發(fā)布時(shí)間：2023-12-08 17:22:39
序言：寫(xiě)作是分享個(gè)人見(jiàn)解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)策劃樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
【關(guān)鍵詞】“大悅城” 城市綜合體 發(fā)展模式
城市綜合體是近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的突出熱點(diǎn)，政府、開(kāi)發(fā)商都表現(xiàn)出了極大熱情，從一線城市到二三線城市，大量項(xiàng)目如雨后春筍般不斷涌現(xiàn)。中糧集團(tuán)發(fā)展以大悅城為品牌的全服務(wù)鏈城市綜合體，是建立在深入的內(nèi)外部環(huán)境分析基礎(chǔ)上的系統(tǒng)的模式思考與定位，不僅對(duì)于厘清大悅城下一步發(fā)展方向有所裨益，對(duì)于其他房地產(chǎn)企業(yè)也能具有一定的參考價(jià)值。
一、城市綜合體的概念、特征以及功能
（一）城市綜合體概念
城市綜合體的概念目前在學(xué)術(shù)研究和實(shí)際應(yīng)用中，還沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一規(guī)范的明確定義，不同的研究者嘗試從不同的角度來(lái)概括城市綜合體的本質(zhì)特征和內(nèi)涵。本文認(rèn)為，城市綜合體應(yīng)該主要與建筑綜合體相區(qū)別，在土地混合使用的基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)多種城市物業(yè)功能系統(tǒng)化的有機(jī)組合。
（二）城市綜合體特征
德思勤公司認(rèn)為城市綜合體具有“高密度、集約性、整體統(tǒng)一性、功能復(fù)合型、土地使用均衡性、空間連續(xù)性、內(nèi)外部聯(lián)系完整性、社會(huì)效應(yīng)大、升值潛力大”等特點(diǎn)。
（三）城市綜合體功能系統(tǒng)
筆者根據(jù)王磊所論《城市綜合體的功能定位于組織研究》分析了城市綜合體的功能系統(tǒng)，認(rèn)為其基本功能包括了商業(yè)功能、辦公功能、居住功能、酒店功能、文化娛樂(lè)功能、會(huì)展功能及交通功能；而且根據(jù)功能子系統(tǒng)的規(guī)模比例、重要程度在綜合體中的不同，可以大致分為主導(dǎo)功能和輔助功能。通常商業(yè)、辦公、酒店、居住功能最為常見(jiàn)，構(gòu)成了城市綜合體的主要成分，其不同的構(gòu)成比例，能夠演化出不同的功能定位模式。
二、大悅城的核心屬性所在
今天的大悅城已經(jīng)發(fā)展成為一個(gè)城市綜合體產(chǎn)品線品牌。在系統(tǒng)的梳理和總結(jié)后，我們認(rèn)為，大悅城在策劃定位上有四個(gè)堅(jiān)持，這四個(gè)堅(jiān)持構(gòu)成了大悅城較為核心的品牌屬性。
（一）大悅城堅(jiān)持面向年輕人
大悅城的商業(yè)描述是這樣的，“以18～35歲的新興中產(chǎn)階級(jí)為主力市場(chǎng)，以年輕、時(shí)尚、潮流、品位為特征，以購(gòu)物中心為主體，支持公寓住宅、寫(xiě)字樓、酒店等多種業(yè)態(tài)的全服務(wù)鏈的城市綜合體。”這個(gè)定位很明確，年輕是大悅城的性格特征，大悅城要面向的客群，就是18～35歲的新興中產(chǎn)階級(jí)。目前，在國(guó)內(nèi)的城市綜合體市場(chǎng)上，全客層的購(gòu)物中心較多，細(xì)分客群的還并不多見(jiàn)，這既與國(guó)內(nèi)城市綜合體所處的發(fā)展階段有關(guān)，也由于城市綜合體往往都有幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)平米的體量，面對(duì)這么大的體量，開(kāi)發(fā)商多數(shù)會(huì)選擇全客層的客群定位，覆蓋盡可能大的客源面。
與之相比，大悅城成為了國(guó)內(nèi)少數(shù)幾個(gè)按照年齡段來(lái)劃分客群的購(gòu)物中心之一，這源于它對(duì)定位之于購(gòu)物中心作用的深刻認(rèn)識(shí)，對(duì)大悅城客群精準(zhǔn)細(xì)致的研究，使之能夠適度超前的找到了較為適合大悅城穩(wěn)步經(jīng)營(yíng)與發(fā)展的客戶群體。
（二）大悅城堅(jiān)持面向全城
在傳統(tǒng)的商業(yè)項(xiàng)目定位中，往往一個(gè)商業(yè)有效的輻射半徑不超過(guò)3公里。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)就曾經(jīng)提出，7公里是兩個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的最小距離。這是因?yàn)閭鹘y(tǒng)商業(yè)項(xiàng)目基本都是面向大多數(shù)的市民，滿足的是適用性較強(qiáng)的基本需求，商業(yè)項(xiàng)目自身的個(gè)性和主題并不突出，其所提供的服務(wù)的差異化相對(duì)較小，所以比較容易滿足近距離的消費(fèi)和小商圈的輻射范圍，但不足以輻射全城。
大悅城在區(qū)域的定位上跳出了通常的做法，不只是做區(qū)域的配套，更試圖輻射更為廣泛的區(qū)域乃至全城。探究其原因，一是大悅城的客群特點(diǎn)決定了它需要面向更大的區(qū)域。大悅城客群聚焦18-35歲年齡段，這個(gè)年齡段的消費(fèi)群體購(gòu)物頻繁、消費(fèi)活躍、熱愛(ài)社交、追捧潮流，跨區(qū)域消費(fèi)能力強(qiáng)，隨著交通的愈發(fā)便利，空間的距離已經(jīng)抵擋不住年輕人的消費(fèi)欲望。二是大悅城“時(shí)尚潮流”的鮮明個(gè)性能夠很有針對(duì)性的吸引跨區(qū)域的消費(fèi)群體。大悅城在品類組合、品牌落位、賣場(chǎng)營(yíng)造上極為注重時(shí)尚潮流的引領(lǐng)性，獨(dú)有品牌的吸引力較大，強(qiáng)化了大悅城的品牌精神和性格，形成了年輕人心中較高的品牌號(hào)召力，這種影響力有的甚至超出了城市概念。三是大悅城的體量大、業(yè)態(tài)全、創(chuàng)造了提供一站式的購(gòu)物休閑娛樂(lè)服務(wù)和體驗(yàn)的可能，來(lái)滿足消費(fèi)人群更全面、更多樣的消費(fèi)需求。所以說(shuō)大悅城面向全市的區(qū)域定位不是盲目的，是其項(xiàng)目自身特點(diǎn)與城市客群的消費(fèi)需求決定的。
堅(jiān)持面向全城，大悅城無(wú)論是交通位置，還是建筑特色，無(wú)論是體量規(guī)模，還是品牌影響，都更需要保持甚至創(chuàng)造明顯的優(yōu)勢(shì)和特色，從而確保大悅城的復(fù)制獲得更大的成功。
（三）堅(jiān)持穩(wěn)定的品牌合作
在招商方面，大悅城堅(jiān)持70%左右的模塊品牌和30%左右的當(dāng)?shù)靥厣放平Y(jié)合的復(fù)制模式。在大悅城復(fù)制的過(guò)程中，穩(wěn)定的品牌合作是保障大悅城核心屬性得以復(fù)制的重要因素。如何在繼承、強(qiáng)化大悅城的定位與品牌組合，延續(xù)商戶優(yōu)異的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)的同時(shí)，保持思路創(chuàng)新，大悅城提出了模塊品牌的管理思路，即70%左右的模塊品牌，其中既有代表大悅城定位的核心商戶，也有已經(jīng)與大悅城建立良好合作關(guān)系、有著較好經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)的重點(diǎn)商戶，大悅城正在通過(guò)品牌庫(kù)的形式靈活選擇與這些商戶品牌的合作，努力建立與這些商戶間的較為成熟的合作模式。30%左右的當(dāng)?shù)靥厣放?，為各個(gè)城市、各個(gè)項(xiàng)目留出了因地制宜、自主招商的空間，讓每一個(gè)大悅城都能保持一定的本地化與個(gè)性化，同時(shí)也能較好的促進(jìn)大悅城與地方文化特色以及即有消費(fèi)習(xí)慣的結(jié)合。
