷的辦稅條件，增強(qiáng)納稅人認(rèn)同感，對低風(fēng)險納稅人予以提醒輔導(dǎo)，適度關(guān)注；對中高風(fēng)險納稅人重點監(jiān)管，紅色預(yù)警，及時糾正；對不遵從的納稅人予以懲罰震懾，聯(lián)合管制，強(qiáng)力打擊。二是有利于降低稅收成本。稅收風(fēng)險管理通過對信息收集、風(fēng)險識別、等級排序、預(yù)警提示、任務(wù)推送、風(fēng)險應(yīng)對、結(jié)果預(yù)測等環(huán)節(jié)實施監(jiān)控，可以降低稅務(wù)機(jī)關(guān)的主觀認(rèn)知，防范執(zhí)法過程中的風(fēng)險，減少稅收成本。
二、稅務(wù)稽查以查促管，強(qiáng)化風(fēng)險管理
（一）稽查在實踐中取得的成效
1.注重駕駛培訓(xùn)機(jī)構(gòu)輔導(dǎo)檢查，促進(jìn)基層所規(guī)范管理，強(qiáng)化風(fēng)險管理。掌握基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、輔導(dǎo)企業(yè)自查、重點篩選檢查，通過對企業(yè)報送的自查申報表與我們掌握的第三方信息進(jìn)行比較核對，確定重點檢查戶。分析問題根源，統(tǒng)一征管政策，降低執(zhí)法風(fēng)險。通過對發(fā)現(xiàn)的問題認(rèn)真進(jìn)行梳理，對征管部門加強(qiáng)管理起到了有效的促進(jìn)。
2.開展事業(yè)單位發(fā)票專項抽查，促進(jìn)基層所加強(qiáng)管理。抽查發(fā)現(xiàn)某事業(yè)單位取得的交易服務(wù)費(fèi)未全額申報增值稅及其附加，片面的認(rèn)為：通過“非稅收入一般繳款收據(jù)”和直接繳納財政專戶的款項不存在營利行為，就可以不交稅，而在日常管理中，也沒有對事業(yè)單位的此類問題予以重點關(guān)注。對本案產(chǎn)生的原因及時進(jìn)行分析，并提出征管建議：一是要對轄區(qū)內(nèi)行政事業(yè)有收費(fèi)項目的單位集中進(jìn)行清理輔導(dǎo)，達(dá)到規(guī)范行政事業(yè)單位應(yīng)納稅收費(fèi)項目管理，切實防范此類執(zhí)法風(fēng)險的目的；二是要以此為鑒，集中稅務(wù)干部加強(qiáng)稅收政策的更新知識培訓(xùn)。
3.加強(qiáng)園區(qū)企業(yè)稅務(wù)稽查，啃下“硬骨頭”協(xié)助征管。針對難辦案例，啟動多項程序，規(guī)范步驟處置。面臨經(jīng)濟(jì)下行大環(huán)境，小部分企業(yè)經(jīng)營不散，沒有效益可以沒有增值稅以及相應(yīng)的附加，但是房產(chǎn)稅、土地使用稅卻不是以企業(yè)經(jīng)營好壞為前提的，對于一部分占地面積大的企業(yè)，房產(chǎn)稅、土地使用稅稅款較大，常有拖欠習(xí)慣，稅務(wù)所管理起來有難度，逐漸變成征管中的“硬骨頭”。該局稽查局就稅務(wù)所提交的幾戶企業(yè)征地后土地長期閑置或經(jīng)營不正常而導(dǎo)致房產(chǎn)稅、土地使用稅征管難的企業(yè)進(jìn)行了進(jìn)戶稽查。由于無法聯(lián)系相關(guān)人員，通過到國土房管部門提取土地信息資料核定應(yīng)補(bǔ)稅款，經(jīng)過重大案件審理委員會審理進(jìn)行定性，在向該公司直接送達(dá)、郵寄送達(dá)等方式無果的情況下，通過報紙公告送達(dá)了相關(guān)稅務(wù)文書。最后，通過稅收約談，講清稅收法律和稅收政策的嚴(yán)肅性，已將拖欠的稅款解繳入庫。加強(qiáng)管查溝通，理順協(xié)作機(jī)制，發(fā)揮稽查最后屏障作用。
（二）如何更好地發(fā)揮稽查“以查促管”作用，防止稅收風(fēng)險
1.完善征管建議制度?；椴块T的征管建議盡管能就某案、某事進(jìn)行規(guī)范，少數(shù)也能積極影響到行業(yè)的征管，但是在部門配合、建議內(nèi)容、建議形式和要求、文書格式、反饋方式和時限，傳遞程序、限改期限等方面缺少詳細(xì)的規(guī)定，深度廣度還不夠，離“查一個案件、震懾類似企業(yè)、規(guī)范一個行業(yè)”的目標(biāo)還有不小的距離。應(yīng)進(jìn)一步完善征管建議制度，針對征管部門平常不易發(fā)現(xiàn)的一些深層次的潛在問題，及時反饋并建議改進(jìn)。
2.進(jìn)一步健全征、管、查協(xié)調(diào)機(jī)制。建立聯(lián)席會議制度和完善“征、管、查”信息資料傳遞制度，進(jìn)一步溝通案件查處情況和存在的稅收問題、征管的改進(jìn)建議和措施等，以便充分利用稽查成果，及時調(diào)整有關(guān)工作思路，研究加強(qiáng)管理的措施，確保稽查、管理的協(xié)調(diào)一致，形成工作合力。
3.加強(qiáng)查后的跟蹤管理。要求征管單位對征管建議及時回送《征管建議回復(fù)書》，實行建議回訪制，到稅務(wù)所回訪聽意見，廣泛征求一線征管人員對征管建議的辦理情況及建議、意見，及時總結(jié)歸納出規(guī)律性、典型性的問題和解決方法，編寫出《行業(yè)管理、檢查指南》，增強(qiáng)稽查和管理的針對性、有效性。
三、稅收風(fēng)險管理的未來發(fā)展應(yīng)采取的措施
（一）加強(qiáng)信息管理
1.提高獲取信息的質(zhì)量。要求納稅人在稅務(wù)登記，變更環(huán)節(jié)準(zhǔn)確、完整的填寫相應(yīng)的信息，并提供相應(yīng)的資料。此外，稅務(wù)登記環(huán)節(jié)應(yīng)做好納稅人填寫資料的審核，并準(zhǔn)確、完整的錄入稅收征管系統(tǒng)。
2.擴(kuò)大信息獲取的渠道。稅務(wù)部門應(yīng)該加強(qiáng)于工商，國土等部門的溝通，及時獲取相關(guān)信息，并導(dǎo)入到稅收征管系統(tǒng)，對稅務(wù)機(jī)關(guān)獲取信息的做有效的補(bǔ)充。
3.加強(qiáng)稅務(wù)系統(tǒng)內(nèi)部信息的縱向比對和與相關(guān)部門信息的橫向比對，設(shè)置預(yù)警指標(biāo)，落實分析制度，為征管工作提供指導(dǎo)依據(jù)和技術(shù)支持，避免國家稅收流失，降低執(zhí)法風(fēng)險。
（二）強(qiáng)化稅收分析
一是采取有針對性的稅源監(jiān)控措施，如加強(qiáng)重點行業(yè)，重點企業(yè)的稅源監(jiān)管，合理地配置稅收管理資源，提高稅源管理的針對性和有效性。
二是稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)該對不同風(fēng)險級別的企業(yè)，結(jié)合納稅信譽(yù)等級管理，通過制定企業(yè)管理辦法、建立行業(yè)管理模型進(jìn)行監(jiān)控。做到層層落實管理責(zé)任、監(jiān)控目標(biāo)和監(jiān)控措施，實施動態(tài)跟蹤、重點核查、行業(yè)評估。
三是不斷完善稅收分析、納稅評估、稅源監(jiān)控和稅務(wù)稽查互動機(jī)制，實現(xiàn)由排除風(fēng)險點到治理風(fēng)險面、控制風(fēng)險源的轉(zhuǎn)化，發(fā)揮稅收風(fēng)險管理的最大作用，實現(xiàn)對稅源的長效管理。
（三）加強(qiáng)執(zhí)法監(jiān)督
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)稅收制度;改革;物業(yè)稅
房地產(chǎn)稅收制度是我國經(jīng)濟(jì)體制的重要組成部分,不僅指導(dǎo)著房地產(chǎn)稅收的合理征納,而且對調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場秩序、規(guī)范房地產(chǎn)行為起著重要作用。我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度是在1994年實行稅制改革的基礎(chǔ)上形成的,曾指導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)繁榮發(fā)展,對促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長起至關(guān)重要的作用。但隨著經(jīng)濟(jì)形勢的轉(zhuǎn)變,我國房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)一些突出問題,如房價猛漲、投資過熱、低買高賣、土地閑置等,這一系列問題我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度已很難對其進(jìn)行調(diào)控和干預(yù),因此對房地產(chǎn)稅收制度進(jìn)行改革勢在必行。
一、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度
我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度從稅費(fèi)的角度上看,主要涉及12項,包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、營業(yè)稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅和教育費(fèi)附加,其中固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅自2000年初暫停征收。另外,在現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅制中只有城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加是外商投資企業(yè)和外國企業(yè)不需繳納的,其他稅種在2009年已實現(xiàn)內(nèi)外統(tǒng)一。房地產(chǎn)稅收具體分布在土地使用權(quán)的取得和房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營和保有環(huán)節(jié)。土地使用權(quán)取得環(huán)節(jié)涉及的稅種有企業(yè)所得稅(或個人所得稅)、營業(yè)稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、耕地占用稅。房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)環(huán)節(jié)繳納的稅種主要有營業(yè)稅、企業(yè)所得稅(或個人所得稅)、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。在房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié),房地產(chǎn)開發(fā)商繳納的稅種主要有營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅(或個人所得稅)、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、契稅等。在房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié),若自用房屋,繳納的稅種主要有城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅;若出租房屋,繳納的稅種主要有營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅(或個人所得稅)、印花稅。
