發(fā)布時(shí)間：2023-09-25 11:21:36
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關(guān)鍵詞：樓宇 智能化 物業(yè)管理
樓宇智能化專業(yè)在大二暑期有為期三個(gè)月的頂崗實(shí)習(xí)，為了使學(xué)生能對(duì)智能建筑有一個(gè)全面的認(rèn)識(shí)，我系積極與校外物業(yè)管理企業(yè)建立聯(lián)系，走產(chǎn)學(xué)結(jié)合的培養(yǎng)道路。
物業(yè)管理是一個(gè)新興行業(yè)，目前在國(guó)內(nèi)迅速的蓬勃發(fā)展。行業(yè)的性質(zhì)是服務(wù)型和高科技性相結(jié)合的第三產(chǎn)業(yè)，要求從業(yè)者具有較強(qiáng)的實(shí)踐能力。發(fā)展所呈現(xiàn)的主要問(wèn)題之一就是急缺大量的專業(yè)從業(yè)人員。物業(yè)管理情況有了初在這一過(guò)程中，我學(xué)到了物業(yè)管理工作中的具體業(yè)務(wù)知識(shí)，豐富了所學(xué)的專業(yè)知識(shí)。為以后正常工作的展開奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。在實(shí)習(xí)期間，我深深體會(huì)到了物業(yè)中的一些的優(yōu)勢(shì)。雖然物業(yè)僅經(jīng)過(guò)了短短幾年的發(fā)展，卻取得了如此大的成績(jī)，這與物業(yè)管理人辛勤工作勇于創(chuàng)新，敢于挑戰(zhàn)的精神是分不開的。但在看到成績(jī)的同時(shí)，我也發(fā)現(xiàn)了這其中存在的一些影響物業(yè)發(fā)展的問(wèn)題。
第一，管理不規(guī)范。首先，物業(yè)受整個(gè)物業(yè)管理發(fā)展的影響，幾處的物業(yè)管理差不多都沿襲了舊有的管理模式。部門分工不夠明確，制度不健全，少有程序化、規(guī)范化的工作流程，大部分進(jìn)行著簡(jiǎn)單粗放的的管理。其次，由于物業(yè)管理牽扯到的問(wèn)題眾多，各處體制不健全，各種關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，需要協(xié)調(diào)、處理的關(guān)系眾多，使得各物業(yè)把大量的精力放在處理各種關(guān)系上，包括處理物業(yè)處與集團(tuán)公司之間的關(guān)系，物業(yè)與行政部門的關(guān)系，與有關(guān)業(yè)主之間的關(guān)系。處理好這些關(guān)系當(dāng)然有利與物業(yè)管理的發(fā)展，但當(dāng)因此而忽視了內(nèi)部管理與對(duì)外服務(wù)時(shí)，就難免本末倒置了。這樣就影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展。
第二，責(zé)權(quán)利不明。責(zé)權(quán)利不明，是影響企業(yè)發(fā)展的主要障礙。這包括兩個(gè)方面，一方面是各物業(yè)處與總公司之間。由于我公司物業(yè)管理的特殊性，各處的物業(yè)管理，均是由作為開發(fā)商的總公司籌備建立的，物業(yè)管理人員，大部分是由集團(tuán)公司從各崗位調(diào)配的人員，這就導(dǎo)致了建設(shè)與管理不分的局面，無(wú)形之中增加了物業(yè)管理的難度。雖然，這種建管一家的局面，也曾給物業(yè)管理帶來(lái)過(guò)一定的好處，例如，一些房屋維修問(wèn)題、設(shè)備設(shè)施配備問(wèn)題，都可以較好的協(xié)商解決。但更多的卻是使物業(yè)管理工作無(wú)法獨(dú)立開展。許多問(wèn)題都需要層層審批，造成了多頭管理，影響了物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量的提高和物業(yè)管理企業(yè)的健康發(fā)展。另一方面，是各物業(yè)管理處內(nèi)部、各崗位之間權(quán)責(zé)不明，崗位職責(zé)分工不合理，人員配備不科學(xué)，造成了工作效率低下，人員富余，工作鏈斷檔，工作流程不順暢，使一些工作不能正常、快捷有效的完成，大大影響了服務(wù)水平的提高。
第三，基礎(chǔ)薄弱，正常運(yùn)行困難。首先由于部分物業(yè)開發(fā)較早，設(shè)備、設(shè)施老化，使維修難度加大，維修成本高，給各方面工作帶來(lái)了很大壓力。其次，前期遺留問(wèn)題較多，物業(yè)管理僅憑自己的力量難以解決。物業(yè)管理與開發(fā)商之間，與建設(shè)單位之間，與業(yè)主之間矛盾重重，物業(yè)管理收入微薄，使物業(yè)管理收入不抵支出難以正常運(yùn)行，企業(yè)舉步維艱。這就使得物業(yè)管理難以改進(jìn)設(shè)備，改善服務(wù)，導(dǎo)致了服務(wù)水平低，業(yè)主投訴率居高不下，對(duì)服務(wù)不滿意，進(jìn)而導(dǎo)致部分業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)。這樣就使得物業(yè)管理陷入了惡性循環(huán)之中。
第四，缺乏專業(yè)的管理人員。由于企業(yè)從業(yè)人員，相對(duì)缺少專業(yè)知識(shí)，大部分是中途搞物業(yè)管理，盡管經(jīng)驗(yàn)相對(duì)豐富，但缺乏系統(tǒng)的理論知識(shí)。并且由于觀念、資金等問(wèn)題，企業(yè)很少引進(jìn)專業(yè)的管理人員，這就導(dǎo)致了，服務(wù)意識(shí)較差，觀念創(chuàng)新匱乏，使得物業(yè)管理難以進(jìn)入良性發(fā)展的軌道。
這些問(wèn)題，影響著物業(yè)的發(fā)展，為改善物業(yè)管理狀況，樹立公司物業(yè)管理品牌，不妨采取以下措施，以促進(jìn)企業(yè)快速、健康發(fā)展。
1.明晰權(quán)力和責(zé)任。欲走品牌之路，就必須走獨(dú)立發(fā)展之路，明確與總公司之間的關(guān)系，分清責(zé)任界限，享受獨(dú)立開展各項(xiàng)工作的權(quán)利，承擔(dān)其作為物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)負(fù)的責(zé)任。另外，各物業(yè)處也應(yīng)加強(qiáng)自身的管理，合理劃分部門，科學(xué)安排崗位，規(guī)范各部門的職責(zé)，做到“人人有事關(guān)，事事有人關(guān)”理順物業(yè)管理流程，明確各部門員工的職責(zé)與權(quán)利。
2.建立、健全規(guī)章、制度。一個(gè)成功的企業(yè)一定要有一套科學(xué)、合理、適合本企業(yè)特點(diǎn)的規(guī)章、制度，來(lái)規(guī)范員工的行為。要樹立物業(yè)品牌，必須要健全規(guī)章、制度作為保障。這包括制訂質(zhì)量保證制度、收費(fèi)管理制度、財(cái)務(wù)制度、崗位考核制度等一整套必備的制度，還包括物業(yè)管理服務(wù)工作流程、投訴受理程序、報(bào)修維修程序、緊急事故處理程序等一系列程序化的規(guī)范。只有健全這些規(guī)章、制度，并積極落實(shí)，才能打造一個(gè)成功的企業(yè)，才能樹立物業(yè)品牌。
3.改善物業(yè)管理環(huán)境。改善管理環(huán)境，就要理順各方面的關(guān)系，使得各部門可以協(xié)調(diào)配合。減少在不必要的環(huán)節(jié)上的開支，用于改善設(shè)備、設(shè)施。在資金有限的情況下，最大限度的提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，盡最大努力滿足業(yè)主的合理要求，以提高收費(fèi)率，增加企業(yè)收入，使企業(yè)走上良性循環(huán)的道路，能夠獨(dú)立正常運(yùn)作。
4.提高員工素質(zhì)。只有提高員工整體素質(zhì)，才能形成優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)，才能打造成功的企業(yè)，才可以樹立物業(yè)品牌。
經(jīng)過(guò)實(shí)習(xí)鍛煉。一方面對(duì)本專業(yè)的就業(yè)方向有了更全面和更成熟的認(rèn)識(shí)，對(duì)具體的崗位工作掌握了基本的操作技能和知識(shí)；另一方面對(duì)自身設(shè)置了更實(shí)際的學(xué)習(xí)目標(biāo)和工作目標(biāo)，樹立良好的實(shí)習(xí)心態(tài)，為走上社會(huì)打下基礎(chǔ)。
物業(yè)管理工作的重要特征就是協(xié)調(diào)，處理不同部門或業(yè)主之間的關(guān)系。因此我們需要加強(qiáng)學(xué)生公眾場(chǎng)合的表現(xiàn)欲和表達(dá)力?，F(xiàn)代社會(huì)需要有良好職業(yè)技能，同時(shí)敢于自我推銷的人才。從戰(zhàn)勝膽怯心理開始，讓演講的舞臺(tái)把學(xué)生逐漸鍛煉成具有流暢語(yǔ)言表達(dá)能力的人。經(jīng)過(guò)實(shí)習(xí)鍛煉，精神飽滿，碩果累累的回到學(xué)校。一方面對(duì)本專業(yè)的就業(yè)方向有了更全面和更成熟的認(rèn)識(shí)，對(duì)具體的崗位工作掌握了基本的操作技能和知識(shí)；另一方面對(duì)自身設(shè)置了更實(shí)際的學(xué)習(xí)目標(biāo)和工作目標(biāo)，樹立良好的實(shí)習(xí)心態(tài)，為走上社會(huì)打下基礎(chǔ)。
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停車場(chǎng)管理系統(tǒng)的軟件可提供四幅畫面或是六幅畫面的圖像對(duì)比，即同一臺(tái)車進(jìn)場(chǎng)與出場(chǎng)都會(huì)自動(dòng)拍一幅圖片，讓秩序維護(hù)員進(jìn)行對(duì)比，現(xiàn)在還有更先進(jìn)的車牌識(shí)別停車場(chǎng)系統(tǒng)，更是功能強(qiáng)大，可以保障車主的利益，謹(jǐn)防丟車，這樣也可以更大程度地保障物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。再次，智能停車場(chǎng)系統(tǒng)作為最新的停車場(chǎng)管理系統(tǒng)具有強(qiáng)大的數(shù)據(jù)處理功能，可以完成收費(fèi)管理系統(tǒng)等各種系統(tǒng)的參數(shù)設(shè)置、數(shù)據(jù)的收集和統(tǒng)計(jì)，有助于有效地對(duì)整個(gè)停車場(chǎng)進(jìn)行管理控制?，F(xiàn)在的停車場(chǎng)系統(tǒng)多數(shù)都用的是不可復(fù)制的停車卡，智能化停車場(chǎng)系統(tǒng)的不斷更新與完善，可以避免各種漏洞，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理提供了多重保障。目前，許多停車場(chǎng)還在采用人工收取現(xiàn)金的收費(fèi)方式，一方面勞動(dòng)強(qiáng)度大、效率低，另外一個(gè)弊端就是在財(cái)務(wù)上造成了很大的漏洞和現(xiàn)金流失，但使用智能化停車場(chǎng)收費(fèi)管理系統(tǒng)后，停車場(chǎng)的收費(fèi)都經(jīng)電腦確認(rèn)和統(tǒng)計(jì)，停車場(chǎng)系統(tǒng)會(huì)記錄下非法抬閘的時(shí)間和次數(shù)，這樣收費(fèi)員的熟人朋友就都不能免費(fèi)進(jìn)停車場(chǎng)了，秩序維護(hù)員也不能把停車費(fèi)裝進(jìn)自己的腰包了。