在業(yè)態(tài)組合方面，大悅城充分研究了目標(biāo)消費(fèi)人群的生活與消費(fèi)習(xí)慣，針對(duì)年輕人的消費(fèi)偏好以及消費(fèi)目標(biāo)不明確的特點(diǎn)，規(guī)劃60%左右的零售業(yè)態(tài)、40%左右的餐飲休閑業(yè)態(tài)。零售方面，以主流時(shí)尚品牌為零售主力，并以其中產(chǎn)品豐富度高、貨品更新度快的快速時(shí)尚品牌，如ZARA、H&M等為零售核心，整體基本保持零售、餐飲、休閑體驗(yàn)三大業(yè)態(tài)6:2:2的業(yè)態(tài)配比。再將三大業(yè)態(tài)細(xì)分為主流時(shí)尚品牌模塊、快速時(shí)尚品牌模塊、時(shí)尚餐飲品牌模塊、快餐品牌模塊、甜品小食品牌模塊和休閑體驗(yàn)?zāi)K共六個(gè)子模塊。每一個(gè)模塊不僅僅是單純的復(fù)制品牌，還包括了品牌的組合、品牌的落位、品牌的經(jīng)營(yíng)服務(wù)等一整套完備的招商運(yùn)營(yíng)管理體系，多維度且有深度的來(lái)保障商戶品牌在與大悅城共同發(fā)展的過(guò)程中順利落地、健康成長(zhǎng)。
（四）大悅城堅(jiān)持有亮點(diǎn)的建筑形式
大悅城將“年輕、時(shí)尚、潮流、品位”作為最核心的性格特征，其時(shí)尚發(fā)源地的定位和潮流引領(lǐng)性的地位，決定了大悅城從選址開(kāi)始就需要有獨(dú)特的要求，對(duì)地段的要求相對(duì)較高，需要通過(guò)建筑設(shè)計(jì)來(lái)解決高容積率、地塊形狀不規(guī)則等問(wèn)題，同時(shí)塑造建筑亮點(diǎn)，打造城市商業(yè)的地標(biāo)。大悅城堅(jiān)持有亮點(diǎn)的建筑形式，筆者認(rèn)為總體有以下幾點(diǎn)亮點(diǎn)：一是在建筑規(guī)劃上，顯現(xiàn)出與眾不同的特色；二是從體量上說(shuō)，以10～20萬(wàn)平米的體量最為合適；三是從沿街面上說(shuō)，由于選址區(qū)位上的限定，市核心區(qū)域的沿街面相對(duì)有限，必須十分仔細(xì)地安排業(yè)態(tài)布局；四是從層數(shù)上說(shuō)，大悅城購(gòu)物中心的樓層相對(duì)較高，這也是對(duì)業(yè)態(tài)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)的一個(gè)挑戰(zhàn)；五是從外立面上說(shuō)，大悅城講求創(chuàng)新和特色，敢于運(yùn)用大膽的創(chuàng)意，處處凸顯時(shí)尚氣息和激發(fā)年輕想像力的精神；六從空間規(guī)劃上說(shuō)，大悅城追求體驗(yàn)感和舒適度，大挑空、寬過(guò)道、室內(nèi)外廣場(chǎng)，配合大手筆的景觀裝飾、園林小品，都提供了一種與傳統(tǒng)購(gòu)物場(chǎng)所不同的新購(gòu)物體驗(yàn)和生活方式，成為青年群體樂(lè)于在此集中、聚會(huì)的向往之地。
在客群定位、區(qū)域定位、商戶品牌和建筑特色方面的四個(gè)堅(jiān)持，都是大悅城品牌精神內(nèi)核的延伸，是大悅城的靈魂之所在。在品牌擴(kuò)張的道路上，只有堅(jiān)持大悅城的靈魂，才能讓它走得更好、走得更遠(yuǎn)。
三、城市綜合體發(fā)展模式
（一）房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張模式
規(guī)模擴(kuò)張模式是房地產(chǎn)企業(yè)重要的模式思路。房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品特殊，是位置固定的由土地承載的建筑物。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張，是以不斷轉(zhuǎn)移開(kāi)發(fā)地點(diǎn)和增加開(kāi)發(fā)地點(diǎn)為條件的，它的規(guī)模擴(kuò)張從某種意義上說(shuō)首先是土地儲(chǔ)備的擴(kuò)張。
規(guī)模擴(kuò)張的前提條件首先是資本實(shí)力，要有足夠的資本和現(xiàn)金流或者足夠的融資能力和渠道；其次是必須要有自己的品牌和專業(yè)團(tuán)隊(duì)；再次要有對(duì)擴(kuò)張局面清醒的認(rèn)識(shí)和把控，不是盲目的擴(kuò)張，是有選擇地向區(qū)域市場(chǎng)蒸蒸日上的地區(qū)擴(kuò)張；最后還要有非常優(yōu)秀的、先進(jìn)的企業(yè)文化和制度作保障。擴(kuò)張要跟隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展的節(jié)奏，自覺(jué)地按照宏觀經(jīng)濟(jì)與微觀經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的規(guī)律進(jìn)行。
（二）大悅城的規(guī)模擴(kuò)張模式
大悅城要想與資本市場(chǎng)對(duì)接，就需要加速規(guī)模擴(kuò)張。商業(yè)地產(chǎn)證券化是行業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)，前提是持有物業(yè)收益穩(wěn)定、成長(zhǎng)性好、具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)和持續(xù)拓展的能力，對(duì)大悅城的規(guī)模擴(kuò)張?zhí)岢鲆蟆?/p>
大悅城的規(guī)模擴(kuò)張戰(zhàn)略要點(diǎn)，是全面推進(jìn)“以大悅城為品牌的城市綜合體”布局。大悅城的布局如果做不好，大悅城的發(fā)展就會(huì)受到制約。目前，大悅城布局的雛形已經(jīng)形成，接下來(lái)，大悅城將堅(jiān)定推進(jìn)布局的戰(zhàn)略導(dǎo)向，通過(guò)不斷吸納優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目進(jìn)行布局，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的動(dòng)態(tài)擴(kuò)張。
（三）大悅城發(fā)展實(shí)施的三步走設(shè)想
第一步，布局，在一線及二線領(lǐng)先城市尋找“西單”，搶占核心商圈，進(jìn)行產(chǎn)品線復(fù)制，實(shí)現(xiàn)上市融資；第二步，深耕，把北京、上海等重點(diǎn)城市“做透”，進(jìn)入城市副中心，同城多個(gè)大悅城之間形成資源共享和能力快速積累；開(kāi)展金融創(chuàng)新；第三步，全面擴(kuò)張，全面打通融資渠道、形成成熟的產(chǎn)品線復(fù)制模式和跨區(qū)域管控能力后，加速向經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的二線城市擴(kuò)張。
（四）針對(duì)大悅城的核心靈魂統(tǒng)籌發(fā)展
購(gòu)物中心產(chǎn)品線策劃，要堅(jiān)守大悅城的品牌內(nèi)涵，準(zhǔn)確定位、優(yōu)化組合、放大亮點(diǎn)。大悅城購(gòu)物中心在主題定位、功能組合、品牌組合、店鋪切割等方面與其他購(gòu)物中心以及傳統(tǒng)百貨有明顯的區(qū)分，這樣既可以避免硬碰硬的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，又可以凸顯自己的品牌性格，獨(dú)樹(shù)一幟。
大悅城商業(yè)的核心目標(biāo)客群鎖定18－35歲的年輕客群，堅(jiān)守“時(shí)尚、潮流、年輕、品位”，有清晰且鮮明的主題定位，不是全客層、全業(yè)態(tài)的混合。大悅城的商業(yè)策劃講求組合，組合是大悅城商業(yè)的生命力，是實(shí)現(xiàn)大悅城主題定位的靈魂，大悅城強(qiáng)調(diào)業(yè)態(tài)、空間組合的邏輯，不是唯租金或無(wú)序的堆砌，通過(guò)業(yè)態(tài)功能的組合、商品品牌的組合、主次店鋪的組合、主題區(qū)域的組合、大悅城為消費(fèi)者創(chuàng)造了最佳的消費(fèi)體驗(yàn)。大悅城店鋪的切割盡量小而細(xì)，不是大業(yè)態(tài)的拼湊；以內(nèi)在邏輯和主題街區(qū)形成品牌的混搭，不完全是按品類、業(yè)態(tài)進(jìn)行分類。
