發(fā)布時(shí)間：2023-09-04 16:40:34
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)策略樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)資金主要運(yùn)用在企業(yè)正常的采購(gòu)生產(chǎn)管理、營(yíng)銷宣傳活動(dòng)和企業(yè)自身運(yùn)行的資金分配當(dāng)中，有一定實(shí)力的房地產(chǎn)企還會(huì)參與理財(cái)投資的經(jīng)營(yíng)。所以可以根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作特點(diǎn)將其運(yùn)營(yíng)資金分為生產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)資金、采購(gòu)的運(yùn)營(yíng)資金、營(yíng)銷的運(yùn)營(yíng)資金和理財(cái)活動(dòng)的運(yùn)營(yíng)資金。
二、房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)資金的特點(diǎn)和現(xiàn)狀
1、房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)資金的特點(diǎn)
我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)其資金主要來自七個(gè)方面:國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、外商直接投資、自籌資金、企事業(yè)單位自有資金、購(gòu)房者的定金和預(yù)付款以及其他資金。大部分的房地產(chǎn)企業(yè)資金來源都是源于銀行貸款，企業(yè)本身的資金比例較低。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的成本在于買地、建造樓房銷售樓房和企業(yè)自身運(yùn)行方面。其中買地和樓房的建造是大部分自己的流向，而房地產(chǎn)企業(yè)又是可以在得到商品房預(yù)售許可證后在買地規(guī)劃之后但是房屋沒有施工完成的情況下進(jìn)行期房銷售的，在營(yíng)銷結(jié)束是就可以得到資金的回收。但是其中的不確定性因素也較多。如果施工期間的銷售不利沒有資金回籠，就不能償還銀行的大額借貸的利息?；蛘邲]有在既定時(shí)間能完成計(jì)劃內(nèi)的樓房還要對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行違約賠償，房地產(chǎn)企業(yè)的大部分資金都在流動(dòng)運(yùn)轉(zhuǎn)當(dāng)中，采購(gòu)、施工、營(yíng)銷宣傳和不斷的償還應(yīng)該本息。所以在房地產(chǎn)企業(yè)的整個(gè)運(yùn)作中要如履薄冰謹(jǐn)小慎微。充分做好每個(gè)環(huán)節(jié)的工作，合理運(yùn)用好企業(yè)的可運(yùn)營(yíng)資金。保證企業(yè)良性的運(yùn)行發(fā)展。
2、房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)資金的現(xiàn)狀
在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸趨于成熟的現(xiàn)階段，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的共同特點(diǎn)是負(fù)債率孤傲高。流動(dòng)資金的占用越來越大，運(yùn)營(yíng)資金的周轉(zhuǎn)周期變長(zhǎng)?，F(xiàn)在我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)過了2007年之后那段黃金銷售期了，我國(guó)現(xiàn)在的房地產(chǎn)庫存量很大，這直接就占用了企業(yè)的大部分流動(dòng)資金延長(zhǎng)了資金的回籠時(shí)間。使得企業(yè)的盈利受到嚴(yán)重影響?？茖W(xué)有效的房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)自己的管理體系是必要手段。只有將企業(yè)的運(yùn)營(yíng)資金準(zhǔn)確有效的分配和使用才會(huì)減少企業(yè)的成本，增加企業(yè)利潤(rùn)和競(jìng)爭(zhēng)力。
三、房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金管理的策略
眾所周知，制造業(yè)的價(jià)值鏈主要體現(xiàn)在自身生產(chǎn)，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則恰恰相反，主要體現(xiàn)在企業(yè)外部，由活動(dòng)策劃公司，企劃設(shè)計(jì)，營(yíng)銷顧問公司，建筑施工單位等共同組成，當(dāng)這些組成部分相輔相成，互相協(xié)作時(shí)，會(huì)得到事半功倍的效果，利潤(rùn)空間增大。所以，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，外部的客戶管理和供應(yīng)鏈管理直接影響各個(gè)環(huán)節(jié)的營(yíng)運(yùn)資金管理。
1、采購(gòu)方面營(yíng)運(yùn)資金的管理策略
如果說資金是房地產(chǎn)企業(yè)的血液，那么可以說質(zhì)量是房地產(chǎn)企業(yè)的命脈。沒有靠得住的質(zhì)量保障就不可能有長(zhǎng)久的發(fā)展，更不必談企業(yè)的利潤(rùn)了。采購(gòu)是房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行過程中的關(guān)鍵步驟，不能只為了減少陳本而在選擇供應(yīng)商時(shí)按照?qǐng)?bào)價(jià)由低到高選擇，若想在眾多房地產(chǎn)企業(yè)中具備自身的競(jìng)爭(zhēng)力，在保證質(zhì)量的前提下必須要盡量減少成本，最大利益的讓利給消費(fèi)者，這樣才能持久發(fā)展。所以采購(gòu)部門必須要選擇有信譽(yù)保證和經(jīng)濟(jì)能力的供應(yīng)商企業(yè)進(jìn)行合作，為了控制成本也應(yīng)在采購(gòu)明細(xì)和數(shù)量上做出相應(yīng)的合理規(guī)劃，對(duì)供應(yīng)商也要能夠制定有效的制約細(xì)則，例如交貨的質(zhì)量、時(shí)間和服務(wù)等方面。如若供應(yīng)商提供的材料質(zhì)量不達(dá)標(biāo)會(huì)大大影響工程質(zhì)量也會(huì)對(duì)企業(yè)本身的利益造成極大的損失。供應(yīng)商不能夠按照既定計(jì)劃配送相應(yīng)建筑材料會(huì)大大影響工程進(jìn)度，相反若供應(yīng)的材料大大超出工程實(shí)際應(yīng)用也會(huì)造成成本浪費(fèi)，這樣都會(huì)增加企業(yè)整體成本直接影響銷售，減少利潤(rùn)甚至大大延緩資金回流。是所以在房地產(chǎn)企業(yè)采購(gòu)資金的運(yùn)營(yíng)管理方面一定要專業(yè)化，企業(yè)高管應(yīng)該很好的監(jiān)管和督促采購(gòu)不能，制定出一系列可以為企業(yè)節(jié)約成本，保證工程質(zhì)量和順利的進(jìn)行的措施和方法。合理的分配和運(yùn)用好采購(gòu)的營(yíng)運(yùn)資金。
2、生產(chǎn)方面營(yíng)運(yùn)資金的管理策略
房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)部門要根據(jù)企業(yè)的整體營(yíng)銷計(jì)劃合理的設(shè)計(jì)施工進(jìn)度，要能夠保證工程質(zhì)量的情況下監(jiān)管施工進(jìn)度，要與采購(gòu)不能有效溝通協(xié)調(diào)，保證材料采購(gòu)的及時(shí)供應(yīng)并不造成浪費(fèi)。不能讓生產(chǎn)占用過高的企業(yè)資金比例。房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行與制造業(yè)不同，房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品就是建筑住，建筑物的進(jìn)度和質(zhì)量都直接影響著銷售。房地產(chǎn)的銷售與制造業(yè)不通的是不能埋頭制造然后再尋找買家，房地產(chǎn)企業(yè)買地施工之前一定要做合理的調(diào)查，并根據(jù)消費(fèi)者的意向進(jìn)行設(shè)計(jì)施工。并根據(jù)企業(yè)的計(jì)劃輔助銷售保證企業(yè)的利潤(rùn)和資金回流。而房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)就是生產(chǎn)周期長(zhǎng)，在如今成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)中應(yīng)該更多的注重客戶的需求，以客戶需求為導(dǎo)向，以滿足客戶需要為宗旨，要更加的重視房產(chǎn)的設(shè)計(jì)，施工的承建單位。要既能夠滿足客戶需求又要符合質(zhì)量的工程進(jìn)度，在施工中應(yīng)用先進(jìn)的生產(chǎn)技術(shù)可以提高生產(chǎn)效率，保證質(zhì)量。
3、營(yíng)銷渠道營(yíng)運(yùn)資金管理策略我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過
2007年之后的快速發(fā)展階段之后已經(jīng)進(jìn)入了成熟期。老百姓的消費(fèi)理念也越來越理智。大部分城市的百姓也很少會(huì)以投資為目的的購(gòu)買行為。所以現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收速度要比之前放慢了，資金回收放慢就意味著企業(yè)成長(zhǎng)的腳步放緩。這就要求營(yíng)銷部門不能按照老套的以短信群發(fā)的方式就能招攬顧客看房買房了，進(jìn)入到互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的當(dāng)今誰會(huì)，宣傳途徑五花八門，怎樣進(jìn)行企業(yè)的營(yíng)銷宣傳方案是個(gè)技術(shù)手段，既要能夠充分的宣傳出企業(yè)房產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)讓更多的目標(biāo)客戶知曉，又要合理的控制宣傳成本。在銷售環(huán)節(jié)要考慮企業(yè)自身的實(shí)力和能力，要選擇線下直銷和互聯(lián)網(wǎng)線上銷售相結(jié)合的方式進(jìn)行銷售，線下直銷也要考慮是企業(yè)直接營(yíng)銷還是找公司分銷，或者是企業(yè)自營(yíng)和公司分銷共同銷售的方式。在房地產(chǎn)企業(yè)的銷售過程中不僅要求營(yíng)銷速度，也要給客戶提供滿意的服務(wù)，這樣才能在客戶中形成良好的口碑和社會(huì)效應(yīng)，為企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展做好鋪墊。
4、理財(cái)活動(dòng)營(yíng)運(yùn)資金的管理策略
通常情況下房地產(chǎn)企業(yè)的資金都是比較緊張的，在能夠保障正常的采購(gòu)施工和營(yíng)銷宣傳等并能如期償還銀行和金融機(jī)構(gòu)的借貸本息的情況下可以將企業(yè)的一部分資金投入到理財(cái)活動(dòng)當(dāng)中。參與理財(cái)活動(dòng)的投資資金要嚴(yán)格控制。其參與理財(cái)?shù)哪康氖菫榱似髽I(yè)帶來更多的利潤(rùn)和流動(dòng)資金進(jìn)行再生產(chǎn)和銷售。萬萬不能讓理財(cái)活動(dòng)成為企業(yè)資金的負(fù)擔(dān)，影響企業(yè)正常的生產(chǎn)和對(duì)金融機(jī)構(gòu)借貸的償還。要合理的本文主要針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)資金的分類和特點(diǎn)，在企業(yè)的采購(gòu)環(huán)節(jié)、生產(chǎn)環(huán)節(jié)、銷售宣傳環(huán)節(jié)和參與理財(cái)活動(dòng)時(shí)運(yùn)營(yíng)自己的管理進(jìn)行了簡(jiǎn)單的探討。其目的是為了有效提高企業(yè)運(yùn)營(yíng)資金的管理降低成本增加利潤(rùn)。
作者:劉崗 單位:西安天地源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
【參考文獻(xiàn)】
［1］王竹泉，劉文靜，高芳．中國(guó)上市公司營(yíng)運(yùn)資金管理調(diào)查2011－2016［J］．會(huì)計(jì)研究，2013(12)
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近些年來，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有著重要影響。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)愈加強(qiáng)烈，不僅是國(guó)內(nèi)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)也存在著國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)，從而提高了房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，如果投資決策出現(xiàn)失誤，會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大損失。由于房地產(chǎn)企業(yè)前期投資量非常大，一次錯(cuò)誤決策甚至?xí)?dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。由此可見，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)投資管理工作的重要性。因此，在投資管理中，我們必須要能夠結(jié)合企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境制定更加合理的管理制度，并采取相應(yīng)的措施降低房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。筆者認(rèn)為，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)投資管理和風(fēng)險(xiǎn)控制主要從以下幾點(diǎn)出發(fā)：