這就杜絕了秩序維護(hù)員的失誤和作弊行為，既保障了車場(chǎng)投資者的利益，又加強(qiáng)了物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的嚴(yán)密性。對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)講，停車場(chǎng)管理系統(tǒng)的收費(fèi)功能減少了人為干預(yù)，節(jié)省了勞動(dòng)力，減少了人工成本。現(xiàn)代化的停車場(chǎng)管理系統(tǒng)的使用，也一定會(huì)使企業(yè)的品牌形象和知名度得到很大的提高。此外，智能停車場(chǎng)系統(tǒng)在技術(shù)上具有很好的開放性，能夠與其他的智能化系統(tǒng)組合成更強(qiáng)大的綜合系統(tǒng)順應(yīng)各種綜合方式的高級(jí)管理。而且，這種開放性也為日后停車場(chǎng)管理系統(tǒng)的技術(shù)升級(jí)提供了更靈活的空間。總之，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，智能停車場(chǎng)系統(tǒng)可以減少管理成本，增加臨時(shí)車輛的停車收入，提高服務(wù)質(zhì)量，提高業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)的滿意度；對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，通過(guò)停車場(chǎng)管理系統(tǒng)，使得各項(xiàng)操作變得更加快捷，可以有效減少等待繳費(fèi)、車輛擁堵等情況的發(fā)生，提高了辦事效率。停車場(chǎng)管理系統(tǒng)也是社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)，因?yàn)殡S著我們生活節(jié)奏的加快，時(shí)間和效率是我們所非常重視的，而經(jīng)過(guò)停車管理系統(tǒng)管理的停車場(chǎng)，無(wú)疑會(huì)幫助我們節(jié)省大量時(shí)間。
門禁管理系統(tǒng)可降低管理成本
隨著科技的發(fā)展，門禁管理系統(tǒng)被越來(lái)越廣泛地運(yùn)用到物業(yè)管理工作中。筆者認(rèn)為，門禁系統(tǒng)的運(yùn)用可以較大幅度地降低物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理成本。這主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：一是可以節(jié)約傳輸線纜。日常生活中使用的各種線纜不但會(huì)使用大量的銅等金屬，還會(huì)產(chǎn)生重金屬污染，且線纜外層的塑料包層也會(huì)給自然環(huán)境帶來(lái)巨大的壓力。門禁系統(tǒng)在綜合布線系統(tǒng)、總線制傳輸、利用互聯(lián)網(wǎng)傳輸?shù)确矫娴膽?yīng)用技術(shù)能夠大量減少線纜的運(yùn)用，從而實(shí)現(xiàn)資源節(jié)約和環(huán)境保護(hù)。二是生物識(shí)別技術(shù)的應(yīng)用可以節(jié)約資源。隨著門禁系統(tǒng)技術(shù)的不斷發(fā)展進(jìn)步，指紋、眼部虹膜、人臉等各種生物識(shí)別技術(shù)被應(yīng)用到門禁系統(tǒng)中，這種技術(shù)的運(yùn)用不僅安全方便，而且還會(huì)大量減少門禁卡的使用，從而在更大幅度上實(shí)現(xiàn)資源節(jié)約。最后，門禁系統(tǒng)不只是作為進(jìn)出口管理使用，而且還能有助于內(nèi)部的有序化管理。它能夠時(shí)刻自動(dòng)記錄人員的出入情況，限制內(nèi)部人員的出入?yún)^(qū)域、出入時(shí)間，禮貌地拒絕不速之客，同時(shí)也將有效地保護(hù)您的財(cái)產(chǎn)不受侵犯。門禁系統(tǒng)改變了以往安防產(chǎn)品如閉路監(jiān)控系統(tǒng)、防盜報(bào)警系統(tǒng)等被動(dòng)的安防方式，以主動(dòng)控制的方式替代了被動(dòng)監(jiān)視的方式，通過(guò)對(duì)主要通道的控制大大地防止了犯罪分子從正常通道的侵入，并且可以在案發(fā)時(shí)通過(guò)對(duì)通道門的控制限制犯罪分子的活動(dòng)范圍以制止犯罪或減少損失。
【關(guān)鍵詞】智能化 鐵路運(yùn)輸 信息系統(tǒng)
一、立項(xiàng)原因
隨著冶煉生產(chǎn)工藝的不斷發(fā)展，運(yùn)輸保產(chǎn)的要求也越來(lái)越高，僅靠現(xiàn)有的管理方法和設(shè)備來(lái)管理控制運(yùn)輸生產(chǎn)，對(duì)提高運(yùn)輸管理水平有很大障礙，不利于運(yùn)輸生產(chǎn)指揮人員進(jìn)行系統(tǒng)、科學(xué)、有效的決策。因此開發(fā)高集成化、高智能化的綜合調(diào)度指揮系統(tǒng)已成為冶金企業(yè)鐵路運(yùn)輸可持續(xù)發(fā)展的迫切任務(wù)。
二、系統(tǒng)目標(biāo)的確定
（一）本系統(tǒng)主要是冶金企業(yè)廠內(nèi)鐵路車輛的狀態(tài)和位置進(jìn)行實(shí)時(shí)跟蹤，以便詳細(xì)記錄車輛貨物的狀態(tài)（空/重）變化，停放位置的變化，從而可以通過(guò)計(jì)算機(jī)迅速查詢車輛在冶金企業(yè)廠內(nèi)車站的位置、狀態(tài)和歷史過(guò)程，動(dòng)態(tài)掌握全廠列車運(yùn)行，站間車輛交接，各站現(xiàn)車和裝卸車運(yùn)輸生產(chǎn)活動(dòng)。
（二）同時(shí)對(duì)車輛到發(fā)量，裝卸量，運(yùn)輸量，保有量，作業(yè)次數(shù)，停留時(shí)間以及運(yùn)載的貨物進(jìn)行分類統(tǒng)計(jì)管理，輔助各級(jí)調(diào)度指揮運(yùn)輸生產(chǎn)，編制日班計(jì)劃，調(diào)整階段計(jì)劃，為領(lǐng)導(dǎo)及主要職能部門提供管理與決策信息。
（三）與自動(dòng)化部軌道衡建立接口，與自動(dòng)化部共享車輛過(guò)磅信息，將計(jì)量信息傳輸過(guò)來(lái)，資源共享，杜絕了人工輸票而導(dǎo)致的錯(cuò)誤信息。
（四）網(wǎng)上簽字功能的確認(rèn)，具備與付款單位、財(cái)務(wù)部網(wǎng)上簽字功能，可大量減少中間環(huán)節(jié)的人工貨票的確認(rèn)，節(jié)約大量人力物力；
（五）機(jī)車位置的準(zhǔn)確顯示，在部調(diào)大屏幕中機(jī)車的牽引運(yùn)行和推送狀態(tài)均能準(zhǔn)確顯示，為部調(diào)下達(dá)調(diào)度命令提供了依據(jù)。
三、系統(tǒng)總體概述
該系統(tǒng)利用各種先進(jìn)的軟硬件技術(shù)，將兩者有機(jī)的結(jié)合起來(lái)，既做到了數(shù)據(jù)共享，又能夠?qū)崿F(xiàn)系統(tǒng)之間的互動(dòng)。系統(tǒng)主要包括兩大子系統(tǒng)：
（一）鐵路運(yùn)輸生產(chǎn)管理信息系統(tǒng)。這是整個(gè)系統(tǒng)的核心和樞紐，所有的子系統(tǒng)通過(guò)這個(gè)系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)有機(jī)的結(jié)合。通過(guò)光纖網(wǎng)絡(luò)組成核心的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)，組成一個(gè)完整的信息網(wǎng)。通過(guò)信息系統(tǒng)與微機(jī)聯(lián)鎖系統(tǒng)的連接、車號(hào)自動(dòng)識(shí)別等技術(shù)實(shí)現(xiàn)對(duì)鐵路貨物、機(jī)車、車輛自動(dòng)跟蹤和管理，以及機(jī)車作業(yè)過(guò)程、機(jī)車作業(yè)計(jì)劃的自動(dòng)確認(rèn)、跟蹤，同時(shí)自動(dòng)生成調(diào)度圖表以及鐵路貨運(yùn)統(tǒng)計(jì)臺(tái)帳、報(bào)表，為各級(jí)調(diào)度人員和運(yùn)輸部領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行生產(chǎn)指揮提供實(shí)時(shí)準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。
（二）生產(chǎn)指揮調(diào)度監(jiān)督與大屏幕系統(tǒng)。該系統(tǒng)從鐵路貨物車輛實(shí)時(shí)跟蹤管理系統(tǒng)、鐵路信號(hào)計(jì)算機(jī)聯(lián)鎖綜合控制系統(tǒng)和鐵路調(diào)度電視監(jiān)控系統(tǒng)采集必要的信息，并將這些信息以圖形化的方式顯示到大屏幕上，通過(guò)大屏幕上監(jiān)控畫面與綜合管理系統(tǒng)各操作界面之間的切換，使部調(diào)既能全面掌握各站場(chǎng)股道占用、信號(hào)狀態(tài)、車輛信息等管理數(shù)據(jù)，又能清晰、直觀地觀察到各重要位置機(jī)車、車輛的作業(yè)過(guò)程，為調(diào)度人員提供直觀、全面、實(shí)時(shí)的信息。
四、系統(tǒng)體系結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)
鐵路運(yùn)輸綜合管理系統(tǒng)是一個(gè)全方位的控制和管理的綜合系統(tǒng)，既包括底層的控制系統(tǒng)，又包括上層的管理系。
（一）信息點(diǎn)設(shè)置。在機(jī)務(wù)段值班員設(shè)置信息點(diǎn)，每天輸入機(jī)車上班信息，查詢機(jī)車運(yùn)行相關(guān)信息；設(shè)置車輛列檢員信息點(diǎn)隨時(shí)輸入車輛檢修信息，查詢車輛動(dòng)態(tài)信息；設(shè)置路局車站信息點(diǎn)，隨時(shí)查詢路局車輛異站進(jìn)出分界點(diǎn)信息。
（二）網(wǎng)絡(luò)設(shè)置。將鐵路運(yùn)輸管理系統(tǒng)的所有計(jì)算機(jī)劃分在一個(gè)VLAN中，將微機(jī)聯(lián)鎖、調(diào)度監(jiān)督和大屏幕顯示系統(tǒng)的所有計(jì)算機(jī)劃分在另一個(gè)VLAN中。對(duì)這兩個(gè)VLAN中需要訪問(wèn)另一個(gè)VLAN中的機(jī)器，通過(guò)在二個(gè)網(wǎng)絡(luò)之間設(shè)立接口計(jì)算機(jī)，以進(jìn)行互訪。為保證微機(jī)聯(lián)鎖系統(tǒng)的安全，在這兩個(gè)VLAN之間設(shè)置防火墻。同時(shí)給所有的機(jī)器安裝殺毒軟件。
（三）接口機(jī)設(shè)置。設(shè)置獨(dú)立的接口機(jī)作為信息系統(tǒng)與微機(jī)聯(lián)鎖系統(tǒng)接口，接口機(jī)具有聯(lián)鎖信息采集、防火墻的功能。微機(jī)聯(lián)鎖系統(tǒng)和鐵路運(yùn)輸管理系統(tǒng)相結(jié)合，還具有作業(yè)單下傳等多重功能。接口機(jī)跨接在生產(chǎn)調(diào)度指揮系統(tǒng)和微機(jī)聯(lián)鎖系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)上，它屏蔽了所有公用端口，由亨鈞非標(biāo)準(zhǔn)軟件完成數(shù)據(jù)交換任務(wù)，使調(diào)度指揮系統(tǒng)的終端不能訪問(wèn)到微機(jī)聯(lián)鎖系統(tǒng)，起到隔離保護(hù)微機(jī)聯(lián)鎖系統(tǒng)的作用。