大悅城商業(yè)以主流時(shí)尚品牌為主力，形成零售、餐飲、娛樂(lè)三大業(yè)態(tài)，流行時(shí)尚模塊、快速時(shí)尚模塊等六個(gè)可復(fù)制的模塊，充分滿足目標(biāo)客群的需求。零售、餐飲、休閑體驗(yàn)的面積占比是6:2:2，零售業(yè)態(tài)功能側(cè)重提升租金，餐飲、休閑體驗(yàn)業(yè)態(tài)功能則偏向于拉動(dòng)客流。
大悅城規(guī)劃了40%餐飲休閑面積，明顯區(qū)別于傳統(tǒng)百貨。娛樂(lè)細(xì)分多廳影院、KTV、電玩、冰場(chǎng)等休閑體驗(yàn)?zāi)K。不設(shè)高端奢侈品、商務(wù)宴請(qǐng)，及低端的普通零售及大排檔等業(yè)態(tài)。零售以主流時(shí)尚模塊的品牌為零售主力，還包括了歐、美、日、韓、港、內(nèi)地的主流時(shí)尚服飾及主流化妝品、配飾、用品。
針對(duì)大悅城的核心靈魂統(tǒng)籌發(fā)展模式規(guī)劃理論體系的研究應(yīng)該是模式管理發(fā)展的一個(gè)重要方向。對(duì)于城市綜合體的模式規(guī)劃研究，由于篇幅所限不可能在每一環(huán)節(jié)都十分完善，這就為將來(lái)更細(xì)致的研究提供了空間。
四、總結(jié)
最后，隨著行業(yè)的不斷發(fā)展，本出的模式框架體系必然需要結(jié)合實(shí)際不斷修正不斷調(diào)整，這也為未來(lái)研究提供了探索的廣闊空間。
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城市綜合體的特點(diǎn)城市綜合體作為當(dāng)今地產(chǎn)模式的最高形式,它是伴隨著城市功能的綜合化、規(guī)模大型化和空間與流線組織復(fù)合化而順應(yīng)成長(zhǎng)的一種全新的復(fù)合地產(chǎn)。所謂“城市綜合體”,是將城市中商業(yè)、辦公、居住、酒店、餐飲、會(huì)議、文娛等城市生活的三項(xiàng)以上功能在空間上進(jìn)行組合,并在各部分間建立一種相互依存、相互補(bǔ)益的能動(dòng)關(guān)系,從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。城市綜合體不同于城市中心密集的建筑群體,它具備完整的城市街區(qū)的特質(zhì),是建筑群體向城市空間巨型化、城市價(jià)值復(fù)合化、城市功能集約化的結(jié)果,同時(shí),城市綜合體通過(guò)街區(qū)的關(guān)系,與外部空間有機(jī)結(jié)合,交通系統(tǒng)有效聯(lián)系,延展城市的空間價(jià)值。城市綜合體模式在成本管理方面的作用城市綜合體通過(guò)綜合性的開(kāi)發(fā),結(jié)合社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)和城市總體規(guī)劃要求,獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。城市綜合體模式對(duì)項(xiàng)目成本管理起到巨大的促進(jìn)作用。城市綜合體帶來(lái)巨大的商業(yè)效益城市綜合體體現(xiàn)了商業(yè)配套和生活服務(wù)雙軌模式的與時(shí)俱進(jìn),是整體布局完善、功能特色明顯、分散化、多樣化、多層次的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)。城市綜合體對(duì)一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和商業(yè)設(shè)施的完善將起到極大的推動(dòng)作用,它絕不是幾種產(chǎn)業(yè)的簡(jiǎn)單疊加,其有機(jī)的組合必將釋放出巨大的能量,創(chuàng)造出巨大的需求空間和商機(jī)。城市綜合體模式有利于項(xiàng)目成本運(yùn)作城市綜合體在規(guī)劃階段,要進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃與建筑格局規(guī)劃。在一定程度上,商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃比建筑格局規(guī)劃更加重要。科學(xué)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)強(qiáng)調(diào)整體戰(zhàn)略,即更注重商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃。一個(gè)大型的購(gòu)物中心包括超市、百貨、餐飲、娛樂(lè)、家電與信息產(chǎn)品等多功能的業(yè)態(tài),但是圍繞著這些功能配置該如何來(lái)進(jìn)行布局,使各個(gè)功能主題明確,互相促進(jìn),互不干擾,同時(shí)達(dá)到最有利于商場(chǎng)旺場(chǎng)和實(shí)現(xiàn)租金收入最大化的目的,這正是城市綜合體模式的優(yōu)勢(shì)所在。如萬(wàn)達(dá)集團(tuán)開(kāi)發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目,都是遵循這一個(gè)原則,先進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃,再進(jìn)行建筑方面的規(guī)劃。如萬(wàn)達(dá)在長(zhǎng)沙黃興南路步行街開(kāi)設(shè)的萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)二、三層開(kāi)設(shè)18000平方米的大型超市;從項(xiàng)目開(kāi)始策劃之初,沃爾瑪超市就深度介入其中,就其專業(yè)的細(xì)節(jié)與發(fā)展商達(dá)成一致意見(jiàn),這樣一來(lái),就確保了商業(yè)項(xiàng)目建成之后就成為一個(gè)一步到位的產(chǎn)品。采用城市綜合體模式,進(jìn)行科學(xué)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃,有利于形成最合理的商業(yè)布局,有利于實(shí)現(xiàn)低成本的運(yùn)營(yíng),能縮短整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期,構(gòu)成整體效益對(duì)散件效益的優(yōu)勢(shì)。
貴陽(yáng)市匯金廣場(chǎng)成本管理
匯金廣場(chǎng)概況“匯金廣場(chǎng)”位于貴陽(yáng)市的延安西路上,地處貴陽(yáng)市中心紫林庵區(qū)域,是貴陽(yáng)雙核的重要節(jié)點(diǎn),隨著“大貴陽(yáng)”的形成,該區(qū)位優(yōu)勢(shì)非常明顯。距目前的貴陽(yáng)市核心商圈噴水池約1公里、距傳統(tǒng)商圈大十字、小十字近1.5公里。該項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在:①項(xiàng)目地處貴陽(yáng)市一級(jí)主干道,交通條件十分便利;②項(xiàng)目周邊是貴陽(yáng)市傳統(tǒng)的政府辦公的密集區(qū)域,有建設(shè)廳、農(nóng)業(yè)廳、商務(wù)廳等省級(jí)單位,市政配套完善,商業(yè)氛圍濃厚;③項(xiàng)目所處區(qū)域及鄰近的三橋片區(qū)是貴陽(yáng)市高密度居住區(qū)域,大量新高端住宅項(xiàng)目相繼開(kāi)發(fā),商場(chǎng)潛在客流非常充足;④隨著2010年5月客車站的正式搬遷,政府對(duì)此區(qū)域商業(yè)、居住環(huán)境進(jìn)行整體規(guī)劃,客車站原址已規(guī)劃為市內(nèi)一個(gè)大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)并且是連接新區(qū)的一個(gè)重要輕軌換乘站所在。匯金廣場(chǎng)成本管理模式的設(shè)計(jì)為進(jìn)行有效的項(xiàng)目成本控制,結(jié)合匯金廣場(chǎng)的地理優(yōu)勢(shì),從全壽命周期出發(fā)控制項(xiàng)目成本,前期策劃階段就統(tǒng)籌考慮項(xiàng)目最終運(yùn)營(yíng),結(jié)合“城市綜合體”的概念,設(shè)計(jì)匯金廣場(chǎng)成本管理模式,即“匯金廣場(chǎng)綜合體”。