二、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度存在的問題
(一)稅種繁多,稅費(fèi)混雜
我國房地產(chǎn)稅收制度稅種繁多,重復(fù)征稅,在同一環(huán)節(jié)征收多種稅收,同一種稅收又存在多種環(huán)節(jié)。如以土地為課稅對象征收耕地占用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅;對房屋租金收入,既征收5%的營業(yè)稅,又征收12%的房產(chǎn)稅;對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓收入既征收營業(yè)稅,又征收土地增值稅;對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)時所簽訂的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù),雙方既繳納0.05%的印花稅,承受方又要繳納契稅。同時,房地產(chǎn)市場稅費(fèi)體系混亂,以稅代費(fèi)、以費(fèi)擠稅現(xiàn)象普遍。如城建稅實際上是為補(bǔ)充城市維護(hù)建設(shè)資金而向?qū)氖律a(chǎn)、經(jīng)營取得收入的單位和個人征收的一種費(fèi)。另據(jù)調(diào)查顯示,在房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程中,稅收為建筑成本的9%,而各種費(fèi)用高達(dá)41%;2005年山東房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用支出最高占到三分之一,費(fèi)擠稅現(xiàn)象嚴(yán)重。稅種繁多、重復(fù)征稅、多層收費(fèi)使房價上漲趨勢嚴(yán)重。
(二)計稅依據(jù)不合理
我國部分稅種的計稅依據(jù)不合理。對經(jīng)營自用部分的房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)原值扣除10%-30%的余額為計稅依據(jù),城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)。這兩種計稅依據(jù)未體現(xiàn)房地產(chǎn)的時間價值和土地的級差收益,房地產(chǎn)稅收收入無法隨著房地產(chǎn)的增值而增加,不能起到稅收政策目標(biāo)。另外,我國的土地出讓制度不合理,我國目前的土地出讓制度是土地批租制,根據(jù)土地用途期限分為40年到70年不等,這種一次性支付幾十年稅費(fèi)的制度一方面加大房地產(chǎn)的建設(shè)成本,提高房價,另一方面又造成政府“寅吃卯糧”的現(xiàn)象,不利于土地資源的合理利用和城市的可持續(xù)發(fā)展。
(三)征稅范圍過窄
部分稅種的征稅范圍過窄,阻礙市場主體的公平競爭,同時導(dǎo)致稅源流失。如房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍都僅限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū),不包括農(nóng)村土地。隨著城市化規(guī)模的日益增大,大量開發(fā)商將新增項目建在距離城市較近的農(nóng)村,占用我國有限的耕地面積。同時房產(chǎn)稅在城市免稅范圍過大,個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)都屬于免稅范圍。
(四)重流通,輕保有
在現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度下流通環(huán)節(jié)稅種較多,稅負(fù)較重,而在房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)稅種較少,稅負(fù)較低,且部分稅種的免稅范圍過大。資料顯示,在房地產(chǎn)的流通環(huán)節(jié),稅負(fù)水平已達(dá)到30%-40%。這種重流通的局面一方面造成房地產(chǎn)的合理流通受限,使新建商品房價格上漲,另一方面又助長了房地產(chǎn)的私下交易,阻礙房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。而輕保有的局面使投資者不必為保有房地產(chǎn)而納稅,造成房地產(chǎn)資源的浪費(fèi)。
(五)稅收行政效率低下
稅收行政效率可理解為以較少的稅收成本獲得較多的稅收?，F(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度行政效率低下,主要表現(xiàn)在以下幾個方面:
第一,稅收立法層次低,穩(wěn)定性差。目前有關(guān)房地產(chǎn)稅收的實體法律僅有《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》和《中華人民共和國個人所得稅法》,其他都是行政法規(guī)和規(guī)章,權(quán)威性低,穩(wěn)定性差。
第二,部分房地產(chǎn)稅種設(shè)計不合理,操作煩瑣。如1994年初為抑制房地產(chǎn)炒作而開征的土地增值稅,該稅對增值額的規(guī)定十分繁瑣,加上房地產(chǎn)開發(fā)銷售周期較長使計稅依據(jù)難以確定。同時稅款征收手續(xù)復(fù)雜,不易執(zhí)行,數(shù)十年來該稅幾乎流于形式,稅款征收額較少。
第三,稅收征管配套措施不健全。如房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度不完善,不可避免存在著許多私下交易,使稅源減少。同時,與房地產(chǎn)稅收緊密聯(lián)系的房地產(chǎn)價格評估制度在我國發(fā)展很不成熟,一方面缺少適合我國國情的完整的理論體系和方法,另一方面稅務(wù)部門內(nèi)部現(xiàn)有的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員素質(zhì)不夠高,難以適應(yīng)稅收征管的需要。
三、對我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度改革的思考
(一)取消、完善部分稅種
1、收費(fèi)項目規(guī)范化。我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度中存在著大量收費(fèi)現(xiàn)象,其中大部分屬于不合理收費(fèi),影響房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。取締不必要的收費(fèi)項目,將必要的收費(fèi)項目納入稅收管理,促進(jìn)收費(fèi)過程的公正嚴(yán)肅性。
2、取消土地增值稅。在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)需要對增值額征收土地增值稅、企業(yè)所得稅,這兩種稅收重復(fù)征稅,不符合稅收中性原則,并且加大房地產(chǎn)開發(fā)商建筑成本。同時土地增值稅操作復(fù)雜,每年征收額較少,造成稅收行政效率低下,影響稅務(wù)機(jī)關(guān)的公信力,建議取消該稅,減輕交易環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)。
3、合理調(diào)整城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。現(xiàn)階段我國稅種中只有這兩種稅種是內(nèi)外不統(tǒng)一的,應(yīng)盡快統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)和內(nèi)外籍個人的城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加,促進(jìn)市場主體的公平競爭。城建稅是為提供城市維護(hù)建設(shè)資金而開征的,不是一個獨(dú)立的稅種,以附加稅的形式出現(xiàn),計稅依據(jù)為增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅三者實際繳納的稅收之和。建議將計稅依據(jù)改為三稅應(yīng)繳稅收之和。同時將目前地區(qū)實行的差別稅率改為幅度稅率,地方政府可根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)情況進(jìn)行調(diào)整,使稅率更加靈活。
4、耕地占用稅。耕地占用稅是以實際占用的耕地面積為計稅依據(jù),實行定額稅率從量征收的辦法。建議考慮耕地的質(zhì)量等級、肥沃程度、地勢條件、潛在價值、單位面積年產(chǎn)值、使用年限等因素設(shè)置新的計稅依據(jù),并適當(dāng)提高稅率,以促進(jìn)耕地資源的節(jié)約使用。
(二)合并稅種,開征物業(yè)稅
在房地產(chǎn)取得階段,將印花稅并入契稅;在經(jīng)營階段,保留企業(yè)所得稅(或個人所得稅)、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加;在保有階段,將房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅以及一些費(fèi)用合并為物業(yè)稅。
1、物業(yè)稅征收的意義。第一,優(yōu)化現(xiàn)行稅制。有利于消除現(xiàn)行稅制重流通、輕保有的弊端,加速房地產(chǎn)市場的流通,抑制房地產(chǎn)的投資和投機(jī)需求。第二,促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的競爭。物業(yè)稅將現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度下一次性繳納的稅費(fèi)分期繳納,使房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)階段的籌資成本和風(fēng)險大大減少,降低房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的壁壘,有利于吸引更多的開發(fā)商進(jìn)入,促進(jìn)行業(yè)繁榮發(fā)展。第三,有利于政府職能轉(zhuǎn)變。在物業(yè)稅的條件下各屆政府分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)出讓收取的稅費(fèi),這將導(dǎo)致本屆政府的稅費(fèi)收入大幅減少,其為增加稅收收入,必然會提供更好的公共服務(wù),有利于投資環(huán)境和生活環(huán)境的改善。