（四）車號(hào)自動(dòng)識(shí)別。對(duì)于鐵路運(yùn)輸系統(tǒng)來(lái)說(shuō)，其核心是對(duì)車輛和貨物的實(shí)時(shí)跟蹤，目前路局車輛99%以上都裝了電子標(biāo)簽，在電子標(biāo)簽里寫入了該車輛的信息，利用電子標(biāo)簽地面讀出裝置可以自動(dòng)讀出進(jìn)出廠的車輛的信息，大大提高操作員的工作效率，也降低了數(shù)據(jù)的錯(cuò)誤率。
五、技術(shù)創(chuàng)新點(diǎn)
（一）信息系統(tǒng)與微機(jī)聯(lián)鎖控制系統(tǒng)的緊密結(jié)合。設(shè)置接口機(jī)連接運(yùn)輸管理信息系統(tǒng)與微機(jī)聯(lián)鎖控制系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)，接口機(jī)自動(dòng)跟蹤作業(yè)計(jì)劃單的執(zhí)行情況，實(shí)時(shí)更新數(shù)據(jù)庫(kù)中現(xiàn)車位置信息，同時(shí)動(dòng)態(tài)反映到調(diào)度的桌面終端上。采用接口機(jī)將使信息的采集、傳輸、使用，速度更快、效率更高、范圍更廣泛、顯示更及時(shí)。
（二）通過(guò)軌道電路信號(hào)采集與作業(yè)計(jì)劃綜合判斷實(shí)現(xiàn)機(jī)車位置全廠范圍的自動(dòng)跟蹤。本系統(tǒng)舍棄了傳統(tǒng)的GPS定位方式，而是結(jié)合鐵路信號(hào)微機(jī)聯(lián)鎖站場(chǎng)動(dòng)態(tài)信息、調(diào)度作業(yè)計(jì)劃單機(jī)車信息及接發(fā)車信息進(jìn)行綜合分析、判斷機(jī)車運(yùn)行信息，獨(dú)創(chuàng)性的用軟件方式實(shí)現(xiàn)了機(jī)車運(yùn)行位置的自動(dòng)定位和跟蹤。
關(guān)鍵詞：智能化；物業(yè)；管理
前言
社會(huì)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，人們對(duì)物業(yè)管理部門的服務(wù)要求越來(lái)越高。為了能夠樹立物業(yè)管理部門的良好形象，并能夠不斷的提高企業(yè)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下立足的資本，需要不斷的改進(jìn)技術(shù)，加快信息化，智能化的管理。
一、智能化辦公樓設(shè)計(jì)
21世紀(jì)，我國(guó)建筑行業(yè)等各行各業(yè)正在穩(wěn)健的發(fā)展，這些行業(yè)的前進(jìn)，也促進(jìn)了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展。與此同時(shí)，可以說(shuō)科學(xué)技術(shù)也越來(lái)越發(fā)達(dá)，其中計(jì)算機(jī)及網(wǎng)絡(luò)技術(shù)在不斷的創(chuàng)新與改進(jìn)。那么，將高科技應(yīng)用到物業(yè)管理這一措施，將被更多的企業(yè)公司所使用。所以說(shuō)，如果能設(shè)計(jì)一個(gè)信息化、智能化、高科技的辦公樓管理模式，將能為物業(yè)管理部門解決問(wèn)題帶來(lái)一定的便捷，使業(yè)主更加滿意物業(yè)管理部門的服務(wù)。智能化辦公樓的設(shè)計(jì)，將進(jìn)一步提高物業(yè)公司的管理效率。
智能化辦公樓的總體設(shè)計(jì)方案具體內(nèi)容包括：結(jié)構(gòu)化綜合布線系統(tǒng)、通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、衛(wèi)星電視接收及有線電視系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控及防盜報(bào)警系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、“一卡通”系統(tǒng)、同聲傳譯系統(tǒng)、視訊服務(wù)系統(tǒng)、多媒體會(huì)議系統(tǒng)、建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、智能化集成系統(tǒng)、機(jī)房工程、程控交換系統(tǒng)、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)。
二、智能化物業(yè)管理
我們所說(shuō)的傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理，一般的管理內(nèi)容包括對(duì)一般建筑物、對(duì)一些設(shè)備的維修、環(huán)保方面問(wèn)題及對(duì)每一位用戶檔案的管理。這些管理，對(duì)高速發(fā)展的現(xiàn)代化居民住宅來(lái)說(shuō)，是存在著一定的不足與弊端的。但是，我們推崇的智能化物業(yè)管理，是應(yīng)用高科技、信息化、智能化的物業(yè)管理系統(tǒng)，這種物業(yè)管理不但能夠提高物業(yè)公司的工作效率，節(jié)省人力物力財(cái)力，縮短時(shí)間，降低管理成本，更主要的是能夠給人們提供更周到、更滿意的服務(wù)，同時(shí)，也能夠樹立物業(yè)管理公司的良好的形象，打造企業(yè)的知名品牌。
（一）傳統(tǒng)的物業(yè)管理存在的問(wèn)題
傳統(tǒng)的物業(yè)管理存在多方面的弊端及問(wèn)題，主要是以下幾個(gè)方面：
1、是在車輛的管理方面。這種管理大多數(shù)都是效率比較低，工作的失誤也比較多，同時(shí)，又經(jīng)常受到人為因素的一些難免影響，這些情況很容易引發(fā)業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的不滿，損害公司形象；在對(duì)車輛管理的費(fèi)用方面，有時(shí)候多收了一點(diǎn)，有時(shí)候也可能少交了一點(diǎn)，資金總有流失的情況；一些人情車、霸王車也給物業(yè)公司帶來(lái)了不必要的經(jīng)濟(jì)損失；甚至還有一些人假裝來(lái)拜訪朋友達(dá)到盜車的目的；針對(duì)一些臨時(shí)停放的車輛，傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式無(wú)法進(jìn)行科學(xué)又效率高的管理，使得每天的工作統(tǒng)計(jì)都非常復(fù)雜，錯(cuò)誤也是在所難免。
2、是管理業(yè)主、暫住人、臨時(shí)人員方面。有時(shí)候，一些人混進(jìn)小區(qū)，還有各種的裝修、施工團(tuán)隊(duì)，都對(duì)該區(qū)域的安全帶來(lái)了一定的隱患，這種情況可以說(shuō)管理上難度比較大；還有一些人表面說(shuō)來(lái)訪友，不斷的騷擾業(yè)主的生活，都給物業(yè)公司管理的效果帶來(lái)了非常不好的影響；一些保安人員多，管的多了，也容易監(jiān)守自盜，無(wú)法完全杜絕。
3、是在收費(fèi)管理的方面。物業(yè)管理的工作中，部分業(yè)主拖欠水電費(fèi)的情況時(shí)有發(fā)生，針對(duì)這種情況，如果管理部分給業(yè)主停電停水了，那么，便會(huì)引發(fā)物業(yè)與業(yè)主的矛盾，這樣影響業(yè)主對(duì)公司的服務(wù)是否滿意的評(píng)價(jià)。
物業(yè)公司的任務(wù)是比較多的，有時(shí)候錯(cuò)誤是在所難免的。所以說(shuō)傳統(tǒng)的物業(yè)管理面臨很多的困難與不足，需要我們采用新的措施來(lái)解決。這邊要求物業(yè)管理采用智能化物業(yè)管理的方法。
（二）針對(duì)傳統(tǒng)物業(yè)管理的不足與問(wèn)題的解決方法
1、車輛管理
針對(duì)車輛管理方面，物業(yè)管理公司要建立智能停車場(chǎng)管理系統(tǒng)。這些系統(tǒng)要具備語(yǔ)音報(bào)價(jià)、中文屏幕的功能。這樣的系統(tǒng)可以使車輛在停放的時(shí)候有一定的順序，這樣也能夠避免多收費(fèi)或少收費(fèi)的問(wèn)題。同時(shí)，也要安裝圖像記錄系統(tǒng)、安裝自動(dòng)車牌識(shí)別系統(tǒng)，這些系統(tǒng)有利于記錄業(yè)主系統(tǒng)，這樣也為管理人員分擔(dān)了工作，提高物業(yè)管理的效率；
2、人員管理
針對(duì)是不是管理業(yè)主、暫住人、臨時(shí)人員方面的問(wèn)題，給每位業(yè)主發(fā)一個(gè)接觸式的IC卡，可以利用系統(tǒng)識(shí)別的功能放行。給一些臨時(shí)人員發(fā)放臨時(shí)卡，有一定的時(shí)間規(guī)定，方這樣便可以提高管理效率，杜絕外界人的叨擾；
3、收費(fèi)管理
針對(duì)收費(fèi)問(wèn)題，要建立收費(fèi)系統(tǒng)，在每個(gè)小區(qū)安裝收費(fèi)機(jī)，貨幣電子化，業(yè)主用自己的卡來(lái)結(jié)算，避免現(xiàn)金的流動(dòng)；針對(duì)拖欠水電的問(wèn)題，建立智能門禁管理系統(tǒng)、三表抄送系統(tǒng)，通過(guò)這樣方式來(lái)解決問(wèn)題，避免與物業(yè)管理的工作人員直接的沖突。
4、智能管理
為了提高業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的滿意度買藥不斷的提高物業(yè)管理的科技含量，即智能化與信息化采用只能的管理模式，加速物業(yè)管理的快速發(fā)展。那么，智能化管理需要注意的問(wèn)題有兩方面：其一，在管理方面要注意不斷的提高物業(yè)管理水平，便要全方位地提高物業(yè)管理意識(shí)。在一個(gè)項(xiàng)目工程的建設(shè)中，管理公司要制定合理又詳盡的計(jì)劃，對(duì)施工質(zhì)量加大監(jiān)督，提高管理意識(shí)，保證工作質(zhì)量；針對(duì)已經(jīng)竣工的項(xiàng)目，物業(yè)管理公司要確立一些具有實(shí)效的管理方案，經(jīng)常的檢查，預(yù)防不良后果；針對(duì)物業(yè)管理的隊(duì)伍也要改變結(jié)構(gòu)，要逐漸的加入年輕的力量，提高知識(shí)及科學(xué)技術(shù)水平，以人為本；最后，針對(duì)收費(fèi)也要合理化，有一定的規(guī)定，不斷的為房產(chǎn)開發(fā)提供商機(jī)。其二，在技術(shù)方面要注意實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的智能化需要技術(shù)方面的支持。技術(shù)可以是自行開發(fā)，也可以是委托開發(fā)，或者是購(gòu)買商品化軟件。
三、結(jié)語(yǔ)
如今是科技高速發(fā)展的時(shí)代，信息及技術(shù)的發(fā)展已經(jīng)無(wú)法阻擋，在我們的生活里非常重要。針對(duì)物業(yè)管理的改進(jìn)及提高，也需要用科技的方法來(lái)解決。物業(yè)管理方面的智能化表明了現(xiàn)代社會(huì)人們生活水平的提高，智能化給我的生活帶來(lái)了方便，對(duì)我們的生活有巨大的影響，我們正逐步加快智能化管理的步伐，智能化管理不是一個(gè)夢(mèng)，是一個(gè)會(huì)實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。
參考文獻(xiàn)：
[1]汪牧.智能化小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題及對(duì)策[J].經(jīng)營(yíng)管理者.2009（10）：11-12.
