發(fā)布時(shí)間：2023-10-11 16:23:32
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的物業(yè)管理稅收風(fēng)險(xiǎn)樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè) 稅收 風(fēng)險(xiǎn)防控
一、企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)
企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)是指納稅人沒有充分利用稅收法規(guī)或者納稅風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施失敗而付出代價(jià)的一種可能性，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)環(huán)境的復(fù)雜性，多樣性，以及納稅人認(rèn)識(shí)的滯后性，對(duì)稅后法規(guī)理解的失誤等共同作用的結(jié)果。
二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理存在的問題
1998年以來，房地產(chǎn)投資持續(xù)快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲。然而，房地產(chǎn)在發(fā)展過程中存在很多問題，稅收風(fēng)險(xiǎn)的防控就是房地產(chǎn)企業(yè)提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力所面臨的重要課題。
(一)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理缺失或不完善
房地產(chǎn)的稅收管理基本包括三個(gè)環(huán)節(jié)，分別是交易環(huán)節(jié)、保有環(huán)節(jié)、繼承環(huán)節(jié)。后兩個(gè)環(huán)節(jié)我國(guó)基本沒有，第一個(gè)環(huán)節(jié)在很大程度上也在“放行”。在一定程度上，房地產(chǎn)企業(yè)組織的結(jié)構(gòu)比較龐大和復(fù)雜，所經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)也是紛繁復(fù)雜的。同時(shí)，設(shè)計(jì)，加工，廣告和物業(yè)管理各個(gè)方面之間的關(guān)系也非?；靵y。
(二)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)核算問題
中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展起步相對(duì)比較晚，所以在其在內(nèi)部財(cái)務(wù)核算方面還是存在一定的問題，突出表現(xiàn)在財(cái)務(wù)核算比較混亂。例如，做賬相對(duì)緩慢、延遲報(bào)表，其企業(yè)所得稅申報(bào)數(shù)字的真實(shí)性也讓人懷疑；兩套賬，一套賬應(yīng)付銀行，賬面反映為盈利和經(jīng)營(yíng)良好，這樣做的用途是貸款方便，一套賬應(yīng)付財(cái)政和稅務(wù)部門，賬面反映為虧損或小額盈利。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)收入的核算方式采取兩種核算方式，即收入按收付實(shí)現(xiàn)制核算和成本按債券發(fā)生制核算，就是少記收入，多記成本。
(三)房地產(chǎn)企業(yè)辦稅人員自身綜合素質(zhì)的欠缺
在房地產(chǎn)企業(yè)平時(shí)的經(jīng)營(yíng)的過程中，企業(yè)辦稅人員綜合素質(zhì)的不足導(dǎo)致企業(yè)不能及時(shí)和全面的了解相關(guān)的稅法和法規(guī)。同時(shí)，由于辦稅人員對(duì)有關(guān)稅法精神理解錯(cuò)誤，也會(huì)使企業(yè)陷入稅收風(fēng)險(xiǎn)。盡管企業(yè)主觀上沒有意愿違規(guī)操作，但由于房地產(chǎn)企業(yè)辦稅人員自身業(yè)務(wù)素質(zhì)欠缺而導(dǎo)致事實(shí)上的偷稅或逃稅，使企業(yè)陷入稅收風(fēng)險(xiǎn)。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)的日?；顒?dòng)中，提高企業(yè)辦稅人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)也是提高企業(yè)防控稅收風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵因素。
(四)房地產(chǎn)企業(yè)在政策執(zhí)行方面的問題
首先，企業(yè)所得稅預(yù)交政策落實(shí)不到位。在企業(yè)稅收辦理的具體操作過程中，部分房地產(chǎn)開發(fā)商沒有落實(shí)企業(yè)所得稅預(yù)交政策。同時(shí)，企業(yè)的辦稅人員對(duì)企業(yè)所得稅的預(yù)交政策不是很了解，更不能深刻的理解其精神。第二，企業(yè)實(shí)際發(fā)生預(yù)售收入未向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納稅款。在房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)前已向購(gòu)房者提前收取了部分的房產(chǎn)銷售款，但房地產(chǎn)商在一定程度上違反稅法，即并沒有如實(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
三、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該如何防控稅收風(fēng)險(xiǎn)
1998年以來，房地產(chǎn)稅收已經(jīng)成為地方政府財(cái)政收入的重要來源。但是，由于房地產(chǎn)內(nèi)部管理問題，企業(yè)辦稅人員自身業(yè)務(wù)素質(zhì)和房地產(chǎn)企業(yè)在政策執(zhí)行方面不完善，企業(yè)在防控稅收風(fēng)險(xiǎn)方面還有問題。因此，房地產(chǎn)企業(yè)如何防控稅收風(fēng)險(xiǎn)是其健康發(fā)展和提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵因素。
(一)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立健全和完善的內(nèi)部稅收防控制度
面對(duì)稅收風(fēng)險(xiǎn)，建立健全和完善的稅收內(nèi)部防控制度是房地產(chǎn)企業(yè)有效防控稅收風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。企業(yè)內(nèi)部稅收防控制度涉及從企業(yè)經(jīng)營(yíng)到財(cái)務(wù)控制各個(gè)方面。同時(shí)，企業(yè)內(nèi)部稅收的防控制度是企業(yè)健康發(fā)展的重要組成部分，其建立需要企業(yè)會(huì)計(jì)，稅務(wù)，審計(jì)，信息等各個(gè)部門共同制定和實(shí)施。另外，在建立完善的稅收內(nèi)部防控制度過程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以向?qū)I(yè)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行咨詢，以便更準(zhǔn)確的了解相關(guān)法律法規(guī)。
(二)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃能力的提高
企業(yè)成功開展稅收籌劃的前提是企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策層應(yīng)該樹立依法納稅的觀念，稅收合理籌劃能夠提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。因此，依法設(shè)立完整和規(guī)范的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)賬，報(bào)表和正確的進(jìn)行會(huì)計(jì)處理是企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的基本前提，提高自身稅收籌劃的效果，規(guī)避企業(yè)陷入稅收風(fēng)險(xiǎn)。另外，具體項(xiàng)目實(shí)施前做好項(xiàng)目稅收規(guī)劃，預(yù)測(cè)該項(xiàng)目稅收總額、納稅環(huán)節(jié)及各環(huán)節(jié)的稅收比重，對(duì)即將發(fā)生的稅收事項(xiàng)了然于胸，也是規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)的有效手段。
(三)提高企業(yè)干部和辦稅人員的綜合素質(zhì)
房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)量是比較大的，交易也比較復(fù)雜。因此，做好稅收風(fēng)險(xiǎn)防控的工作，房地產(chǎn)企業(yè)的干部和辦稅人員應(yīng)具有較高的業(yè)務(wù)素質(zhì)，掌握相關(guān)的稅收法律法規(guī)。也就是說，培養(yǎng)企業(yè)辦稅人員的綜合素質(zhì)特別是業(yè)務(wù)素質(zhì)是房地產(chǎn)企業(yè)有效防控稅收風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)。例如，企業(yè)涉稅人員要不斷學(xué)習(xí)新知識(shí)和新的稅收法規(guī)，提高企業(yè)涉稅人員運(yùn)用稅法武器維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)的合法正當(dāng)權(quán)益和避免企業(yè)陷入稅收風(fēng)險(xiǎn)。
(四)加大涉稅業(yè)務(wù)自查力度，避免涉稅違法行為
房地產(chǎn)企業(yè)的信息，項(xiàng)目開發(fā)的信息和稅務(wù)的征收是比較復(fù)雜的，企業(yè)要根據(jù)自身企業(yè)的特點(diǎn)，對(duì)相關(guān)開票數(shù)據(jù)認(rèn)真進(jìn)行分析比對(duì)，切實(shí)做到按照稅法法規(guī)進(jìn)行納稅，使企業(yè)避免涉稅違法行為。另外，企業(yè)也要認(rèn)真執(zhí)行相關(guān)的稅法政策，深刻理解稅法的精神，提高自身防控稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。
四、結(jié)束語