1.強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)
隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)逐漸提高。雖然很多房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中失去了主導(dǎo)地位，甚至部分企業(yè)都已經(jīng)破產(chǎn)，但事在人為，很多投資失誤都是由于人為因素造成的結(jié)果，因此，我們必須要提高決策者的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，避免盲目追求利潤(rùn)最大化。在房地產(chǎn)企業(yè)日常運(yùn)營(yíng)中，決策者需要清楚的認(rèn)識(shí)到企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，全力打造企業(yè)企業(yè)形象，從而推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展。
2.構(gòu)動(dòng)態(tài)的投資管理制度，構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)模型
我國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)正處于高速發(fā)展期，市場(chǎng)環(huán)境也是變化莫測(cè)，為了能夠全面提高房地產(chǎn)企業(yè)的投資管理質(zhì)量，必須要有完善的制度支持，這樣才能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)。由于很多房地產(chǎn)企業(yè)投資管理缺乏制度支持，導(dǎo)致項(xiàng)目決策存在很大隨機(jī)性，再加上市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)愈加復(fù)雜，最終導(dǎo)致決策失敗。在信息時(shí)代下，企業(yè)發(fā)展必須要追尋智能化管理、信息化管理、全面性管理。因此，制定投資管理制度，必須要包含信息管理制度，也就是將傳統(tǒng)的單一制度轉(zhuǎn)變?yōu)殡p向制度（線上制度和線下制度），這樣才能夠?yàn)槠髽I(yè)投資決策管理工作奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。此外，信息管理模式作為當(dāng)代企業(yè)內(nèi)部管理的主流形式，通過信息技術(shù)能夠全面風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境與相關(guān)政策，這樣才能夠?qū)崿F(xiàn)內(nèi)外部風(fēng)險(xiǎn)控制，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)日常運(yùn)營(yíng)的安全性，降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。
3.構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制組織
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于當(dāng)今大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都已經(jīng)上市，股東在企業(yè)中有很大的權(quán)利，房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期投資權(quán)利絕對(duì)不是企業(yè)高層這么簡(jiǎn)單，同時(shí)也包括股東大會(huì)。因此，為了能夠全面提高房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制質(zhì)量，打破傳統(tǒng)的組織機(jī)構(gòu)，我們必須要實(shí)施組織結(jié)構(gòu)再設(shè)計(jì)，根據(jù)上期股權(quán)投資業(yè)務(wù)流程將現(xiàn)有的職能部門整合成幾大系統(tǒng)，并靈活調(diào)用。如將企業(yè)計(jì)劃部分和決策部門整合成股權(quán)投資決策系統(tǒng)；將審計(jì)部門和財(cái)務(wù)部門整合成股權(quán)投資核算監(jiān)督系統(tǒng)。這樣才能夠保障在投資前和決策階段都能夠有風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)的參與，并通過加強(qiáng)規(guī)范管理，從而保障項(xiàng)目投資的合理性。由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)一旦實(shí)施，企業(yè)將面臨整個(gè)消費(fèi)市場(chǎng)，通過房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行調(diào)查，根據(jù)社會(huì)需求從而選擇更適合企業(yè)發(fā)展的投資項(xiàng)目。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，房地產(chǎn)商要認(rèn)真簽訂合同，明確相關(guān)價(jià)款指標(biāo)和工期指標(biāo)，盡量減少合同變更次數(shù)，并聘請(qǐng)專業(yè)工程監(jiān)理人員開展全面的質(zhì)量監(jiān)管，從而降低房地產(chǎn)項(xiàng)目活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。
4.投資分散策略和投資組合決策
面對(duì)多元化的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，我們必須要開展投資分散策略，并制定投資組合決策形式。其中，房地產(chǎn)企業(yè)投資分散主要是通過開發(fā)結(jié)構(gòu)分散形式，從而達(dá)到減低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的目的，通常包含投資區(qū)域分散、投資時(shí)間分散、共同投資等形式。房地產(chǎn)投資區(qū)域分散主要是將房地產(chǎn)投資分散到不同區(qū)域，這樣能夠避免某一個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不景氣而帶來的風(fēng)險(xiǎn)，從而實(shí)現(xiàn)降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。時(shí)間分散主要是指選擇合理的投資時(shí)間，避免市場(chǎng)環(huán)境變化帶來的損失。共同投資也是風(fēng)險(xiǎn)分散的一種方式，也就是通過合作方實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享，充分調(diào)動(dòng)合作企業(yè)的積極性，發(fā)揮不同合作企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，從而起到降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。此外，通過投資組合的策略同樣能夠降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，投資者根據(jù)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)和工程獲利能力，根據(jù)組合原則進(jìn)行經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目組合與搭配，“不能將雞蛋放在同一個(gè)籃子里”就是組合投資的理念，從而降低企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)，即使某個(gè)投資項(xiàng)目出現(xiàn)了決策失誤，也能夠通過其他項(xiàng)目的利潤(rùn)將空缺抹平，最終獲得一個(gè)平均收益。
我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已取得長(zhǎng)足發(fā)展，但行業(yè)本身受貨幣政策、行業(yè)政策等變動(dòng)影響較大，加之近年來針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管力度加大，調(diào)控措施收緊，整體而言行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，作為行業(yè)核心之一的可開發(fā)土地資源也日益減少，土地資源稀缺使得行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力進(jìn)一步增加。針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，企業(yè)通過合理的并購(gòu)行為，可以一定程度上擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，迅速整合資金、資產(chǎn)，優(yōu)化企業(yè)資源的戰(zhàn)略布局，增強(qiáng)土地使用權(quán)獲取的競(jìng)爭(zhēng)力并一定程度上減小融資壓力、降低開發(fā)成本，拓寬企業(yè)盈利空間。另外，并購(gòu)重組后，房地產(chǎn)企業(yè)的核心業(yè)務(wù)將被重新整合優(yōu)化，極大程度助力企業(yè)特色強(qiáng)化，推動(dòng)形成品牌效應(yīng)，提升企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。相較于其他企業(yè)，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)具有一定的特殊性，在政策信息獲取、土地資源信息獲取、融資信譽(yù)、品牌信譽(yù)等方面具有一定的優(yōu)勢(shì)。但在房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)化程度較高、龍頭企業(yè)規(guī)模優(yōu)勢(shì)及品牌優(yōu)勢(shì)日益凸顯的形勢(shì)下，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)受限于管理體系相對(duì)固化、土地使用權(quán)競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)不足等問題。在此情況下，如何完善企業(yè)管理體系，為企業(yè)發(fā)展注入新動(dòng)能，提升國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力成為國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)謀求長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展亟待解決的問題。混合所有制改革是國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)提升管理水平的有效手段，也是謀求長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的重要基石。從社會(huì)層面而言，發(fā)展混合所有制經(jīng)濟(jì)、深化國(guó)資國(guó)企改革是推動(dòng)國(guó)有企業(yè)職能市場(chǎng)化轉(zhuǎn)變、調(diào)整國(guó)有資產(chǎn)配制結(jié)構(gòu)、優(yōu)化國(guó)有經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略布局、深化供給側(cè)改革的重要一環(huán)。從企業(yè)層面而言，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)混合所有制改革可以引入社會(huì)資本，減低資金來源渠道單一對(duì)企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生的制約，同時(shí)通過混合所有制改革撬動(dòng)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)管理體系相對(duì)固化的現(xiàn)狀，將員工自身發(fā)展需求與企業(yè)戰(zhàn)略布局有機(jī)結(jié)合，助力企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)，無論是并購(gòu)還是混合所有制改革，都往往涉及數(shù)量龐大的資金資產(chǎn)，會(huì)受到多方面、多類型的法律法規(guī)、政策、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)約束，且并購(gòu)及混改程序復(fù)雜。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行并購(gòu)活動(dòng)或推進(jìn)混合所有制改革的過程中，各個(gè)階段都將面臨多種類型的潛在風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)行科學(xué)有效的前瞻性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，采取行之有效的策略調(diào)整管理結(jié)構(gòu)，是企業(yè)有效面對(duì)挑戰(zhàn)，占據(jù)生存空間，謀求長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的必經(jīng)之路。
二、房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)及混改過程中的潛在風(fēng)險(xiǎn)來源