該模式應(yīng)用系統(tǒng)工程的思想,將建設(shè)項(xiàng)目全壽命周期作為成本管理的對(duì)象,從項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的角度考慮項(xiàng)目成本管理,實(shí)現(xiàn)成本管理的系統(tǒng)控制。匯金廣場(chǎng)綜合體定位分析對(duì)上述貴陽(yáng)市各類業(yè)態(tài)特點(diǎn)進(jìn)行分析并總結(jié),從整個(gè)城市商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)上看,貴陽(yáng)缺乏真正的購(gòu)物中心。打造貴陽(yáng)中心城區(qū)的SHOPPINGMALL的商業(yè)物業(yè)形態(tài),對(duì)匯金廣場(chǎng)能起到確立商業(yè)地位,引領(lǐng)城市商業(yè)升級(jí)的作用。從區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)而言,匯金廣場(chǎng)處于一個(gè)相對(duì)弱勢(shì)的大西門商圈邊緣?？梢酝ㄟ^(guò)提升檔次、豐富業(yè)態(tài),成為區(qū)域商業(yè)的龍頭與旗艦,提升大西門商圈影響力,并促成貴陽(yáng)中心商業(yè)的融合。從規(guī)模上看,匯金廣場(chǎng)并無(wú)規(guī)模上的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。其他各大型商業(yè)的檔次跨度從低到高一應(yīng)俱全。對(duì)于匯金廣場(chǎng)而言,只有建成有特定主題特色的復(fù)合型MALL,而非大而全的綜合購(gòu)物場(chǎng)所,才能凸顯商業(yè)價(jià)值。匯金廣場(chǎng)所在區(qū)位為市級(jí)政務(wù)、商務(wù)、居住、商業(yè)混合區(qū),具有成熟消費(fèi)人群,尤其是中高端家庭消費(fèi)人群密集,從這部分人群的需求出發(fā),確定匯金廣場(chǎng)的定位為家庭型購(gòu)物、生活、娛樂(lè)為一體的復(fù)合型商業(yè)體系。而貴陽(yáng)現(xiàn)存商業(yè)基本沒(méi)有瞄準(zhǔn)家庭消費(fèi)客群,基本都是以購(gòu)物為主的品種有限單一的臨街商業(yè)。以家庭生活為中心構(gòu)建品種齊備的復(fù)合型MALL商業(yè)體系,從目前來(lái)看是一大空缺,這必將成為匯金廣場(chǎng)的獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。從區(qū)位、規(guī)模、人群構(gòu)成、所面對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)實(shí)等方面來(lái)看,家庭主題購(gòu)物中心是匯金廣場(chǎng)的最佳定位目標(biāo)。對(duì)匯金廣場(chǎng)進(jìn)行的市場(chǎng)定位為:滿足貴陽(yáng)市中產(chǎn)階層家庭的餐飲、娛樂(lè)消費(fèi)需求;滿足大量新生代及兒童的購(gòu)物、娛樂(lè)、教育消費(fèi)需求;滿足年輕人消費(fèi)得起的“快速時(shí)尚”國(guó)際品牌購(gòu)物需求。根據(jù)以上分析,設(shè)計(jì)匯金廣場(chǎng)的商業(yè)業(yè)態(tài):①高檔時(shí)尚購(gòu)物:滿足年輕、時(shí)尚一族和高收入消費(fèi)人群的消費(fèi)需求;②休閑娛樂(lè):舒適休閑的購(gòu)物環(huán)境,豐富的娛樂(lè)設(shè)施,滿足個(gè)性潮人及家庭的休閑向往;③餐飲:充足的特色餐飲和高檔商務(wù)餐飲,滿足了家庭消費(fèi)和高檔商務(wù)消費(fèi)的面面俱到。匯金廣場(chǎng)綜合體定位方案“匯金廣場(chǎng)”總建筑面積近30萬(wàn)平方米,以近7萬(wàn)平方米的大型購(gòu)物中心及6萬(wàn)余平方米超高層頂級(jí)寫(xiě)字樓作為主體,另配備了3萬(wàn)余平方米的時(shí)尚國(guó)際公寓以及4萬(wàn)余平方米高檔住宅。購(gòu)物中心為6.7萬(wàn)平方米,從地下一層到八層共九個(gè)樓面,單層面積近9000平方米,相當(dāng)于目前貴陽(yáng)市現(xiàn)有百貨單店的3倍規(guī)模。辦公式公寓為3萬(wàn)平米的國(guó)際時(shí)尚辦公式公寓。超高層寫(xiě)字樓高達(dá)202米,總體量6萬(wàn)余平方米的頂級(jí)寫(xiě)字樓,簡(jiǎn)約現(xiàn)代并獨(dú)具氣勢(shì)。單層面積近2000平方米,14部高速名牌電梯,頂級(jí)寫(xiě)字樓配置。1)整體方案。雄踞貴陽(yáng)傳統(tǒng)市中心、連接金陽(yáng)新區(qū)行政中心,匯金廣場(chǎng)以充足的業(yè)態(tài)功能組合、整合內(nèi)外資源發(fā)揮其協(xié)同效應(yīng)、以服務(wù)高端商務(wù)及生活需求為目的,打造引領(lǐng)貴陽(yáng)市區(qū)高品質(zhì)綜合性物業(yè)的新地標(biāo),2)平面業(yè)態(tài)規(guī)劃.負(fù)一層規(guī)劃為生活配套、精品超市、美食廣場(chǎng);一、二、三層規(guī)劃為精品時(shí)尚服飾;四層規(guī)劃為兒童服飾、家居生活用品;五層規(guī)劃為時(shí)尚、特色餐飲、電子游藝;六層規(guī)劃為商務(wù)餐飲、KTV;七層規(guī)劃為電影院、KTV;八層規(guī)劃為商務(wù)餐飲、書(shū)城、SPA。匯金廣場(chǎng)綜合體的規(guī)劃,突破了貴陽(yáng)市目前僅有的傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)模式,以實(shí)施全過(guò)程的項(xiàng)目成本控制,提高商業(yè)價(jià)值為最終目的,立足項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì),借鑒國(guó)際先進(jìn)購(gòu)物中心模式對(duì)匯金廣場(chǎng)的市場(chǎng)定位、平面布局及硬件配套設(shè)施進(jìn)行設(shè)計(jì)。
近年來(lái)，XXX圍繞“商貿(mào)興區(qū)”戰(zhàn)略，搶抓國(guó)家商務(wù)部、省商務(wù)廳對(duì)口幫扶機(jī)遇，堅(jiān)持把加快商貿(mào)發(fā)展作為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要支撐，不斷優(yōu)化政策環(huán)境和服務(wù)質(zhì)量，全力推進(jìn)商業(yè)綜合體建設(shè)，城北商貿(mào)發(fā)展保持快速增長(zhǎng)，成為推動(dòng)全區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展的強(qiáng)大動(dòng)力。
一、城北片區(qū)商貿(mào)發(fā)展現(xiàn)狀
城北片區(qū)系老城區(qū)，是傳統(tǒng)的行政、居住、商業(yè)區(qū)域，常住人口13萬(wàn)左右。該片區(qū)為廣安形成較早的商業(yè)區(qū)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密集度高，目前商業(yè)主要以傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)為主，現(xiàn)有各類商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)15000個(gè)。其中，100-500平方米的零售網(wǎng)點(diǎn)60個(gè)，總營(yíng)業(yè)面積2萬(wàn)平方米；500—1000平方米的零售網(wǎng)點(diǎn)20個(gè)，總營(yíng)業(yè)面積1.5萬(wàn)平方米；1000-5000平方米的零售網(wǎng)點(diǎn)15個(gè)，總營(yíng)業(yè)面積5萬(wàn)平方米，5000平方米以上的零售網(wǎng)點(diǎn)2個(gè)，總營(yíng)業(yè)面積1.3萬(wàn)平方米。各類專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)5個(gè)，總營(yíng)業(yè)面積3.6萬(wàn)平方米；標(biāo)準(zhǔn)化菜市場(chǎng)10個(gè)，總營(yíng)業(yè)面積4.2萬(wàn)平方米。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)涉及綜合百貨、大型賣場(chǎng)、連鎖超市、社區(qū)便利店、配送中心及交易市場(chǎng)等。