隨著社會(huì)主義市場(chǎng)驚異的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)成為關(guān)系國(guó)計(jì)民生的重要方面。因此，房地產(chǎn)企業(yè)如何防控稅收風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)本身所面臨的重要課題?？傊?，房地產(chǎn)企業(yè)要不斷地建立和健全內(nèi)部稅收防控制度，也要不斷提高企業(yè)干部和辦稅人員的綜合素質(zhì)，更重要的是要切實(shí)執(zhí)行相關(guān)的稅法法規(guī)，提高自身防控稅收風(fēng)險(xiǎn)的能力。
參考文獻(xiàn)：
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【關(guān)鍵詞】會(huì)計(jì)規(guī)定；稅收規(guī)定；涉稅風(fēng)險(xiǎn)
稅收的無償性及強(qiáng)制性決定了稅法的執(zhí)行結(jié)果總是偏向于國(guó)家稅收。企業(yè)所得稅等法律法規(guī)在企業(yè)涉及稅務(wù)處理時(shí)，如果會(huì)計(jì)制度、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定與稅法不一致，要以稅法的規(guī)定為準(zhǔn)。企業(yè)的財(cái)務(wù)人員對(duì)會(huì)計(jì)制度和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的熟悉程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于稅法，而兩者的處理方式存在沖突，致使很多企業(yè)在繳納稅款上出現(xiàn)偏差，增加了企業(yè)的企業(yè)的稅款、罰款、滯納金等經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，情節(jié)嚴(yán)重的還可能被追究刑事責(zé)任。因而會(huì)計(jì)人員在會(huì)計(jì)核算時(shí)嚴(yán)格按照會(huì)計(jì)制度和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，提供真實(shí)反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量的會(huì)計(jì)信息，供利益攸關(guān)者決策使用；但當(dāng)會(huì)計(jì)與稅收規(guī)定不一致時(shí)，應(yīng)以稅法規(guī)定為準(zhǔn)處理涉稅事宜。
我所在的企業(yè)是一個(gè)國(guó)有中型工業(yè)企業(yè)，為增值稅一般納稅人。企業(yè)歷史較長(zhǎng)、負(fù)擔(dān)較重，企業(yè)辦社會(huì)現(xiàn)象嚴(yán)重，產(chǎn)品銷路還可以。財(cái)稅處理的差異很多，集中體現(xiàn)在價(jià)外費(fèi)用的處理，居民用水、煤氣、電的處理，非生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位管理，進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票的管理，廢舊物資管理，關(guān)聯(lián)企業(yè)交易的稅收管理，稅收優(yōu)惠政策的利用，混合銷售與兼營(yíng)非應(yīng)稅勞務(wù)的劃分，稅務(wù)稽查的應(yīng)對(duì)等方面。本人結(jié)合在實(shí)際工作中的具體做法，與同行分享，不當(dāng)之處，敬請(qǐng)指正。
一、價(jià)外費(fèi)用的處理
價(jià)外費(fèi)用是指在貨物銷售之外向購(gòu)買方收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、包裝費(fèi)、包裝物租金、儲(chǔ)備費(fèi)、優(yōu)質(zhì)費(fèi)、運(yùn)輸裝卸費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其各種性質(zhì)的價(jià)外費(fèi)用。稅法規(guī)定：價(jià)外費(fèi)用，無論其會(huì)計(jì)制度如何核算，均應(yīng)并入銷售額計(jì)算交納增值稅。
我公司日常產(chǎn)品銷售火車發(fā)運(yùn)較多，客戶把產(chǎn)品運(yùn)送到站所需款項(xiàng)全部轉(zhuǎn)到公司，發(fā)生的一切費(fèi)用由該公司支付?；疖嚢l(fā)貨涉及主產(chǎn)品外的其他費(fèi)用，有本單位提供的麻繩費(fèi)、蓬布租金、鐵路專用線過軌費(fèi)以及車間人員裝車費(fèi)，由附近農(nóng)村裝車隊(duì)提供的裝車費(fèi)，由個(gè)人提供的送蓬布費(fèi)，有保險(xiǎn)公司的保險(xiǎn)費(fèi)，有火車站車務(wù)段收取位的費(fèi)。會(huì)計(jì)核算時(shí)把本單位提供的麻繩費(fèi)、蓬布租金全部隨主產(chǎn)品繳納增值稅。對(duì)所有代收的款項(xiàng)均計(jì)入“其他應(yīng)付款”科目，并全額支付給了各單位。
按稅法規(guī)定，這樣處理的結(jié)果，不僅本單位提供的麻繩費(fèi)、蓬布租金、鐵路專用線過軌費(fèi)以及車間人員裝車費(fèi)要全部隨主產(chǎn)品繳納增值稅，而且所有代收的款項(xiàng)均應(yīng)隨同主產(chǎn)品繳納增值稅。
針對(duì)上述情況，本人的建議做法是：
（一）將本單位提供的麻繩費(fèi)、蓬布租金、鐵路專用線過軌費(fèi)由子公司-物流公司負(fù)責(zé)，我公司只負(fù)責(zé)主產(chǎn)品的銷售與貨款收取。這樣一來，我公司只繳納主產(chǎn)品的增值稅，物流公司的麻繩款繳納增值稅，蓬布租賃費(fèi)、鐵路過軌費(fèi)繳納營(yíng)業(yè)稅。
（二）車間人員裝車費(fèi)單獨(dú)注冊(cè)個(gè)裝車隊(duì)，領(lǐng)取裝卸費(fèi)發(fā)票，只需按3%的稅率交納營(yíng)業(yè)稅即可。
（三）取消代收款項(xiàng)，和客戶簽訂合同時(shí)只包含主產(chǎn)品，其他費(fèi)用可以代為辦理，但必須由客戶單獨(dú)付款、單獨(dú)取得發(fā)票。
二、居民用水、煤氣、電的處理
我公司遠(yuǎn)離市區(qū)，不僅要生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，還要兼管職工的生活。職工生活區(qū)的一切服務(wù)都由企業(yè)負(fù)責(zé)，再向職工收取費(fèi)用。
稅法規(guī)定：納稅人將外購(gòu)貨物用于非應(yīng)稅部門的應(yīng)轉(zhuǎn)出進(jìn)項(xiàng)稅額，將自產(chǎn)產(chǎn)品用于非應(yīng)稅部門的應(yīng)視同銷售，交納增值稅。我公司將非生產(chǎn)用用水、煤氣、電均記入了管理費(fèi)用，收取款項(xiàng)時(shí)直接沖減了管理費(fèi)用。稅務(wù)稽查時(shí)往往認(rèn)為外購(gòu)的水電氣在計(jì)入管理費(fèi)用時(shí)就應(yīng)該作進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出或提取銷項(xiàng)稅額處理，實(shí)際上計(jì)入管理費(fèi)用的水電氣不僅是職工用的，而且還有辦公用的。
針對(duì)這種情況，建議將職工生活區(qū)用的水電氣一律計(jì)入“其他業(yè)務(wù)支出”科目，待按表收取水電氣后再計(jì)入“其他業(yè)務(wù)收入”科目，并提取銷項(xiàng)稅額，水、煤氣按13%的稅率提取，電按17%稅率提取，因收取的職工款項(xiàng)為含稅收入，應(yīng)換算成不含稅收入計(jì)算。
三、非生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位管理
我公司有職工食堂、幼兒園、賓館、物業(yè)管理，全部在一個(gè)帳套核算，這樣就造成了原始發(fā)票混亂，如職工食堂、幼兒園采購(gòu)的東西大都是二聯(lián)單、白條，在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)不允許扣除；另外象幼兒園、職工食堂免企業(yè)所得稅的也都并入收入交納了企業(yè)所得稅。物業(yè)管理所需材料又領(lǐng)用企業(yè)倉(cāng)庫(kù)材料，進(jìn)行稅額轉(zhuǎn)出較多。
針對(duì)上述情況，建議作如下處理：
（一）職工食堂單獨(dú)設(shè)帳套管理，和企業(yè)以往來賬聯(lián)系，職工食堂免稅，相對(duì)來說單獨(dú)核算。
（二）幼兒園、物業(yè)管理的收付款等業(yè)務(wù)也從企業(yè)脫離，讓他們自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧，按約定需付給他們的工資或其他補(bǔ)助可從企業(yè)福利費(fèi)支出。
（三）企業(yè)的賓館單獨(dú)辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照及稅務(wù)登記帳，和企業(yè)的一切往來規(guī)范運(yùn)行，賓館只繳納營(yíng)業(yè)稅。
四、進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票的管理
進(jìn)項(xiàng)稅是構(gòu)成增值稅的重要部分，也是歷次稅務(wù)機(jī)關(guān)稽查的重點(diǎn)。企業(yè)掙錢不容易，但進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票的管理不善往往就給企業(yè)帶來了資金損失。經(jīng)辦會(huì)計(jì)往往只重視進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票的認(rèn)證，認(rèn)為認(rèn)證即可抵扣。而忽略了對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票管理，財(cái)務(wù)記賬的進(jìn)項(xiàng)稅往往和認(rèn)證抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅不相符，發(fā)票傳遞不及時(shí)，材料入庫(kù)較慢，有的進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票超過了認(rèn)證期限。
針對(duì)上述情況，建議作如下處理：
（一）要強(qiáng)調(diào)對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票的取得，要求采購(gòu)所有物資都從增值稅一般納稅人單位采購(gòu)，應(yīng)取得增值稅專用發(fā)票必須取得增值稅發(fā)票。
（二）要加強(qiáng)對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票的審核，堅(jiān)持發(fā)票開具方與貨款掛賬名稱、貨款支付名稱一致，杜絕不合格、不合理的發(fā)票流入。
（三）對(duì)稅法規(guī)定的免稅商品，或者購(gòu)進(jìn)用于消費(fèi)的商品，即使開具增值稅專用發(fā)票也不得抵扣。