2、物業(yè)稅的設(shè)計。物業(yè)稅的納稅人為在我國境內(nèi)擁有土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的單位和個人,課稅對象為土地和房屋,稅率應(yīng)該在0.84%-0.1%之間。物業(yè)稅的征稅范圍應(yīng)包括市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)和農(nóng)村,同時個人自住房地產(chǎn)應(yīng)納入征稅范圍。物業(yè)稅的計稅依據(jù)應(yīng)為房地產(chǎn)市場價值,該辦法符合國際慣例,稅額隨著不動產(chǎn)價值的升高而增加。同時,由于物業(yè)稅首次征收,可采取循序漸進(jìn)的方法,先從商業(yè)房地產(chǎn)改革開始,逐步過渡到一般性質(zhì)的房地產(chǎn)。
(三)提高稅收征管效率
1、完善稅收立法。在我國稅收立法的實踐中,立法機(jī)關(guān)制定的稅收法律較少,行政機(jī)關(guān)占了主導(dǎo)地位,稅收法律規(guī)范的效力層次普遍偏低,大多以規(guī)章立法的形式出現(xiàn)。我國房地產(chǎn)稅收制度處于稅收法律體系的大環(huán)境下,不可避免具有立法層次偏低的弊端,應(yīng)盡快完善稅收立法。第一,盡快制定《稅收基本法》?！抖愂栈痉ā肥嵌愂辗审w系中的母法,指導(dǎo)約束各種稅收法律、法規(guī)、規(guī)章,對稅收領(lǐng)域最基本、最重要的問題起規(guī)范作用。第二,將現(xiàn)行稅收體系中較完善的稅收規(guī)范性文件通過立法程序上升為法律或行政法規(guī),提高稅收法規(guī)的權(quán)威性。
2、健全稅收征管的配套措施。第一,加強(qiáng)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)稅收課征的基礎(chǔ),首先,建立土地信息數(shù)據(jù)庫,對土地基本情況進(jìn)行登記;其次,實行房屋和土地產(chǎn)權(quán)合一制度,保證對房地產(chǎn)交易全面課稅。第二,完善房地產(chǎn)價格評估制度。目前國際上通用的評估方法有成本法、市場比較法和收益法,各種方法都有優(yōu)缺點。應(yīng)盡快探索適合我國國情的理論體系和方法,并加強(qiáng)稅務(wù)人員的培訓(xùn)。第三,繼續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)稅收一體化?！安块T協(xié)作、信息共享、先稅后證、以票控稅、源泉控管”是房地產(chǎn)稅收一體化的實施要點。其在我國取得了階段性成果,但各稅務(wù)部門之間協(xié)調(diào)不夠暢通,效率低下,應(yīng)繼續(xù)推進(jìn)并優(yōu)化其在我國的發(fā)展。
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為了解決物流企業(yè)稅收政策方面存在的突出問題，國家有關(guān)部門相繼采取了一系列政策措施。2003年，全國政協(xié)組織了對物流業(yè)的專項調(diào)研，給國務(wù)院的報告中反映了有關(guān)稅收的問題，得到總理的批示。根據(jù)九部委《關(guān)于促進(jìn)我國現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的意見》提出的要求，2005年12月，國家稅務(wù)總局《關(guān)于試點物流企業(yè)有關(guān)稅收政策問題的通知》之后，聯(lián)合中國物流與采購聯(lián)合會分別于2006年1月1日認(rèn)定第一批37家物流稅務(wù)試點企業(yè)，2007年1月1日認(rèn)定第二批158家物流稅務(wù)試點企業(yè)，2007年8月1日認(rèn)定第三批13家物流稅務(wù)試點企業(yè)，2008年12月1日認(rèn)定第四批184家物流稅務(wù)試點企業(yè)。
目前國內(nèi)物流業(yè)稅種
目前，我國現(xiàn)行稅收制度主要存在流轉(zhuǎn)稅、所得稅、財產(chǎn)稅以及行為稅四大類稅系，各稅系中涉及物流業(yè)的大約有18項稅種。物流企業(yè)較為普遍繳納的稅種一般包括：營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、車船稅、土地使用稅、印花稅、教育費(fèi)附加以及企業(yè)所得稅。其中，營業(yè)稅和企業(yè)所得稅是物流企業(yè)所要繳納的主要稅種。據(jù)北京物流協(xié)會初步統(tǒng)計，營業(yè)稅占物流企業(yè)繳納總稅額的60％至70％，企業(yè)所得稅占到20％左右。
營業(yè)稅的征收范圍包括提供應(yīng)稅勞務(wù)(交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、金融保險業(yè)、郵電通信業(yè)、服務(wù)業(yè))、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)三個方面。物流企業(yè)繳納營業(yè)稅的主要稅目根據(jù)其提供應(yīng)稅勞務(wù)的不同而主要包括交通運(yùn)輸業(yè)和服務(wù)業(yè)，物流企業(yè)提供應(yīng)稅勞務(wù)按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計算應(yīng)納稅額，相關(guān)的營業(yè)稅的稅率大體上分為交通運(yùn)輸業(yè)(陸路運(yùn)輸、水路運(yùn)輸、航空運(yùn)輸、管道運(yùn)輸)3％和服務(wù)業(yè)(業(yè)、倉儲業(yè)、裝卸搬運(yùn)、租賃業(yè)及其他服務(wù)業(yè))5％兩大類。
企業(yè)所得稅是對在中華人民共和國境內(nèi)，企業(yè)和其他取得收入的組織取得的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。根據(jù)原所得稅法，企業(yè)所得稅基本稅率為33％，不同盈收狀況的物流企業(yè)，企業(yè)所得稅的適用稅率也有所不同。
我國物流服務(wù)業(yè)務(wù)稅負(fù)較重，稅率不統(tǒng)一，各類物流企業(yè)相關(guān)的專項發(fā)票營業(yè)稅率、增值稅抵扣、附加稅不一致。
物流納稅的問題
盡管目前我國物流業(yè)稅收改革取得了階段性成果，有力地改善了物流業(yè)發(fā)展的政策環(huán)境，但目前在稅收管理方面仍面臨許多問題，在稅收方面主要存在以下問題：
一是營業(yè)稅存在部分重復(fù)納稅現(xiàn)象。重復(fù)納稅是目前存在于物流行業(yè)稅收方面的最重要也是最為不合理的問題，已經(jīng)對物流業(yè)的發(fā)展造成了一定的負(fù)面影響。其中，物流配送業(yè)務(wù)領(lǐng)域、倉儲租賃業(yè)務(wù)領(lǐng)域、代收代繳費(fèi)用領(lǐng)域表現(xiàn)尤為突出：
二是物流企業(yè)綜合稅負(fù)相對偏高。根據(jù)第三次全國經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)顯示，倉儲業(yè)務(wù)利潤率僅為2.6％，而我國物流企業(yè)毛利一般僅在4％～6％，稅后純利只有1％～3％，但倉儲及其他物流服務(wù)卻使用5％的稅率，比運(yùn)輸業(yè)稅率還高出2個百分點：
三是所得稅屬地繳納不符合現(xiàn)代物流業(yè)跨區(qū)域發(fā)展的特點。現(xiàn)代物流服務(wù)企業(yè)具有跨區(qū)域發(fā)展的行業(yè)特點。由于各地經(jīng)濟(jì)水平和經(jīng)營條件不同，常常出現(xiàn)在一個公司范圍內(nèi)，部分區(qū)域公司盈利而另一部分區(qū)域公司虧損的局面。但目前我國執(zhí)行的屬地繳納企業(yè)所得稅的制度，許多集團(tuán)型企業(yè)無法做到企業(yè)內(nèi)部盈虧互補(bǔ)，在一定程度上加重了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)；
四是整合社會運(yùn)輸資源中很難取得合法運(yùn)輸發(fā)票的問題。現(xiàn)代物流企業(yè)雇用的個體戶司機(jī)按現(xiàn)行發(fā)票管理規(guī)定較難取得發(fā)票。因此，為了解決開發(fā)票等問題，部分個體戶車輛采取到其他運(yùn)輸公司掛靠的形式。由于個體戶車輛提供的往往是單次臨時性運(yùn)輸服務(wù)，因此無法完整的將支付的費(fèi)用發(fā)票交給被掛靠公司，再從被掛靠公司報銷現(xiàn)金。如果被掛靠公司承擔(dān)開票責(zé)任，將造成無實際收入的“空開票”，同時由于不可能將掛靠車輛的支出完整納入核算，被掛靠運(yùn)輸公司要承擔(dān)很重的所得稅的壓力：
五是物流企業(yè)自開票納稅人的認(rèn)定與額度管理的問題。我國現(xiàn)行物流業(yè)使用的最重要的發(fā)票是“貨物運(yùn)輸業(yè)發(fā)票”，按照現(xiàn)行政策規(guī)定，貨物運(yùn)輸業(yè)自開票納稅人認(rèn)定，必須具有自備車輛，同時只有自備車輛運(yùn)輸貨物取得的收入才能開具貨物運(yùn)輸業(yè)發(fā)票。另外，自開票納稅人的認(rèn)定也存在額度限制和屬地限制等問題：
六是倉儲物流服務(wù)中土地使用稅與物流企業(yè)兼并整合中土地出讓金及營業(yè)稅的問題。在物流活動中，倉儲與分撥、配送基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)與使用是整體物流服務(wù)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，直接關(guān)系到國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與國家安全，同時與國民生活緊密相連，因此具有公益性的特征，與一般意義上的房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)具有根本的區(qū)別。但是在我國土地使用稅、房產(chǎn)稅的征收上卻未能體現(xiàn)出這種差別，高額的土地使用稅，給低盈利的倉儲型物流企業(yè)帶來很大壓力：
七是物流業(yè)稅收存在征管困難、稅收漏洞，對政策理解差異問題。征管困難與稅收漏洞問題已十分嚴(yán)峻。同時，由于各地對物流稅收管理相關(guān)文件的理解不同，不同地區(qū)對地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的觀點不同，導(dǎo)致地方稅類的設(shè)置與管理也有一定的差別，出現(xiàn)了我國不同地區(qū)在物流稅收政策執(zhí)行上有所差別的現(xiàn)象。
國外物流企業(yè)的納稅
物流業(yè)是一種新興的綜合服務(wù)業(yè)，國外物流業(yè)稅收的一些特點值得我們重視和借鑒。