關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞：智能小區(qū)；物業(yè)智能化管理；中國(guó)特色商業(yè)街
中圖分類號(hào)：TP319 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)文章編號(hào)：16727800（2013）008007602
作者簡(jiǎn)介作者簡(jiǎn)介：李新（1980-），男，天津市古文化街海河樓開發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司工程師，研究方向?yàn)橛?jì)算機(jī)科學(xué)與技術(shù)。
0 引言
隨著智能化技術(shù)從大廈走向小區(qū)，邁進(jìn)千家萬(wàn)戶，進(jìn)入各個(gè)商業(yè)街區(qū)，智能化管理的內(nèi)涵也在不斷地豐富和發(fā)展。那么達(dá)到一個(gè)什么樣的標(biāo)準(zhǔn)或模式才可以稱得上是智能化管理呢？最近國(guó)家建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化辦公室提出了關(guān)于住宅小區(qū)智能化的基本概念，即：住宅小區(qū)智能化是利用4C（即計(jì)算機(jī)、通訊與網(wǎng)絡(luò)、自控、IC卡）技術(shù)，通過(guò)有效的傳輸網(wǎng)絡(luò)，將多元信息服務(wù)與管理、物業(yè)管理與安防、住宅智能化系統(tǒng)集成，為住宅小區(qū)的服務(wù)與管理提供高技術(shù)的智能化手段，以期實(shí)現(xiàn)快捷高效的超值服務(wù)與管理，提供安全舒適的家居環(huán)境。這一標(biāo)準(zhǔn)在商業(yè)街區(qū)同樣適用。
1 智能化管理在商業(yè)街區(qū)管理中的需求
（1）業(yè)主方面對(duì)智能化管理的需求。在社會(huì)信息化程度不斷提高的今天，人們對(duì)自己經(jīng)營(yíng)店鋪的關(guān)注已不再僅僅局限于店鋪面積、周邊自然環(huán)境、交通、客流等方面，而是越來(lái)越關(guān)注自身權(quán)利的維護(hù)，對(duì)物業(yè)管理方面服務(wù)的品質(zhì)也提出了越來(lái)越高的需求。這就需要物業(yè)管理方面提供更加便捷、更加完善的物業(yè)管理解決方案。
（2）物業(yè)管理方面的需求。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人力資源成本持續(xù)增高，弱電、電子監(jiān)控，各種智能化部件發(fā)展迅猛，質(zhì)量不斷提高，價(jià)格比較穩(wěn)定并且穩(wěn)中微降。因此，從物業(yè)管理成本上來(lái)看，通過(guò)實(shí)現(xiàn)智能化來(lái)減少人力成本是物業(yè)管理方實(shí)施智能化管理的一個(gè)重要方面。同時(shí)，用智能化系統(tǒng)代替人力也更加便捷，更加有利于管理者的監(jiān)督與控制，減少人為因素，可以說(shuō)是強(qiáng)化管理的物業(yè)管理者實(shí)施智能化管理的另一個(gè)重要方面。
2 智能化管理在商業(yè)街區(qū)管理中的具體實(shí)施
智能化物業(yè)管理與傳統(tǒng)物業(yè)管理最主要的區(qū)別在于“智能化”。也就是說(shuō)，它不僅具有傳統(tǒng)建筑物的功能，而且具有智能（或智慧）?！爸悄芑笨梢岳斫鉃?，具有某種“擬人智能”特性或功能。智能化小區(qū)最突出的特點(diǎn)就是信息服務(wù)，服務(wù)功能主要包括方便的管理、高效的監(jiān)控和先進(jìn)的通信方式。
智能化管理意味著：①對(duì)環(huán)境和使用功能的變化具有感知能力；
②具有傳遞、處理感知信號(hào)或信息的能力；
③具有綜合分析、判斷的能力；
④具有作出決定，并且發(fā)出指令信息提供動(dòng)作響應(yīng)的能力。
智能化物業(yè)管理與傳統(tǒng)的物業(yè)管理在根本目的上沒(méi)有區(qū)別，都是為業(yè)主、用戶提供高效優(yōu)質(zhì)服務(wù)，創(chuàng)造物業(yè)最佳的綜合效益。但由于管理對(duì)象的層次不同，服務(wù)對(duì)象（業(yè)主）對(duì)物業(yè)的使用、要求等不同，二者在內(nèi)容上必然會(huì)有所不同。
智能物業(yè)由于采用了高度的自動(dòng)化裝備和先進(jìn)的信息通信與處理設(shè)備，能全面獲取物業(yè)的環(huán)境、人流、業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)及設(shè)備運(yùn)行狀況等信息，有更加高效便捷的服務(wù)手段，所以在管理上更要科學(xué)規(guī)范、優(yōu)質(zhì)高效。可以把智能化物業(yè)管理看成是在傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容上的提升，這種提升也就是“智能化”的體現(xiàn)，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。
2.1 對(duì)各種智能化設(shè)備系統(tǒng)的自動(dòng)監(jiān)控和集中遠(yuǎn)程管理
傳統(tǒng)的設(shè)備管理如設(shè)備運(yùn)行狀況監(jiān)測(cè)，只可能靠人工現(xiàn)場(chǎng)巡查、看護(hù)，而實(shí)行智能化管理只需在中央監(jiān)控室便可了解各種設(shè)備的運(yùn)行狀況、調(diào)節(jié)設(shè)備的運(yùn)行，并可根據(jù)設(shè)備自動(dòng)報(bào)警信號(hào)顯示故障區(qū)，迅速啟用備用設(shè)備線路或及時(shí)到位搶修，確保大廈設(shè)備的正常運(yùn)行。同時(shí)還可根據(jù)自動(dòng)記錄下來(lái)的設(shè)備狀況信息自動(dòng)安排維護(hù)、檢修周期、電腦顯示等。這種集中遠(yuǎn)程自動(dòng)監(jiān)控管理，極大地提高了設(shè)備的管理維護(hù)效率，確保了物業(yè)設(shè)備的正常使用。
2.2 保安、消防、停車管理高度自動(dòng)化
保安、消防、停車管理均是物業(yè)管理的重要內(nèi)容，往往需占用大量人力。配備完善智能系統(tǒng)的物業(yè)，可以實(shí)現(xiàn)保安、消防自動(dòng)監(jiān)控，減少大量一線巡視人員。如保安方面，可以用電視監(jiān)控系統(tǒng)監(jiān)控物業(yè)大堂、電梯、樓梯、走廊、出入口、停車場(chǎng)等重要部位，用紅外探測(cè)系統(tǒng)探測(cè)有無(wú)非法越界進(jìn)入物業(yè)區(qū)域的現(xiàn)象，并向中心監(jiān)控室報(bào)警，用電子巡更系統(tǒng)記錄保安巡視情況，門禁系統(tǒng)自動(dòng)識(shí)別來(lái)人有無(wú)進(jìn)入資格；消防方面，全套探測(cè)報(bào)警設(shè)備可以自動(dòng)探測(cè)有無(wú)火災(zāi)苗頭，自動(dòng)報(bào)警，顯示異常部位，管理人員可在中心監(jiān)控室切斷相關(guān)部位電源，啟動(dòng)防火滅火設(shè)備，指揮人員及時(shí)到位滅火救險(xiǎn)；停車管理方面，智能化的停車收費(fèi)系統(tǒng)可以做到自動(dòng)識(shí)別月保還是臨保車輛（通過(guò)感應(yīng)車頭標(biāo)簽），實(shí)現(xiàn)自動(dòng)計(jì)時(shí)，收費(fèi)放行。
2.3 三表自動(dòng)計(jì)量，各種收費(fèi)一卡通
智能抄表系統(tǒng)可以免去人工挨家挨戶上門抄表的煩瑣，實(shí)現(xiàn)多表數(shù)據(jù)自動(dòng)采集、傳輸、計(jì)費(fèi)。配以一卡通系統(tǒng)又可以免去管理人員上門收費(fèi)或用戶到指定地點(diǎn)交費(fèi)的不便，住戶只需手持一卡便可通過(guò)刷卡交費(fèi)（包括物業(yè)管理費(fèi)）。
2.4 管理服務(wù)網(wǎng)絡(luò)化、信息化
完善的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)配置，使得物業(yè)管理服務(wù)與被服務(wù)雙方的信息交互溝通更加便捷。物業(yè)公司可以快速查、記用戶網(wǎng)上提出的服務(wù)要求（報(bào)修各種代辦服務(wù)項(xiàng)目）與投訴，及時(shí)給予答復(fù)；可以網(wǎng)上通知、公告，催交費(fèi)用，催辦有關(guān)事項(xiàng)，征集管理意見(jiàn)、建議，組織網(wǎng)上文娛活動(dòng)等。這種物業(yè)信息化管理程度的提高，無(wú)疑會(huì)改變傳統(tǒng)的管理服務(wù)方式，促進(jìn)服務(wù)效率的提高。
2.5 物業(yè)管理信息系統(tǒng)的應(yīng)用
物業(yè)管理信息系統(tǒng)是能對(duì)物業(yè)管理各種事物進(jìn)行信息處理（收集、存儲(chǔ)、加工、傳遞等）并維護(hù)和使用，反映物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)行狀況，輔助企業(yè)決策，促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)劃目標(biāo)，提高管理效率與質(zhì)量的計(jì)算機(jī)應(yīng)用系統(tǒng)。它是專用于物業(yè)管理企業(yè)處理物業(yè)管理各種事物的專向管理信息系統(tǒng)，包括一整套的計(jì)算機(jī)硬件設(shè)備和基礎(chǔ)應(yīng)用軟件以及物業(yè)管理事物處理專用軟件。
當(dāng)前趨勢(shì)是要把更多的興趣和注意力放在與外界溝通、信息服務(wù)、安全防范、物業(yè)管理等方面，正是適應(yīng)這種社會(huì)需求，智能小區(qū)應(yīng)運(yùn)而生。
智能小區(qū)的智能化系統(tǒng)功能設(shè)置一般應(yīng)該根據(jù)市場(chǎng)定位的不同（是中檔還是高檔）而不同。主要包括安防監(jiān)控、門禁管理、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、家庭安防報(bào)警、三表出戶、現(xiàn)代通信、有線電視、設(shè)備監(jiān)控、小區(qū)一卡通、計(jì)算機(jī)物業(yè)管理等智能化子系統(tǒng)，以及小區(qū)電子大屏幕、背景音樂(lè)、電子商務(wù)、信息服務(wù)、VCD點(diǎn)播等。其中智能小區(qū)安防、通訊及網(wǎng)絡(luò)是智能小區(qū)首先考慮的問(wèn)題。智能大廈多數(shù)人比較熟悉，但對(duì)于住宅小區(qū)智能化并不是簡(jiǎn)單的智能大廈的功能復(fù)制，這不能完全滿足要求。住宅有其特殊的方面，它需要將住宅內(nèi)越來(lái)越多的設(shè)備、系統(tǒng)統(tǒng)籌管理，使其能具備智能化的功能，從而創(chuàng)造舒適健康的環(huán)境，具備高度的安全性，具有良好的通信功能，包括語(yǔ)音、文字、圖像的傳輸。