（四）把好材料的出庫(kù)關(guān)，對(duì)已抵扣稅款的材料，出庫(kù)時(shí)用于外銷、職工福利、個(gè)人消費(fèi)或如幼兒園等非生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性部門的一律要視同銷售，按市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算銷項(xiàng)稅。
（五）嚴(yán)格增值稅發(fā)票的傳遞程序，從業(yè)務(wù)員取得發(fā)票辦理入庫(kù)，到審計(jì)人員進(jìn)行價(jià)格審計(jì)，再到各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)簽字審批，最終到財(cái)務(wù)部記賬、送交稅務(wù)會(huì)計(jì)抵扣，都要有時(shí)限要求，并且有臺(tái)賬記錄、經(jīng)辦人員簽字。
（六）加強(qiáng)進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票的核對(duì)，財(cái)務(wù)賬面和已抵扣發(fā)票稅額不相符時(shí)不要急于結(jié)賬，一定要找清原因后再結(jié)賬。
五、廢舊物資管理
我公司廢品收入較多，一個(gè)月就有二百余萬元，廢品品種也較多。企業(yè)成立了廢舊物資管理部門，專門負(fù)責(zé)企業(yè)的下腳料、廢油、煤灰、廢舊固定資產(chǎn)的收集與銷售，在對(duì)外開具普通發(fā)票時(shí)，銷貨名稱一律寫成了“廢品”，會(huì)計(jì)人員按17%的稅率計(jì)提了銷項(xiàng)稅額。
根據(jù)財(cái)稅[2009]9號(hào)文件，一般納稅人銷售自己使用過的屬于條例第十條規(guī)定的不得抵扣且未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的固定資產(chǎn)，按照簡(jiǎn)易辦法依照4%征收率減半征收增值稅。于是建議要求企業(yè)今后應(yīng)當(dāng)分別核算廢品收入，對(duì)報(bào)廢的固定資產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓的舊固定資產(chǎn)，收到款項(xiàng)時(shí)應(yīng)記入“固定資產(chǎn)清理”科目的貸方，并按4%征收率減半計(jì)算交納增值稅，銷售煤灰、煤渣等廢舊物資一律按17%的稅率計(jì)提銷項(xiàng)稅額。
六、關(guān)聯(lián)企業(yè)交易的稅收管理
我公司將生產(chǎn)過程中的一部分水煤氣、蒸汽直接銷售給了關(guān)聯(lián)企業(yè)，水煤氣、蒸汽市場(chǎng)價(jià)格不明顯，雖然當(dāng)時(shí)雙方確定價(jià)格并不低，但長(zhǎng)時(shí)間價(jià)格未進(jìn)行調(diào)整，且企業(yè)處于行業(yè)虧損狀態(tài)，成本高于銷售價(jià)格。稅務(wù)機(jī)關(guān)往往就此事進(jìn)行評(píng)估、稽查，企業(yè)雖認(rèn)為沒有少繳納增值稅，但依照稅法就得補(bǔ)稅、罰款。
針對(duì)上述情況，建議企業(yè)與稅務(wù)機(jī)關(guān)達(dá)成預(yù)約定價(jià)安排。按稅法規(guī)定，企業(yè)在同時(shí)滿足年度發(fā)生的關(guān)聯(lián)交易金額在4000萬元人民幣以上、依法履行關(guān)聯(lián)申報(bào)義務(wù)和按規(guī)定準(zhǔn)備、保存和提供同期資料三個(gè)條件時(shí)，可以與稅務(wù)機(jī)關(guān)就未來年度關(guān)聯(lián)交易的定價(jià)原則和計(jì)算方法通過預(yù)備會(huì)談、正式申請(qǐng)、審核評(píng)估、磋商、簽訂安排和監(jiān)控執(zhí)行等程序達(dá)成包括單邊、雙邊和多邊等形式的預(yù)約定價(jià)安排。預(yù)約定價(jià)安排自企業(yè)提交正式書面申請(qǐng)年度的次年起3至5個(gè)連續(xù)年度有效，在此期間，只要企業(yè)遵守安排的全部條款及其要求，各地國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局均按照安排內(nèi)容執(zhí)行。既然我公司存在金額較大的關(guān)聯(lián)交易，且該項(xiàng)關(guān)聯(lián)交易已引起稅務(wù)機(jī)關(guān)的注意，就應(yīng)努力與稅務(wù)機(jī)關(guān)達(dá)成預(yù)約定價(jià)安排，避免企業(yè)關(guān)聯(lián)交易稅收風(fēng)險(xiǎn)。
七、稅收優(yōu)惠政策的利用
我公司生產(chǎn)有免稅產(chǎn)品，在經(jīng)營(yíng)方面，免稅產(chǎn)品銷售方法和應(yīng)稅產(chǎn)品一樣，沒有充分利用優(yōu)惠政策來為企業(yè)服務(wù)。稅務(wù)會(huì)計(jì)師從和客戶簽訂銷售合同時(shí)籌劃，要求以產(chǎn)品送到價(jià)格“一票制”結(jié)算，即只給客戶開具一張產(chǎn)品發(fā)票，運(yùn)雜費(fèi)等由企業(yè)承擔(dān)并加到產(chǎn)品銷售價(jià)格內(nèi)。這樣企業(yè)發(fā)生的運(yùn)雜費(fèi)等不用繳納任何稅款，將該費(fèi)用計(jì)入“營(yíng)業(yè)費(fèi)用”，雖然價(jià)格提高了，但相應(yīng)的“營(yíng)業(yè)費(fèi)用”也增加了，不影響企業(yè)所得稅。
八、混合銷售與兼營(yíng)非應(yīng)稅勞務(wù)的劃分
增值稅暫行條例規(guī)定：一項(xiàng)銷售行為如果既涉及貨物又涉及非應(yīng)稅勞務(wù)，為混合銷售行為。從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或零售的企業(yè)的混合銷售行為，視為銷售貨物，應(yīng)當(dāng)征收增值稅；納稅人兼營(yíng)非應(yīng)稅勞務(wù)的，應(yīng)分別核算貨物或應(yīng)稅勞務(wù)和非應(yīng)稅勞務(wù)的銷售額。不分別核算或者不能準(zhǔn)確核算的，其非應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)與貨物或應(yīng)稅勞務(wù)一并征收增值稅。
我公司有一個(gè)建安分廠，該廠除為本企業(yè)提供檢修服務(wù)外，還對(duì)外進(jìn)行機(jī)加工、吊裝等業(yè)務(wù)，并且到外地提供安裝、維護(hù)設(shè)備勞務(wù)。會(huì)計(jì)人員將其全部收入計(jì)入了“其他業(yè)務(wù)收入-建安分廠收入”，雖然建安分廠提供的有非應(yīng)稅勞務(wù)，但按規(guī)定不能分別核算，就得計(jì)征增值稅。
為減少稅收支出、合理納稅，建議企業(yè)對(duì)建安分廠實(shí)行單獨(dú)核算，將其變成獨(dú)立法人的子公司。這樣不僅方便了建安分廠對(duì)外業(yè)務(wù)發(fā)展，而且建安分廠提供的業(yè)務(wù)主要是設(shè)備維護(hù)、吊裝等，為營(yíng)業(yè)稅納稅人，只需交納營(yíng)業(yè)稅，不用繳納增值稅。
九、稅務(wù)稽查的應(yīng)對(duì)
企業(yè)內(nèi)部應(yīng)該打破部門間的行政疆界，加強(qiáng)協(xié)作，將“稅”的問題與業(yè)務(wù)結(jié)合起來，才能為企業(yè)爭(zhēng)取最大合法利益的同時(shí)避免經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和稅收風(fēng)險(xiǎn)。
安裝企業(yè)營(yíng)業(yè)額的確立
對(duì)施工企業(yè)來說，無論材料由誰來購(gòu)買，施工企業(yè)都必須按照工程總造價(jià)交納3%的營(yíng)業(yè)稅。而安裝企業(yè)則不同，無論要安裝的設(shè)備由誰來購(gòu)買，其價(jià)值都可以從安裝企業(yè)的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額中扣除。
財(cái)稅[2003]16號(hào)文件《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問題的通知》規(guī)定：
通信線路工程和輸送管道工程所使用的電纜、光纜和構(gòu)成管道工程主體的防腐管段、管件（彎頭、三通、冷彎管、絕緣接頭）、清管器、收發(fā)球筒、機(jī)泵、加熱爐、金屬容器等物品均屬于設(shè)備，其價(jià)值不包括在工程的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額中。
其他建筑安裝工程的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額也不應(yīng)包括設(shè)備價(jià)值，具體設(shè)備名單可由省級(jí)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)各自實(shí)際情況列舉。
因此，安裝企業(yè)應(yīng)按照扣除所安裝的設(shè)備價(jià)值后的余額繳納營(yíng)業(yè)稅。但目前很多企業(yè)由于對(duì)上述政策的不了解，在交稅的過程中基本上都是按照發(fā)票金額直接交稅，給企業(yè)造成了不必要的損失。例如，某企業(yè)專業(yè)為移動(dòng)公司鋪設(shè)管道，工程總額為3000萬元，但是合同為總包合同，即施工過程中的設(shè)備（管道、管件等）價(jià)值2000萬元由施工方購(gòu)買，施工方與移動(dòng)公司是按照全額3000萬元結(jié)算，施工企業(yè)給移動(dòng)公司開具的發(fā)票為3000萬元，因此造成了施工企業(yè)按照3000萬元繳納3%營(yíng)業(yè)稅，即90萬元。
實(shí)際上，根據(jù)稅法的規(guī)定，該施工企業(yè)的營(yíng)業(yè)額為3000萬元，設(shè)備費(fèi)用為2000萬元，安裝企業(yè)只需按照兩項(xiàng)的差額1000萬元交納3%的營(yíng)業(yè)稅，即30萬元。如果財(cái)務(wù)人員不認(rèn)真研究稅收政策，盲目按照發(fā)票繳稅，將給企業(yè)造成60萬元的損失。
【案例3】不同業(yè)務(wù)模式的納稅分析
某企業(yè)（甲方）要安裝一部電梯，委托安裝公司（乙方）來安裝。設(shè)備由甲方購(gòu)買，價(jià)值700萬元，甲方取得了購(gòu)買發(fā)票，并將其入在工程核算中。安裝公司完成安裝后，向甲方收取100萬元的安裝費(fèi)，并給甲方開具了100萬元的安裝發(fā)票，這時(shí)安裝公司該怎樣繳納營(yíng)業(yè)稅？
按照稅法的規(guī)定：安裝公司所繳納的營(yíng)業(yè)稅是不包括設(shè)備款項(xiàng)的。因此，乙方應(yīng)按100萬元來交納3%的營(yíng)業(yè)稅。