（一）政策及市場(chǎng)環(huán)境不確定性帶來評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、民生的發(fā)展都有著重要的推動(dòng)作用。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、人民生活水平提高、新型城鎮(zhèn)化建設(shè)不斷推進(jìn)，人民群眾對(duì)房屋的需求呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。一方面，經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展為房地產(chǎn)行業(yè)帶來了全新的發(fā)展契機(jī)；另一方面，隨著我國(guó)住房商品化改革持續(xù)深化，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，但與此同時(shí)，房?jī)r(jià)增速過快也導(dǎo)致了普通民眾購(gòu)買力下降，為助力解決人民群眾的居住需求、預(yù)防房地產(chǎn)行業(yè)泡沫產(chǎn)生，我國(guó)出臺(tái)了一系列政策、法規(guī)，從土地使用權(quán)獲取、投融資、房?jī)r(jià)、稅費(fèi)等多角度、多層次對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，市場(chǎng)供求也在不斷變換，就房地產(chǎn)行業(yè)而言，一定時(shí)間周期內(nèi)、不同區(qū)域的發(fā)展存在較大的差異性。并購(gòu)與混合所有制改革一方面可以為房地產(chǎn)企業(yè)注入新的動(dòng)能，另一方面，也將使得企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、管理體制等發(fā)生較大變化。而房地產(chǎn)行業(yè)本身具有資金密集型特征，且資金回收周期相對(duì)其他行業(yè)而言較長(zhǎng)，企業(yè)運(yùn)營(yíng)面臨著較大的市場(chǎng)不確定性風(fēng)險(xiǎn)。科學(xué)合理的價(jià)值評(píng)估是房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)與混合所有制改革有序推進(jìn)的先決條件。在并購(gòu)活動(dòng)進(jìn)行過程中，企業(yè)需要對(duì)自身資金資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行分析評(píng)估，明確企業(yè)支付能力，確定企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力，并針對(duì)標(biāo)的企業(yè)或標(biāo)的項(xiàng)目進(jìn)行并購(gòu)價(jià)值評(píng)估，以此為依據(jù)確定并購(gòu)活動(dòng)的方向、方式。在混合所有制改革中，價(jià)值評(píng)估對(duì)企業(yè)資產(chǎn)定價(jià)機(jī)制、改革策略選擇等有著至關(guān)重要的影響?？偟膩碚f，價(jià)值評(píng)估的合理性一定程度上決定了企業(yè)并購(gòu)及混合所有制改革能否有序開展、推進(jìn)，而政策變動(dòng)、市場(chǎng)環(huán)境變換都將對(duì)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生重大影響。在此情況下，一旦企業(yè)在并購(gòu)活動(dòng)進(jìn)行過程中信息獲取不對(duì)稱甚至對(duì)政策、市場(chǎng)分析出現(xiàn)偏差，未能制定科學(xué)合理的并購(gòu)或改革策略，或是在并購(gòu)、改革進(jìn)行方式的篩選上出現(xiàn)較大偏差，將極大程度地增大企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
（二）資產(chǎn)結(jié)構(gòu)及業(yè)務(wù)模式變動(dòng)帶來運(yùn)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)
無論是并購(gòu)還是混合所有制改革，都將使企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模及結(jié)構(gòu)、產(chǎn)權(quán)組成、業(yè)務(wù)模式等發(fā)生改變。就并購(gòu)而言，無論以何種方式進(jìn)行并購(gòu)重組，企業(yè)都將整合配置原有資源以保障并購(gòu)順利進(jìn)行，在并購(gòu)發(fā)生后，參與并購(gòu)的企業(yè)之間需要重新梳理資金、資產(chǎn)、業(yè)務(wù)等并進(jìn)行整合調(diào)整；企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、管理模式、業(yè)務(wù)方向、業(yè)務(wù)流程等都將發(fā)生變動(dòng)；并購(gòu)發(fā)生后，企業(yè)以何種方式調(diào)整優(yōu)化資金資產(chǎn)配置、如何轉(zhuǎn)型升級(jí)管理體系、是否能引導(dǎo)推動(dòng)員工適應(yīng)新的制度及工作模式等，都將對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生影響。就混改而言，通過出資入股、股權(quán)收購(gòu)、員工跟投等方式將多種形式的非國(guó)有資本引入國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)，一方面，混合所有制改革極大程度地改變了國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)資金來源單一、管理模式固化的現(xiàn)狀；另一方面，混合所有制改革將使得企業(yè)性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、管理模式、經(jīng)營(yíng)體制、經(jīng)營(yíng)方向等發(fā)生重大改變，一旦在實(shí)施過程中經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型、管理體系優(yōu)化升級(jí)難以與所有制改革相銜接，將使得企業(yè)混合所有制改革落實(shí)不到位，甚至出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)、責(zé)任不明確、管理混亂等問題。
（三）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及法律風(fēng)險(xiǎn)
一般而言，由于行業(yè)特殊性，房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營(yíng)覆蓋范圍較廣，業(yè)務(wù)流程繁復(fù)，房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)、混改過程往往涉及類型眾多且數(shù)量龐大的資金資產(chǎn)流動(dòng)、所有權(quán)轉(zhuǎn)讓以及資源重組，因而受法律法規(guī)嚴(yán)格監(jiān)管且涉及稅種眾多，房地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)重組及混合所有制改革不僅涉及企業(yè)資金、資產(chǎn)的整合處置，同時(shí)也涉及到稅務(wù)與法律關(guān)系的梳理、承接。目前，我國(guó)已有許多針對(duì)性的政策扶持及稅收優(yōu)惠以推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組及混合所有制改革順利推進(jìn)。在實(shí)際的并購(gòu)、混改過程中，由于房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的稅務(wù)組成、法律關(guān)系結(jié)構(gòu)復(fù)雜，稅收籌劃及法律風(fēng)險(xiǎn)控制一直是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重點(diǎn)、難點(diǎn)。整體而言，我國(guó)稅收政策往往依據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展形勢(shì)及發(fā)展需求而變動(dòng)，法律法規(guī)、管理?xiàng)l例、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)也依據(jù)社會(huì)發(fā)展不斷修訂、更新，因而使得房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃及法律風(fēng)險(xiǎn)控制往往存在諸多不確定性。一旦企業(yè)未能及時(shí)掌握監(jiān)管要求變化及政策變動(dòng)情況并適時(shí)做出調(diào)整，將有可能出現(xiàn)原有方案不適用于新形勢(shì)，增加企業(yè)運(yùn)營(yíng)負(fù)擔(dān)，制約企業(yè)并購(gòu)重組及混合所有制改革順利推進(jìn)；甚至為企業(yè)帶來訴訟及處罰風(fēng)險(xiǎn)，影響企業(yè)信譽(yù)，嚴(yán)重制約企業(yè)未來發(fā)展。
三、控制房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)與混改風(fēng)險(xiǎn)的管理策略
（一）拓寬信息渠道，完善評(píng)估體系
價(jià)值評(píng)估體系的科學(xué)性、合理性是房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組、所有制改革推進(jìn)的重要基石。在并購(gòu)過程中，企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)自身資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、潛在風(fēng)險(xiǎn)情況、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力進(jìn)行全面評(píng)估；并對(duì)標(biāo)的企業(yè)或標(biāo)的項(xiàng)目的資產(chǎn)組成、經(jīng)營(yíng)情況、債務(wù)結(jié)構(gòu)、潛在風(fēng)險(xiǎn)開展全方位的調(diào)研，并結(jié)合并購(gòu)雙方企業(yè)實(shí)際及發(fā)展目標(biāo)選擇適宜的評(píng)估體系進(jìn)行價(jià)值評(píng)估；必要時(shí)可委托專業(yè)的第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行。在混合所有制改革中，應(yīng)著手建立起嚴(yán)格的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)制，規(guī)范評(píng)估流程，并依據(jù)區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形式，完善定價(jià)機(jī)制及定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)論證并依據(jù)法律法規(guī)及監(jiān)管條例進(jìn)行公開，保障國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估及定價(jià)的公開透明，杜絕混合所有制改革過程中產(chǎn)生國(guó)有資產(chǎn)流失問題。同時(shí)，立足于區(qū)域發(fā)展局勢(shì)、企業(yè)規(guī)模、發(fā)展現(xiàn)狀、發(fā)展方向等，結(jié)合企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果以及社會(huì)資本投資傾向、投資能力等，制定適宜企業(yè)的混合所有制改革策略，并依據(jù)改革的不同階段企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及政策經(jīng)濟(jì)局勢(shì)，及時(shí)調(diào)整改革策略，保障混合所有制改革高效有序推進(jìn)。在評(píng)估過程中，針對(duì)產(chǎn)權(quán)不明確或存在爭(zhēng)議的資金資產(chǎn)，應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)清點(diǎn)，為后續(xù)決策及并購(gòu)重組或所有制改革提供合理依據(jù)。另外，就國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)而言，在企業(yè)并購(gòu)重組、混合所有制改革、市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型的過程中，可以充分利用國(guó)有企業(yè)在融資領(lǐng)域的信譽(yù)優(yōu)勢(shì)及在政策變動(dòng)、土地資源信息獲取方面的優(yōu)勢(shì)，結(jié)合企業(yè)實(shí)際在原有的價(jià)值評(píng)估體系基礎(chǔ)上引入新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，探索出更為全面的價(jià)值評(píng)估機(jī)制，更好地服務(wù)于企業(yè)并購(gòu)重組及混合所有制改革，幫助企業(yè)擴(kuò)大自身競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，形成良好的品牌效應(yīng)，推動(dòng)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。
（二）健全完善管理體系，保障資產(chǎn)及管理體系整合的有效性