（一）商貿(mào)流通日趨繁榮活躍。圍繞建設(shè)成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)域性現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)中心，以打造特色街區(qū)和城市商務(wù)、餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物中心為抓手，加快建設(shè)大市場(chǎng)、發(fā)展大貿(mào)易、搞活大流通、促進(jìn)大開(kāi)放。好人家購(gòu)物中心、蘇寧電器、開(kāi)發(fā)超市（龍馬店）等各大商場(chǎng)超市緊抓消費(fèi)熱點(diǎn)，利用迎春購(gòu)物月活動(dòng)平臺(tái)，廣泛開(kāi)展節(jié)慶、店慶等促銷活動(dòng)，產(chǎn)品展示日益頻繁；組織舉辦各類車展近10次；抓好季節(jié)性消費(fèi)，生活類商品銷售異?；鸨?。2014年，全區(qū)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額75.3億元，增長(zhǎng)13.1%。
（二）商貿(mào)載體日臻完善。城北餐飲、購(gòu)物、文化商圈日漸成熟。以休閑風(fēng)情為主的濱江路沿江帶餐飲商貿(mào)初具規(guī)模，以城北體育場(chǎng)為主的環(huán)形休閑商圈建成，以龍馬商業(yè)廣場(chǎng)為核心的城北商貿(mào)中心基本形成，好人家購(gòu)物中心、開(kāi)發(fā)超市（龍馬店）等136家店鋪相繼落戶，營(yíng)業(yè)面積達(dá)3.8萬(wàn)平方米。商貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)加快，改造標(biāo)準(zhǔn)化菜市場(chǎng)20余個(gè)，新建或改造鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)7個(gè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)化屠宰場(chǎng)10個(gè)。目前，城北片區(qū)有新南門市場(chǎng)、麻柳灣農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、鴻城現(xiàn)代大市場(chǎng)等各類綜合市場(chǎng)9個(gè)，總經(jīng)營(yíng)面積近4萬(wàn)平方米，攤位1700余個(gè)，入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶1400余人，就業(yè)3200多人，市場(chǎng)年交易額達(dá)6億余元。
（三）商業(yè)綜合體建設(shè)進(jìn)程提速。目前，城北片區(qū)已建成商業(yè)綜合體2個(gè)：一是香江國(guó)際商業(yè)綜合體，總投資3億元，商業(yè)樓盤(pán)面積達(dá)2.5萬(wàn)平方米，均悅大酒店、洋河藍(lán)色經(jīng)典專賣店、君度休閑茶坊、金玉皇朝歌城、三七汽車、建材、餐飲等10多戶商家已入駐營(yíng)業(yè)；二是新天地商業(yè)綜合體，投資9000余萬(wàn)元、面積10000余平方米，現(xiàn)已初步建成，由政府補(bǔ)助建設(shè)的占地5000㎡的廣安電子商務(wù)集聚區(qū)已入駐、運(yùn)營(yíng)，目前，電商企業(yè)入駐協(xié)議面積已達(dá)2600㎡，入駐企業(yè)已有15戶，年交易額近7000萬(wàn)元。香港明發(fā)集團(tuán)建設(shè)岔路片區(qū)城市綜合體、中國(guó)低碳中心建設(shè)白塔片區(qū)城市綜合體，將有力提升城北商業(yè)規(guī)模和檔次；已拍賣成功的濃洄古街商業(yè)區(qū)將成為廣安城北的特色商業(yè)街區(qū)；投資5億元的城北綜合市場(chǎng)改造升級(jí)項(xiàng)目成功簽約；廣安外灘商業(yè)綜合體項(xiàng)目已包裝完畢，正全力招商。目前，廣安區(qū)擬啟動(dòng)規(guī)劃白塔片區(qū)、浦東商業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)綜合體建設(shè)。
二、存在的主要問(wèn)題
經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，廣安區(qū)城北片區(qū)商貿(mào)發(fā)展取得了一定成效，商業(yè)綜合體建設(shè)也正闊步向前，但與廣安區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需求相比仍存在較大差距，主要表現(xiàn)在：
一是商業(yè)布局亟待規(guī)范。城北片區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)雖多，但由于城市規(guī)劃和商業(yè)布局相對(duì)脫節(jié)和滯后，導(dǎo)致商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分散凌亂。近年來(lái)，雖對(duì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行了規(guī)劃，但組織實(shí)施仍有一定過(guò)程，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局實(shí)質(zhì)還處于建設(shè)業(yè)主和經(jīng)營(yíng)者自發(fā)狀態(tài)，缺乏科學(xué)性、前瞻性，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的輻射效應(yīng)和帶動(dòng)作用未能有效顯現(xiàn)。
二是業(yè)態(tài)集聚功能不強(qiáng)。城北片區(qū)現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)檔次參差不齊，分散弱小、業(yè)態(tài)單一、特色模糊，缺乏大型商貿(mào)基礎(chǔ)設(shè)施，核心商圈難以形成，已建商業(yè)綜合體內(nèi)部功能尚未有效互補(bǔ)；建設(shè)中的電子商集聚區(qū)，缺乏帶動(dòng)能力強(qiáng)大的企業(yè)，引領(lǐng)能力不足，輻射面較窄，企業(yè)受資金、成本等市場(chǎng)因素沖擊較大。
三是自然災(zāi)害影響較大。城北片區(qū)絕大部分商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)處于水淹區(qū)，近幾年廣安區(qū)連續(xù)遭受特大洪水，給城北臨街商鋪造成了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。出于對(duì)未來(lái)發(fā)洪水的不確定性和擔(dān)憂，城北商鋪的經(jīng)營(yíng)者改造升級(jí)店鋪的愿望不強(qiáng)烈，一定程度上影響了城北商貿(mào)發(fā)展。
三、下一步工作的思考