據(jù)了解，國際上對物流業(yè)征收的流轉(zhuǎn)稅主要有三種類型：一是征收增值稅或具有增值稅性質(zhì)的商品勞務(wù)稅。這主要是那些對商品和勞務(wù)全面征收增值稅的國家。增值稅在當(dāng)今世界范圍內(nèi)普遍流行，因此，對物流業(yè)征增值稅是主流：二是在沒有實行增值稅制的國家和地區(qū)，物流業(yè)仍隨同傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)征收銷售稅或勞務(wù)稅，如美國各州一般對諸如運(yùn)輸、倉儲等服務(wù)業(yè)征收銷售和使用稅，馬來西亞對各種服務(wù)征收勞務(wù)稅：三是對產(chǎn)品和部分勞務(wù)征收增值稅，但對包括物流服務(wù)在內(nèi)的主要服務(wù)業(yè)征收營業(yè)稅。這三種流轉(zhuǎn)稅征收模式本身優(yōu)劣明顯：對營業(yè)額全額征稅的銷售稅和營業(yè)稅存在重復(fù)征稅的根本缺陷。正因為如此，增值稅制僅僅經(jīng)歷了半個多世紀(jì)就橫掃世界，成為流轉(zhuǎn)稅的主體模式。而就物流業(yè)的發(fā)展而言，增值稅的中性特點同樣顯得合理和有利。
從國際上的流轉(zhuǎn)稅政策看，增值稅比營業(yè)稅、銷售稅更合理、科學(xué)，這也是給予一些優(yōu)惠支持措施，鼓勵物流業(yè)發(fā)展。主要體現(xiàn)在三個方面：對包括物流服務(wù)在內(nèi)的出口型服務(wù)適用零稅率，以鼓勵本國產(chǎn)品和勞務(wù)的出口：對物流企業(yè)購進(jìn)的產(chǎn)品或設(shè)施實施減免；對物流業(yè)實行流轉(zhuǎn)稅特殊優(yōu)惠政策。目
前在流轉(zhuǎn)稅方面專門對物流業(yè)實行鼓勵措施的國家比較突出的是新加坡。從優(yōu)惠內(nèi)容看，雖然世界各國具體的優(yōu)惠方式、程度各不相同，但對優(yōu)惠適用條件基本上都有明確的規(guī)定，特別是對物流服務(wù)的界定，如馬來西亞對綜合物流服務(wù)、新加坡對第三方物流等的規(guī)定都比較具體。
物流企業(yè)原則上按一般企業(yè)繳納企業(yè)(公司)所得稅。不過，從鼓勵物流業(yè)發(fā)展政策角度看，所得稅的政策優(yōu)惠要比流轉(zhuǎn)稅更為明顯。如馬來西亞規(guī)定，新成立的綜合物流公司可以享受為期5年的法定所得70％免納所得稅優(yōu)惠?，F(xiàn)有綜合物流公司可以享受為期5年的再投資新增所得70％免納所得稅優(yōu)惠。泰國把物流業(yè)作為優(yōu)先鼓勵發(fā)展的行業(yè)，規(guī)定物流企業(yè)可以享受免征公司所得稅8年的優(yōu)惠。法國政府明確規(guī)定，允許物流中心采用“成本加計法’確定應(yīng)稅所得，即通過事先的稅收裁定方式，由納稅人與稅務(wù)部門商定平均成本利潤率，用以計算物流中心的應(yīng)稅所得。成本利潤率一般在5％－10％之間。法國稅務(wù)局還明確規(guī)定，適用“成本加計法’計稅的物流中心是指跨國集團(tuán)在法國設(shè)立的子公司或常設(shè)機(jī)構(gòu)。它專門為該跨國集團(tuán)成員提供倉儲、包裝、貼簽和配送等服務(wù)并承擔(dān)相應(yīng)的管理風(fēng)險。此外，為降低物流成本，促進(jìn)物流業(yè)發(fā)展，法國還規(guī)定對物流中心的境外職員免征全部或部分個人所得稅。新加坡政府規(guī)定，經(jīng)核準(zhǔn)的船務(wù)物流企業(yè)提供貨運(yùn)和物流服務(wù)所得可以在5年內(nèi)按10％優(yōu)惠稅率繳納公司所得稅(新加坡公司所得稅一般稅率為20％)。最近新加坡政府提交國會審議的2007年預(yù)算擬將此項優(yōu)惠期限從5年延長到10年。
七方面的改革
借鑒發(fā)達(dá)國家的通行做法，同時考慮到我國物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要和財政承受能力，在本次會議上，相關(guān)專家和行業(yè)及稅務(wù)主管部門提出七個方面物流業(yè)稅收改革建議：
建議在重新核定營業(yè)稅計征基數(shù)的基礎(chǔ)上，明確物流外包業(yè)務(wù)營業(yè)稅的差額納稅界定方法與計算方法，將物流企業(yè)在經(jīng)營過程中采用外包的方法，采用墊付款形式支付的運(yùn)輸、倉儲、包裝、分揀、加工等業(yè)務(wù)過程的成本作為抵扣部分看待。
適當(dāng)降低部分物流服務(wù)的營業(yè)稅稅率與土地使用稅稅率。建議將倉儲、分撥等業(yè)務(wù)作為特殊服務(wù)業(yè)看待，按3％稅率征收，物流企業(yè)土地使用稅稅率建議按各地規(guī)定的30％征收。
在全國范圍內(nèi)實行物流企業(yè)統(tǒng)一繳納企業(yè)所得稅政策。凡符合總部領(lǐng)導(dǎo)下統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一核算，并與總部微機(jī)聯(lián)網(wǎng)、實行統(tǒng)一規(guī)范管理的企業(yè)，由總部統(tǒng)一繳納企業(yè)所得稅。
利用規(guī)模物流企業(yè)管理體系，解決小規(guī)模運(yùn)輸戶稅收監(jiān)管困難與偷漏稅問題。凡是規(guī)?；锪髌髽I(yè)外雇車輛現(xiàn)金支付運(yùn)費(fèi)的，由物流企業(yè)作為法人單位負(fù)責(zé)在所在地的稅務(wù)局代開小規(guī)模運(yùn)輸戶貨運(yùn)發(fā)票：對法人單位代開代管個體運(yùn)輸戶的發(fā)票實行優(yōu)惠稅率：營業(yè)稅、所得稅合并按4.3％征收，由代繳稅法人單位代個體運(yùn)輸戶代收繳納：為防止代開、虛開運(yùn)輸發(fā)票，建議采取以下辦法：物流企業(yè)負(fù)責(zé)對外雇車一律開具普通貨運(yùn)專用發(fā)票，或加上一般納稅人不能抵扣字樣，只作為抵扣憑據(jù)。
放寬物流企業(yè)自開票納稅人資格認(rèn)定中關(guān)于白備車輛的規(guī)定。原來我國稅收管理中關(guān)于運(yùn)輸業(yè)自開票納稅人的“自備車輛’作為基本條件已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的實際情況。
關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅征管；現(xiàn)狀；改革
中圖分類號： 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）007-0-01
當(dāng)前，隨著我國房價的不斷上漲，政府出臺了不少政策以調(diào)控房價。其中，房產(chǎn)稅征管的改革在調(diào)節(jié)市場供需，促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展等當(dāng)面均發(fā)揮了十分重要的作用，本文即針對我國房產(chǎn)稅征管的改革問題展開具體論述。
一、我國房產(chǎn)稅的發(fā)展及其征管現(xiàn)狀分析
1.我國房產(chǎn)稅的發(fā)展
我國房產(chǎn)稅的發(fā)展過程可以劃分為四個階段，具體如下所示：（1）建國后，我國政府于1951年頒布了《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，其標(biāo)志著我國開始正式征收房產(chǎn)稅；（2）1973年，因為簡化稅制的緣故，政府將對企業(yè)進(jìn)行征收的房產(chǎn)稅也并入到了工商稅計征；（3）改革開放后，我國于1984年展開第二步利改稅以及工商稅制的改革，把城市房地產(chǎn)稅分為了兩個部分，一是房產(chǎn)稅；二是城鎮(zhèn)土地使用稅；（4）1986年我國頒布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，自此我國正式進(jìn)入了房產(chǎn)稅全面開征階段[1]。
2.我國房產(chǎn)稅征管現(xiàn)狀
當(dāng)前，我國房產(chǎn)稅征管中還存在著不少問題亟待解決，具體如下所示：
（1）房產(chǎn)稅征政策存在不明晰之處，納稅主體難以確定
我國稅法中的相關(guān)規(guī)定指出：房產(chǎn)稅的納稅人是其產(chǎn)權(quán)的所有人或是承典人，而城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人是其使用權(quán)的所有人或是單位。若是產(chǎn)權(quán)的所有人或是承典人不在房屋所在地，城鎮(zhèn)土地使用權(quán)的所有人或是單位存在糾紛，則應(yīng)是代管人、實際使用人或是單位進(jìn)行納稅。但是在實際征管過程中，因為“所在地”這一概念未能夠清晰界定，導(dǎo)致納稅人之間存在扯皮的題，稅務(wù)機(jī)關(guān)難以確定納稅主體。
（2）稅務(wù)機(jī)關(guān)計稅依據(jù)確定難度大
當(dāng)前，我國計稅依據(jù)主要分為兩類：一是根據(jù)房產(chǎn)計稅余值；二是根據(jù)按租金收入計征稅額。其中，在第一種計稅方式中，極易因為一些避稅行為，導(dǎo)致房產(chǎn)原值計價出現(xiàn)失誤。例如：一些企業(yè)的房產(chǎn)借著設(shè)備的形式計入資產(chǎn)，從而減少房產(chǎn)原值，實現(xiàn)避稅；一些企業(yè)通過不將房屋記賬、無條件提供給股東使用的形式，拒絕繳納房產(chǎn)稅。在第二種計稅方式中，因為稅源十分分散、隱蔽性強(qiáng)，因此征管的難度也極大。
（3）相關(guān)部門協(xié)稅護(hù)稅積極性小
房產(chǎn)稅的征管范圍十分廣，工作量也大，因此若是僅僅依靠地稅單位進(jìn)行稅源監(jiān)管，難免會存在不到位或是遺漏之處。從我國當(dāng)前房產(chǎn)稅征管情況來看，“以地控稅、以稅節(jié)地”這一工作依舊處于一個摸索的狀態(tài)之下，部分地方因為缺少完善的部門協(xié)作與信息共享機(jī)制導(dǎo)致地稅單位很難及時獲得相應(yīng)的房屋、土地登記、變動資料，導(dǎo)致房產(chǎn)稅的征管工作開展難度大大增加。
二、我國房產(chǎn)稅征管的改革對策分析
1.完善稅基評估機(jī)制
（1）完善評估主體的界定。立足于我國當(dāng)前國情，建議設(shè)立準(zhǔn)政府性質(zhì)的專屬房地產(chǎn)稅稅基評估機(jī)構(gòu)，一方面其屬于事業(yè)單位，另一方面其又能夠獨(dú)立于稅務(wù)部門，確保其評估工作更加公正。（2）做好房地產(chǎn)稅批量評估。隨著信息技術(shù)的不斷發(fā)展，建議利用計算機(jī)、GIS、GPS為房屋價值進(jìn)行批量評估、實時跟蹤以及動態(tài)的分析，完善計算機(jī)輔助批量評估系統(tǒng)；若是在進(jìn)行房地產(chǎn)稅評估時出現(xiàn)糾紛，建立采取單宗評估的方法重新進(jìn)行評估，以增強(qiáng)準(zhǔn)確性。
2.改進(jìn)稅收征管方式