在并購(gòu)重組及混合所有制改革的過程中，房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)管理體系的融合升級(jí)。毫無疑問，無論是并購(gòu)還是混改，企業(yè)都需要著眼于資金資產(chǎn)的有機(jī)整合，調(diào)整資源配置策略，優(yōu)化企業(yè)戰(zhàn)略布局。與此同時(shí)，還需要解決不同的文化體系、管理理念、管理模式、發(fā)展目標(biāo)、業(yè)務(wù)模式之間的融合問題。以國(guó)有企業(yè)為例，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式相對(duì)成熟，且在融資信譽(yù)、信息獲取方面具有優(yōu)勢(shì)，但由于其相對(duì)特殊的管理模式及社會(huì)職能職責(zé)，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)在人力資源配置及管理體系方面相對(duì)固化，決策流程相對(duì)復(fù)雜，難以形成強(qiáng)有力的品牌效應(yīng)。但相較而言，民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)在管理模式上更為靈活，策略制定也更為貼合市場(chǎng)。在企業(yè)內(nèi)部管理結(jié)構(gòu)中，應(yīng)當(dāng)建立健全責(zé)任制度，規(guī)范業(yè)務(wù)流程，完善評(píng)估及獎(jiǎng)懲制度，使員工能主動(dòng)迅速適應(yīng)重組或改革后的企業(yè)氛圍，保障企業(yè)有序融合、高效運(yùn)轉(zhuǎn)。
（三）強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)控制，做好稅收統(tǒng)籌及法律風(fēng)險(xiǎn)防范
房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)重組及混合所有制改革涉及資產(chǎn)重組、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、合同簽訂、法律關(guān)系承接、稅務(wù)籌劃等方方面面。在此情況下，企業(yè)應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)對(duì)法律風(fēng)險(xiǎn)及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重視。在前期調(diào)研階段，除了重視對(duì)企業(yè)整體財(cái)務(wù)狀況的梳理、整合、評(píng)估，還應(yīng)當(dāng)通過財(cái)務(wù)信息細(xì)節(jié)中反映的問題加以重視，對(duì)企業(yè)債務(wù)、稅務(wù)、訴訟風(fēng)險(xiǎn)、融資信譽(yù)等進(jìn)行全面審查評(píng)估，避免后續(xù)整合過程中因稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及法律風(fēng)險(xiǎn)制約企業(yè)發(fā)展。針對(duì)國(guó)有企業(yè)而言，在進(jìn)行并購(gòu)重組及混合所有制改革過程中，還應(yīng)當(dāng)注重建立健全法人治理結(jié)構(gòu)，明確規(guī)劃國(guó)有資本與社會(huì)資本的股權(quán)設(shè)計(jì)，明確企業(yè)內(nèi)部管理職能職責(zé)，完善監(jiān)督反饋制度，確保管理及監(jiān)督體系有效運(yùn)行。在并購(gòu)重組及混合所有制改革過程中，應(yīng)當(dāng)明確梳理資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，對(duì)產(chǎn)權(quán)不清晰或有爭(zhēng)議的資產(chǎn)進(jìn)行剝離，并有針對(duì)性地制定處理策略，避免因存在產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議的資產(chǎn)而為企業(yè)重組及改革帶來不必要的法律風(fēng)險(xiǎn)。在稅務(wù)籌劃上，應(yīng)當(dāng)依據(jù)企業(yè)運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀、并購(gòu)重組方式、混合所有制改革策略等，找到稅負(fù)平衡點(diǎn)，優(yōu)化稅務(wù)統(tǒng)籌體系。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)與政府部門的溝通交流，加強(qiáng)對(duì)法律法規(guī)及稅收政策的理解，提高法律意識(shí)及稅收統(tǒng)籌能力，降低法律風(fēng)險(xiǎn)及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
四、結(jié)語
不論在項(xiàng)目管理、生產(chǎn)流程、產(chǎn)品研發(fā)中,還是在宏觀經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)中,GERT網(wǎng)絡(luò)中的節(jié)點(diǎn)都是以資源、產(chǎn)品、資金等作為決策信息載體來實(shí)現(xiàn)決策信息的輸入和輸出的。本文討論的問題包括:在每個(gè)節(jié)點(diǎn)受到資源存量約束控制、產(chǎn)品品種性能約束控制,資金受到資本存量、流動(dòng)性等約束控制的情況下,各節(jié)點(diǎn)如何實(shí)現(xiàn)自身利益最大化;節(jié)點(diǎn)之間的決策信息載體如何傳遞、概率如何分配、資源如何分配。定義1:在GERT網(wǎng)絡(luò)中,GERT網(wǎng)絡(luò)的基本單元是由2個(gè)節(jié)點(diǎn)以及節(jié)點(diǎn)間的信息流(物質(zhì)流和能量流)組成的集合。圖1為GERT網(wǎng)絡(luò)的基本單元示意圖。圖1中,U表示GERT網(wǎng)絡(luò)中從節(jié)點(diǎn)i到節(jié)點(diǎn)j的基本單元,xij(1),xij(2),…,xij(n)(i=1,2,…,m;j=1,2,…,l;n≥2)分別表示決策信息流動(dòng)活動(dòng)實(shí)現(xiàn)時(shí)的n種決策信息參量。節(jié)點(diǎn)i與節(jié)點(diǎn)j進(jìn)行信息傳遞是節(jié)點(diǎn)間討價(jià)還價(jià)的博弈過程,受到外部環(huán)境w的約束,所以節(jié)點(diǎn)i到節(jié)點(diǎn)j的信息傳遞概率pij是外部環(huán)境w與決策信息參量的映射函數(shù),即pij=P(xij(1),xij(2),…,xij(n),w)。在GERT網(wǎng)絡(luò)中,節(jié)點(diǎn)包括輸入側(cè)和輸出側(cè)。輸入側(cè)有異或型、或型和與型3種邏輯關(guān)系,輸出側(cè)有確定型和概率型兩種邏輯關(guān)系,它們可構(gòu)成6種節(jié)點(diǎn)。GERT網(wǎng)絡(luò)可以包含具有不同邏輯特征的節(jié)點(diǎn),節(jié)點(diǎn)的引出端允許多個(gè)概率分支存在;同時(shí),GERT網(wǎng)絡(luò)允許回路和自環(huán)存在,整個(gè)網(wǎng)絡(luò)可以是一個(gè)封閉循環(huán);對(duì)于各節(jié)點(diǎn)決策信息流動(dòng)的參量,可選取任何種類的概率分布等。房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一,房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康持續(xù)發(fā)展關(guān)乎我國(guó)政治、經(jīng)濟(jì)、金融安全。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)不僅涉及房產(chǎn)剛性需求者群體、房產(chǎn)投資群體、房地產(chǎn)開發(fā)商群體、商業(yè)銀行等利益群體,而且涉及其他產(chǎn)業(yè)、行業(yè)利益群體。各方力量互動(dòng),博弈關(guān)系異常復(fù)雜。根據(jù)各利益群體對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用,他們具有不同的市場(chǎng)職能和利益目標(biāo)。商業(yè)銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商、房產(chǎn)投資者、房產(chǎn)剛性需求者進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)決策的概率區(qū)間受到各方利益群體的約束,因此難以對(duì)商業(yè)銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商、房產(chǎn)投資者、房產(chǎn)剛性需求者的最優(yōu)策略組合進(jìn)行準(zhǔn)確量化,而利用GERT網(wǎng)絡(luò)可以處理最優(yōu)決策問題。根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)模式,通過分析部門間的決策信息流動(dòng),本文構(gòu)建了房地產(chǎn)市場(chǎng)系統(tǒng)GERT網(wǎng)絡(luò)。其中,商業(yè)銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商、房產(chǎn)投資者、房產(chǎn)剛性需求者是GERT網(wǎng)絡(luò)中的節(jié)點(diǎn),各部門間的決策信息流動(dòng)關(guān)系構(gòu)成網(wǎng)絡(luò)的邊,房地產(chǎn)市場(chǎng)系統(tǒng)中各部門的資金流動(dòng)構(gòu)成網(wǎng)絡(luò)中的流。商業(yè)銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商、房產(chǎn)投資者、房產(chǎn)剛性需求者組成房地產(chǎn)市場(chǎng)的GERT網(wǎng)絡(luò),他們受到外部環(huán)境的制約。外部環(huán)境構(gòu)成經(jīng)濟(jì)環(huán)境運(yùn)營(yíng)網(wǎng)絡(luò)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的GERT網(wǎng)絡(luò)與經(jīng)濟(jì)環(huán)境運(yùn)營(yíng)網(wǎng)絡(luò)構(gòu)成一個(gè)封閉循環(huán)網(wǎng)絡(luò)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的GERT網(wǎng)絡(luò)傳遞的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)信息,經(jīng)濟(jì)環(huán)境運(yùn)營(yíng)網(wǎng)絡(luò)傳遞的是經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)信息,本文用指數(shù)表達(dá)經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)信息。房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)信息在GERT網(wǎng)絡(luò)中被傳遞到節(jié)點(diǎn)4———得出房產(chǎn)交易價(jià)格,再傳遞到節(jié)點(diǎn)5———得出房產(chǎn)價(jià)格指數(shù),再傳遞到節(jié)點(diǎn)6———得出宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù),再傳遞到節(jié)點(diǎn)7———得出固定資產(chǎn)投資價(jià)格指數(shù)。在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境中,各投資商觀察固定資產(chǎn)投資價(jià)格指數(shù)的變動(dòng)情況,據(jù)此決定自己是否進(jìn)行投資;商業(yè)銀行則根據(jù)投資商的投資計(jì)劃分配貸款額度。經(jīng)過以上過程,房地產(chǎn)市場(chǎng)的GERT網(wǎng)絡(luò)與經(jīng)濟(jì)環(huán)境運(yùn)營(yíng)網(wǎng)絡(luò)形成封閉的經(jīng)濟(jì)循環(huán)系統(tǒng)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)GERT網(wǎng)絡(luò)模型算法設(shè)計(jì)
定理:設(shè)Wr(s)(r=1,2,…,n;n≥1)為節(jié)點(diǎn)u到節(jié)點(diǎn)v的第r條直達(dá)決策信息流動(dòng)路徑的等價(jià)傳遞函數(shù),Wi(Lm)為m階環(huán)中第i環(huán)的等價(jià)傳遞函數(shù),則節(jié)點(diǎn)u到節(jié)點(diǎn)v的等價(jià)決策信息傳遞函數(shù)Wuv(s)的表達(dá)式為(式略)puv=Wuv(s)Wuv(0)。(7)節(jié)點(diǎn)的決策概率是外部環(huán)境的映射函數(shù),也是相鄰節(jié)點(diǎn)之間決策信息的映射函數(shù)。節(jié)點(diǎn)的決策概率受多方面的約束,因此很難直接求出其最優(yōu)決策概率。節(jié)點(diǎn)的決策過程是節(jié)點(diǎn)與外部環(huán)境及相鄰節(jié)點(diǎn)進(jìn)行協(xié)商博弈的過程,通過各節(jié)點(diǎn)的協(xié)商博弈,資源達(dá)到帕累托最優(yōu),此時(shí)節(jié)點(diǎn)所做決策是最優(yōu)策略,利用最優(yōu)策略中的決策信息可求出節(jié)點(diǎn)在每個(gè)行動(dòng)中的決策概率范圍。證明:由實(shí)際背景易知該模型必有可行解。從模型中決策概率范圍、決策概率規(guī)范性約束的形式可以看出,該模型的可行解有界。根據(jù)目標(biāo)規(guī)劃理論,任意可行域有界的單目標(biāo)規(guī)劃一定可以在其可行域上達(dá)到最優(yōu),因此模型存在最優(yōu)解。由此定理3得證。
房地產(chǎn)市場(chǎng)GERT網(wǎng)絡(luò)模型求解