而假如甲方不購(gòu)買設(shè)備，而由乙方購(gòu)買，乙方用700萬元購(gòu)買設(shè)備后，發(fā)票是由銷售方開給乙方的，并入在工程成本中。乙方和甲方簽訂總安裝合同，并在合同中規(guī)定：工程總造價(jià)800萬元，其中設(shè)備700萬元，安裝費(fèi)100萬元。這時(shí)，乙方又該怎樣繳稅呢？
按照財(cái)稅[2003]16號(hào)文件的規(guī)定：安裝公司購(gòu)買設(shè)備取得的發(fā)票，國(guó)家稱其為“營(yíng)業(yè)額減除項(xiàng)目憑證”，并在《關(guān)于營(yíng)業(yè)額減除項(xiàng)目憑證管理問題》中對(duì)該憑證的賬務(wù)處理方式都做了明確的規(guī)定：
營(yíng)業(yè)額減除項(xiàng)目支付款項(xiàng)發(fā)生在境內(nèi)的，該減除項(xiàng)目支付款項(xiàng)憑證必須是發(fā)票或合法有效憑證；支付給境外的，該減除項(xiàng)目支付款項(xiàng)憑證必須是外匯付匯憑證、外方公司的簽收單據(jù)或出具的公證證明。
根據(jù)以上規(guī)定可以看出，即便安裝公司購(gòu)買了設(shè)備進(jìn)入工程成本，在繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)也可以從營(yíng)業(yè)額中扣除。因此，安裝公司雖然開具了800萬元的工程發(fā)票，但是仍然可以按照100萬元繳納營(yíng)業(yè)稅（注意：購(gòu)買設(shè)備時(shí)必須取得正式設(shè)備銷售發(fā)票）。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)額的確立
銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額為收取對(duì)方的所有價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。其中，“價(jià)款”是指不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格。而“價(jià)外費(fèi)用”指的是向客戶收取的手續(xù)費(fèi)、基金、集資款、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)等費(fèi)用。無論會(huì)計(jì)制度怎樣規(guī)定，都應(yīng)合并營(yíng)業(yè)額繳納5%的營(yíng)業(yè)稅。
單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目時(shí)，不管是否辦理了立項(xiàng)人和土地使用人的更名手續(xù)，其實(shí)質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為。對(duì)于轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目行為應(yīng)按以下辦法征收營(yíng)業(yè)稅：
1．轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開發(fā)，但尚未進(jìn)入施工階段的在建項(xiàng)目，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項(xiàng)目征收營(yíng)業(yè)稅。
2．轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項(xiàng)目，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。在建項(xiàng)目是指立項(xiàng)建設(shè)但尚未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目。
財(cái)法[1993]40號(hào)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條規(guī)定：
納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格明顯偏低而無正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營(yíng)業(yè)額:
(一)按納稅人當(dāng)月提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定。
(二)按納稅人最近時(shí)期提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定。
(三)按下列公式核定計(jì)稅價(jià)格:
計(jì)稅價(jià)格＝營(yíng)業(yè)成本或工程成本×（1＋成本利潤(rùn)率）÷（1－營(yíng)業(yè)稅稅率）
上列公式中的成本利潤(rùn)率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。
財(cái)稅[2003]16號(hào)《關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問題的通知》規(guī)定：
單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。
國(guó)稅發(fā)[2005]89號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局 財(cái)政部 建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》規(guī)定：
各級(jí)地方稅務(wù)、財(cái)政部門要嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)整后的個(gè)人住房營(yíng)業(yè)稅稅收政策。對(duì)個(gè)人購(gòu)買的非普通住房超過兩年（含兩年）對(duì)外銷售的，在向地方稅務(wù)部門申請(qǐng)按其售房收入減去購(gòu)買房屋價(jià)款后的差額繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)，需提供購(gòu)買房屋時(shí)取得的稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票作為差額征稅的扣除憑證。
財(cái)稅[2006]75號(hào)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅有關(guān)政策的通知》規(guī)定：
2006年6月1日后，個(gè)人將購(gòu)買不足五年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過五年(含五年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過五年(含五年)的非普通住房對(duì)外銷售的，按其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的余額征收營(yíng)業(yè)稅。
【案例4】銷售房地產(chǎn)價(jià)格設(shè)定的涉稅問題
某房地產(chǎn)公司為了銷售開發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)，推出了一系列的促銷方式：凡購(gòu)買A戶型房屋（價(jià)值60萬元），客戶將得到全套家具（價(jià)值3萬元）。
站在銷售部門的角度來分析，這不過是一種促銷手段，應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)其他問題：送3萬元的家具，房屋就可以賣到60萬元；而如果不送3萬元的家具，房屋就只能賣到57萬元。所以說，公司沒有任何損失，“送出”的3萬元是向客戶收取的，實(shí)際上是將房屋價(jià)格提高了。
【分析】雖然從經(jīng)營(yíng)角度來看公司沒有什么損失，但是如果從稅的角度來看問題就出現(xiàn)了。企業(yè)按照60萬元銷售房屋就應(yīng)該給客戶開具60萬元的發(fā)票，應(yīng)該按照60萬元來繳稅。而由于公司多開具了3萬元的發(fā)票，因此要為這3萬元多繳營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加等一系列稅金。
【籌劃】其實(shí)公司完全可以換一種促銷方式。比如購(gòu)買房屋原價(jià)60萬元，優(yōu)惠價(jià)格為57萬元。這樣公司所開具的發(fā)票就是57萬元，就避免了為這3萬元多繳一系列的稅。
所以，定價(jià)對(duì)稅收會(huì)產(chǎn)生很大影響，銷售部門在營(yíng)銷的過程中不要忽視了稅的問題，不僅要站在經(jīng)營(yíng)的角度分析問題，還要學(xué)會(huì)從稅收的角度綜合地分析問題，這樣才能使企業(yè)的利潤(rùn)最大化，并可避免稅收風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。
其他行業(yè)營(yíng)業(yè)額的確立
根據(jù)財(cái)稅[2003]16號(hào)《關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問題的通知》規(guī)定:
（一）運(yùn)輸企業(yè)
經(jīng)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)使用運(yùn)輸企業(yè)發(fā)票，按“交通運(yùn)輸業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅的單位將承擔(dān)的運(yùn)輸業(yè)務(wù)分給其他運(yùn)輸企業(yè)并由其統(tǒng)一收取價(jià)款的，以其取得的全部收入減去支付給其他運(yùn)輸企業(yè)的運(yùn)費(fèi)后的余額為營(yíng)業(yè)額。
（二）旅游企業(yè)
旅游企業(yè)組織旅游團(tuán)在中國(guó)境內(nèi)旅游的，以收取的全部旅游費(fèi)減去替旅游者支付給其他單位的房費(fèi)、餐費(fèi)、交通、門票或支付給其他接團(tuán)旅游企業(yè)的旅游費(fèi)后的余額為營(yíng)業(yè)額。
（三）廣告企業(yè)
從事廣告業(yè)務(wù)的，以其全部收入減去支付給其他廣告公司或廣告者（包括媒體、載體）的廣告費(fèi)后的余額為營(yíng)業(yè)額。
（四）郵政電信企業(yè)
郵政電信單位與其他單位合作，共同為用戶提供郵政電信業(yè)務(wù)及其他服務(wù)并由郵政電信單位統(tǒng)一收取價(jià)款的，以全部收入減去支付給合作方價(jià)款后的余額為營(yíng)業(yè)額。
（五）物業(yè)公司
從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃?xì)庖约按凶庹咧Ц兜乃?、電、燃?xì)?、房屋租金的價(jià)款后的余額為營(yíng)業(yè)額。
（六）租賃公司
融資租賃業(yè)務(wù)，經(jīng)中國(guó)人民銀行、外經(jīng)貿(mào)部和國(guó)家經(jīng)貿(mào)委批準(zhǔn)租賃業(yè)務(wù)的單位從事融資租賃業(yè)務(wù)的，其向承租者收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用（包括殘值）減除出租方承擔(dān)的出租貨物的實(shí)際成本后的余額為營(yíng)業(yè)額。