智能化小區(qū)最突出的特點(diǎn)就是信息服務(wù)，服務(wù)功能主要包括方便的管理、高效的監(jiān)控和先進(jìn)的通信方式。信息服務(wù)突出體現(xiàn)在計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)上，這對(duì)小區(qū)網(wǎng)絡(luò)的硬件建設(shè)提出了要求。目前，帶寬問(wèn)題是制約網(wǎng)絡(luò)發(fā)展的瓶頸，寬帶技術(shù)的逐步應(yīng)用解決了這個(gè)問(wèn)題。根據(jù)有關(guān)權(quán)威機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，寬帶網(wǎng)絡(luò)在未來(lái)幾年里將有一個(gè)較大的發(fā)展，屆時(shí)網(wǎng)絡(luò)發(fā)展將真正進(jìn)入到大眾家庭。智能產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)功能的方式一般都是在小區(qū)內(nèi)建立智能控制網(wǎng)絡(luò)，利用此網(wǎng)絡(luò)來(lái)實(shí)現(xiàn)家庭智能控制器。
智能小區(qū)是以家庭為單位，每個(gè)家庭形成智能住宅。智能住宅是將家庭中各種與信息相關(guān)的通訊設(shè)備、家用電器和家庭安防裝置，通過(guò)家庭總線連接到智能控制網(wǎng)絡(luò)上進(jìn)行集中或異地的監(jiān)視、控制和家庭事務(wù)性管理，并保持這些家庭設(shè)施與住宅環(huán)境的和諧與協(xié)調(diào)。這些功能都是通過(guò)家庭控制器來(lái)實(shí)現(xiàn)的，家庭控制器則是通過(guò)智能控制器來(lái)實(shí)現(xiàn)的，家庭控制器通過(guò)智能控制總系統(tǒng)提供各種服務(wù)功能、能和住宅以外的外部世界相連接。所以說(shuō)家庭控制器既是智能住宅的“大腦”，又是小區(qū)智能管理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的“神經(jīng)元”。
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職業(yè)能力標(biāo)準(zhǔn) 項(xiàng)目化教學(xué) 課程改革
沈陽(yáng)工程學(xué)院是一所以培養(yǎng)高級(jí)應(yīng)用型人才為主的全日制普通本科院校。學(xué)校堅(jiān)持“工程教育、職業(yè)取向”的辦學(xué)理念，積極探索新形勢(shì)下應(yīng)用型本科高校的辦學(xué)思路和辦學(xué)理念，不斷深化教育教學(xué)改革。物流管理專業(yè)作為學(xué)院的重點(diǎn)專業(yè)，其培養(yǎng)目標(biāo)是能在物流企業(yè)或其他企業(yè)從事供應(yīng)鏈系統(tǒng)規(guī)劃、物流業(yè)務(wù)運(yùn)作及物流管理工作的應(yīng)用型高素質(zhì)管理人才。這一目標(biāo)決定了我們的教學(xué)工作必須以能力培養(yǎng)為主線，因此在教學(xué)工作中我們大膽引入“職業(yè)能力本位”“項(xiàng)目化課程改革”“以工作工程為導(dǎo)向”等課程改革思路。
一、“物流運(yùn)輸管理”項(xiàng)目化課程改革的內(nèi)涵
項(xiàng)目化教學(xué)是近年來(lái)應(yīng)用型本科教育教學(xué)改革的熱點(diǎn)，是師生通過(guò)共同實(shí)施一個(gè)完整的項(xiàng)目工作而進(jìn)行的教學(xué)活動(dòng)。課程項(xiàng)目化改造按照企業(yè)（行業(yè)）調(diào)研――調(diào)研分析――確定行動(dòng)領(lǐng)域――確定學(xué)習(xí)領(lǐng)域――形成學(xué)習(xí)情境（項(xiàng)目）――教學(xué)實(shí)施――對(duì)比分析的路徑推進(jìn)。在學(xué)習(xí)領(lǐng)域的整體設(shè)計(jì)上，按照“以就業(yè)為導(dǎo)向，以能力為本位，以學(xué)生為主體，以職業(yè)實(shí)踐為主線，以運(yùn)輸業(yè)務(wù)為載體，以完整的工作過(guò)程為行動(dòng)體系”的總體設(shè)計(jì)要求，通過(guò)任務(wù)驅(qū)動(dòng)構(gòu)建課程項(xiàng)目體系。
二、“物流運(yùn)輸管理”項(xiàng)目化課程改革的實(shí)施
1.明確課程的地位和培養(yǎng)目標(biāo)
物流運(yùn)輸是物流的核心功能，《物流運(yùn)輸管理》課程是物流管理專業(yè)的主干核心課程，也是重要的專業(yè)技能課，在物流管理專業(yè)課程體系中起著重要的承上啟下作用。它以職業(yè)能力培養(yǎng)為重點(diǎn)，課程旨在為貨物運(yùn)輸企業(yè)、物流企業(yè)運(yùn)輸作業(yè)部，兼顧生產(chǎn)企業(yè)和商貿(mào)連鎖企業(yè)的運(yùn)輸部門，培養(yǎng)業(yè)務(wù)操作管理員（提/送貨員、積載配貨員、理/驗(yàn)貨員、信息處理員等）、運(yùn)輸項(xiàng)目主管、運(yùn)輸部門經(jīng)理。通過(guò)該課程的學(xué)習(xí)，從職業(yè)能力標(biāo)準(zhǔn)出發(fā)，培養(yǎng)學(xué)生具有物流運(yùn)輸業(yè)務(wù)市場(chǎng)處理與開拓能力，具有制定運(yùn)輸計(jì)劃和調(diào)度指令、整車貨物運(yùn)輸作業(yè)操作和業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)、零擔(dān)貨物運(yùn)輸作業(yè)操作和業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)、特種貨物（鮮活、危險(xiǎn)、大件）運(yùn)輸作業(yè)組織和關(guān)鍵作業(yè)優(yōu)化、審定運(yùn)輸合同內(nèi)容和處理貨物運(yùn)輸事故、初步核算運(yùn)輸成本支出、初步評(píng)價(jià)運(yùn)輸服務(wù)績(jī)效的能力，具備一線業(yè)務(wù)操作與管理的基本職業(yè)能力。
本課程在于培養(yǎng)學(xué)生對(duì)運(yùn)輸模式、運(yùn)輸組織及運(yùn)輸基礎(chǔ)設(shè)施的未來(lái)可能發(fā)展方向有一定的認(rèn)識(shí)，并為其掌握有關(guān)運(yùn)輸供需的知識(shí)以及成本核算與定價(jià)提供一定的方法論，試圖培養(yǎng)學(xué)生了解交通運(yùn)輸基本知識(shí)，掌握物流運(yùn)輸管理基本技能，使其具有從事物流運(yùn)輸研究和實(shí)際工作的基本能力。
2.“物流運(yùn)輸管理”項(xiàng)目化課程改革的思路
《物流運(yùn)輸管理》課程根據(jù)典型的工作任務(wù)，設(shè)計(jì)出物流運(yùn)輸市場(chǎng)調(diào)研；公路貨物運(yùn)輸組織及運(yùn)輸作業(yè)等十大項(xiàng)目主題，每一個(gè)項(xiàng)目為完整的一個(gè)工作過(guò)程。項(xiàng)目主題與真實(shí)世界密切聯(lián)系，學(xué)生的學(xué)習(xí)更加具有針對(duì)性和實(shí)用性，提供學(xué)生根據(jù)自己的興趣選擇內(nèi)容和展示形式的決策機(jī)會(huì)，學(xué)生能夠自主、自由地進(jìn)行學(xué)習(xí)，從而有效地促進(jìn)學(xué)生創(chuàng)造能力的發(fā)展。通過(guò)模擬運(yùn)輸活動(dòng)的工作情境，把工作過(guò)程采用項(xiàng)目化形式，使學(xué)生在學(xué)習(xí)過(guò)程中能夠自覺(jué)認(rèn)識(shí)到每一項(xiàng)運(yùn)輸活動(dòng)所要具備的知識(shí)、能力和素質(zhì)，從而激發(fā)學(xué)生自主學(xué)習(xí)的積極性。
3.“物流運(yùn)輸管理”項(xiàng)目化課程改革的要點(diǎn)
本課題的研究是將職業(yè)能力標(biāo)準(zhǔn)充分結(jié)合到教學(xué)內(nèi)容中，把職業(yè)能力標(biāo)準(zhǔn)細(xì)分為知識(shí)目標(biāo)（應(yīng)知）和能力目標(biāo)（應(yīng)會(huì)），并以之作為我們物流教學(xué)的培養(yǎng)目標(biāo)，將能力目標(biāo)細(xì)分為具有運(yùn)輸市場(chǎng)調(diào)研能力和制定運(yùn)輸計(jì)劃能力、公路貨物運(yùn)輸組織及運(yùn)輸作業(yè)能力等能力。同時(shí)把這些能力目標(biāo)融合到基于物流工作過(guò)程而劃分的任務(wù)中去，然后通過(guò)這些任務(wù)的驅(qū)動(dòng)，真正讓學(xué)生掌握真實(shí)物流行業(yè)的工作流程和工作方法，掌握相應(yīng)的知識(shí)目標(biāo)和能力目標(biāo)。這樣的基于工作過(guò)程的教學(xué)模式，就有了很實(shí)在的內(nèi)容，為學(xué)生今后的就業(yè)增添了砝碼，工作能力也得到了一定的加強(qiáng)。
4.“物流運(yùn)輸管理”項(xiàng)目化課程改革的實(shí)施
對(duì)《物流運(yùn)輸管理》課程項(xiàng)目化改革的實(shí)施過(guò)程進(jìn)行分析，從培養(yǎng)學(xué)生的職業(yè)能力標(biāo)準(zhǔn)出發(fā)，在一定程度上與工作過(guò)程相聯(lián)系，根據(jù)典型的工作任務(wù)，設(shè)計(jì)出物流運(yùn)輸市場(chǎng)調(diào)研；公路貨物運(yùn)輸組織及運(yùn)輸作業(yè)等項(xiàng)目主題，每一個(gè)項(xiàng)目為完整的一個(gè)工作過(guò)程。從職業(yè)情境中的工作過(guò)程導(dǎo)出“行動(dòng)領(lǐng)域”，再經(jīng)教學(xué)整合形成“學(xué)習(xí)領(lǐng)域”，并通過(guò)具體的“學(xué)習(xí)情境”來(lái)實(shí)施，每個(gè)學(xué)習(xí)情境包含多個(gè)不同的工作任務(wù)，通過(guò)多個(gè)不同工作任務(wù)的訓(xùn)練，把該學(xué)習(xí)領(lǐng)域的所有知識(shí)點(diǎn)都涵蓋進(jìn)去。秉承我院“工程教育、職業(yè)取向”辦學(xué)理念，基于應(yīng)用型本科人才培養(yǎng)目標(biāo)，《物流運(yùn)輸管理》課程采用“項(xiàng)目化教學(xué)”模式，課程堅(jiān)持項(xiàng)目化導(dǎo)向的課程開發(fā)理念和方法，以物流運(yùn)輸管理工作過(guò)程為主線，形成教學(xué)內(nèi)容的邏輯框架。在教學(xué)內(nèi)容的選取方面，各項(xiàng)目注重知識(shí)和技能結(jié)構(gòu)的完整性、系統(tǒng)性。注重技能訓(xùn)練，注重體現(xiàn)崗位技能和綜合技能的相互結(jié)合。在學(xué)生的學(xué)習(xí)方法方面，注重工學(xué)結(jié)合和教學(xué)做一體的教學(xué)實(shí)施過(guò)程。
（1）將職業(yè)能力標(biāo)準(zhǔn)細(xì)分