本文所用數(shù)據(jù)來源于2007—2012年《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》、《中國(guó)第三產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)年鑒》、《中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》和《中國(guó)金融統(tǒng)計(jì)年鑒》,數(shù)據(jù)樣本期為2006—2011年,基期為2006年。最優(yōu)決策概率確定本文用投資資金額表征決策信息量,通過整理年鑒中的數(shù)據(jù)得到2006—2010年我國(guó)商業(yè)銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商、房產(chǎn)投資者、房產(chǎn)剛性需求者在房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的變化范圍。2006—2010年我國(guó)商業(yè)銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商、房產(chǎn)投資者、房產(chǎn)剛性需求者歷年投資房地產(chǎn)市場(chǎng)資金數(shù)額,2006—2010年我國(guó)商業(yè)銀行的資金和貸款分配決策的概率范圍如表2所示。其中:P11表示商業(yè)銀行保有資金數(shù)額比例;P12表示商業(yè)銀行向房地產(chǎn)開發(fā)商貸款額度比例;P13表示商業(yè)銀行向房產(chǎn)投資者貸款額度比例;P14表示商業(yè)銀行向房產(chǎn)剛性需求者貸款額度比例;P15表示商業(yè)銀行向外部環(huán)境貸款額度比例。2006—2010年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商資金決策的概率范圍如表3所示。其中:P22表示房地產(chǎn)開發(fā)商正在開發(fā)房產(chǎn)價(jià)值以及保留未開發(fā)土地價(jià)值的比例;P23表示房地產(chǎn)開發(fā)商向房產(chǎn)投資者投資額度完成的比例;P24表示房地產(chǎn)開發(fā)商向房產(chǎn)剛性需求者投資額度完成的比例;P25表示房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)向其他行業(yè)投資資金的比例。2006—2010年我國(guó)房產(chǎn)投資者投資決策的概率范圍如表4所示。其中:P33表示房產(chǎn)投資者自己內(nèi)部持有房產(chǎn)價(jià)值的比例;P34表示房產(chǎn)投資者向房產(chǎn)剛性需求者出售房產(chǎn)價(jià)值的比例;P35表示房產(chǎn)投資者轉(zhuǎn)向其他行業(yè)投資資金的比例。2006—2010年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)GERT網(wǎng)絡(luò)中各利益主體決策的方差波動(dòng)范圍如表5所示。其中:D1表示商業(yè)銀行的決策波動(dòng)方差;用D2表示房地產(chǎn)開發(fā)商的決策波動(dòng)方差;D3表示房產(chǎn)投資者的決策波動(dòng)方差;D4表示房產(chǎn)剛性需求者的決策波動(dòng)方差。最優(yōu)決策概率求解———基于極大熵模型為了得出商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款額度最優(yōu)比率,本文建立2006年商業(yè)銀行的決策概率極大熵模型(見式(9))來求解最優(yōu)比率,采用Lingo軟件求解。2006年我國(guó)商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的最優(yōu)貸款額度比率為0.0417,向其他行業(yè)的最優(yōu)貸款額度比率為0.5283,商業(yè)銀行為維持銀行業(yè)務(wù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的最優(yōu)保有資金額度比率為0.0641。類似地,可利用決策概率極大熵模型求出2007—2010年的相應(yīng)值。同理,可求出2006—2010年房地產(chǎn)商、房產(chǎn)投資者的最優(yōu)決策比率等。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；建安成本；控制
中圖分類號(hào)：F270 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
何為“房地產(chǎn)項(xiàng)目的建安成本”呢，簡(jiǎn)單的說，就是房地產(chǎn)項(xiàng)目中的建筑安裝工程成本。房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)周期非常的長(zhǎng)，在這個(gè)過程中所花費(fèi)的建安成本高達(dá)建筑總成本的60%以上，如果不能有效的對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建安成本進(jìn)行控制，很容易導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)的下滑。
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目中建安成本的基本組成
房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利開展需要花費(fèi)巨額的資金，其中建安成本就是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中必不可少的支出。具體來說，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的建安成本主要包括以下三個(gè)方面：基礎(chǔ)設(shè)施所需的費(fèi)用、建筑安裝工程所需的費(fèi)用以及配套設(shè)施所需的費(fèi)用。
建安成本中配套設(shè)施所需的費(fèi)用具體是指在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程中，按照法律的規(guī)定，房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)和收益權(quán)不歸開發(fā)商所有，開發(fā)商既無法進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓，也無法轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施而支出的各種費(fèi)用。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目建安成本控制的趨勢(shì)
（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目建安成本的控制趨勢(shì)的發(fā)展的定性分析
從當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展的總體趨勢(shì)看，宏觀因素對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建安成本的影響非常的顯著。尤其是隨著我國(guó)大陸地區(qū)用工政策的完善，總的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)良好。但是，土地價(jià)格和住宅銷售價(jià)格的居高不下，仍然會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目建安成本的上漲。
（二）目標(biāo)成本控制不當(dāng)
所謂目標(biāo)成本，是指根據(jù)杠桿管理的方法和理論制定的企業(yè)將要實(shí)現(xiàn)的成本控制目標(biāo)。房地產(chǎn)的企業(yè)項(xiàng)目目標(biāo)的成本控制模式就是在此基礎(chǔ)上形成的。在房地產(chǎn)項(xiàng)目還沒有真正開發(fā)前，制定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本目標(biāo)，進(jìn)而在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過程中對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)的控制，從而確保房地產(chǎn)項(xiàng)目成本目標(biāo)的落實(shí)。具體來說就是在房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)抑或是設(shè)計(jì)的環(huán)節(jié)，通過對(duì)數(shù)據(jù)收集和分析等方法，確定即將開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的全部成本目標(biāo)，與此同時(shí)，將不同的成本目標(biāo)分配到不同的部門和負(fù)責(zé)人；在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的環(huán)節(jié)，按一定的時(shí)間對(duì)成本信息實(shí)行動(dòng)態(tài)的分析，并與目標(biāo)成本進(jìn)行比較，采取有效的措施將實(shí)際所需的成本控制在目標(biāo)成本的范圍內(nèi)，從而保證目標(biāo)成本大于或者等于實(shí)際成本。但是，在實(shí)際的運(yùn)行過程中，實(shí)際成本卻總是大于目標(biāo)成本，加大了房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本。
（三）不能有效的控制建設(shè)周期成本
我們都知道，房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)周期非常的長(zhǎng)，若不對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過程中的成本進(jìn)行控制，會(huì)導(dǎo)致出現(xiàn)很多無效成本，像因設(shè)計(jì)效果把控不準(zhǔn)出現(xiàn)的無效成本、因招標(biāo)工作失誤出現(xiàn)的無效成本、因項(xiàng)目管理不善出現(xiàn)的無效成本以及因業(yè)主管理不當(dāng)出現(xiàn)的無效成本等。這些無效成本的形成，給房地產(chǎn)項(xiàng)目的正常開展帶來了極大的困難，同時(shí)也造成了大量的資源浪費(fèi)。
三、房地產(chǎn)項(xiàng)目建安成本的控制策略
（一）強(qiáng)化對(duì)目標(biāo)成本的監(jiān)督和控制
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的目標(biāo)成本控制貫穿于項(xiàng)目開發(fā)的全過程，是房地產(chǎn)企業(yè)降低成本的有效措施，因此，必須強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制。首先，需要把動(dòng)態(tài)成本和目標(biāo)成本進(jìn)行一下比較，從而確保房地產(chǎn)開放項(xiàng)目的總成本在目標(biāo)成本以內(nèi)。目標(biāo)成本確定之后，在成本的執(zhí)行過程中，由于合同的內(nèi)容可能會(huì)發(fā)生變更，因此，對(duì)發(fā)生的成本需要進(jìn)行拆分，形成開發(fā)項(xiàng)目的已發(fā)生成本。其次，需要把目標(biāo)成本和已經(jīng)發(fā)生的成本做比較，從而有效的掌握項(xiàng)目成本發(fā)生的基本情況。通過對(duì)合同以及非合同性成本的拆分和歸集運(yùn)作，從而獲得項(xiàng)目的已經(jīng)發(fā)生的成本，如果有存在異常的成本，就必須及時(shí)的進(jìn)行處理，從而準(zhǔn)確的掌握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)成本情況。這項(xiàng)工作基本上都是由成本控制人員完成的，在成本發(fā)生異常情況時(shí)，成本控制人員會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目出現(xiàn)的情況，向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，經(jīng)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)審批后，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本進(jìn)行調(diào)整，并找出項(xiàng)目成本發(fā)生異常的原因，從而為有效的對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本進(jìn)行監(jiān)督和控制提供依據(jù)。
（二）降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的無效成本
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中出現(xiàn)的無效成本，不僅延遲了房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程進(jìn)展期限，而且造成了大量的不必要的資源浪費(fèi)。因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過程中，必須有效的降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的無效成本的發(fā)生。首先，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)處要強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中無效成本的研究和分析，如果出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的無效成本高于無效成本的正常值，必須及時(shí)提出對(duì)成本進(jìn)行管理的具體措施，同時(shí)，要對(duì)成本管理單位的每一單內(nèi)容嚴(yán)格的進(jìn)行審查和計(jì)算，找出無效成本發(fā)生的原因。其次，對(duì)無效成本的控制可以分階段進(jìn)行，在不同的環(huán)節(jié)采取不同的措施，針對(duì)每一環(huán)節(jié)中的不同問題提出與之相對(duì)的解決策略，同時(shí)，要加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)部門之間的溝通和交流，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)工作的順利開展，保證房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)部門協(xié)同工作，從而實(shí)現(xiàn)有效的對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的無效成本進(jìn)行控制的目的。
結(jié)語