以上稱出租貨物的實(shí)際成本包括：購(gòu)入價(jià)、關(guān)稅、增值稅、消費(fèi)稅、運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和貸款利息等。
（七）金融行業(yè)
1.金融企業(yè)（包括銀行和非銀行金融機(jī)構(gòu)）從事股票、債券買賣業(yè)務(wù)，以股票、債券的賣出價(jià)減去買入價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。其中買入價(jià)為購(gòu)買股票的價(jià)格減去股票持有期間取得的紅利后的余額。
2.金融企業(yè)買賣金融商品（包括股票、債券、外匯及其他金融商品），可在同一會(huì)計(jì)年度末，將不同納稅期出現(xiàn)的正差和負(fù)差按同一會(huì)計(jì)年度匯總的方式計(jì)算并繳納營(yíng)業(yè)稅，如果匯總計(jì)算應(yīng)繳的營(yíng)業(yè)稅稅額小于本年已繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額，可以向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理退稅，但不得將一個(gè)會(huì)計(jì)年度內(nèi)匯總后仍為負(fù)差的部分結(jié)轉(zhuǎn)下年。
3.金融企業(yè)從事受托收款業(yè)務(wù)，如代收電話費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電信費(fèi)、學(xué)雜費(fèi)、尋呼費(fèi)、社保統(tǒng)籌費(fèi)、交通違章罰款和稅款等，以全部收入減去支付給委托方價(jià)款后的余額為營(yíng)業(yè)額。
（八）銷售不動(dòng)產(chǎn)與土地使用權(quán)
單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。
（九）承包、租賃經(jīng)營(yíng)
雙方簽訂承包、租賃合同（協(xié)議，下同），將企業(yè)或企業(yè)部分資產(chǎn)出包、租賃，出包、出租者向承包、承租方收取的承包費(fèi)、租賃費(fèi)（承租費(fèi)，下同）按“服務(wù)業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。出包方收取的承包費(fèi)凡同時(shí)符合以下三個(gè)條件的，屬于企業(yè)內(nèi)部分配行為不征收營(yíng)業(yè)稅：
1.承包方以出包方名義對(duì)外經(jīng)營(yíng)，由出包方承擔(dān)相關(guān)的法律責(zé)任；
2.承包方的經(jīng)營(yíng)收支全部納入出包方的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算；
3.出包方與承包方的利益分配是以出包方的利潤(rùn)為基礎(chǔ)的。
（十）勞務(wù)公司
勞務(wù)公司接受用工單位的委托，為其安排勞動(dòng)力，凡用工單位將其應(yīng)支付給勞動(dòng)力的工資和為勞動(dòng)力上繳的社會(huì)保險(xiǎn)（包括養(yǎng)老保險(xiǎn)金、醫(yī)療保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)等，下同）以及住房公積金統(tǒng)一交給勞務(wù)公司代為發(fā)放或辦理的，以勞務(wù)公司從用工單位收取的全部?jī)r(jià)款減去代收轉(zhuǎn)付給勞動(dòng)力的工資和為勞動(dòng)力辦理社會(huì)保險(xiǎn)及住房公積金后的余額為營(yíng)業(yè)額。
（十一）其他規(guī)定
單位和個(gè)人在提供營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，如果將價(jià)款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價(jià)款為營(yíng)業(yè)額；如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財(cái)務(wù)上如何處理，均不得從營(yíng)業(yè)額中減除。
單位和個(gè)人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，因受讓方違約而從受讓方取得的賠償金收入，應(yīng)并入營(yíng)業(yè)額中征收營(yíng)業(yè)稅。
單位和個(gè)人因財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算辦法改變將已繳納過營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收性質(zhì)的價(jià)款逐期轉(zhuǎn)為營(yíng)業(yè)收入時(shí)，允許從營(yíng)業(yè)額中減除。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)防范；經(jīng)濟(jì)發(fā)展
中圖分類號(hào)：F23文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：Adoi：10.19311/ki.16723198.2017.06.058
房地產(chǎn)行業(yè)需要的投資數(shù)額巨大，回收周期較長(zhǎng)，而且變現(xiàn)能力不足，這些都使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的起步較晚，存在制度和管理等很多不完善的地方，造成整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)較為混亂，而市場(chǎng)上存在的很多中小企業(yè)又使得市場(chǎng)集中度過低，不能有效的配置市場(chǎng)資源，而這些管理不完善的企業(yè)本身又會(huì)加大整個(gè)行業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，我們需要對(duì)目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀進(jìn)行研究和分析，并從中尋找出防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施，來達(dá)到完善整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的目的。
1財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念
1.1狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
我們一般將狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)稱作籌資風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一般是由企業(yè)的負(fù)債所導(dǎo)致的，具體來說就是企業(yè)由于欠缺資金，不得不向外界借款，導(dǎo)致企業(yè)產(chǎn)生負(fù)債，從而使得企業(yè)未來的發(fā)展具有一定的不確定性，企業(yè)存在著一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，如果企業(yè)不存在負(fù)債，它的財(cái)務(wù)狀況相對(duì)就比較穩(wěn)定，因此我們可以說企業(yè)不存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
1.2廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一般是企業(yè)所面臨的各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)通過貨幣化來表現(xiàn)出來，能夠更加全面地反映企業(yè)當(dāng)前所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中，面臨著復(fù)雜的外部環(huán)境，存在著很多不確定性，有很多企業(yè)并不能夠控制的因素，種種原因狀況的存在導(dǎo)致企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中面臨著各種財(cái)務(wù)損失的可能性，這些都會(huì)對(duì)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展帶來巨大的影響。因此我們一般認(rèn)為廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)更加能夠反映企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況，讓外界能夠更加清楚其面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，這也更符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的實(shí)際狀況。因此綜上所述，本文認(rèn)為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要含義是：企業(yè)在生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)過程中，由于各種不可預(yù)料因素以及不可控制狀況的存在，使得企I的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)存在著巨大的不確定性，從而進(jìn)一步導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)損失的可能。
2房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的類型
房地產(chǎn)行業(yè)需要的投資數(shù)額巨大，回收周期較長(zhǎng)，而且變現(xiàn)能力不足，這些都使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。理論界對(duì)其面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型也有多種不同的分類方法。本文根據(jù)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響范圍的不同，將其面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。而系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)又主要有以下幾種風(fēng)險(xiǎn)。