（1）構(gòu)建以自主申報為主的稅收征管方式。在“兩稅”征管中，納稅人需進(jìn)行自主申報，在房地產(chǎn)稅改革后，應(yīng)沿襲該種方式，以培養(yǎng)自主納稅意識。在進(jìn)行為法人組織所有的房產(chǎn)稅征管時，主要采取的是現(xiàn)行征管的方式，也就是按年計算、分期繳納，由地方政府確定設(shè)計的納稅期限；在進(jìn)行為個人所有的房產(chǎn)稅征管時，主要采取的是自主申報的方式，通提交申報表、相應(yīng)的減免稅材料，辦理納稅。（2）通過其他輔助征管方式進(jìn)行補(bǔ)充。由于當(dāng)前我國個人自主納稅意識有所欠缺，加上一些監(jiān)管機(jī)制不到位，相關(guān)部門應(yīng)構(gòu)建房屋產(chǎn)權(quán)證年檢制度，對于欠繳房地產(chǎn)稅的個人或是組織，采取限制或是凍結(jié)產(chǎn)權(quán)證書的懲處方法。此外，可輔以委托代征、代扣代繳以及代收代繳等方式，規(guī)范稅收征管流程，加強(qiáng)征管管理。
3.建立社會綜合治稅網(wǎng)絡(luò)體系
針對我國地稅部門長期以來“孤軍奮戰(zhàn)”的現(xiàn)象，必須加強(qiáng)各部門的配合，通過信息共享、部門協(xié)作，實現(xiàn)房地產(chǎn)稅的高效、成功征管。（1）構(gòu)建全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)信息管理平臺。該平臺應(yīng)通過全國聯(lián)網(wǎng)的方式，動態(tài)掌握各個地區(qū)的房價、房屋交易以及住房供求等信息，并且能夠直接查詢到每一個人或是家庭的房產(chǎn)信息。當(dāng)前，我國部分省市已經(jīng)建立了區(qū)域性的房地產(chǎn)信息管理平臺，但是需要進(jìn)一步完善其信息的共享制度。（2）科學(xué)確定納稅人。在進(jìn)行納稅人的確定時，除了要參考納稅人自主申報信息，還需通過多種方式自主收集相應(yīng)的納稅信息。一方面，可通過國土部門以及房管部門，獲得相應(yīng)的存量、新增房產(chǎn)信息；另一方面，也可通過民政、公安部門，驗證納稅人家庭成員關(guān)系，以確定相應(yīng)的房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策。（3）采取成熟的稅源管理方式，通過“以地控稅、以稅節(jié)地”加強(qiáng)房地產(chǎn)稅管理，并抓好合不動產(chǎn)登記制度的落實機(jī)會，在電子地籍圖上疊加相應(yīng)的應(yīng)稅房產(chǎn)信息，以達(dá)到房產(chǎn)與土地稅源一體化管理的目的[2]。（4）在進(jìn)行稅款征收時，具體應(yīng)強(qiáng)化以下幾個方面的工作：一是稅務(wù)機(jī)關(guān)必須實現(xiàn)做好納稅人銀行賬戶信息的采集工作；二是稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)和相關(guān)部門通力合作，構(gòu)建房地產(chǎn)稅聯(lián)合控管機(jī)制。三是通過構(gòu)建納稅人信用聯(lián)動體系的方式，不斷提高納稅人的自主納稅意識，對于欠繳房地產(chǎn)稅的個人或是組織，可由媒體相應(yīng)的欠稅公告，并將其納入個人征信系統(tǒng)，以督促其及時進(jìn)行相應(yīng)稅款的繳納。
三、結(jié)語
綜上所述，我國當(dāng)前房地產(chǎn)稅的征管過程中還存在不少問題，例如：納稅主體難以確定、稅務(wù)機(jī)關(guān)計稅依據(jù)確定難度大、相關(guān)部門協(xié)稅護(hù)稅積極性小等等，對此必須加強(qiáng)房地產(chǎn)稅的征管改革，通過完善稅基評估機(jī)制、改進(jìn)稅收征管方式、建立社會綜合治稅網(wǎng)絡(luò)體系、完善稅收法治保障框架，增強(qiáng)房產(chǎn)稅征管系統(tǒng)的權(quán)威性與科學(xué)性。
參考文獻(xiàn)：
[1]楊繼瑞.房產(chǎn)稅征管系統(tǒng)完善與現(xiàn)實把握：源自渝滬試點[J].改革，2011：47-52.
一、工作進(jìn)展情況。按照市局直評工作要求，我小組于3月25日至4月8日對縣安和駕駛員培訓(xùn)有限公司進(jìn)行了案頭分析以及全稅種“二次分析”，對該納稅人的登記、申報以及繳納情況有了大致了解?？h安和駕駛員培訓(xùn)有限公司，2016年1月注冊登記，2016年7月稅務(wù)登記，目前有職工40人。經(jīng)營地址為縣城中華路，經(jīng)營范圍駕駛員培訓(xùn)（依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動）。2016年-2018年申報收入492229.4元，繳納增值稅5663.45元、企業(yè)所得稅1768.51元，未入庫城鎮(zhèn)土地使用稅、車船稅。4月9日至4月11日我小組在該納稅人管理員帶領(lǐng)下深入企業(yè)實地核查。
二、采取措施及取得的成效。1.通過五措施對該納稅人進(jìn)行全方面評估，一是由該納稅人實際經(jīng)營者對公司基本情況進(jìn)行說明，并提供紙質(zhì)資料加蓋公章；二是通過車管所駕駛員報名系統(tǒng)下載2016年-2018年學(xué)員報名信息；三是到該納稅人門市以及練車場地對企業(yè)場地面積、車輛、經(jīng)營狀況進(jìn)行實地核查；四是由企業(yè)提供2017年4月至2018年12月的會計憑證（無賬簿或電子帳）、申報表、企業(yè)名下教練車信息以及2018年3月簽署的土地租賃協(xié)議。由于2017年4月年出現(xiàn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓情況，同時要求該納稅人提供了企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議；五是根據(jù)該納稅人提供的憑證以及車管所報名系統(tǒng)人員信息對2016年至2018年的銷售收入進(jìn)行估算，根據(jù)銷售收入計算應(yīng)繳納稅款與金三系統(tǒng)已繳納稅款進(jìn)行比對。
2.取得工作成效?？h安和駕駛員培訓(xùn)有限公司目前有職工4人,其中教練2人。2017年4月安和駕校由張金玲轉(zhuǎn)讓于李振普、李保金，但未做變更登記。安和駕校實際經(jīng)營者只提供了2017年4月至2018年12月的會計憑證，對之前經(jīng)營情況、賬目信息均表示不了解。由于該納稅人企業(yè)所得稅征收方式為查賬征收，但是卻未按要求設(shè)置賬簿，因此建議企業(yè)所得稅核定征收。 根據(jù)車管所報名系統(tǒng)人員名單對憑證以及金三系統(tǒng)信息進(jìn)行比對，該納稅人存在增值稅以及城建稅少繳風(fēng)險。由于該納稅人只提供了2018年3月的土地租賃協(xié)議，且無土地稅繳納信息，存在城鎮(zhèn)土地使用稅少繳風(fēng)險。
三、應(yīng)對過程中出現(xiàn)的涉稅問題，無需省局協(xié)助解決。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)稅；保有環(huán)節(jié)；問題；政策建議
目前一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國家，如：美國、日本、英國、瑞士等都已經(jīng)有一套比較完善的房地產(chǎn)稅收制度。目前我國的稅收制度在一定的歷史時期發(fā)揮過它的積極作用，但目前已明顯不適應(yīng)我國市場經(jīng)濟(jì)和商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，已明顯有悖于稅收作為政府宏觀調(diào)控的職能。鑒于此，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)和學(xué)術(shù)屆內(nèi)有識之士關(guān)于改革原有的房地產(chǎn)稅收制度，建立適應(yīng)時代要求的稅收制度的呼聲漸漲。2008年12月131號文《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》明確規(guī)定取消城市房地產(chǎn)稅，內(nèi)外資企業(yè)和個人統(tǒng)一適用《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》。國家財政部、國家稅務(wù)總局共同頒發(fā)的財稅[2008]137號文件做出調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收的規(guī)定，并醞釀把二稅合一，改為在保有階段統(tǒng)一征收物業(yè)稅。具體來說，存在以下問題：
1目前我國房地產(chǎn)稅制存在的問題分析
1. 1各征稅環(huán)節(jié)稅負(fù)分布不合理
房地產(chǎn)開發(fā)流通環(huán)節(jié)稅負(fù)重，而在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)較輕，且稅收優(yōu)惠范圍大，造成了房地產(chǎn)全壽命周期中各個階段的稅負(fù)不合理狀況，這對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展是很不利的。目前，房地產(chǎn)開發(fā)期間的稅費(fèi)主要有配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)、物業(yè)管理基金等，占房地產(chǎn)相關(guān)稅收的比例為8.92%。交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)有營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、交易管理費(fèi)、交易印花稅、土地增值稅和所得稅等，所占比例為72.95%。目前我國房地產(chǎn)保有階段的稅費(fèi)有房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，所占比例為18.13%[7]。考慮到開發(fā)期間需要支付巨額的土地出讓金，房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)都大大高于保有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)。
政府的經(jīng)濟(jì)職能之一，就在于利用稅收制度促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、提高經(jīng)濟(jì)效益、增進(jìn)社會分配的公平和平等。稅收制度，對于納稅人而言，本應(yīng)該產(chǎn)生多收益多交稅、多占用資源多交稅的效果，但目前我國的稅收制度難以實現(xiàn)這一效果。另外在開發(fā)、建設(shè)、轉(zhuǎn)讓等流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)多為流轉(zhuǎn)稅種，而流轉(zhuǎn)稅為間接稅，具有可轉(zhuǎn)嫁性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給了購房者，導(dǎo)致房價很高；由于房產(chǎn)保有階段的稅收少（目前只對生產(chǎn)經(jīng)營性的房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅和土地使用稅），導(dǎo)致土地閑置和房屋空置現(xiàn)象嚴(yán)重，增加投機(jī)性購房的積極性，鼓勵土地保有者保有土地，坐收土地的自然增值部分，這些都不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