綜上所述，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目中的建安成本進(jìn)行有效的控制，是降低房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的運(yùn)營(yíng)成本的必然要求，也是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的必然要求。因此，必須在房地產(chǎn)開發(fā)過程中加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目中的建安成本的控制。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 區(qū)位選擇 產(chǎn)品定位 市場(chǎng)營(yíng)銷
中圖分類號(hào)：F293.3
文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
文章編號(hào)：1004-4914（2015）09-282-02
這些年來，房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支持產(chǎn)業(yè)之一，為促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長(zhǎng)，促進(jìn)農(nóng)民就業(yè)起了很大的作用，并且?guī)?dòng)了許多其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。如何促進(jìn)這個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展，避免大起大落。這就需要房地產(chǎn)置業(yè)公司的穩(wěn)步健康運(yùn)營(yíng)，它的運(yùn)營(yíng)離不開諸如項(xiàng)目選地、拆遷征用、市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品定位、資金調(diào)配等問題，不同的公司因自身掌控的資源不同在項(xiàng)目開發(fā)時(shí)會(huì)面臨不同的問題，而有幾個(gè)問題幾乎是所有公司都會(huì)遇到的，那就是開發(fā)土地的區(qū)位選擇、所開發(fā)房產(chǎn)的產(chǎn)品定位、房產(chǎn)的營(yíng)銷銷售。
每個(gè)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)都要生產(chǎn)他們的產(chǎn)品――房子，房子的建造離不開土地，開發(fā)土地選在何處是決定一個(gè)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵，是一切后續(xù)工作的基礎(chǔ)，因此可以說房產(chǎn)置業(yè)開發(fā)的首要環(huán)節(jié)就是房產(chǎn)地塊區(qū)位的選擇。
一、房地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)位選擇
廣義上講，區(qū)位是指一個(gè)實(shí)體事物與其他實(shí)體事物在空間方位和距離大小的關(guān)系。這里，空間方位主要指方向和位置，距離大小主指可度量的空間距離。具體到房地產(chǎn)區(qū)位是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者學(xué)校、醫(yī)院、商圈等與業(yè)主生活關(guān)聯(lián)度較大的事物在空間方位和距離上的關(guān)系。這里特別指出學(xué)校、商圈等事物。因?yàn)檫@是每位業(yè)主（房產(chǎn)所有人）買房都要考慮的問題。這些事物和業(yè)主的日常生活高度關(guān)聯(lián)，其他還有交通條件，外部配套設(shè)施，周圍環(huán)境和景觀度。
據(jù)上所述，我們把與房地產(chǎn)地塊關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)、將來直接影響房產(chǎn)銷售的外部因素稱為非系統(tǒng)影響因素。它的狀況直接與房產(chǎn)銷售的價(jià)格、成交量密切相關(guān)。根據(jù)筆者對(duì)消費(fèi)者的調(diào)查，各因素根據(jù)重要性一般依次分布如下：
1.教育因素。即附近是否有合適的小學(xué)和中學(xué)。百年大計(jì)，教育為本，這已深入國(guó)人心中，因此眾多的消費(fèi)者為了后代的教育，都把周邊是否有教學(xué)質(zhì)量好的學(xué)校作為買房的首要考慮因素，因孩子年齡問題，特別考慮樓盤周邊是否有中小學(xué)校。這就要求地產(chǎn)商在選地時(shí)要盡量靠近學(xué)?；蛘邔W(xué)校作為將來的配套設(shè)施重點(diǎn)考慮。
2.交通條件。交通條件是指進(jìn)出該房地產(chǎn)的方便程度?，F(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的發(fā)展極大地?cái)U(kuò)大了人們的工作半徑，即住所到單位的非直線交通距離，同時(shí)社交的距離也在不斷擴(kuò)大，因此，人們常把房產(chǎn)地塊的進(jìn)出是否方便，停車是否方便作為第二考慮因素，它包括可及性，即從別的地方到（進(jìn)來）該房地產(chǎn)的交通便利程度;便捷性，表達(dá)從該房地產(chǎn)到（出去）別的地方的交通便利程度。一些樓盤受單行道、交通入口方位等的影響，其可及性和便捷性并不完全相同，因此在評(píng)價(jià)一塊地的交通條件時(shí)往往要分開考慮。
3.其他因素。這里主要指醫(yī)療服務(wù)、購(gòu)物商圈、自然景觀、人文環(huán)境、市政配套等等。這些因素，這也是購(gòu)房者考慮的重要因素，篇幅所限，不在一一贅述。當(dāng)然，以上因素的重要程度是相對(duì)而言的，本文的排序只是一個(gè)大致趨勢(shì)，因購(gòu)房者的年齡或其他原因，不同的人群購(gòu)房時(shí)對(duì)以上因素重要程度的排序也會(huì)略有不同，如老年人考慮就醫(yī)因素多，年輕人考慮教育因素多。
二、產(chǎn)品定位
產(chǎn)品定位就是在既定地塊上決定蓋什么房子的問題，產(chǎn)品定位是房產(chǎn)開發(fā)中十分關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，它決定了能否在將來的銷售中取得好的業(yè)績(jī)。宏觀上要考慮地塊所在區(qū)域的地理位置、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房地產(chǎn)整體供求狀況;微觀上要考慮項(xiàng)目的具置，周邊配套、目標(biāo)客戶等。實(shí)踐證明，不論在幾級(jí)城市開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，要想取得成功，沒有一個(gè)好的定位是難以實(shí)現(xiàn)的，須從產(chǎn)品定位內(nèi)容、原則、方法策略方面綜合考慮，精準(zhǔn)定位。
1.產(chǎn)品定位的內(nèi)容。內(nèi)容是產(chǎn)品定位的主要部分，實(shí)質(zhì)大于形式，是產(chǎn)品定位的龍頭，包括以下幾個(gè)方面。
產(chǎn)品檔次。產(chǎn)品定位的首要問題。要在市場(chǎng)調(diào)研，充分細(xì)分，選擇目標(biāo)客戶群基礎(chǔ)上確定本項(xiàng)目產(chǎn)品檔次，是精品高檔型、基本普通型、經(jīng)濟(jì)適用型抑或是混合型。什么樣的檔次，決定了項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施的多寡、容積率的大小、建材的選擇等，以上因素和項(xiàng)目整體造價(jià)密切相關(guān)，進(jìn)而最終決定商品房的銷售價(jià)格。
建筑功能。建筑的基本及衍生使用功能，如居住、飲食、通風(fēng)采光、遮風(fēng)避雨、保溫取暖等對(duì)建筑功能的基本要求;智能通信，社交活動(dòng)等外部衍生功能要求，是決定建筑單元的空間分布和面積大小的基本因素。
總體布局。一是區(qū)域內(nèi)整體規(guī)劃布局包括容積率，建筑高度，房產(chǎn)地塊內(nèi)交通設(shè)計(jì)等;二是建筑風(fēng)格與配套景觀，主要體現(xiàn)在建筑物的平面布局，立體色彩，藝術(shù)處理，景觀配套等方面，是建筑藝術(shù)和審美價(jià)值的直接體現(xiàn)。
2.定位原則。經(jīng)濟(jì)適應(yīng)性原則，也就是待售房產(chǎn)在消費(fèi)者看來應(yīng)有較高的性價(jià)比，這里強(qiáng)調(diào)是從消費(fèi)者的角度看產(chǎn)品;如從企業(yè)角度出發(fā)，就要在現(xiàn)有可用資源的基礎(chǔ)上，做到收益最大化，取得良好的經(jīng)濟(jì)效益。這就要求產(chǎn)品性價(jià)比與當(dāng)?shù)貐^(qū)域的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和消費(fèi)者收入相適應(yīng)，特別是與經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查分析確定的目標(biāo)客戶群的消費(fèi)特點(diǎn)和消費(fèi)能力相匹配，因此產(chǎn)品定位前要有精確的市場(chǎng)調(diào)研來保證。
限定性原則。也就是房產(chǎn)項(xiàng)目要在諸如土地容積率、綠化率、限高線等規(guī)劃強(qiáng)制限定條件下尋找最佳產(chǎn)品方案，盡可能多地蓋出房子。
差異化原則?；ヂ?lián)網(wǎng)時(shí)代的消費(fèi)者在消費(fèi)上更多凸顯個(gè)性化，這就要求開發(fā)商在造房時(shí)要和周邊類似地塊項(xiàng)目縮小同化，突出差異化。這樣顧客在選擇樓盤時(shí)，除了考慮基本的使用性外，也會(huì)評(píng)估不同樓盤所表現(xiàn)出來的個(gè)性差異，當(dāng)個(gè)性差異與其消費(fèi)偏好相吻合時(shí)，就會(huì)選擇該樓盤。成功的個(gè)性化要符合實(shí)用性、明晰性、效益性等特點(diǎn)。
3.產(chǎn)品定位的方法策略。產(chǎn)品定位中，首先要符合國(guó)家有關(guān)該行業(yè)的政策法規(guī)，其次滿足目標(biāo)客戶群的購(gòu)房需求和消費(fèi)能力，將產(chǎn)品位轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金收入，最終實(shí)現(xiàn)自己的利益。具體方法有客戶需求定位、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)定位、復(fù)合定位策略。客戶要求定位法。這是以客戶為中心的定位法，也是房地產(chǎn)企業(yè)常用的定位方法，產(chǎn)品定位時(shí)，根據(jù)所選定的目標(biāo)市場(chǎng)的實(shí)際需求，開發(fā)出滿足他們個(gè)性化性價(jià)比的房產(chǎn)。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)定位法。這是以供給者為出發(fā)點(diǎn)的定位策略，好的有創(chuàng)新性的供給能創(chuàng)造新的需求，這種現(xiàn)象在今天的互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代屢見不鮮。以房地產(chǎn)業(yè)來說，就是要求準(zhǔn)確找到本項(xiàng)目比周邊同類項(xiàng)目的突出優(yōu)勢(shì)，并在營(yíng)銷中加以放大，形成鮮明的個(gè)性，為目標(biāo)客戶創(chuàng)造出其他項(xiàng)目無法比擬的環(huán)境硬件方面或服務(wù)軟件方面的超額價(jià)值。復(fù)合定位法。以上兩種策略側(cè)重點(diǎn)不同，實(shí)際運(yùn)用中也無嚴(yán)格界限，因此更多運(yùn)用的是二者結(jié)合的復(fù)合定位策略。比如房地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)現(xiàn)客戶基本預(yù)期目標(biāo)的同時(shí)，將項(xiàng)目本身各種優(yōu)勢(shì)因素等相結(jié)合，通過復(fù)合策略突出整體優(yōu)勢(shì)，來滿足客戶需求，激發(fā)購(gòu)買欲望。
三、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷
房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將產(chǎn)品運(yùn)用各種市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)手段賣到消費(fèi)者手中的過程。出發(fā)點(diǎn)是人們對(duì)房地產(chǎn)的需求，它不僅指房產(chǎn)的賣出，也包括相關(guān)服務(wù)的營(yíng)銷，貫穿于從拿地到房產(chǎn)賣出的全過程，內(nèi)容包括價(jià)格策略、渠道策略和促銷策略。
1.價(jià)格策略。價(jià)格是影響消費(fèi)者購(gòu)買行為的決定性因素之一，房地產(chǎn)價(jià)格策略的關(guān)鍵房地產(chǎn)定價(jià)的方法，常見的有成本導(dǎo)向法，需求導(dǎo)向法和競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向法。成本導(dǎo)向定價(jià)法的立足點(diǎn)是房產(chǎn)供給方自身的狀況，以商品房開發(fā)成本作為定價(jià)基礎(chǔ)，根據(jù)預(yù)期要達(dá)到的利潤(rùn)和產(chǎn)生的稅費(fèi)計(jì)算出商品房單價(jià)。需求導(dǎo)向定價(jià)法，以客戶需求強(qiáng)度及能承受價(jià)格作定價(jià)依據(jù)的一種方法。競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定位法，以市場(chǎng)上同類商品房的價(jià)格作定位依據(jù)，并根據(jù)市場(chǎng)變化狀況和對(duì)手狀況適當(dāng)調(diào)整價(jià)格的一種方法。在實(shí)際運(yùn)用中企業(yè)可根據(jù)自身實(shí)力和商品房與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的差異狀況采取領(lǐng)先對(duì)手價(jià)格或跟隨對(duì)手價(jià)格的方法。