廣安區(qū)行政區(qū)劃調(diào)整后，工業(yè)片區(qū)基本劃到了前鋒區(qū)，重新構(gòu)建工業(yè)體系對(duì)廣安區(qū)來(lái)講將是一項(xiàng)耗費(fèi)時(shí)日、需要大量財(cái)力投入的過(guò)程。因此，商貿(mào)快速發(fā)展在廣安區(qū)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展中的地位日益突出。下一步，將按照區(qū)委區(qū)政府確定的發(fā)展規(guī)劃，商務(wù)部門將積極引導(dǎo)城北商業(yè)企業(yè)用活用足中、省、市扶持商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展的各項(xiàng)優(yōu)惠政策和扶持措施，準(zhǔn)確把握內(nèi)外貿(mào)扶持流通政策和支持方向，在城北片區(qū)積極構(gòu)建綜合服務(wù)功能完善、商業(yè)特色突出、文化內(nèi)涵豐富的城市商業(yè)格局，培育多元化的商品經(jīng)營(yíng)主體和多樣化的經(jīng)營(yíng)形式，激活人氣、豐富商氣、帶來(lái)財(cái)氣，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式向新型現(xiàn)代流通模式轉(zhuǎn)變，促進(jìn)廣安區(qū)現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)加快發(fā)展，
（一）規(guī)劃城市商業(yè)布局，優(yōu)化商貿(mào)流通體系。一是科學(xué)制定發(fā)展規(guī)劃。按照商務(wù)部“科學(xué)編制商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，確定商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展建設(shè)需求，將其納入城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃。各地制定控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃時(shí)應(yīng)充分考慮商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)需求，做好與商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的相互銜接”的要求，堅(jiān)持將商貿(mào)發(fā)展與城市建設(shè)同步規(guī)劃，把商業(yè)綜合體規(guī)劃與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃結(jié)合起來(lái)，與產(chǎn)業(yè)、交通等專項(xiàng)規(guī)劃結(jié)合起來(lái)，著力發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)高、定位準(zhǔn)、功能齊全、布局合理的商業(yè)綜合體，提升城市品位，帶動(dòng)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展。二是加快布局城北商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。規(guī)劃“一圈一帶一特一體”城區(qū)商業(yè)布局。一圈：打造龍馬商業(yè)廣場(chǎng)和城北市場(chǎng)核心商圈，以“好人家購(gòu)物中心”為依托，招引1-2戶大型百貨企業(yè)落戶，帶動(dòng)以百貨業(yè)為主的龍馬商業(yè)廣場(chǎng)核心商圈的盡快形成。一帶：打造城北濱江路餐飲休閑娛樂(lè)帶，著力打造水上魚(yú)類飲食文化，帶動(dòng)水上餐飲、娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。一特：規(guī)劃打造濃洄古街商業(yè)特色街，將其建設(shè)成為廣安最具特色的城市商業(yè)服務(wù)區(qū)。一體：建設(shè)香江國(guó)際商業(yè)綜合體，重點(diǎn)打造以休閑經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)的城北片區(qū)首席高檔、時(shí)尚都市休閑娛樂(lè)街區(qū)；建設(shè)新天地商業(yè)綜合體，打造家電、汽車零配件批發(fā)零售、展銷、博覽等多功能一體的商貿(mào)城，打造一個(gè)高起點(diǎn)、高品味的大型電器、汽車零配專業(yè)廣場(chǎng)，配套發(fā)展餐飲娛樂(lè)、文化休閑等，提升區(qū)域整體商業(yè)氣氛；盤(pán)活浦東商業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)綜合體。三是加快現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)升級(jí)改造。以北街、水塘堡等步行街為突破口，不斷完善城市商業(yè)相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)，對(duì)現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)實(shí)施提檔升級(jí)，從店堂裝修到服務(wù)質(zhì)量，逐步提升消費(fèi)檔次，形成消費(fèi)潮流。四是打造新的商貿(mào)增長(zhǎng)點(diǎn)。結(jié)合棚戶區(qū)改造，規(guī)劃建設(shè)橡皮溝、龍城名都等商業(yè)綜合體，在胥家灣規(guī)劃建設(shè)大型綜合專業(yè)市場(chǎng)；加快社區(qū)示范商業(yè)建設(shè)步伐，大力發(fā)展一批民生性社區(qū)示范商業(yè)連鎖店、便民超市、放心店等，強(qiáng)化社區(qū)服務(wù)；加快電子商務(wù)、現(xiàn)代物流等新興先導(dǎo)型服務(wù)業(yè)發(fā)展，使之成為社會(huì)消費(fèi)的一大新亮點(diǎn)。
關(guān)鍵詞：商業(yè)綜合體；建筑設(shè)計(jì)；平面布局；交通規(guī)劃；消防設(shè)計(jì)
Abstract: with the rapid economic development, urbanization process is further accelerated, facing the city space utilization of land, transport, environment problem increasingly serious, such as commercial synthesis arises at the historic moment. The height of the commercial complex is out of city land resources intensive need, it will be in the city commercial, office, residential, hotel, exhibition, conference, catering, entertainment, etc. City life space above the three functions are combined, its rationality lies in the economical use of land, shorten the transportation distance, improve the work efficiency, investment benefit into full play. But due to its construction area is large, personnel density, function etc, make its architectural design complexity and increasing difficulty. So to strengthen the research of large commercial complex design has important significance. At first, this paper illustrates the concept of urban commercial complex, and its design principle is explained, finally from the commercial complex, site selection, layout, interior space design, fire from five aspects discusses the natural ventilation design of large commercial complex design train of thought.