1. 2稅種繁多、重復(fù)征稅
我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制，存在重復(fù)征稅。主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
1.2.1土地營業(yè)稅、增值稅和所得稅的重復(fù)
企業(yè)所得稅以企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得為課稅對象，用每一納稅年度的收入總額減去準(zhǔn)予扣除項目后的余額乘以所得稅率來計算。土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額為計稅依據(jù)，每轉(zhuǎn)讓一次就征收一次土地增值稅。所以，土地增值稅也具有所得稅的特征。另外，營業(yè)稅是指在我國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人應(yīng)按計稅營業(yè)額乘以適用稅率計取營業(yè)稅。這就意味著在房地產(chǎn)品轉(zhuǎn)讓過程中，既要征收營業(yè)稅又要征收土地增值稅和所得稅，造成了重復(fù)征稅。
1.2.2房地產(chǎn)租賃中重復(fù)課稅
營業(yè)性房屋出租取得的租金收入，需繳納12%的房產(chǎn)稅、5%左右的營業(yè)稅，還有所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅以及教育費(fèi)附加等，房產(chǎn)稅本來歸屬于財產(chǎn)稅，在這里又扮演了流轉(zhuǎn)（營業(yè)）稅的角色，造成了重復(fù)課稅。目前市場上住宅類房產(chǎn)無論自用或出租都沒有強(qiáng)制征稅，政府就喪失了大量的優(yōu)質(zhì)稅源（由于房地產(chǎn)本身具有保值和增值的特點，激發(fā)了投資客投資房產(chǎn)的熱情，有的人名下有多處房產(chǎn)。）。因此，降低交易階段的重復(fù)征稅，不但能更好地激活房地產(chǎn)市場，也有利于地方政府形成豐富、穩(wěn)定、可持續(xù)的稅收收入，有利于進(jìn)行可持續(xù)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，真正做到取之于民用之于民。
1.2.3契稅與印花稅的重復(fù)
對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓簽訂的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)或契約，承受方既要按書據(jù)或契約所承載金額繳納萬分之五的印花稅，又要按規(guī)定的稅率繳納契稅。印花稅是就經(jīng)濟(jì)活動中書立的憑證契約征收，契稅是對房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時就雙方當(dāng)事人所訂立的契約征收，在征收范圍上，這兩種稅明顯存在著交叉重復(fù)問題，有失公平原則，也給稅收的征收管理帶來了難度。
1.2.4營業(yè)稅自身的重復(fù)
營業(yè)稅是房地產(chǎn)開發(fā)與銷售過程中的一個主要稅種，在開發(fā)階段它是以從事建筑、安裝、修繕裝飾和其他工程作業(yè)所取得的營業(yè)額為計稅依據(jù)；在銷售階段的計稅依據(jù)除包括工程價款及工程價款之外收取的各種費(fèi)用外，還包括前一階段己繳納的營業(yè)稅；如果房地產(chǎn)在流轉(zhuǎn)過程中經(jīng)過多次交易那么就不可避免地產(chǎn)生了重復(fù)征稅的問題。重復(fù)征稅從微觀上來說，提高了房地產(chǎn)的售價，增加了消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，從宏觀上來說，加重了房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)，阻礙房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展。
1. 3內(nèi)外稅制不統(tǒng)一
我國房地產(chǎn)稅收制度采取“內(nèi)外有別，兩套稅制并存”的政策，具體表現(xiàn)在四個方面：
1.3.1兩套房產(chǎn)稅制度
現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制規(guī)定對內(nèi)資企業(yè)和個人征收房產(chǎn)稅，而對外資企業(yè)和外籍人員征收城市房地產(chǎn)稅，既不統(tǒng)一，又不規(guī)范。還有，對內(nèi)資企業(yè)和個人使用土地的征收城鎮(zhèn)土地使用稅，而對外資企業(yè)和外籍人員則不征收此稅，改征土地使用費(fèi)。
1.3.2兩套所得稅制
對內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)開征企業(yè)所得稅，對涉外房地產(chǎn)企業(yè)開征外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅。
1.3.3城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加內(nèi)外不統(tǒng)一
對內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)開征城建稅和教育費(fèi)附加，對外資房地產(chǎn)企業(yè)尚未開征。
這種“內(nèi)外有別，兩套稅制并存”的政策，不符合國民待遇原則，同時給稅收征管也帶來了諸多不便，不利于企業(yè)的平等競爭。
1. 4征稅范圍過窄
房產(chǎn)稅只在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)征收，其中，縣城、建制鎮(zhèn)指縣、鎮(zhèn)政府所在地。農(nóng)村不包括在征稅范圍中，相當(dāng)于在農(nóng)村城市化程度不斷提高的今天，自動放棄了一大塊穩(wěn)定的稅源，也使稅制本身顯失公平。房產(chǎn)稅還規(guī)定了行政事業(yè)單位、機(jī)關(guān)團(tuán)體、軍隊及由財政部門撥款的單位自用房產(chǎn)免稅，個人非營業(yè)用房產(chǎn)免稅，這些政策與目前我國個人財富向住房轉(zhuǎn)化及公房制度改革的現(xiàn)狀不符合，也放棄了較大的稅源。
1. 5計稅依據(jù)不合理
我國現(xiàn)行的城鎮(zhèn)土地使用稅是以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)的從量計征。這種方式雖然簡單，但依據(jù)只是有限的土地面積，而土地作為稀缺資源，其價值會不斷上升。這種從量計征方式使得稅收收入不能隨課稅對象的價值上升而上升。我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)分別為按房產(chǎn)原值征稅的從價計征和按房產(chǎn)租金收入征稅的從租計征。從價計征的房產(chǎn)稅按照房產(chǎn)原值一次減去10%-3 0%后的余額乘以1.2%的稅率計算（這里的房產(chǎn)原值是歷史成本），利用這種計稅方法，房產(chǎn)稅收入無法隨著房地產(chǎn)的增值而相應(yīng)增加。從租計征是按租金收入乘以12%的稅率計算。同一處房產(chǎn)分別按兩種方法所得的結(jié)果是不一樣的，這樣的規(guī)定顯然是不合理的。
1. 6稅費(fèi)體系混亂，稅輕費(fèi)重
我國目前的房地產(chǎn)稅費(fèi)體系混亂，具體表現(xiàn)在：
1.6.1稅費(fèi)并立
在現(xiàn)行稅費(fèi)管理體制下，幾乎所有的收費(fèi)（基金）項目都是以行為來征收，與以行為為目的來征稅的稅種相互重疊、并立。例如在市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面，城市建設(shè)維護(hù)稅與“市政設(shè)施建設(shè)費(fèi)”，“城市規(guī)劃建設(shè)費(fèi)”和“商業(yè)網(wǎng)點配套費(fèi)”屬同一性質(zhì)。
1.6.2稅輕費(fèi)重
我國涉及房地產(chǎn)業(yè)的各種收費(fèi)項目名目繁多，并且這些收費(fèi)項目多集中在房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)和交易階段。比如：在房地產(chǎn)開發(fā)階段有企業(yè)開發(fā)登記費(fèi)、城市規(guī)劃設(shè)計費(fèi)、土地閑置費(fèi)、預(yù)算審查費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、質(zhì)量管理監(jiān)督費(fèi)、市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等等，據(jù)統(tǒng)計費(fèi)項總數(shù)遠(yuǎn)多于稅項總數(shù)。有關(guān)資料表明，國外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)價格中成本、費(fèi)用、稅金、利潤這四部分的比重分別為73%， 10%，10%，7%，而我國為41 %，40%，10% ，9%。可見對我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，提高房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)質(zhì)量，降低或取消彈性的和不合理的收費(fèi)是他們努力的方向。并且如此多的行政性收費(fèi)，不僅大大加重了房地產(chǎn)開發(fā)者、經(jīng)營者、銷售者的負(fù)擔(dān)，而且加重了房地產(chǎn)買受人的負(fù)擔(dān)，致使許多地方的商品房價格居高不下，普通職工只能望房興嘆。同時，我國目前的房地產(chǎn)行政性收費(fèi)大多缺乏法律依據(jù)，許多地方、許多項目都是亂收費(fèi)、亂攤派。另外，行政性收費(fèi)機(jī)關(guān)較多，主體不一。據(jù)調(diào)查，不僅有關(guān)的行政機(jī)關(guān)向房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營交易人收費(fèi)，而且某些非行政機(jī)關(guān)也巧立名目，以行政機(jī)關(guān)的名義收費(fèi)，造成房地產(chǎn)行政性收費(fèi)的極大混亂，并且許多機(jī)關(guān)收費(fèi)以后據(jù)為己有，不向上級主管機(jī)關(guān)申報，造成國家收入的極大流失。
2房地產(chǎn)稅制改革的建議