2.房地產(chǎn)銷售渠道選擇。房地產(chǎn)渠道是指房地產(chǎn)產(chǎn)品從銷售者到需求者的流通過程中所經(jīng)歷的各個(gè)環(huán)節(jié)形成的通道。渠道選擇是市場(chǎng)營(yíng)銷組合決策的關(guān)鍵之一，關(guān)系到開發(fā)企業(yè)能否將產(chǎn)品按預(yù)期目標(biāo)順利銷售到消費(fèi)者手中，從而實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤(rùn)。根據(jù)企業(yè)和消費(fèi)者之間是否使用中間商，將房地產(chǎn)銷售渠道分為直接渠道和間接渠道。直接渠道是指開發(fā)企業(yè)直接將房產(chǎn)銷售給客戶，無須經(jīng)過中間商。它是優(yōu)點(diǎn)是開發(fā)企業(yè)控制了銷售全過程，避免了中介機(jī)構(gòu)介入可能造成的短期行為;而且可以直接和客戶見面能更好地了解客戶需求，從而迅速地調(diào)整銷售策略。缺點(diǎn)是開發(fā)企業(yè)難以形成銷售專業(yè)優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)覆蓋面不夠;直接銷售還會(huì)一定程度上影響企業(yè)的人力物力分配。一般來說，如果開發(fā)企業(yè)自身實(shí)力強(qiáng);商品房?jī)?yōu)勢(shì)明顯，市場(chǎng)銷售良好，供不應(yīng)求等，可采用直接銷售渠道。間接渠道是指房地產(chǎn)產(chǎn)品由開發(fā)企業(yè)經(jīng)機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)賣至客戶手中。優(yōu)點(diǎn)是利于發(fā)揮中介銷售專業(yè)特長(zhǎng)，更廣泛利用客戶資源，從而使開發(fā)企業(yè)集中精力于房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。缺點(diǎn)是增大了建設(shè)與銷售之間的協(xié)調(diào)工作量，額外支付了銷售傭金，減少了最終利潤(rùn)。如果開發(fā)企業(yè)自身實(shí)力較弱，整體市場(chǎng)低迷，可采用此種渠道。
3.促銷策略。促銷是“促進(jìn)銷售”的簡(jiǎn)稱，房地產(chǎn)促銷是指運(yùn)用各種方式方法，向消費(fèi)者傳遞房產(chǎn)或服務(wù)信息，從而激發(fā)其購(gòu)買欲望，促進(jìn)其購(gòu)買活動(dòng)的過程。促銷的方式主要有：（1）人員促銷和營(yíng)業(yè)推廣。人員促銷是企業(yè)派出經(jīng)過正規(guī)培訓(xùn)的推銷人員以面談的方式向潛在客戶推薦產(chǎn)品并說服其購(gòu)買的過程。因其方式具有直接和客戶接觸，能夠建立長(zhǎng)期關(guān)系的特點(diǎn)，在房地產(chǎn)營(yíng)銷活動(dòng)中占有重要地位。做好人員促銷首先要建立好促銷隊(duì)伍，要選拔熱愛本質(zhì)工作，具有熟練的業(yè)務(wù)知識(shí)，掌握一定推銷技巧的員工組成促銷隊(duì)伍。然后按照尋找目標(biāo)客戶，接近目標(biāo)客戶，介紹及應(yīng)付異議，促成交易的一般程序開展工作。營(yíng)業(yè)推廣指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了迅速刺激需求，擴(kuò)大商品房銷售，在短期內(nèi)采取各種優(yōu)惠措施鼓勵(lì)客戶完成購(gòu)買行為。具體有活動(dòng)推廣、抽獎(jiǎng)促銷、買房贈(zèng)一定時(shí)期物業(yè)費(fèi)等多種形式。因其都需房產(chǎn)企業(yè)人員全程參與，故和人員促銷有一定的共性。（2）房地產(chǎn)廣告。廣告是企業(yè)促銷的重要方式，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而發(fā)展起來。房地產(chǎn)廣告是開發(fā)企業(yè)通過一定的媒體就其商品房的優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)向潛在客戶宣傳，以促進(jìn)銷售的促銷方式。因房產(chǎn)的不可移動(dòng)性，所以房地產(chǎn)廣告具有地域性強(qiáng)的突出特點(diǎn)。房地產(chǎn)廣告成功的關(guān)鍵在于廣告目標(biāo)內(nèi)容的確定，常規(guī)目標(biāo)有：宣傳整體開發(fā)項(xiàng)目;宣傳開發(fā)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、品質(zhì)特點(diǎn)、具體功能;竣工入住消息，引導(dǎo)客戶購(gòu)買。在不同的建設(shè)階段，廣告的目標(biāo)也有所不同。一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)廣告應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)反響情況，突出商品房及整體配套符合客戶需求的鮮明特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，吸引客戶關(guān)注，最終促成銷售。廣告媒體的選擇事關(guān)能否將內(nèi)容有效傳遞到客戶。常見媒體有網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、雜志、電臺(tái)等，傳播方面各有千秋，具體選擇何種媒體，企業(yè)首先應(yīng)從自身資金實(shí)力和項(xiàng)目規(guī)模方面考慮，其次還要考慮目標(biāo)客戶接觸使用媒體的習(xí)慣以及媒體自身的特性及信息的類型。（3）公共關(guān)系推廣。公共關(guān)系，是現(xiàn)代西方國(guó)家發(fā)展起來的一個(gè)新概念，具體到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指其與公眾之間的各種聯(lián)系以及塑造自身形象的過程。正確處理公共關(guān)系對(duì)樹立企業(yè)良好形象，進(jìn)而促進(jìn)銷售有著積極影響。公共關(guān)系推廣常采用以下形式：參加房地產(chǎn)展銷會(huì)，重大活動(dòng)及時(shí)請(qǐng)媒體報(bào)道，舉辦各種公益性社會(huì)活動(dòng)等。進(jìn)行公共關(guān)系推廣時(shí)，要注意以下原則：理解公共關(guān)系工作的滯后性，重視公共對(duì)象的廣泛性，從公眾利益出發(fā)到最終樹立企業(yè)良好形象。
房產(chǎn)置業(yè)公司的運(yùn)營(yíng)過程，會(huì)遇到方方面面的問題和環(huán)節(jié)，本文結(jié)合筆者的工作經(jīng)驗(yàn)就三個(gè)共性問題做了闡述，以期起到拋磚引玉的作用。
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[3] 胡正明.市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué).山東人民出版社，2006
關(guān)鍵詞：營(yíng)銷策略；概念；服務(wù)
1 選擇適宜的營(yíng)銷渠道和營(yíng)銷組合策略
1.1 選擇適宜的房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道。房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道是指房地產(chǎn)產(chǎn)品從生產(chǎn)者流向最終消費(fèi)者所經(jīng)過路線和所經(jīng)營(yíng)銷單位結(jié)構(gòu)形式的總和。主要有以下幾種形式:(1)直接銷售房地產(chǎn)的直接銷售是指從房地產(chǎn)開發(fā)商直接銷售給最終消費(fèi)者。(2)間接渠道銷售房地產(chǎn)企業(yè)利用中間商將產(chǎn)品供應(yīng)給消費(fèi)者，中間商介入交換活動(dòng)，并專門承擔(dān)商品流通職能。
1.2 選擇適宜的房地產(chǎn)營(yíng)銷組合。房地產(chǎn)營(yíng)銷組合在企業(yè)選擇了目標(biāo)市場(chǎng)以后它的任務(wù)就是利用營(yíng)銷組合策略配合往后的銷售工作。房地產(chǎn)營(yíng)銷組合是指房地產(chǎn)企業(yè)可以控制的各種營(yíng)銷手段的綜合運(yùn)用。包括：產(chǎn)品策略、定價(jià)策略、銷售渠道策略、促銷策略。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷組合要有以下特點(diǎn):(1)可控性營(yíng)銷組合是要企業(yè)能夠控制的因素，如果房地產(chǎn)企業(yè)不能主動(dòng)控制這些因素就無營(yíng)銷組合可言。但是可控性并不意味著企業(yè)可以隨意地進(jìn)行營(yíng)銷組合，因?yàn)橐环矫媸袌?chǎng)需求對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷活動(dòng)起著決定性作用，另一方面營(yíng)銷活動(dòng)受到市場(chǎng)需求和環(huán)境變化的影響和制約，它們都是企業(yè)不可控制的。(2)復(fù)合性營(yíng)銷組合是多種因素的綜合運(yùn)用，各種因素又相互影響，而且，并不是每一種策略對(duì)每一個(gè)公司都合適，有的公司只能是由其中的一種或兩種。但是有的公司能夠綜合運(yùn)用幾種。但是這幾種策略的運(yùn)用在不同的公司所占的權(quán)重也是不同的。(3)動(dòng)態(tài)性營(yíng)銷組合要因時(shí)因勢(shì)而改變，既是企業(yè)的策略制定的再科學(xué)，但是隨著環(huán)境的改變往往發(fā)生人所不能預(yù)料的事情，所以我們?cè)谶\(yùn)用營(yíng)銷組合策略的時(shí)候要經(jīng)常性的檢查環(huán)境的變化，及時(shí)反饋到營(yíng)銷部門以便對(duì)營(yíng)銷組合策略進(jìn)行及時(shí)地調(diào)整。(4)整合性營(yíng)銷組合要求房地產(chǎn)企業(yè)以消費(fèi)者為核心進(jìn)行營(yíng)銷活動(dòng)，各種營(yíng)銷策略必須在營(yíng)銷目標(biāo)的指導(dǎo)下組合成統(tǒng)一的整體，相互協(xié)調(diào)相互配合。
2 房地產(chǎn)營(yíng)銷中的概念
2.1 物業(yè)管理概念
物業(yè)管理概念是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)較早開始“炒作”的一個(gè)概念。作為房地產(chǎn)開發(fā)鏈上的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，某一個(gè)項(xiàng)目物業(yè)管理水準(zhǔn)的高低是影響業(yè)主作出購(gòu)買選擇的重要因素。因?yàn)闃I(yè)主都希望生活在一個(gè)安全、方便、體貼周到的環(huán)境里。因此，我們常常見到稍大的樓盤和高檔樓盤，往往打出“引入香港頂尖物業(yè)管理”之類的旗號(hào)。為適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要，我國(guó)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)該建立自己的經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)理念，探索先進(jìn)的物業(yè)管理服務(wù)模式和嶄新的物管企業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)制，充分發(fā)掘企業(yè)文化和社區(qū)文化，著眼于打造物業(yè)管理品牌，才能在房地產(chǎn)營(yíng)銷中保持主動(dòng)。
2.2 綠色生態(tài)概念
房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)綠色生態(tài)概念風(fēng)行。綠色營(yíng)銷理論的核心是，企業(yè)營(yíng)銷活動(dòng)應(yīng)該是以人類的綠色消費(fèi)為目標(biāo)而進(jìn)行的一系列營(yíng)銷活動(dòng)，是實(shí)現(xiàn)公司贏利、消費(fèi)者需求滿足和社會(huì)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益三者動(dòng)態(tài)平衡的新型營(yíng)銷。綠色營(yíng)銷觀念強(qiáng)調(diào)企業(yè)的營(yíng)銷活動(dòng)要保護(hù)環(huán)境，有利于維護(hù)生態(tài)平衡，減少污染，避免資源浪費(fèi)，提供親近自然的、無害化產(chǎn)品和消費(fèi)。企業(yè)在房產(chǎn)營(yíng)銷中打出了環(huán)保、綠色、生態(tài)的口號(hào)，在營(yíng)銷全過程力圖體現(xiàn)“綠色”關(guān)懷。例如，地段選擇盡可能遠(yuǎn)離污染源，墻體和窗戶采用新型保溫隔熱隔音材料，拒絕使用粘土紅磚（減少土地資源消耗），裝修裝飾使用新型無污染、無刺激、無公害的材料，房屋建筑盡可能減少光污染、降低噪音、污水和生活垃圾集中處理等等。在生態(tài)營(yíng)造方面，則普遍強(qiáng)調(diào)小區(qū)景觀的配套和環(huán)境的綠化，強(qiáng)調(diào)居住環(huán)境的舒適性、無害化以及生態(tài)環(huán)境的和諧性。
2.3 歐式概念
歐式概念幾乎是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上最普遍、最常見的概念模式。從我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步伊始的沿海和南方城市，到今天的內(nèi)陸城市，歐式概念成為競(jìng)相模仿和攀比的焦點(diǎn)之一。無論是建筑的外觀造型，還是小區(qū)環(huán)境的布局，力圖體現(xiàn)歐式建筑的古典美、現(xiàn)代美。在很多城市，稍有實(shí)力的開發(fā)商，稍大的樓盤，就要請(qǐng)海外設(shè)計(jì)師擔(dān)綱設(shè)計(jì)。外觀設(shè)計(jì)則往往是歐式圓形拱門，歐式窗戶、羅馬立柱，歐式門樓、檐口和墻面浮雕裝飾；小區(qū)景觀則城堡式建筑、歐式雕塑小品、歐式風(fēng)景樹、歐式花園草坪等；還有實(shí)力雄厚的開發(fā)商，甚至將整個(gè)小區(qū)“歐化”。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；經(jīng)營(yíng)管理；問題；策略