2.1政策風(fēng)險(xiǎn)
在房地產(chǎn)行業(yè)，政府政策主要有：土地拍賣政策、住房供給政策、金融政策、稅收政策、房產(chǎn)價(jià)格政策、環(huán)護(hù)政策和結(jié)構(gòu)調(diào)整政策等。這些政策都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展產(chǎn)生影響，繼而影響到房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)情況，影響其進(jìn)一步的發(fā)展。眾所周知，房地產(chǎn)投資是一個(gè)周期很長(zhǎng)的過程，在這個(gè)過程，很多房地產(chǎn)商都可能經(jīng)歷不同的政策變動(dòng)，而對(duì)于很多中小企業(yè)來說，他們資金本身就不雄厚，抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力很弱，很容易成為國(guó)家政策的犧牲品。例如：在2010年1月10日，為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)和促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展，我國(guó)政府出臺(tái)了促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的五條措施，也就是我們熟知的“國(guó)五條”。2011年1月26日，我國(guó)政府又出臺(tái)了“國(guó)八條”，緊接著的是“新國(guó)八條”，從而直接導(dǎo)致“金九銀十”的房地產(chǎn)神話破滅，眾多開發(fā)商不得不紛紛降價(jià)。從以上內(nèi)容我們可以看出，政府政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起到重要的作用，一般我們認(rèn)為這種風(fēng)險(xiǎn)屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)是個(gè)別企業(yè)不能控制和消除的，所以為了避免這種風(fēng)險(xiǎn)，降低企業(yè)的損失，就需要選擇那些收益具有保障且國(guó)家支持的項(xiàng)目進(jìn)行投資，而且資金的周轉(zhuǎn)周期也不能過長(zhǎng)，比如可以投資國(guó)家保障性住房建設(shè)項(xiàng)目。
2.2社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)
社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)則指的是一個(gè)社會(huì)的人文、社會(huì)、環(huán)境等因素給房地產(chǎn)企業(yè)投資帶來的不確定性，從而導(dǎo)致其產(chǎn)生財(cái)務(wù)損失的可能。近年來，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格居高不下，給民生帶來了極大問題，也讓房地產(chǎn)行業(yè)顯得有些混亂，加上一些房地產(chǎn)開發(fā)商的不文明行為，導(dǎo)致了很多社會(huì)問題，從而產(chǎn)生了極大的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。一些房地產(chǎn)商在開發(fā)過程中，違背了城市發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃和區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)，損害了廣大人民的利益，這些項(xiàng)目會(huì)很容易受到大多數(shù)人的反對(duì)。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在擴(kuò)大投資，將項(xiàng)目投資到不同區(qū)域時(shí)，由于地域環(huán)境和文化的不同，導(dǎo)致水土不服，讓房地產(chǎn)商在開發(fā)過程中面臨著極大地社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。例如，昆明市在城市化擴(kuò)張中（2010-2011），大量拆遷城中村，對(duì)當(dāng)?shù)鼐用竦纳顜砹藰O大的影響，導(dǎo)致后來的房地產(chǎn)開發(fā)集中放量，對(duì)昆明的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了極大的影響。
2.3籌資風(fēng)險(xiǎn)
籌資風(fēng)險(xiǎn)是指在房地產(chǎn)廠商在投資、經(jīng)營(yíng)、開發(fā)過程中，由于房地產(chǎn)商資金不能及時(shí)供應(yīng)導(dǎo)致項(xiàng)目失敗，給開發(fā)商帶來財(cái)務(wù)損失而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)資金投入巨大，基本上每個(gè)環(huán)節(jié)都需要充足資金的保證才能正常運(yùn)營(yíng)下去，一旦資金鏈斷裂，很可能導(dǎo)致投資項(xiàng)目失敗，給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來無法估計(jì)的損失。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，企業(yè)一般都會(huì)向銀行貸款，當(dāng)企業(yè)面臨著高額的債務(wù)時(shí)，就會(huì)存在著到期不能夠還款的巨大風(fēng)險(xiǎn)。如果房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了這種風(fēng)險(xiǎn)，將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)商接下來的運(yùn)作產(chǎn)生影響，如企業(yè)不能及時(shí)處理這個(gè)問題，很可能造成房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目資不抵債，最后經(jīng)營(yíng)失敗，出現(xiàn)巨大財(cái)務(wù)損失。在當(dāng)前開放的市場(chǎng)環(huán)境下，如何通過風(fēng)險(xiǎn)最低、費(fèi)用最少的方式籌到資金成為每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)投資經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)。雖然民間籌集資金的方式和流程簡(jiǎn)單，但是潛在風(fēng)險(xiǎn)巨大，企業(yè)一定要慎用這種籌集資金的方式。比如2011年的溫州跑路事件就產(chǎn)生了惡劣的影響，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了巨大的沖擊，嚴(yán)重影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
2.4投資風(fēng)險(xiǎn)
投資風(fēng)險(xiǎn)一般指的是在房地產(chǎn)商在進(jìn)行投資過程中，面臨著復(fù)雜的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境，存在著各種不可預(yù)知的狀況，導(dǎo)致投資結(jié)果不能夠達(dá)到預(yù)期，影響房地產(chǎn)企業(yè)的盈利水平，給企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況帶來損失。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的外部環(huán)境更加復(fù)雜，首先，它和政府、銀行以及市場(chǎng)都有著極為密切的聯(lián)系，如果政府政策出現(xiàn)變化，市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生改變都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)投資的失敗，從而導(dǎo)致其投資達(dá)不到預(yù)期收益，因此，我們認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)相比其他行業(yè)面臨著更為嚴(yán)峻的投資風(fēng)險(xiǎn)狀況。
2.5資金回收風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資數(shù)額巨大，在企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)銷售過程中，企業(yè)難以短時(shí)間內(nèi)回收全部資金，這種情況使得房地產(chǎn)企業(yè)存在一定的資金回收風(fēng)險(xiǎn)，雖然企業(yè)的銷售收入可以記到應(yīng)收賬款項(xiàng)目上，并給企業(yè)的財(cái)務(wù)帶來利潤(rùn)，但這些可能并未增加企業(yè)的現(xiàn)在流，可能反而會(huì)使企業(yè)用有限的現(xiàn)金流去墊支尚未實(shí)現(xiàn)的利稅開支，給企業(yè)帶來極大的負(fù)擔(dān)。資金回收風(fēng)險(xiǎn)一方面會(huì)受到國(guó)家宏觀政策和財(cái)政金融政策的影響，也取決于企業(yè)決策和管理水平的高低。
3房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施
3.1培養(yǎng)房地產(chǎn)企業(yè)核心管理團(tuán)隊(duì)
不管任何行業(yè)，取得成功的關(guān)鍵都在于人，在于企業(yè)的管理者們，任何一個(gè)企業(yè)的成功都離不開一個(gè)優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)。目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商的利潤(rùn)趨于下降，在這種環(huán)境下，一個(gè)企業(yè)想要健康的發(fā)展和壯大必備的條件就是需要職業(yè)化的經(jīng)理人管理團(tuán)隊(duì)，在他們的帶領(lǐng)下。為企業(yè)的發(fā)展?fàn)I造一個(gè)和諧、良好的氛圍，讓員工們能夠更加愉快地、有效率地去工作，并幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。
3.2加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理和控制