①具有運(yùn)輸市場(chǎng)調(diào)研能力和制定運(yùn)輸計(jì)劃能力；②公路貨物運(yùn)輸組織及運(yùn)輸作業(yè)能力；③水路貨物運(yùn)輸組織能力；④鐵路貨物運(yùn)輸組織能力；⑤航空貨物運(yùn)輸組織能力；⑥集裝箱貨物運(yùn)輸作業(yè)組織操作能力；⑦聯(lián)合運(yùn)輸組織能力；⑧物流運(yùn)輸管理決策能力；使學(xué)生具備一線業(yè)務(wù)操作與管理的基本職業(yè)能力。
（2）根據(jù)典型的工作任務(wù)，設(shè)計(jì)出如下項(xiàng)目
①項(xiàng)目一：物流運(yùn)輸市場(chǎng)調(diào)研
運(yùn)輸市場(chǎng)是運(yùn)輸生產(chǎn)者和運(yùn)輸需求者之間進(jìn)行運(yùn)輸服務(wù)產(chǎn)品交易的場(chǎng)所和機(jī)制，是運(yùn)輸活動(dòng)的客觀反映。在完成運(yùn)輸任務(wù)前，首先要對(duì)運(yùn)輸市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研，了解市場(chǎng)情況，為企業(yè)的運(yùn)輸生產(chǎn)做出合理安排。市場(chǎng)部組織工作人員對(duì)物流運(yùn)輸市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查貨主的運(yùn)輸需求、運(yùn)輸供給情況，對(duì)運(yùn)輸市場(chǎng)進(jìn)行預(yù)測(cè)，根據(jù)預(yù)測(cè)結(jié)果做出本期的運(yùn)輸生產(chǎn)計(jì)劃。
通過(guò)課堂上講授物流運(yùn)輸市場(chǎng)的分類、運(yùn)輸市場(chǎng)的特征、運(yùn)輸市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)、運(yùn)輸合理化的措施，組織學(xué)生對(duì)不同運(yùn)輸市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研，分析運(yùn)輸市場(chǎng)的特征，存在哪些問(wèn)題，應(yīng)如何進(jìn)行改進(jìn)。通過(guò)本項(xiàng)目的訓(xùn)教，使學(xué)生掌握了運(yùn)輸市場(chǎng)調(diào)研的方法和調(diào)研的內(nèi)容，具備對(duì)調(diào)查資料進(jìn)行分析整理的能力；并在一定程度上具有制定運(yùn)輸計(jì)劃，制定運(yùn)輸車輛和線路的能力。
②項(xiàng)目二：公路貨物運(yùn)輸組織及運(yùn)輸作業(yè)
公路運(yùn)輸是現(xiàn)代物流的運(yùn)輸方式之一。在目前全世界現(xiàn)代交通網(wǎng)中，公路線長(zhǎng)2/3，公路運(yùn)輸所完成的貨運(yùn)量占整個(gè)貨運(yùn)量的70%～80%，貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量約占10%。在各種運(yùn)輸方式競(jìng)爭(zhēng)激烈的條件下，做好公路貨物運(yùn)輸?shù)慕M織工作顯得尤為重要。公路貨物運(yùn)輸?shù)慕M織方法應(yīng)在掌握一定貨源的基礎(chǔ)上，根據(jù)貨物結(jié)構(gòu)的不同，合理調(diào)配和使用車輛，做到車種適合貨種，標(biāo)重適合貨重。
在本項(xiàng)目中，要使學(xué)生掌握公路貨物運(yùn)輸?shù)慕M織方法，運(yùn)輸路線和時(shí)間進(jìn)度的安排、裝載計(jì)劃、計(jì)算駕駛時(shí)間、本地送貨的組織。能夠使用節(jié)約里程法對(duì)配送中心的運(yùn)輸配送路線進(jìn)行設(shè)計(jì)與優(yōu)化。
③項(xiàng)目三：水路貨物運(yùn)輸組織
水路運(yùn)輸具有運(yùn)輸批量大、運(yùn)輸成本低、占地少、投資少、勞動(dòng)生產(chǎn)率高、航速低等特點(diǎn)，特別適合大宗貨物的長(zhǎng)途運(yùn)輸，海洋運(yùn)輸尤其是遠(yuǎn)洋運(yùn)輸是國(guó)際貿(mào)易的主要運(yùn)輸形式，是國(guó)家綜合運(yùn)輸系統(tǒng)的重要組成部分。本項(xiàng)目要求學(xué)生了解水路運(yùn)輸?shù)募夹g(shù)裝備和設(shè)施，掌握班輪貨物運(yùn)輸業(yè)務(wù)程序、貨物交付方式、班輪運(yùn)輸?shù)闹饕獑巫C、貨運(yùn)班輪單證流程；掌握租船運(yùn)輸業(yè)務(wù)的主要租船經(jīng)營(yíng)方式、租船運(yùn)輸業(yè)務(wù)的程序。
④項(xiàng)目四：鐵路貨物運(yùn)輸組織
我國(guó)幅員遼闊，鐵路運(yùn)輸是陸地交通運(yùn)輸?shù)闹髁?，比其他的運(yùn)輸方式具有更多的優(yōu)越性。鐵路運(yùn)輸具有適應(yīng)性強(qiáng)、運(yùn)輸能力大、安全性高、運(yùn)輸速度較快、能耗小、環(huán)境污染小、運(yùn)輸成本低等特點(diǎn)，適合于經(jīng)常且穩(wěn)定的大宗貨物運(yùn)輸，主要是中長(zhǎng)距離運(yùn)輸。本項(xiàng)目要求學(xué)生了解鐵路運(yùn)輸?shù)募夹g(shù)裝備和設(shè)施，掌握鐵路貨物的托運(yùn)、受理、承運(yùn)、裝卸、到達(dá)和支付；鐵路運(yùn)輸合同的簽訂、變更、解除；爭(zhēng)議的調(diào)解、仲裁和訴訟；鐵路貨物運(yùn)輸費(fèi)用的核收、計(jì)算；鐵路集裝箱運(yùn)輸業(yè)務(wù)程序。
⑤項(xiàng)目五：航空貨物運(yùn)輸組織
航空運(yùn)輸具有高科技性、運(yùn)輸速度快、機(jī)動(dòng)靈活、安全舒適、建設(shè)周期短、投資少、回收快、運(yùn)輸成本高等特點(diǎn)，適合于長(zhǎng)途旅客運(yùn)輸、貨物運(yùn)輸及郵件運(yùn)輸。本項(xiàng)目要求學(xué)生掌握國(guó)際航空貨物運(yùn)輸流程及主要單證、國(guó)際航空貨物運(yùn)單、國(guó)際航空貨物運(yùn)費(fèi)等內(nèi)容。
⑥項(xiàng)目六：集裝箱運(yùn)輸組織
集裝箱運(yùn)輸是以集裝箱為載體，將貨物集合組裝成集裝單元，以便在現(xiàn)代流通領(lǐng)域中運(yùn)用大型機(jī)械設(shè)備和大型運(yùn)載車輛進(jìn)行裝卸搬運(yùn)和運(yùn)輸。它沖破了過(guò)去交通運(yùn)輸中的一切陳舊的規(guī)章制度和管理機(jī)制，形成一套獨(dú)立的規(guī)章制度和管理體制，是最先進(jìn)的現(xiàn)代化運(yùn)輸方式。近年來(lái)，集裝箱運(yùn)輸在世界物流界已成為一種主要的運(yùn)輸方式。本項(xiàng)目中，要求學(xué)生熟悉集裝箱的類型及標(biāo)識(shí)；掌握集裝箱貨組織形式；掌握集裝箱貨物的交接地點(diǎn)和交接方式；了解集裝箱的裝箱方式和集散方式；了解集裝箱海上運(yùn)輸管理。
⑦項(xiàng)目七：聯(lián)合運(yùn)輸組織
貨物從出發(fā)地到最終目的地的完整運(yùn)輸過(guò)程可能不僅使用一種運(yùn)輸方式完成，很多情況下需要使用兩種或兩種以上的運(yùn)輸工具，通過(guò)分段接力的運(yùn)輸方式來(lái)完成，這就是聯(lián)合運(yùn)輸。聯(lián)合運(yùn)輸不是一種新的運(yùn)輸方式，而是一種新的運(yùn)輸組織形式。本項(xiàng)目中要求學(xué)生掌握多式聯(lián)運(yùn)業(yè)務(wù)組織方法中的銜接式多式聯(lián)運(yùn)的組織方法；掌握聯(lián)運(yùn)站的運(yùn)營(yíng)管理。
⑧項(xiàng)目八：物流運(yùn)輸管理決策
運(yùn)輸是現(xiàn)代物流的重要職能，其管理與作業(yè)水平的高低會(huì)直接影響和決定整個(gè)物流的運(yùn)營(yíng)成本、效率和客戶滿意度，而搞好現(xiàn)代物流的基礎(chǔ)之一就是準(zhǔn)確的運(yùn)輸決策。根據(jù)物流發(fā)展過(guò)程中的相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料來(lái)看，物流運(yùn)輸成本要占到物流總成本的35%～50%左右，對(duì)于許多商品來(lái)說(shuō)，運(yùn)輸成本會(huì)占到商品價(jià)格的4%～10%左右，可以看出，運(yùn)輸成本占物流總成本的比重要比其他物流活動(dòng)大得多。在本項(xiàng)目中，要求學(xué)生掌握的主要決策是：對(duì)載運(yùn)工具的選擇、運(yùn)輸提供商的選擇、運(yùn)輸路線的選擇、運(yùn)輸能力的配備等問(wèn)題。
每一個(gè)項(xiàng)目為完整的一個(gè)工作過(guò)程。
（3）教學(xué)考核與評(píng)價(jià)
教學(xué)考核與評(píng)價(jià)以過(guò)程考核為主，期末考試為輔的考核方式。課程的學(xué)業(yè)成績(jī)由過(guò)程考核成績(jī)×70%+期末考試×30%兩部分組成。在每一個(gè)項(xiàng)目訓(xùn)教過(guò)程中，圍繞項(xiàng)目的訓(xùn)教目標(biāo)，從學(xué)習(xí)態(tài)度、職業(yè)素養(yǎng)、任務(wù)完成質(zhì)量、團(tuán)隊(duì)精神進(jìn)行綜合性考核。過(guò)程考核由學(xué)生自評(píng)、學(xué)生互評(píng)和老師評(píng)價(jià)相結(jié)合。每一個(gè)項(xiàng)目結(jié)束后，都有一個(gè)完成該項(xiàng)目的成績(jī)，根據(jù)項(xiàng)目的難易程度，定出每一項(xiàng)目的權(quán)重，所有項(xiàng)目完成后，得到過(guò)程考核成績(jī)；期末考試主要是考核學(xué)生對(duì)理論知識(shí)的掌握程度。
三、“物流運(yùn)輸管理”項(xiàng)目化課程改革的總結(jié)
《物流運(yùn)輸管理》項(xiàng)目化課程改革教學(xué)過(guò)程中，學(xué)生主動(dòng)積極參與，從被動(dòng)聽講的從屬的知識(shí)接受者的地位，轉(zhuǎn)變?yōu)榉e極主動(dòng)參與的學(xué)習(xí)主體地位。如在物流運(yùn)輸市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目中，同學(xué)們能夠根據(jù)老師上課時(shí)講解的運(yùn)輸市場(chǎng)調(diào)研的各種方法和案例分析，廣泛查閱各種資料，結(jié)合實(shí)際調(diào)研工作，從不同角度分析了各種運(yùn)輸市場(chǎng)的現(xiàn)狀、存在的問(wèn)題，并結(jié)合專業(yè)知識(shí)提出了解決方案。實(shí)踐證明，基于職業(yè)能力標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目化課程改革的理念具有一定的先進(jìn)性，操作的可行性，為解決理論與實(shí)踐相結(jié)合，培養(yǎng)學(xué)生職業(yè)能力這個(gè)問(wèn)題提供了有效的方法。
參考文獻(xiàn)：
[1] 金廷芳.物流運(yùn)輸管理實(shí)務(wù)項(xiàng)目化課程改革探討[J].清遠(yuǎn)職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào)，2011，（4）.