Keywords: commercial complex; Architectural design; Layout; Transportation planning; Fire protection design
中圖分類號(hào)：TU2文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：2095-2104(2013)
城市商業(yè)綜合體概述
“商業(yè)綜合體”的概念，源自“城市綜合體”的概念，但是兩者有著明顯區(qū)別。城市綜合體是以建筑群為基礎(chǔ)，融合商業(yè)零售、商務(wù)辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂(lè)五大核心功能于一體的“城中之城”（功能聚合、土地集約的城市經(jīng)濟(jì)聚集體）。而“商業(yè)綜合體”，是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛等城市生活空間的三項(xiàng)以上功能進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。隨著精神生活和物質(zhì)生活的質(zhì)量日益提高，商業(yè)綜合體也需要融入更多的發(fā)展理念，使其與城市多樣化的生活能夠相互適應(yīng)、相互依存。城市商業(yè)綜合體是城市綜合體發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，它將商業(yè)策劃思想融入城市綜合體的設(shè)計(jì)規(guī)劃思想中，要求設(shè)計(jì)者不僅要有豐富的設(shè)計(jì)理念和經(jīng)驗(yàn)，更需要正確把握市場(chǎng)行情。
圖1大型商業(yè)綜合體效果圖
商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)的原則
商業(yè)綜合體具有明顯的外部特征和內(nèi)部特征，研究其所具有的諸多特點(diǎn)并有針對(duì)性的做好每一項(xiàng)設(shè)計(jì)是在技術(shù)層面做好商業(yè)綜合體的重要措施。在實(shí)踐當(dāng)中，出現(xiàn)了三種發(fā)展方向。第一是以大型購(gòu)物中心為載體，逐步發(fā)展新型的城市商業(yè)綜合體。第二是以休閑為業(yè)態(tài)的休閑綜合體和旅游設(shè)施綜合體，以及以寫(xiě)字樓為主體的寫(xiě)字樓綜合體，都在全國(guó)各地都有一些嘗試。第三是以創(chuàng)意地產(chǎn)為主的復(fù)合型業(yè)態(tài)配套的一個(gè)主力軍的創(chuàng)業(yè)地產(chǎn)綜合體。
外部特征
高可達(dá)性，位于城市交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)、城市功能相對(duì)集中的區(qū)域，擁有與外界聯(lián)系緊密的城市主要交通網(wǎng)絡(luò)和信息網(wǎng)絡(luò)
高密度、集約性，高樓林立的景象，城市的標(biāo)志；人口密度大，晝夜人口、工作日與周末人口，功能不同而形成互補(bǔ)。
整體統(tǒng)一性，建筑風(fēng)格統(tǒng)一，各個(gè)單體建筑相互配合、影響和聯(lián)系；與外部空間整體環(huán)境統(tǒng)一、協(xié)調(diào)。
功能復(fù)合性，實(shí)現(xiàn)完整的工作、生活配套運(yùn)營(yíng)體系，各功能之間聯(lián)系緊密，互為補(bǔ)充，缺一不可。
內(nèi)部特征
大空間尺度，室內(nèi)外空間較大，一方面與城市規(guī)模相匹配，另一方面則與建筑功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點(diǎn)。
通道樹(shù)型交通體系，將內(nèi)部交通和公共空間貫穿起來(lái)，同時(shí)又與城市交通系統(tǒng)有機(jī)聯(lián)系，組成一套完善的“通道樹(shù)型”體系。
現(xiàn)代城市景觀設(shè)計(jì)，通過(guò)標(biāo)志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境。
高科技集成設(shè)施，是高科技和高智能的集合。其先進(jìn)的設(shè)施充分反映出，科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步是這種建筑形式產(chǎn)生的重要因素。
根據(jù)以上特點(diǎn)，建筑設(shè)計(jì)中尤為注意以下節(jié)點(diǎn)的營(yíng)造
（一）空間的設(shè)計(jì)應(yīng)富有商業(yè)氣氛
商業(yè)建筑的空間應(yīng)首先滿足功能的使用要求，在外立面及室內(nèi)空間上營(yíng)造商業(yè)氣氛，同時(shí)也能夠?yàn)槿藗兲峁┦孢m的購(gòu)物環(huán)境。建筑風(fēng)格應(yīng)具有配合產(chǎn)品的格調(diào)和消費(fèi)的檔次以及面向廣泛顧客群體的特色。
（二）平面布局要以功能為依據(jù)
建筑平面以功能為依據(jù)，盡量提升每一個(gè)角落的商業(yè)價(jià)值，布局合理。室內(nèi)商業(yè)街和廣場(chǎng)的布置應(yīng)符合人的購(gòu)物行為，上下之間要相互呼應(yīng)，把顧客盡量向上層引導(dǎo)，充分提高上層的使用頻率，商業(yè)流線規(guī)劃尤為重要。
（三）立面設(shè)計(jì)風(fēng)格符合功能需求
立面設(shè)計(jì)配合整體的功能需求和商業(yè)定位，既典雅又富有商業(yè)氣氛，雅俗共賞。同時(shí)還要通過(guò)所有的現(xiàn)代化手段強(qiáng)化商業(yè)氛圍，如：超大動(dòng)感LED屏幕、購(gòu)物引導(dǎo)的商業(yè)櫥窗等。辦公部分為超高層設(shè)計(jì)，應(yīng)有效組織垂直交通體系，合理分布辦公區(qū)域并引導(dǎo)商務(wù)客流進(jìn)入商業(yè)。
三、大型商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)的要點(diǎn)
（一）商業(yè)綜合體的選址
商業(yè)綜合體是出于城市土地資源的高度集約需要而產(chǎn)生的，因此其在城市的核心區(qū)域和未來(lái)的核心區(qū)域，具體的位置大致可以分為四類：新開(kāi)發(fā)區(qū)的中心商貿(mào)區(qū)、城市副中心、CBD和交通樞紐。商業(yè)設(shè)施選址的意義就在于它是一項(xiàng)長(zhǎng)期性的投資，直接關(guān)系企業(yè)經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)略決策，是影響企業(yè)效益的一個(gè)決定性因素，同時(shí)也是制定企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)策略的重要依據(jù)。場(chǎng)地要有優(yōu)越的地理位置，為交通可達(dá)性最佳的地點(diǎn)，有助緩解商業(yè)綜合體繁忙的客流，使客源有充分的空間來(lái)往，購(gòu)物出行者得到適當(dāng)交替，保持商業(yè)綜合體的活力。同時(shí)，除了被動(dòng)適應(yīng)客流規(guī)律之外，還在原有路網(wǎng)基礎(chǔ)上加以改善開(kāi)發(fā)，進(jìn)而創(chuàng)造有利的新的商業(yè)環(huán)境。
（二）商業(yè)綜合體平面布局
1、店鋪進(jìn)深與走廊形式設(shè)計(jì)