在建筑行業(yè)中，房地產(chǎn)企業(yè)作為建筑工程的開發(fā)商主要從事房建的經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)活動(dòng)，其工程建設(shè)具有耗資大、周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，如果經(jīng)營(yíng)不善很有可能給企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，尤其是在工程建設(shè)的前期，需要大量的資金，售樓款資金還未回籠，更是要嚴(yán)肅對(duì)待?？偠灾?，保證房地產(chǎn)企業(yè)良好的經(jīng)營(yíng)管理是使其屹立于建筑行業(yè)不敗之地的前提。
一、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理中所遇到的問題。
1.財(cái)務(wù)管理經(jīng)營(yíng)方面的問題
（1）管理者素質(zhì)低下
在我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)中，民營(yíng)企業(yè)占了很大的比重，由于大多數(shù)的房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者都是從最傳統(tǒng)的泥瓦工到施工員再到包工頭而逐漸發(fā)展起來的，這就使得房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)階層的知識(shí)水平受到了很大的局限，普遍缺乏企業(yè)運(yùn)營(yíng)與財(cái)務(wù)管理方面的知識(shí)，對(duì)于日常的企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理更是完全依靠自己以往的經(jīng)驗(yàn)以及自身的認(rèn)知系統(tǒng)來進(jìn)行，并沒有經(jīng)過科學(xué)的決策分析，這一現(xiàn)狀給房地產(chǎn)企業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展乃至進(jìn)一步做大做強(qiáng)造成了很大的障礙。
（2）存在嚴(yán)重的集權(quán)現(xiàn)象
在房地產(chǎn)企業(yè)中，普遍存在著這樣一個(gè)現(xiàn)象，企業(yè)的投資者與運(yùn)營(yíng)者往往是同一個(gè)人，這就不可避免的造成了企業(yè)的一切經(jīng)營(yíng)事項(xiàng)都由管理者本人說了算，而受自身知識(shí)水平、管理意識(shí)的局限性，管理者在作出決斷時(shí)，憑借的只是自身的以往經(jīng)驗(yàn)以及腦中的意識(shí)，并沒有經(jīng)過科學(xué)嚴(yán)密的論斷，更無后續(xù)的監(jiān)督審查機(jī)制，管理層對(duì)于企業(yè)的運(yùn)營(yíng)仍舊采取老一套的算賬、記賬方式，財(cái)務(wù)管理根本無法貫穿于企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的各個(gè)層次中去，由于事先并沒有經(jīng)過周詳?shù)挠?jì)劃，于是企業(yè)的經(jīng)營(yíng)呈現(xiàn)出一片混亂與雜亂無章。
（3）家族式管理領(lǐng)導(dǎo)班子
房地產(chǎn)企業(yè)的管理者為了將企業(yè)的管理大權(quán)牢牢地控制在自己手中，不被對(duì)手竊取商業(yè)機(jī)密，于是在公司的管理方面，任人唯親，久而久之，形成了家族式的管理領(lǐng)導(dǎo)班子。由自己的親屬擔(dān)任公司中的會(huì)計(jì)、出納等重要職位，這在一定程度上造成了企業(yè)管理成員素質(zhì)不高的現(xiàn)象，但是房地產(chǎn)行業(yè)的高度變化性導(dǎo)致了公司在經(jīng)營(yíng)管理以及財(cái)務(wù)管理上存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)因素，如果沒有非常專業(yè)的人士來擔(dān)任這些重要的職位很難保證企業(yè)的健康有序運(yùn)行，這二者之間的矛盾會(huì)隨著企業(yè)的越做越大而逐漸顯現(xiàn)出來，最終將導(dǎo)致企業(yè)走向衰退，使企業(yè)被社會(huì)所淘汰。此外，這種家族式的管理模式，使得企業(yè)員工內(nèi)心會(huì)認(rèn)為自己與企業(yè)的要職位無緣，無法產(chǎn)生上進(jìn)心與對(duì)企業(yè)的歸屬感，認(rèn)為自己再怎么努力也不如一個(gè)好出身重要，企業(yè)向心力與凝聚力無法形成，將會(huì)對(duì)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生不利的影響。
2.忽略流動(dòng)資金的重要性，存在融資困難問題
（1）籌資方面
房地產(chǎn)企業(yè)為了開發(fā)一個(gè)巨大的項(xiàng)目工程，必定需要大量的資金，而由于大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例以及財(cái)務(wù)規(guī)范程度無法達(dá)到銀行所規(guī)定的信貸標(biāo)準(zhǔn)，抵押貸款缺乏資信，又無中介擔(dān)保，因此從銀行融資顯得相對(duì)比較困難，此外如果企業(yè)采取從民間進(jìn)行融資的方式，風(fēng)險(xiǎn)則較高，在資金嚴(yán)重不足的情況下，企業(yè)發(fā)展存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。為了解決資金方面的問題，一些房地產(chǎn)企業(yè)甘愿冒著巨大的籌資風(fēng)險(xiǎn)從民間進(jìn)行高息貸款，但是這種資金籌措方
式無形中加大了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)成本以及財(cái)務(wù)費(fèi)用，長(zhǎng)期拖累之下，企業(yè)的支付能力日漸削弱，資金鏈條繃得過緊以致發(fā)生斷裂。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期相對(duì)較長(zhǎng)，并且工程前期投入資金較大，資金投入之后，要想盡快獲得資金回籠完全是不可能的，只有當(dāng)企業(yè)工程完成，商品房預(yù)售許可證下發(fā)之后，房屋才可以進(jìn)行預(yù)售，進(jìn)而使企業(yè)獲取回籠資金，償還貸款、獲取盈利。這一過程任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都會(huì)使企業(yè)陷入萬劫不復(fù)，尤其是如果在工程建設(shè)的前期企業(yè)出現(xiàn)資金斷接，工程停工，后果更是不堪設(shè)想。
（2）投資缺乏科學(xué)性
房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過程中，片面追求高端產(chǎn)品、高利潤(rùn)，而忽略了國(guó)家的宏觀調(diào)控以及市場(chǎng)的導(dǎo)向作用，做出違背經(jīng)濟(jì)規(guī)律的輕率行為，是萬萬不可取的。房地產(chǎn)企業(yè)在作出每一個(gè)決策時(shí)都要充分考慮到當(dāng)前國(guó)家出臺(tái)的政策要求以及市場(chǎng)上的需求，如果開發(fā)出的商品沒有市場(chǎng)，勢(shì)必會(huì)形成滯銷乃至爛尾，對(duì)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)造成不可估量的損失。
（3）忽略日常經(jīng)營(yíng)過程中的資金管理
房地產(chǎn)企業(yè)在日常的運(yùn)營(yíng)過程中必須時(shí)刻預(yù)備足夠的流動(dòng)資金，并進(jìn)行有效科學(xué)的管理。而目前普遍存在的現(xiàn)象是大多數(shù)企業(yè)忽視流動(dòng)資金管理的重要性，從而造成了嚴(yán)重的資金沉淀。由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期的長(zhǎng)時(shí)間性，為了快速的獲取回籠資金，企業(yè)進(jìn)行產(chǎn)品的促銷，而不考慮客戶的經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及信用等方面的因素，為客戶進(jìn)行購(gòu)房擔(dān)保，對(duì)于沒有能力償還銀行貸款的客戶，還幫助其進(jìn)行墊付貸款，從而造成企業(yè)存在大量的應(yīng)收款掛賬。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣時(shí)，房產(chǎn)嚴(yán)重貶值，銀行對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行低價(jià)拍賣，并不能補(bǔ)上銀行欠款空缺，至于企業(yè)的應(yīng)收款更是收回?zé)o望。種種情況拖累之下，企業(yè)財(cái)政情況日益空虛。
二、針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理中所出現(xiàn)問題提出的對(duì)策。
1.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)管理者投資決策風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)
對(duì)于一個(gè)企業(yè)的管理來著來說，其必須具備全局觀念，掌握一掌，不能憑借自己的主觀臆斷妄加做出決策。這就需要管理者具備一定的投資決策風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，認(rèn)識(shí)到一個(gè)簡(jiǎn)單的指令下達(dá)往往關(guān)系著企業(yè)的前途命運(yùn)，因此必須加強(qiáng)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理，這不是一個(gè)可有可無的部分，如果企業(yè)缺乏投資風(fēng)險(xiǎn)的管理，那么對(duì)于企業(yè)的發(fā)展是相當(dāng)不利的，同時(shí)對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的進(jìn)一步健全也無法起到推動(dòng)作用，甚至還會(huì)拖后腿。因此，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，必須建立一套適合自身的投資管理系統(tǒng)以及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估管理系統(tǒng)，并配備相對(duì)應(yīng)的專業(yè)人士進(jìn)行管理工作。
2.加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)工程前期資金管理
由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長(zhǎng)，投資額巨大，涉及面廣，在工程前期進(jìn)行過程中，資金充足與否對(duì)企業(yè)的重大作用，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)其工程開發(fā)前期的資金科學(xué)管理系統(tǒng)，進(jìn)行科學(xué)的分析計(jì)算，深刻踐行可行性研究、對(duì)項(xiàng)目工程從技術(shù)到經(jīng)濟(jì)、風(fēng)險(xiǎn)、效益有一個(gè)綜合的論證分析評(píng)價(jià)，確定其可行性，資金充足性，才可以進(jìn)行下一步的工作，也就是工程設(shè)計(jì)施工等。
3.建立專門的市場(chǎng)調(diào)查班組
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，及時(shí)掌握市場(chǎng)的動(dòng)向極其重要，市場(chǎng)中各種不確定因素的形成將會(huì)對(duì)企業(yè)造成不可估量的影響。而避免這些不確定因素的負(fù)面作用的最好方法就是建立專門的市場(chǎng)調(diào)查班組，專門進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)工作，收集整理計(jì)算房地產(chǎn)市場(chǎng)中各種最新的動(dòng)向以及國(guó)家最新的政策導(dǎo)向，從而為企業(yè)管理者作出決策時(shí)提供強(qiáng)有力的依據(jù)，達(dá)到規(guī)避、減小風(fēng)險(xiǎn)的目的。
4.公司職位應(yīng)該避免任人唯親
為了保證能者居之，充分刺激員工的工作積極性，企業(yè)在進(jìn)行重要崗位的分配時(shí)，應(yīng)極力避免任人唯親的現(xiàn)象發(fā)生，而應(yīng)該是能者居之，使得公司中的任何人都能有一個(gè)一展身手、實(shí)現(xiàn)自己雄心抱負(fù)的平臺(tái)，而不能使員工產(chǎn)生一種自己即使再努力也不如一個(gè)好出身的消極思想，這對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)久發(fā)展是及其不利的。
三、結(jié)論
建筑業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)重要組成部分，關(guān)系著國(guó)家的經(jīng)濟(jì)命脈，房地產(chǎn)企業(yè)作為建筑開發(fā)商，其運(yùn)營(yíng)健康科學(xué)與否直接關(guān)系到我國(guó)的建筑行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，因此必須保證建筑企業(yè)高效、高質(zhì)量、健康發(fā)展。在房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理過程中，無論是財(cái)務(wù)管理、監(jiān)督管理、領(lǐng)導(dǎo)者所做出的決策、還是風(fēng)險(xiǎn)管理、市場(chǎng)監(jiān)測(cè)等每一個(gè)方面都必須給予認(rèn)真對(duì)待，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理，使其運(yùn)營(yíng)逐漸趨于規(guī)范是維持國(guó)家建筑業(yè)健康發(fā)展的保障。
作者簡(jiǎn)介：