關(guān)鍵詞：家庭生活智能系統(tǒng) 家庭智能化系統(tǒng) 智能大廈
中圖分類號(hào)：TB381文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
1、前言
綜合布線系統(tǒng)是為適應(yīng)綜合業(yè)務(wù)數(shù)字網(wǎng)（ISDN）的需求而發(fā)展起來(lái)的布線方式，它為智能大廈的信息設(shè)施提供了多廠家產(chǎn)品兼容，模塊化擴(kuò)展、更新與系統(tǒng)靈活重組的可能性。
2、智能小區(qū)系統(tǒng)的組成
小區(qū)智能化系統(tǒng)可具體分解成以下幾個(gè)子系統(tǒng)，其每個(gè)子系統(tǒng)均具有一項(xiàng)具體功能。家庭智能化系統(tǒng)；小區(qū)綜合布線系統(tǒng)；小區(qū)網(wǎng)絡(luò)、通訊系統(tǒng)；小區(qū)CATV系統(tǒng)；小區(qū)設(shè)備自控（BA）系統(tǒng)；小區(qū)安全防范系統(tǒng)；小區(qū)對(duì)講系統(tǒng)；小區(qū)智能三表抄表系統(tǒng)；小區(qū)物業(yè)管理及一卡通消費(fèi)系統(tǒng)；小區(qū)停車庫(kù)管理系統(tǒng)；小區(qū)增值服務(wù)管理系統(tǒng)。
3、智能小區(qū)系統(tǒng)及技術(shù)概要
3.1智能小區(qū)系統(tǒng)簡(jiǎn)介
3.1.1設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)（BAS）
小區(qū)設(shè)備自動(dòng)化是以計(jì)算機(jī)控制、管理為核心，并帶有各種傳感器和執(zhí)行機(jī)構(gòu)的綜合監(jiān)控性系統(tǒng)，主要是對(duì)小區(qū)內(nèi)的電力（空調(diào)）、照明、電梯、火警等設(shè)施進(jìn)行檢測(cè)，
3.1.2通信自動(dòng)化（CAS）
小區(qū)通信自動(dòng)化系統(tǒng)是智能小區(qū)的中樞神經(jīng)系統(tǒng)，包括電話通信、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、衛(wèi)星電視和閉路電視接收系統(tǒng)。
3.1.3小區(qū)綜合布線系統(tǒng)
為實(shí)現(xiàn)小區(qū)管理自動(dòng)化、通信自動(dòng)化、控制自動(dòng)化，保證小區(qū)內(nèi)各類信息傳送準(zhǔn)確、快捷、安全，最基本的設(shè)施就是小區(qū)綜合布線系統(tǒng)。
3.2.1 家庭生活智能系統(tǒng)
（1）安保智能：
安全（可視）對(duì)講／門禁管理、防盜控制；
紅外傳感器，人體熱釋電傳感器、超聲波傳感器。
開關(guān)式傳感器、微波傳感器、激光傳感器、聯(lián)接110報(bào)警機(jī)、控制機(jī)及計(jì)算機(jī)軟件。
（2）消防報(bào)警
外傳報(bào)警執(zhí)行（119火警）、自動(dòng)噴淋裝置；
溫度傳感器、煙霧傳感器、煤氣泄漏傳感器、氧傳感器、環(huán)境自動(dòng)調(diào)節(jié)器。
（3）電氣（設(shè)備）控制管理
載波電器控制器、家電自動(dòng)監(jiān)測(cè)控制 ；衛(wèi)生間排氣扇控制、水、電、氣閥門控制；
（4）廚房智能化
電冰箱、洗碗機(jī)、電飯煲、微波爐、熱水器、食品干燥機(jī)，消毒碗柜、抽油煙機(jī)、調(diào)料柜、冰柜、燃?xì)庠?，工作狀態(tài)監(jiān)測(cè)及控制。
（5）家庭保健護(hù)理系統(tǒng)（家庭遠(yuǎn)程醫(yī)院）
檢測(cè)體溫、檢測(cè)血壓、脈搏跳動(dòng)次數(shù)；護(hù)理資料、保健資料、急救、求助報(bào)警。
3.2.2小區(qū)管理智能系統(tǒng)
（1）小區(qū)管理智能系統(tǒng)還包括其它系統(tǒng)。車輛（自行車）管理及收費(fèi)；
（2）給排水控制；城市供水網(wǎng)（水井）―蓄水池―蓄水箱―用戶，污水池（化糞池）―城市排水網(wǎng)等設(shè)備工作監(jiān)控。
（3）保安人員巡更系統(tǒng)；
（4）人員進(jìn)出管理（門禁系統(tǒng)）；
（5）電視監(jiān)控及周邊紅外監(jiān)控系統(tǒng)。
3.2.3通信自動(dòng)化
（1）小區(qū)局域網(wǎng)（以太網(wǎng)）、小區(qū)程控交換機(jī)。網(wǎng)絡(luò)計(jì)算機(jī)、傳真、電話、可視電話。
（2）衛(wèi)星及閉路電視網(wǎng)
語(yǔ)音數(shù)據(jù)、有線電視兩網(wǎng)合一是現(xiàn)在發(fā)展的一種新型網(wǎng)絡(luò)方式。
3.3智能小區(qū)的關(guān)鍵技術(shù)
智能小區(qū)的關(guān)鍵技術(shù)包括：綜合布線技術(shù)；自動(dòng)控制技術(shù)；現(xiàn)代通信技術(shù)；計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)；信息管理技術(shù)；多媒體技術(shù)；系統(tǒng)集成技術(shù)。
4、智能小區(qū)基本功能介紹
隨著信息化社會(huì)日益逼近必將導(dǎo)致人們?cè)诩彝プ》啃枨笊系膹氐鬃兏?。智能化家庭所提供的是，人們足不出戶就可以進(jìn)行電子購(gòu)物、網(wǎng)上醫(yī)療診斷、參觀虛擬博物館等 。
4.1.1家庭智能化系統(tǒng)
(1)預(yù)留兩門直線電話：可實(shí)現(xiàn)ISDN、語(yǔ)言信箱、傳真、可視電話等。
（2）預(yù)留兩路雙口（TV／FM）有線電視接口。
（3）一門可視對(duì)講門鈴：支持來(lái)訪者與住戶之間的可視對(duì)講、大門保安與住戶之間的語(yǔ)音對(duì)講。
（4）一路計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)接口（獨(dú)享1ooMBPS）：實(shí)現(xiàn)INTERNET訪問(wèn)、公共信息查詢、E-mail等相關(guān)服務(wù)。
（5）配備電子水表，電子煤氣表，電子電表，紅外探測(cè)器、緊急救助按鈕、輔助求助按鈕、煤氣泄露報(bào)警器及其它安全傳感器，實(shí)現(xiàn)小區(qū)管理中心對(duì)每一住戶的安全監(jiān)控。
（6）家庭電器設(shè)備遙控：在家遙控或在家外通過(guò)電話線遙控家里的各種電器設(shè)備。
4.1.2小區(qū)綜合布線系統(tǒng)
智能小區(qū)綜合布線系統(tǒng)是以控制、通信、計(jì)算機(jī)管理為內(nèi)容，以綜合布線為基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)小區(qū)的控制管理整體智能化
4.2小區(qū)網(wǎng)絡(luò)、通訊系統(tǒng)
4.2.1 小區(qū)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)
小區(qū)內(nèi)設(shè)一個(gè)高速計(jì)算機(jī)網(wǎng)，家用計(jì)算機(jī)除可以管理家庭各種電器設(shè)備外，同時(shí)可利用內(nèi)部網(wǎng)與小區(qū)的其他住戶在網(wǎng)上進(jìn)行交流、娛樂(lè)，還可在管理中心查詢數(shù)據(jù)。
4.2.2 小區(qū)通訊系統(tǒng)
（1）一部分用于物業(yè)管理辦公，另一部分用于小區(qū)主要交通要道、每棟樓的大門口與小區(qū)管理中心的緊急聯(lián)絡(luò)。
（2）微小區(qū)域的無(wú)線通信：建立微小范圍（半徑100-500m）內(nèi)的收發(fā)基站。
（3）衛(wèi)星通信（VAST）接口：該系統(tǒng)作為有線網(wǎng)的補(bǔ)充建立小區(qū)用戶與國(guó)內(nèi)、國(guó)外進(jìn)行語(yǔ)音、數(shù)據(jù)、圖像通信的傳輸通路。
4.3小區(qū)CATV系統(tǒng)
電視是不可缺少的一項(xiàng)娛樂(lè)活動(dòng)。電視信號(hào)的來(lái)源也是多種多樣，有衛(wèi)星電視、有線電視、共用天線電視等。
4.4小區(qū)設(shè)備自控（BA）系統(tǒng)
小區(qū)自控系統(tǒng)的基本功能： BA中央監(jiān)控系統(tǒng)提供與小區(qū)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)接口；供配電監(jiān)控；給排水監(jiān)控；公共照明：包括小區(qū)公共場(chǎng)所照明及泛光照明和樓道照明的控制；背景音樂(lè)及緊急廣播設(shè)施控制。
4.5小區(qū)安全防范及報(bào)警系統(tǒng)
小區(qū)安全防范報(bào)警系統(tǒng)是智能小區(qū)實(shí)現(xiàn)安全管理的重要系統(tǒng)，主要包括電視監(jiān)控、防盜報(bào)警、求救求助、煤氣泄漏報(bào)警、消防報(bào)警等。
安全防范報(bào)警系統(tǒng)的特點(diǎn)：
（1）中央控制系統(tǒng)必需提供與小區(qū)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)接口。
（2）中央控制系統(tǒng)必須與市110，小區(qū)音響系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)。
（3）小區(qū)電視監(jiān)控：在小區(qū)的出人口、周界、車庫(kù)、以及重要場(chǎng)所設(shè)置監(jiān)視點(diǎn)。做到可對(duì)小區(qū)實(shí)施全方位的監(jiān)視布控。
（4）防盜報(bào)警：在小區(qū)每一住戶內(nèi)安裝防盜報(bào)警裝置。當(dāng)住戶家中無(wú)人時(shí)，可把家庭內(nèi)的防盜報(bào)警系統(tǒng)設(shè)置為布防狀態(tài)。
（5）巡更、周界報(bào)警系統(tǒng)：在小區(qū)的圍墻上設(shè)置主動(dòng)紅外對(duì)射式探測(cè)器，防止由圍墻翻入小區(qū)作；在小區(qū)內(nèi)設(shè)置電子巡更系統(tǒng)，讓保安人員定時(shí)定路線對(duì)小區(qū)內(nèi)進(jìn)行巡視.