房地產(chǎn)行業(yè)投入資金巨大，對(duì)成本的控制就顯得尤為重要了，在企業(yè)投資一個(gè)項(xiàng)目前，一定要做好可行性分析、財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)及不確定性分析，從土地到物業(yè)管理這一整套經(jīng)營(yíng)過程，都要嚴(yán)格控制它們的成本，減少成本的關(guān)鍵就是加強(qiáng)對(duì)原材料和供應(yīng)商的管理，大力倡導(dǎo)節(jié)價(jià)意思，實(shí)行成本責(zé)任制。而且，企業(yè)應(yīng)該努力減少不必要的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，盡可能的減少非生產(chǎn)性支出，努力降低管理費(fèi)用從而達(dá)到控制成本的目的。
3.3善于利用市場(chǎng)機(jī)遇
雖然我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)存在著很大的泡沫，但是城市化進(jìn)程、居民的剛性需求、人口結(jié)構(gòu)和中國(guó)居民的財(cái)富性結(jié)構(gòu)調(diào)整都表明我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)有進(jìn)一步擴(kuò)張和發(fā)展的潛力，在這種有利的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該善于把握住機(jī)會(huì)，充分利用市場(chǎng)環(huán)境，爭(zhēng)取進(jìn)一步發(fā)展和擴(kuò)張的機(jī)會(huì)。
3.4提高資金使用效率
減少現(xiàn)金流出以及增加能夠控制的現(xiàn)金能夠提高企業(yè)的資金使用效率。房地產(chǎn)企業(yè)需要從經(jīng)營(yíng)過程的每個(gè)環(huán)節(jié)入手，要和房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的行業(yè)建立長(zhǎng)久的合作關(guān)系，使得房地產(chǎn)商能夠在各個(gè)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)充分利用合作方式，讓資金在采購(gòu)環(huán)節(jié)盡可能實(shí)現(xiàn)間接融資，動(dòng)態(tài)追蹤應(yīng)收賬款的情況，謹(jǐn)慎估計(jì)壞賬的額度，改善企業(yè)的經(jīng)營(yíng)投資模式，促進(jìn)企業(yè)的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)效率，通過這些措施來保證房地產(chǎn)商現(xiàn)金流的充足，從而保證企業(yè)的正常運(yùn)行和發(fā)展。
4對(duì)未來的展望
從宏觀經(jīng)濟(jì)上看，我國(guó)人均GDP超過2000美元、城市化進(jìn)程的加深、消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化都表明未來我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)有很大的發(fā)展?jié)摿?，雖然近期我國(guó)經(jīng)濟(jì)處于下行壓力、銀行收緊信貸、大多數(shù)投資者持觀望態(tài)度給短期內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)帶來一定的沖擊，給很多房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的資金和銷售壓力，也讓大多數(shù)人對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展持悲觀情緒。但是，在本文看來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型過程，短期內(nèi)的市場(chǎng)低迷不可避免，這也是為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型付出代價(jià)，但同時(shí)我們應(yīng)該看到房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷背后的機(jī)遇。在當(dāng)下的資金和融資渠道的壓力之下，很有可能就會(huì)產(chǎn)生新的融資渠道，房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資渠道也會(huì)呈現(xiàn)專業(yè)化和多樣化。就未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資方向而言，保障性住房將是一個(gè)非常重要的項(xiàng)目，結(jié)合當(dāng)下我國(guó)國(guó)情，我國(guó)的房地產(chǎn)政策不可避免將會(huì)向保障性住房?jī)A斜，保障性住房將成為我國(guó)多層次供房體系重要的組成部分，結(jié)構(gòu)性的調(diào)整會(huì)主要通過土地、稅收和信貸政策實(shí)現(xiàn)，未來我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率會(huì)逐漸回落到合理水平，開發(fā)商也會(huì)更多的涉及保障性住房方面。
總而言之，在當(dāng)下我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極采取各種有效措施，改變經(jīng)營(yíng)理念，提高企業(yè)的責(zé)任意識(shí)，提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的抵抗能力，總之，一個(gè)完善的財(cái)務(wù)控制體系是房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)久發(fā)展下去的關(guān)鍵，同時(shí)也是我國(guó)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展不可或缺的一環(huán)。
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；原因分析
【中圖分類號(hào)】F27 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A
【文章編號(hào)】1007-4309（2012）05-0089-1.5
一、企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念最先出現(xiàn)在財(cái)務(wù)管理領(lǐng)域，其出發(fā)點(diǎn)是基于企業(yè)財(cái)務(wù)管理決策活動(dòng)過程中的不確定性。企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也稱籌資或融資風(fēng)險(xiǎn)，首先是由企業(yè)負(fù)債引起的，具體來說是指企業(yè)因借入資金而引起的用貨幣資金償還到期債務(wù)的不確定性，沒有債務(wù)就不存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生環(huán)節(jié)
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在不同的理財(cái)環(huán)境和理財(cái)階段，有不同的表現(xiàn)形式。資本循環(huán)運(yùn)動(dòng)過程就是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移和積聚過程，以貨幣形態(tài)為起點(diǎn)和終點(diǎn)的資本循環(huán)主要在籌資、投入、生產(chǎn)、分配四個(gè)節(jié)點(diǎn)上停留，集聚著四種風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)按其在資本運(yùn)動(dòng)各環(huán)節(jié)節(jié)點(diǎn)的實(shí)物載體上所積聚的風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)分類，可分為融資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、資金收回風(fēng)險(xiǎn)和收益分配風(fēng)險(xiǎn)四種。
融資風(fēng)險(xiǎn)：融資活動(dòng)是一個(gè)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的起點(diǎn)，是滿足企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、對(duì)外投資及調(diào)整資本結(jié)構(gòu)的需要。當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，籌集資金的渠道更是多樣化，如果資金籌集不當(dāng)，就會(huì)給企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)帶來風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)在債務(wù)規(guī)模過大、利率過高而導(dǎo)致的籌資成本費(fèi)用過高；債務(wù)期限結(jié)構(gòu)不合理，造成債務(wù)到期過分集中而導(dǎo)致財(cái)務(wù)危機(jī)。債務(wù)規(guī)模不合理而導(dǎo)致過度負(fù)債，既造成資金浪費(fèi)，又增加了財(cái)務(wù)費(fèi)用，增加了企業(yè)的成本，對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展十分不利。
投資風(fēng)險(xiǎn)：投資風(fēng)險(xiǎn)就是指由于不確定因素的影響，導(dǎo)致投資項(xiàng)目不能達(dá)到預(yù)期效益，從而影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)為投資項(xiàng)目在工藝技術(shù)上不可行或尚不成熟；市場(chǎng)調(diào)研有誤，產(chǎn)品上市后滯銷、落后；投資項(xiàng)目規(guī)劃過大或過小，行業(yè)過度擴(kuò)張或無力控制管理；負(fù)債經(jīng)營(yíng)的負(fù)債率過高造成債務(wù)負(fù)擔(dān)沉重；技術(shù)、市場(chǎng)等情況發(fā)生變化導(dǎo)致企業(yè)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益與預(yù)期收益相差過大。
資金收回風(fēng)險(xiǎn)：企業(yè)產(chǎn)品售出后，就從成品資金轉(zhuǎn)化為結(jié)算資金，再?gòu)慕Y(jié)算資金轉(zhuǎn)化為貨幣資金。這兩個(gè)轉(zhuǎn)化過程在時(shí)間上和金額上的不確定性，就是資金回收風(fēng)險(xiǎn)。資金回收風(fēng)險(xiǎn)的存在，與國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策尤其是財(cái)政金融政策是緊密相關(guān)的。