通過以上分析，借鑒國際慣例和經(jīng)驗，結(jié)合我國實際，在遵循簡化稅制、公平稅負(fù)、降低稅率、合理分權(quán)、嚴(yán)格管理等基本原則的基礎(chǔ)上，筆者認(rèn)為房地產(chǎn)稅制應(yīng)從以下幾個方面進(jìn)行改革：
2. 1房地產(chǎn)取得稅制改革
在房地產(chǎn)取得環(huán)節(jié)，將契稅并入印花稅中。契稅是一個傳統(tǒng)的稅種，但鑒于印花稅具有契稅的所有功能，我們可以考慮將契稅并入印花稅。印花稅以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額為計稅依據(jù)。
2. 2房地產(chǎn)保有稅制改革
從以上分析可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段和交易階段相對于房地產(chǎn)保有階段來說稅種多且所占的比重大。針對這種情況，建議如下：
2. 2. 1改革房產(chǎn)稅
合并房產(chǎn)稅與城市房地產(chǎn)稅，在統(tǒng)一內(nèi)外稅制的基礎(chǔ)上，設(shè)計全新的房產(chǎn)稅稅制，目前城市房地產(chǎn)稅已經(jīng)取消。全新的房地產(chǎn)稅包括征收對象、計算依據(jù)和稅率三方面，根據(jù)不同地區(qū)分別設(shè)置。比如：征收對象可以按照以家庭為單位，其名下的房產(chǎn)面積總和低于90平方米的免征，90-120平方米的設(shè)定一個比率，120平方米以上的設(shè)定一個較高的比率。計算依據(jù)應(yīng)以房地產(chǎn)的市場價格為準(zhǔn)。如果國家和地方政府每年對房地產(chǎn)的價格進(jìn)行評估，就會花費(fèi)大量的人力和物力，而且每年評估一次也沒有必要，建議以三年作為一個周期，每三年評估一次。
2 .2. 2建議土地使用權(quán)出讓金一次性繳納改為分年度繳納
目前我國實行的是土地批租制，地方政府一次性收取土地使用權(quán)出讓金，在某些城市這部分收入已經(jīng)占到財政收入的30% 以上。在很多城市中，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金 40%以上來自上年度的土地出讓金。但我國土地資源有限，如果地方政府的財政收入大部分來自于土地使用權(quán)出讓金，會造成現(xiàn)任政府把土地50-70年的土地使用權(quán)出讓金在幾年內(nèi)就用掉，不利于城市的可持續(xù)發(fā)展。同時也會造成城市缺乏創(chuàng)新性和活力。所以建議土地使用權(quán)出讓金分年度繳納，具體數(shù)額按當(dāng)年的評估價格確定。
2 .2. 3取消城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅，建議開征土地閑置稅
我國現(xiàn)行的土地出讓制度是土地批租制，規(guī)定在土地所有權(quán)屬于國家的前提下，用地者可以通過交納土地出讓金的方式取得一定期限的土地使用權(quán)。土地出讓金是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的體現(xiàn)，是土地使用權(quán)的市場價格。因此，從嚴(yán)格意義上說，我國的土地使用者應(yīng)當(dāng)支付地租，而不是承擔(dān)土地使用稅。因此，建議取消城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅，開征土地閑置稅，促進(jìn)土地資源的有效利用，減少士地的浪費(fèi)。1994年通過的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第25條規(guī)定了對閑置年限不同的土地的懲罰規(guī)定，但這種規(guī)定已經(jīng)不符合目前的市場情況，各個地區(qū)需根據(jù)自己的實際情況重新制定規(guī)則。
2. 3房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅制改革
2. 3. 1對房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)取得的收益僅征收所得稅
首先要從統(tǒng)一稅收法律法規(guī)入手，對房地產(chǎn)實行內(nèi)外統(tǒng)一的稅費(fèi)制度。首先， 將企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅合并為統(tǒng)一的適用于內(nèi)外資企業(yè)所得稅。其次，將外資企業(yè)和外籍人員納入房地產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人之中，納入房地產(chǎn)費(fèi)的征收之列，使房地產(chǎn)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)與收益一致， 誰受益誰納稅繳費(fèi)，受益多負(fù)擔(dān)多，收益少負(fù)擔(dān)少。從而為市場主體的平等競爭創(chuàng)造條件。最后值得一提的是將房屋租賃收入也納入所得稅一并征收，不再征收營業(yè)稅和房產(chǎn)稅，并適當(dāng)降低稅率。
2.3.2適時開征遺產(chǎn)稅與贈與稅
遺產(chǎn)稅、贈與稅的開征將彌補(bǔ)無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)稅收調(diào)節(jié)的缺位。遺產(chǎn)稅、贈與稅的主要征收目的不在于財政收入，而在于協(xié)助個人所得稅，調(diào)節(jié)財富分配，因此，應(yīng)采取高起征點和高累進(jìn)稅率，促進(jìn)社會公平。
3總結(jié)
本文通過對我國房地產(chǎn)稅制存在問題進(jìn)行深入分析的基礎(chǔ)上，遵循簡化稅制、公平稅負(fù)、降低稅率、合理分權(quán)、嚴(yán)格管理等基本原則的前提下提出了符合我國客觀實際的房地產(chǎn)稅制改革的政策建議。同時，筆者認(rèn)為為了使這些政策建議有效地落實，相關(guān)的配套措施必須跟上，比如，對房地產(chǎn)租、稅、費(fèi)概念的澄清，加強(qiáng)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍信息的管理，完善房地產(chǎn)評估制度和評估機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)的稅收征收管理等等。
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國務(wù)院《物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》(國發(fā)[2009]8號簡稱《規(guī)劃》)提出,優(yōu)化物流業(yè)發(fā)展的區(qū)域布局,并把物流園區(qū)列入九項重點工程之一。中國物流與采購聯(lián)合會(以下簡稱“中物聯(lián)”)去年9月“關(guān)于促進(jìn)物流園區(qū)健康發(fā)展的政策建議”(100號文),并提交給國務(wù)院相關(guān)部門。現(xiàn)節(jié)選報告的部份內(nèi)容如下。
物流節(jié)點城市倉儲設(shè)施的調(diào)查
當(dāng)前,我國倉儲類物流設(shè)施已有一定規(guī)模。包括依托鐵路、公路、航空、港口/碼頭等建設(shè)的貨運(yùn)場站,隸屬于原物資、商業(yè)和供銷等系統(tǒng)的儲運(yùn)設(shè)施,生產(chǎn)和流通企業(yè)內(nèi)部倉儲設(shè)施,以及近年來各地政府規(guī)劃建設(shè)的物流園區(qū)、物流(配送)中心等。這些數(shù)量龐大的倉儲類物流設(shè)施,是目前我國物流系統(tǒng)運(yùn)作的重要基礎(chǔ)。但沒有一個機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)相關(guān)信息的統(tǒng)計工作,其總體規(guī)模、結(jié)構(gòu)布局、技術(shù)狀況、功能條件、隸屬關(guān)系和匹配程度等基礎(chǔ)資料很不健全。這是當(dāng)前規(guī)劃建設(shè)物流園區(qū)、構(gòu)建現(xiàn)代物流服務(wù)體系必須建立的基礎(chǔ)工作。
中物聯(lián)建議,鑒于這項工作的復(fù)雜性,首先在《規(guī)劃》確定的21個全國性物流節(jié)點城市和17個區(qū)域性物流節(jié)點城市,進(jìn)行一次倉儲類物流設(shè)施的全面調(diào)查。政府主管部門可以委托行業(yè)協(xié)會,制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和調(diào)查方法,摸清基本情況,為有針對性地制定物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃及相關(guān)政策提供依據(jù)。在此基礎(chǔ)上,逐步在有條件的其他地區(qū)開展調(diào)查工作。要積極創(chuàng)造條件,把倉儲類物流基礎(chǔ)設(shè)施信息納入國家統(tǒng)計信息體系,形成定期統(tǒng)計制度。
制定全國物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃
近年來,各地區(qū)、各部門普遍重視物流業(yè)發(fā)展,都在制定相關(guān)規(guī)劃。這些規(guī)劃,在地方和部門來看,也許是必要的。但從全局來看,很容易形成同類物流園區(qū)在同一地區(qū)有效輻射范圍內(nèi)的重復(fù)建設(shè),導(dǎo)致土地、人力、財力和相關(guān)資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。在各地方、各部門重視物流業(yè)發(fā)展,布局新一輪物流基礎(chǔ)設(shè)施的時候,更應(yīng)該注意這個問題。
中物聯(lián)建議:由國家發(fā)展和改革委牽頭,抓緊制定全國物流園區(qū)發(fā)展專項規(guī)劃。首先,物流園區(qū)規(guī)劃應(yīng)該立足于物流業(yè)發(fā)展的實際需求,服務(wù)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大局。其次,要在摸清現(xiàn)有倉儲類物流設(shè)施的基礎(chǔ)上,明確物流園區(qū)規(guī)劃布局的基本標(biāo)準(zhǔn)和原則。第三,在確定總體建設(shè)規(guī)模的基礎(chǔ)上,優(yōu)先安排現(xiàn)有物流資源的整合利用和改造提升,特別要注意各種聯(lián)運(yùn)、轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施的配套。第四,物流園區(qū)規(guī)劃要體現(xiàn)九大物流區(qū)域、十大物流通道和三級節(jié)點城市等基本布局,各地規(guī)劃要服從于全國規(guī)劃。第五,鐵道、交通、商務(wù)、民航、國土、規(guī)劃等相關(guān)部門要參與規(guī)劃制定,部門規(guī)劃要與全國規(guī)劃相銜接。第六,要嚴(yán)格制定相應(yīng)的約束機(jī)制,全國性物流節(jié)點城市的物流園區(qū)建設(shè)規(guī)模由中央政府統(tǒng)一調(diào)控和管理;其他地區(qū)物流園區(qū)規(guī)劃應(yīng)報省級人民政府批準(zhǔn)。對未納入全國或省級物流園區(qū)規(guī)劃的項目要嚴(yán)格控制。