（6)出入口控制系統(tǒng)：對(duì)小區(qū)的車輛出入口、樓宇出入口進(jìn)行監(jiān)視與控制，小區(qū)住戶與物業(yè)管理人員配備IC卡，對(duì)住戶出入小區(qū)進(jìn)行身份鑒別、確認(rèn)及出入信息登記及查詢。
（7）消防緊急報(bào)警：在小區(qū)各個(gè)樓安裝消防栓啟動(dòng)按鈕，當(dāng)火災(zāi)發(fā)生時(shí)，按下此鈕，通知物業(yè)，同時(shí)自動(dòng)啟動(dòng)背景音響系統(tǒng)，停止播放背景音樂(lè)，插播告警信息。
（8）煤氣泄露報(bào)警：當(dāng)室內(nèi)煤氣超過(guò)正常標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，煤氣泄露報(bào)警啟動(dòng)，通知管理中心，井可關(guān)閉煤氣閥門，啟動(dòng)排氣裝置。
4.6小區(qū)對(duì)講系統(tǒng)
小區(qū)對(duì)講系統(tǒng)是小區(qū)管理中心或來(lái)訪者與用戶直接通話的一種通信方式。
4.7小區(qū)智能三表抄表系統(tǒng)
傳統(tǒng)方式的住戶水，電，氣表抄表誤差大、時(shí)效性差，智能抄表系統(tǒng)的推出可以很好的解決傳統(tǒng)抄表方式帶來(lái)的問(wèn)題。
4.8小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)
小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)主要內(nèi)容有：居民信息管理、設(shè)備報(bào)修、維護(hù)管理、社區(qū)管線信息管理、物業(yè)收費(fèi)自動(dòng)化系統(tǒng)、來(lái)客訪問(wèn)管理、設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)信息管理及調(diào)控。
4.9小區(qū)停車庫(kù)管理系統(tǒng)
車輛管理系統(tǒng)能將車輛按時(shí)間、順序、內(nèi)外單位、價(jià)格等不同因素分門別類管理，車輛管理系統(tǒng)由出入讀卡器、自動(dòng)開門機(jī)，探測(cè)器、控制器等設(shè)備組成。
4.10增值服務(wù)系統(tǒng)
小區(qū)增值服務(wù)系統(tǒng)是利用小區(qū)網(wǎng)絡(luò)通訊系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)的各種服務(wù)，具體內(nèi)容有：視頻點(diǎn)播業(yè)務(wù)；Internet訪問(wèn)服務(wù)以及相應(yīng)計(jì)費(fèi)服務(wù);通用電子郵件服務(wù);個(gè)人主頁(yè)服務(wù);網(wǎng)絡(luò)域名服務(wù);用戶求助、咨詢服務(wù);網(wǎng)絡(luò)聊天服務(wù);休閑討論組（論壇）服務(wù);網(wǎng)絡(luò)電子公告牌（BBS）服務(wù);公共信息服務(wù);用戶調(diào)查服務(wù);網(wǎng)上閱讀服務(wù);網(wǎng)絡(luò)代購(gòu)、代訂、征訂服務(wù)等。
主要參考文獻(xiàn)
1.1選題研究的背景、目的、方法。我國(guó)物業(yè)管理是一個(gè)新興開展的行業(yè)，其未來(lái)發(fā)展有著很大的遠(yuǎn)景。近30年來(lái)，我國(guó)商品經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)欣欣向榮，物業(yè)管理行業(yè)也伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)逐漸走向規(guī)?；⑸鐣?huì)化。我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)不再局限于一線城市的定位發(fā)展，而開始走向全國(guó)化，越來(lái)越多的縣級(jí)城鎮(zhèn)也開始引入物業(yè)管理。物業(yè)管理已經(jīng)成為屋宇價(jià)值的20%~30%，屬于房屋價(jià)值的一部分。但是，隨著該行業(yè)的逐步擴(kuò)大，越來(lái)越多的物業(yè)管理公司選擇與房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合作，卻因?yàn)榉N種問(wèn)題停滯不前，甚至導(dǎo)致虧損，加上其發(fā)展方向模糊，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)不夠重視，無(wú)法妥善處理與物業(yè)管理公司之間的關(guān)系等等一系列問(wèn)題仍然是阻礙其發(fā)展的主要原因。所以本文通過(guò)重點(diǎn)研究房地產(chǎn)企業(yè)與物業(yè)管理的關(guān)系，詣在使房地產(chǎn)工作者認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理的重要性，必須認(rèn)真徹底貫實(shí)物業(yè)工作在房地產(chǎn)開發(fā)的全過(guò)程，使我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的未來(lái)發(fā)展得以進(jìn)入一個(gè)全新階段。本文研究方法有：（1）實(shí)證分析。通過(guò)以深圳市國(guó)匯通投資有限公司和其旗下物業(yè)管理公司為例，與目前的房地產(chǎn)行業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)做出比較，同時(shí)對(duì)比該公司發(fā)展物業(yè)前后的基本狀況，得出物業(yè)管理有利于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的結(jié)論。（2）數(shù)據(jù)分析。本文通過(guò)分析深圳市國(guó)匯通投資有限公司及其旗下物業(yè)管理公司2014~2016年的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，得到每年的年利潤(rùn)率數(shù)額，再將兩方數(shù)據(jù)作為對(duì)比，得出相對(duì)應(yīng)結(jié)論。使本文擁有可靠的數(shù)據(jù)支撐，更具真實(shí)性。1.2理論綜述。在我國(guó)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》中，關(guān)于物業(yè)管理的定義是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)①。學(xué)者原春梅在“淺議物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響”中對(duì)于物業(yè)管理與房地產(chǎn)企業(yè)之間的關(guān)聯(lián)做出了三個(gè)總結(jié)。一是物業(yè)管理的質(zhì)量和服務(wù)效果對(duì)房產(chǎn)價(jià)格有一定影響。二是物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)銷售價(jià)格有一定影響。三是物業(yè)管理對(duì)于房地產(chǎn)的品牌效應(yīng)也有一定影響②。國(guó)外學(xué)者AliceChristudason在“LegislatingforenvironmentpracticeswithinresidentialpropertymanagementinSingapore”提出物業(yè)管理是可以改善新加坡不可持續(xù)發(fā)展現(xiàn)狀的催化劑，并對(duì)英國(guó)和美國(guó)的綠色實(shí)踐進(jìn)行了簡(jiǎn)要對(duì)比。為推動(dòng)綠色物業(yè)管理更好的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)良好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益做出了貢獻(xiàn)③。
2物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀
2.1國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀分析。根據(jù)社會(huì)調(diào)查，目前為止我國(guó)已超過(guò)6萬(wàn)家物業(yè)管理公司，相關(guān)從事人員有600多萬(wàn)人，住宅類物業(yè)管理面積達(dá)到120多億平方米。城鎮(zhèn)物業(yè)管理的覆蓋率已達(dá)到50%以上，其中北上廣深等一線城市更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)50%。物業(yè)管理已走向規(guī)?；?，跨及多個(gè)領(lǐng)域，成為推進(jìn)著我國(guó)城市GDP比重的增長(zhǎng)的新興行業(yè)④。至于國(guó)外物業(yè)發(fā)展水平，相對(duì)于中國(guó)屬于比較先進(jìn)發(fā)達(dá)。例如美國(guó)的物業(yè)，就已經(jīng)達(dá)到世界領(lǐng)先水準(zhǔn)。尤其是在法律法規(guī)這一塊，擁有比較完善的物業(yè)法律作為保障。有一些發(fā)達(dá)國(guó)家的物業(yè)管理發(fā)展起步早，在管理智能化領(lǐng)域已有充足的經(jīng)驗(yàn)。例如新加坡、美國(guó)、歐洲等國(guó)家和地區(qū)。近年來(lái)，歐美國(guó)家的住宅小區(qū)的智能化基礎(chǔ)配置逐漸走向完善，物業(yè)開始趨向智能化管理。AbbasElmualim對(duì)計(jì)算機(jī)輔助物業(yè)管理的機(jī)會(huì)也進(jìn)行了深度研究。與世界物業(yè)的信息化和智能化發(fā)展比起來(lái)，我國(guó)的物業(yè)管理仍然處于初級(jí)階段。2.2深圳市國(guó)匯通投資有限公司的物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀分析。深圳市國(guó)匯通投資有限公司是于2012年在深圳市寶安區(qū)成立的一家從事房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的公司，經(jīng)過(guò)5年的快速發(fā)展成為深圳市具有影響力的房地產(chǎn)企業(yè)，擁有良好的口碑和穩(wěn)固的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。該公司主要從事于地產(chǎn)投資開發(fā)以及房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目投資，同時(shí)也從事物業(yè)管理，物業(yè)升級(jí)改造，其旗下同時(shí)擁有一家國(guó)匯通物業(yè)管理子公司。此外，該公司雖發(fā)展迅速，但仍處于前期階段。許多方面尚未成熟，存在不少問(wèn)題。
3深圳市國(guó)匯通物業(yè)管理有限公司存在的問(wèn)題
深圳市國(guó)匯通物業(yè)管理有限公司成立于2013年，隸屬于深圳市國(guó)匯通投資有限公司，具有獨(dú)立法人資格，是深圳市乙級(jí)物業(yè)管理單位。和大多數(shù)物業(yè)管理公司一樣出現(xiàn)了各種問(wèn)題亟待解決。雖然與業(yè)主簽訂了合同，并且該公司也制定了一系列的服務(wù)規(guī)范尺度，例如微笑接待業(yè)主，耐心回答業(yè)主問(wèn)題等等。但大多數(shù)都沒(méi)有真正落實(shí)，不僅缺乏服務(wù)意識(shí)，服務(wù)水平也無(wú)法達(dá)到業(yè)主要求，拖延維修時(shí)間造成額外損失，與業(yè)主產(chǎn)生矛盾，甚至口角沖突的事件屢屢頻發(fā)，有的甚至導(dǎo)致業(yè)主拒交、拖交管理費(fèi)，這樣的情況直接影響了物業(yè)的形象建設(shè)。一般的物業(yè)管理公司工作人員通常是朝九晚六，即早上九點(diǎn)上班，晚上六點(diǎn)下班。業(yè)主離開小區(qū)去上班時(shí)，物業(yè)人員來(lái)到小區(qū)上班，而業(yè)主下班回到小區(qū)時(shí)，物業(yè)人員卻下班離開小區(qū)，到周末雙休時(shí)，物業(yè)人員也是休息日。如此一來(lái)當(dāng)業(yè)主有需要的時(shí)候卻找不到工作人員，使得物業(yè)人員無(wú)法及時(shí)準(zhǔn)確地了解業(yè)主需求，并服務(wù)于業(yè)主，由此導(dǎo)致業(yè)主對(duì)物業(yè)的滿意度降低。許多的物業(yè)公司都出現(xiàn)過(guò)類似問(wèn)題，物業(yè)管理處未通過(guò)協(xié)商，徑自提高了收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，或者以其他理由擴(kuò)大收費(fèi)范圍，增加收費(fèi)項(xiàng)目。該公司曾以小區(qū)停車位緊缺為由，將臨時(shí)停車費(fèi)提升至10元/時(shí)，后來(lái)由于太多業(yè)主投訴反對(duì)，才降低了停車費(fèi)費(fèi)用。這樣不規(guī)范的收費(fèi)引起業(yè)主不滿，使原本就難收的管理費(fèi)難上加難，加之物業(yè)管理成本太高，收費(fèi)太難，導(dǎo)致營(yíng)運(yùn)資金缺乏等問(wèn)題。
4深圳市國(guó)匯通物業(yè)管理有限公司對(duì)存在問(wèn)題解決對(duì)策
近幾年，經(jīng)濟(jì)適用房和普通住宅小區(qū)的投資比重上升，相對(duì)的高檔小區(qū)、別墅公寓所占比重有所降低，國(guó)匯通應(yīng)采取相對(duì)應(yīng)的措施，例如添加一些較低價(jià)位的、小型的房屋供應(yīng)數(shù)量，合理調(diào)整自身房屋供應(yīng)的結(jié)構(gòu)。與此同時(shí)，企業(yè)還應(yīng)注重自己的品牌定位，打造富有個(gè)性化的口碑，例如“深圳市最具綠色生態(tài)健康小區(qū)”這樣的品牌定位去吸引消費(fèi)者，運(yùn)用品牌戰(zhàn)略來(lái)開拓市場(chǎng)。國(guó)匯通物業(yè)管理公司必須制訂一系列的專屬規(guī)章制度，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)人員的管理。建立以人為本的服務(wù)準(zhǔn)則，樹立員工正確的服務(wù)觀念?？梢越梃b一些知名度比較高的物業(yè)公司，如長(zhǎng)城物業(yè)，中海物業(yè)等，適當(dāng)參考其管理制度，在服務(wù)質(zhì)量上必須要有所完善，同時(shí)也要深入培養(yǎng)工作人員的服務(wù)意識(shí)，訓(xùn)練出具有專業(yè)服務(wù)和技能的員工團(tuán)隊(duì)。除此以外，要特別注意嚴(yán)格規(guī)定員工必須文明用語(yǔ)，維護(hù)公司自身的文明形象，切不能做有損壞公司形象的事⑤。在工作日，國(guó)匯通物業(yè)管理公司可以盡量分散人員工作時(shí)間，運(yùn)用兩班倒或者三班倒的策略，將上班時(shí)間提前一個(gè)小時(shí)左右，下班時(shí)間推遲至晚上九點(diǎn)。提前上班的工作人員提前下班，推遲下班的人員也推后上班時(shí)間。周末可以采取周日單休、周六調(diào)休的策略，并且保證大多數(shù)時(shí)候管理處至少有一個(gè)工作人員在場(chǎng)。這樣一來(lái)，便可以及時(shí)為業(yè)主答疑解惑，確保業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的滿意度不會(huì)有所下降。國(guó)匯通物業(yè)管理公司都存在著收費(fèi)難的困境，這主要?dú)w因于公司收費(fèi)制度不夠規(guī)范，有的甚至出現(xiàn)多收費(fèi)、亂收費(fèi)的現(xiàn)象。為了避免這一現(xiàn)象的發(fā)生，其一，物業(yè)公司制定一系列的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并將其置于顯而易見(jiàn)的地方，使業(yè)主能夠一目了然。并且嚴(yán)格按照該標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定收取管理費(fèi)，不多收也不少收。其二，物業(yè)公司健全自身收費(fèi)管理系統(tǒng)，改善以往傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)收支統(tǒng)計(jì)方法，加強(qiáng)財(cái)務(wù)上的管理。還可以利用預(yù)付費(fèi)管理系統(tǒng)，鼓勵(lì)業(yè)主提前按時(shí)繳清費(fèi)用，而不必上門逐戶催收管理費(fèi)。其三，要避免出現(xiàn)營(yíng)運(yùn)資金缺乏的問(wèn)題，除了將收費(fèi)透明化以外，還應(yīng)該節(jié)約勞動(dòng)力成本，開源節(jié)流，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理⑥。
5結(jié)語(yǔ)