收益分配風(fēng)險(xiǎn)：收益分配風(fēng)險(xiǎn)是指由于利潤(rùn)分配而可能給企業(yè)今后的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)帶來的不利影響。收益分配是指企業(yè)實(shí)現(xiàn)的財(cái)務(wù)成果即利潤(rùn)對(duì)投資者的分配，包括留存收益和分配股息兩方面，留存收益是擴(kuò)大規(guī)模來源，分配股息是股東財(cái)產(chǎn)擴(kuò)大的要求，二者既相互聯(lián)系又相互矛盾。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生原因
一個(gè)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)最終都要將在該企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況中體現(xiàn)出來，因而某種意義上，企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)也是引發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的因素，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要來源于以下幾點(diǎn)：
客觀因素：房地產(chǎn)的周期性特點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)受經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期和國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平影響較大。房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展周期一樣，也有周期性循環(huán)。房地產(chǎn)業(yè)的周期分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危機(jī)與衰退、蕭條四個(gè)階段。當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)從繁榮階段進(jìn)入危機(jī)與衰退階段，進(jìn)而進(jìn)入蕭條階段時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)的房地產(chǎn)價(jià)格下降、交易量銳減、新開發(fā)建設(shè)規(guī)模收縮等情況，給房地產(chǎn)投資者造成損失。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的周期與GDP增長(zhǎng)有明顯的關(guān)系，波動(dòng)基本一致，但波幅前者大于后者；而且復(fù)蘇早于宏觀經(jīng)濟(jì)，衰退晚于宏觀經(jīng)濟(jì)。
法律、政策環(huán)境。由于房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)家經(jīng)濟(jì)緊密相關(guān)，因此在很大程度上受到政府的控制。國(guó)家為保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)健康發(fā)展，常常運(yùn)用稅收、金融、財(cái)政多種經(jīng)濟(jì)手段對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行宏觀調(diào)控，宏觀政策對(duì)企業(yè)收益具有很大的影響。
利率風(fēng)險(xiǎn)是指由于市場(chǎng)利率提高而給投資者帶來的損失。調(diào)整利率是國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要手段之一。國(guó)家通過調(diào)整利率可以引導(dǎo)資金的走向，從而起到宏觀調(diào)控的作用。市場(chǎng)利率的高低與房地產(chǎn)價(jià)值呈反方向變動(dòng)，即利率越高，房地產(chǎn)價(jià)值越小，房地產(chǎn)投資價(jià)值越小。如果在一定時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)投資收益不足以抵消貸款利息，房地產(chǎn)投資將無利可圖。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，房屋商品化、社會(huì)化和自有化程度的推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展迫切需要資本市場(chǎng)的推動(dòng)，那么房地產(chǎn)投資者將面臨較大的利率風(fēng)險(xiǎn)。
通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)也稱為購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)，是指投資完成后所收回的資金與投入的資金相比購(gòu)買力降低給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。由于所有的投資要求有一定的時(shí)間周期，尤其是房地產(chǎn)的投資周期較長(zhǎng)，因此只要通貨膨脹的因素存在，投資者就要面臨通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)。
市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)是指投資所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)是不斷運(yùn)動(dòng)變化的，房地產(chǎn)的供求關(guān)系也是不斷變化的。供求關(guān)系的變化必然造成房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)，具體表現(xiàn)為租金收入的變化和房地產(chǎn)本身價(jià)格的變化，這種變化會(huì)使房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益發(fā)生偏離。更嚴(yán)重的是，當(dāng)市場(chǎng)內(nèi)某種房地產(chǎn)的供給大于需求并達(dá)到一定程度時(shí)，房地產(chǎn)投資者將面臨房地產(chǎn)商品積壓的局面，即找不到買主或租戶，由此會(huì)進(jìn)一步引發(fā)更為嚴(yán)重的問題，資金收不回來，無力償還貸款，很容易導(dǎo)致投資者破產(chǎn)。
變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致的資金損失的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，銷售過程復(fù)雜，屬于非貨幣性資產(chǎn)，流動(dòng)性差，其擁有者很難在短時(shí)期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金。因此當(dāng)投資者由于償債或其他原因急于將房地產(chǎn)兌現(xiàn)時(shí)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完備，使投資者蒙受折價(jià)的損失。房地產(chǎn)一般要較長(zhǎng)時(shí)間才能在市場(chǎng)上脫手，如果急于賣出，損失是不可避免的。
主觀因素：自身經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，從房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)看，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有開發(fā)過程復(fù)雜、周期長(zhǎng)、涉及部門和環(huán)節(jié)多的特點(diǎn)。從土地獲得、市場(chǎng)調(diào)研、投資決策、建設(shè)施工，到銷售推廣、物業(yè)管理等開發(fā)過程，涉及多家合作單位，并接受規(guī)劃、國(guó)土、建設(shè)、環(huán)保等多個(gè)政府部門的監(jiān)督，從而使得開發(fā)商對(duì)開發(fā)工程的進(jìn)度、質(zhì)量、營(yíng)銷控制的難度增大。一旦某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，將導(dǎo)致項(xiàng)目周期拉長(zhǎng)、營(yíng)業(yè)成本增加、收益大幅降低甚至虧損。
企業(yè)資金結(jié)構(gòu)不合理。主要是指企業(yè)全部資金來源中權(quán)益資金與負(fù)債資金的比例關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金由自有資金、預(yù)售款、銀行貸款、經(jīng)營(yíng)性欠款等四部分組成，其中自有資金往往只占較小的比例，負(fù)債資金往往占企業(yè)全部資金來源的70%，有的甚至高達(dá)90%，一旦企業(yè)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)失誤，不能控制各類風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)不能支付到期本息的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性就非常大。
財(cái)務(wù)管理水平。我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)中，有相當(dāng)一部分是由國(guó)有資本控制或者本身就是國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)化而來，國(guó)有企業(yè)所具有的諸如效率低下、管理水平不高、內(nèi)部激勵(lì)與約束機(jī)制不健全等缺陷時(shí)有體現(xiàn)。企業(yè)與內(nèi)部各部門之間及企業(yè)與上級(jí)企業(yè)之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責(zé)不明、管理混亂的現(xiàn)象，造成資金使用效率低下，資金的安全性、完整性往往無法保證。
財(cái)務(wù)決策能力。在決策過程中，往往由于企業(yè)對(duì)投資項(xiàng)目的可行性缺乏周密系統(tǒng)地分析和研究，加之決策所依據(jù)的經(jīng)濟(jì)信息不全面、不真實(shí)以及決策者決策能力有限等原因，導(dǎo)致投資決策失誤頻繁發(fā)生。決策失誤使投資項(xiàng)目不能獲得預(yù)期地收益，投資無法按期收回，為企業(yè)帶來巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
【參考文獻(xiàn)】
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