整合利用現(xiàn)有倉儲類設(shè)施
我國現(xiàn)有的物流基礎(chǔ)設(shè)施分屬不同的部門和行業(yè),社會化程度較低、利用效率不高;布局分散、有的已被城市擴(kuò)建所“包圍”;新建、改建比例小,建設(shè)水平低,五六十年代的老舊倉庫甚至還在“超期服役”。總體來看,現(xiàn)有倉儲類物流基礎(chǔ)設(shè)施不能很好地適應(yīng)現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的需要。
中物聯(lián)建議:出臺鼓勵整合利用、提升改造現(xiàn)有物流基礎(chǔ)設(shè)施的相關(guān)政策。要支持大型優(yōu)勢物流企業(yè)通過資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)、增資擴(kuò)股、加盟連鎖和委托管理等方式對現(xiàn)有分散的物流基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行兼并整合重組。要簡化國有大型物流企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部兼并重組的審批程序,免除相關(guān)稅費(fèi),推動國有大型物流企業(yè)加快內(nèi)部資源整合。鼓勵工業(yè)企業(yè)以老舊廠房、倉庫置換物流用地、或交給物流企業(yè)托管經(jīng)營。要制定相關(guān)的規(guī)劃和標(biāo)準(zhǔn),限期淘汰不符合標(biāo)準(zhǔn)的老舊設(shè)施,促進(jìn)其升級改造。對物流園區(qū)以外的倉儲設(shè)施,應(yīng)根據(jù)實際需要和自身條件,分別采取就地改造、異地搬遷或改變用途等多種措施。
解決物流園區(qū)的用地問題
用地方面的障礙,導(dǎo)致物流園區(qū)規(guī)劃難以“落地”。一是由于用地指標(biāo)限制,無法取得《國有土地使用證》,不能滿足銀行貸款要求,進(jìn)而導(dǎo)致項目引進(jìn)的失敗。二是物流用地價格大大超過物流業(yè)的承受能力。建設(shè)成本成倍增加,物流園區(qū)已無法運(yùn)作物流業(yè)務(wù)。
中物聯(lián)建議:物流園區(qū)具有基礎(chǔ)性、公共性和公益性特點,應(yīng)該妥善解決用地問題。對納入國家規(guī)劃的物流園區(qū)土地征用給予重點保障,土地管理部門在審批用地時,要充分考慮物流工作主管部門的意見,優(yōu)先計劃安排。對于資金短缺而成長性又較好的物流企業(yè),應(yīng)當(dāng)允許其租用物流園區(qū)土地進(jìn)行項目建設(shè),租金應(yīng)適度優(yōu)惠、租期適度放寬。要鼓勵物流園區(qū)節(jié)約使用土地。例如,對重點物流企業(yè)以原劃撥土地改建物流項目的,在辦理土地出讓手續(xù)時優(yōu)先、優(yōu)惠;重點物流企業(yè)異地搬遷,原土地拍賣所得可返還用于搬遷安置;建設(shè)多層庫房的,應(yīng)減免相關(guān)規(guī)費(fèi)。重點物流項目用地,在地價上等同或低于工業(yè)用地,相關(guān)規(guī)費(fèi)按照下限收取或減征、免征、先征后返。在保證消防安全的情況下,放寬容積率及單體庫房面積的限制,消防設(shè)施的配備也要區(qū)別不同的情況。
拓寬物流園區(qū)投融資渠道
物流園區(qū)具有高投入、低回報性質(zhì),前期投資規(guī)模大、資金占用周期長。盡管其收入來源相對穩(wěn)定,但一般利潤率較低,資金短缺問題相當(dāng)嚴(yán)重。
中物聯(lián)建議:第一,建立支持物流園區(qū)發(fā)展的專項資金。對于納入全國物流園區(qū)規(guī)劃、具有發(fā)展?jié)摿Φ奈锪鲌@區(qū)給予優(yōu)先貸款和貼息。鼓勵各級地方政府投資參與符合發(fā)展規(guī)劃的物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),租賃給物流企業(yè)經(jīng)營,減輕企業(yè)一次性投資的壓力。第二,允許有發(fā)展?jié)摿Φ奈锪鲌@區(qū)發(fā)行不同期限的長期債券,或在創(chuàng)業(yè)板市場發(fā)行股票融資。第三,依據(jù)《商業(yè)銀行并購貸款風(fēng)險管理指引》有關(guān)規(guī)定,鼓勵符合條件的商業(yè)銀行積極開展面向本土物流企業(yè)的網(wǎng)絡(luò)并購貸款業(yè)務(wù),對物流企業(yè)拓展物流網(wǎng)絡(luò)的戰(zhàn)略性并購給予信貸支持。第四,要允許金融機(jī)構(gòu)投資參與物流園區(qū)建設(shè),開展多樣化的投融資服務(wù)。第五,鼓勵外資和民間投資物流園區(qū),形成多渠道、多層次的投融資環(huán)境。
注重周邊配套設(shè)施建設(shè)
物流園區(qū)集中了大量的物流企業(yè),特別是從事配送、運(yùn)輸?shù)钠髽I(yè)和所屬車輛,這給園區(qū)臨近的交通基礎(chǔ)設(shè)施提出了較高的要求。但多數(shù)物流園區(qū)內(nèi)部由于交通微循環(huán)和主次干道接駁不利,造成交通擁堵,極大地影響聯(lián)運(yùn)效率,迫切需要改善集疏運(yùn)條件。
中物聯(lián)建議:第一,加大對物流園區(qū)道路、交通設(shè)施等部分公用基礎(chǔ)設(shè)施的財政預(yù)算投資,對周邊道路進(jìn)行拓寬和擴(kuò)建。第二,適當(dāng)放寬入?yún)^(qū)物流企業(yè)車輛限行/禁行限制。第三,有針對性地建立進(jìn)出園區(qū)的綠色通道。第四,考慮物流園區(qū)與周邊的公交暢通和接駁,增加公交線路進(jìn)入園區(qū),與外部交通系統(tǒng)形成有效銜接。
適宜園區(qū)運(yùn)營的稅費(fèi)政策
稅收政策是影響物流業(yè)發(fā)展的重要政策杠桿,相關(guān)稅賦過重給物流園區(qū)的建設(shè)和運(yùn)營帶來巨大影響。例如,土地使用稅是定稅,不隨經(jīng)營狀況征收,所以對擁有較大倉庫和加工、配送使用場地的物流企業(yè)來講,可以說是決定其經(jīng)營和生存的關(guān)鍵因素。2006年底,國務(wù)院對《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》進(jìn)行了修改,稅率比原來提高了1-3倍。部分地區(qū)由于土地使用稅等級范圍和單位稅額標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整幅度過大,增幅甚至高達(dá)10倍,全額交納就會出現(xiàn)巨額虧損。其他相關(guān)稅費(fèi),也有負(fù)擔(dān)過重的問題。
中物聯(lián)建議:第一,凡物流企業(yè)為公共服務(wù)的倉儲設(shè)施占地仍執(zhí)行2006年底的土地使用稅稅率,以維持物流企業(yè)的正常經(jīng)營。第二,以物流園區(qū)為單位,進(jìn)行營業(yè)稅差額納稅試點。凡進(jìn)駐園區(qū)的物流企業(yè),均可享受運(yùn)輸、倉儲營業(yè)稅抵扣政策。第三,落實國家有關(guān)企業(yè)購置用于環(huán)境保護(hù)、節(jié)能節(jié)水、安全生產(chǎn)等專用設(shè)備投資抵免的企業(yè)所得稅政策。第四,設(shè)立物流園區(qū)輔助稅收征管政策。對入園物流企業(yè)所使用的小規(guī)模運(yùn)輸業(yè)主的統(tǒng)一管理與運(yùn)輸業(yè)發(fā)票實行代開、代征,可在有條件的物流園區(qū)先行試點。第五,物流園區(qū)用電、用水、用氣等采用工業(yè)價格,取消向物流企業(yè)收取的不符合國家規(guī)定的各種收費(fèi)項目,減輕稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。
建立物流園區(qū)考核評價體系
物流園區(qū)的健康發(fā)展有賴于規(guī)范的物流市場環(huán)境。一些地方在物流園區(qū)快速發(fā)展的同時,也存在定位不準(zhǔn)、規(guī)劃不明、經(jīng)營不善、管理不力,甚至盲目發(fā)展、重復(fù)建設(shè)的問題,嚴(yán)重影響了物流園區(qū)的健康發(fā)展。因此,急需建立健全相應(yīng)的考核評價體系。
中物聯(lián)建議:第一,結(jié)合我國物流園區(qū)的發(fā)展特征,綜合考慮區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、減少城市交通壓力、優(yōu)化城市布局、促進(jìn)資源整合、減少環(huán)境污染等各項指標(biāo),建立社會化的物流園區(qū)評價體系和方法。第二,充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的作用,深入開展物流園區(qū)綜合評價工作,從行業(yè)自律層面強(qiáng)化對物流園區(qū)的管理,規(guī)范物流市場經(jīng)營秩序,引導(dǎo)物流園區(qū)健康發(fā)展。第三,加強(qiáng)物流園區(qū)規(guī)劃、立項的后評價工作,對于占用土地而又遲遲不開工的項目,采取有針對性的措施。
實施園區(qū)示范工程
物流園區(qū)是一個新的事物,也是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程。近年來,以物流園區(qū)為代表的物流業(yè)集聚區(qū)發(fā)展很快,但也顯現(xiàn)出良莠不齊、魚龍混雜的局面。不僅需要加強(qiáng)管理和約束機(jī)制,也應(yīng)該樹立典型,加以引導(dǎo)。
中物聯(lián)建議:在深入調(diào)查,建立健全考核評價體系的基礎(chǔ)上,組織實施物流園區(qū)示范工程和重點項目。示范工作由國家發(fā)展和改革委牽頭,制定相應(yīng)的申報和評審辦法,明確示范工程和重點項目的條件、程序和規(guī)則,組織實施全國示范工作。對于示范工程和重點項目,應(yīng)在土地、投融資以及稅收等政策方面給予重點扶持,促其快速發(fā)展,也為其他物流園區(qū)樹立標(biāo)桿,起到示范和帶動作用。
統(tǒng)籌園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)和運(yùn)營
物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)不同于一般的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),涉及到發(fā)改委、國土資源、交通、鐵道、建設(shè)、海關(guān)、稅務(wù)、工商等多個部門,以及各省區(qū)市,必需加強(qiáng)協(xié)調(diào)與配合。