在平面布局中為了使商業(yè)中心內(nèi)部的商業(yè)空間符合店鋪和市場(chǎng)的需求，每間店鋪深度應(yīng)引起重視，結(jié)合商業(yè)平面，合理控制商鋪面寬及進(jìn)深，一般可適當(dāng)加深店鋪進(jìn)深。而走廊應(yīng)根據(jù)商業(yè)街的形式設(shè)計(jì)，同時(shí)上下層之間的中空使人流上下有所呼應(yīng)，屋頂在走廊或中庭位置有采光帶，自然光線一直從各層的中空照射下來(lái)，使商業(yè)街明快自然。
2、商業(yè)街的設(shè)計(jì)
為了打破單調(diào)，一方面使商業(yè)街本身有所變化，既有直線型又有弧線型，有的一邊退界、有的兩邊向上逐層退后，增加流線的趣味性。另一方面在商業(yè)街的兩端及中間都有形態(tài)不同的室內(nèi)中庭，開(kāi)闊的空間用自動(dòng)扶梯及垂直交通把人流引到上層空間，同樣中庭的頂端也有采光天棚，自然光線充滿了室內(nèi)。
室內(nèi)商業(yè)步行街走廊設(shè)計(jì)要充分考慮購(gòu)物人流在入場(chǎng)后的豁然開(kāi)朗感和舒適感。在這些富于變化的平面中，用空間的方法把人的視覺(jué)注意力引向上空，并對(duì)上層商業(yè)鋪位進(jìn)行有針對(duì)性的選擇，有足夠的吸引力引導(dǎo)人流上行。在交通流線方面，通過(guò)扶梯及電梯等立體化的交通手段，使停車場(chǎng)、商業(yè)空間和地鐵站布局有機(jī)相融，使大型商業(yè)購(gòu)物與游樂(lè)等各種業(yè)態(tài)間的流線更為順暢。
交通系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)
（1）完善的交通系統(tǒng)組織
交通系統(tǒng)組織形式的選用應(yīng)該根據(jù)周圍環(huán)境的交通狀況和地勢(shì)特征確定，主要有平面和立體兩種。平面交通組織形式適用于交通密度不大、基地空間比較開(kāi)闊且流線簡(jiǎn)單的地區(qū)。以人流和車流為基礎(chǔ)，分為人車混行和人車分流兩種方式。
①人車混行具有一定靈活性，但是由于空間上的干擾性強(qiáng)，不安全因素多。為了限制車行速度，設(shè)計(jì)中常利用曲折的邊界和粗糙質(zhì)感的鋪地材料。
②人車分流是指和人流和車流通過(guò)相對(duì)獨(dú)立的入口和流線進(jìn)入基地。其優(yōu)點(diǎn)是流線十分清晰，交通相對(duì)干擾少。缺點(diǎn)是流線比較長(zhǎng)，為了保證人流的方便而不利于車流的通行。
立體交通組織將人流和車流分配在不同的空間高度，大幅度地減少了不同交通之間的干擾，起到了提高空間利用效率和緩解地面交通壓力的作用，形成了富有活力并且安全性高的城市空間。立體交通組織充分利用了不同高度的空間，解決了城市發(fā)展的空間問(wèn)題，在我國(guó)城市已有較多應(yīng)用。
（2）井然有序的停車系統(tǒng)組織
停車組織優(yōu)化與否，將對(duì)商業(yè)綜合體的整體形象產(chǎn)生影響。在停車組織中，涉及到土地利用效率、利用經(jīng)濟(jì)性等問(wèn)題，如果地面空間較為寶貴，一般以建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)停車為主，造價(jià)更為合理，節(jié)約空間。
（三）內(nèi)部開(kāi)放空間的設(shè)計(jì)
商業(yè)綜合體內(nèi)部開(kāi)放空間是用于開(kāi)展促銷活動(dòng)、滿足購(gòu)物者休息與行走或其他社會(huì)商業(yè)活動(dòng)的內(nèi)部公共空間，包括商業(yè)綜合體的室內(nèi)商業(yè)街、露天商業(yè)內(nèi)街中庭、內(nèi)廣場(chǎng)、 邊庭、與引導(dǎo)空間等特色各異的空間型制。商業(yè)綜合體內(nèi)部開(kāi)放空間分為水平交通空間、節(jié)點(diǎn)式空間、線性街道空間和垂直交通空間。主要的規(guī)劃設(shè)計(jì)思路表現(xiàn)為以下幾點(diǎn)：
圍合與開(kāi)敞的變換
綜合體內(nèi)部開(kāi)放空間絕大部分存在頂界面，側(cè)界面的形式確定其封閉程度，空間封閉或開(kāi)敞的效果由側(cè)界面的尺度和隔斷形式?jīng)Q定。
豎向高差的變化
節(jié)約空間的一個(gè)行之有效的手段就是豎向空間的并用，不同的領(lǐng)域運(yùn)用不同高度的空間能突出空間的特征變化，同時(shí)提高了土地的利用率。
空間的層次變化
空間上的層次感會(huì)給人帶來(lái)視覺(jué)上的愉悅感，通過(guò)高差、綠化、隔斷等的設(shè)置，可以使畫(huà)面豐富，達(dá)到步移景異的效果。
圖3內(nèi)部空間的層次變化
空間的誘導(dǎo)性設(shè)計(jì)
城市商業(yè)綜合體的規(guī)劃設(shè)計(jì)必須體現(xiàn)其職能的誘導(dǎo)性與識(shí)別性，反映出購(gòu)物環(huán)境的氣氛和商業(yè)建筑的特征，以此吸引顧客的光顧。
（四）大型商業(yè)綜合體的消防設(shè)計(jì)
1、消防道路
由于商業(yè)綜合體的區(qū)域面積比較大，路網(wǎng)豐富且復(fù)雜，因此更利于消防環(huán)路的形成，應(yīng)注意避免出現(xiàn)盡端道路的形成，否則需要設(shè)置消防專用回車場(chǎng)，可能對(duì)景觀及綠化布局產(chǎn)生影響；對(duì)于商業(yè)綜合體的裙房來(lái)說(shuō)，一般不適宜設(shè)置消防回路，可以設(shè)置專門的消防撲救場(chǎng)地及利用底層商業(yè)街通道相銜接，一旦發(fā)生險(xiǎn)情則可作為消防通道，不會(huì)影響商業(yè)功能；通過(guò)設(shè)置消防環(huán)道，可有效滿足商業(yè)綜合體中的建筑消防安全，是以人為本原則的最好體現(xiàn)。
2、安全出口的設(shè)計(jì)
按照緊急行動(dòng)流程，疏散者必須沿水平方向抵達(dá)安全出口，再沿垂直方向下至室外脫險(xiǎn)。發(fā)生火災(zāi)事故時(shí)，人們通常向常使用的出入口或樓梯間跑，向明亮方向和開(kāi)闊空間跑，人害怕煙火，若前方有煙火，會(huì)逃向相反方向，對(duì)群集行動(dòng)懷有住任感而愿意隨流。由于避難者行為具有多樣性和盲從性，因此盡量避免過(guò)長(zhǎng)的帶形走道，安全出口必須兩個(gè)方向設(shè)置，在標(biāo)準(zhǔn)層或防火分區(qū)兩端各設(shè)一處安全出口。樓梯間與電梯組合設(shè)置，并宜靠外墻，以利消防隊(duì)救助或自然排煙。裙房在每個(gè)防火分區(qū)設(shè)兩個(gè)消防疏散口，或兩分區(qū)之間在防火隔墻上開(kāi)甲級(jí)防火門作為第二安全出口，若塔樓內(nèi)的樓梯間設(shè)計(jì)合理也可在裙方中起到疏散樓梯的作用，為了控制各樓層人員不必要的流動(dòng)和不同功能的管理需要，將樓梯間的門作為僅向疏散方向開(kāi)啟的單向開(kāi)啟門，使樓梯間人流不得隨意進(jìn)入裙房各層。
3、地下防火隔離區(qū)
當(dāng)?shù)叵律虉?chǎng)總建筑面積大于20000m2時(shí)，應(yīng)采用不開(kāi)設(shè)門窗洞口的防火墻分隔。相鄰區(qū)域確需局部連通時(shí)，應(yīng)選擇采取防火隔間、避難走道、防煙樓梯間等封閉式防火隔離區(qū)或室外下沉式廣場(chǎng)等開(kāi)敞式防火隔離區(qū)進(jìn)行防火分隔。封閉式防火隔離區(qū)及前室應(yīng)設(shè)加壓送風(fēng)系統(tǒng)，在隔間的相鄰區(qū)域分別設(shè)置火災(zāi)時(shí)能自行關(guān)閉的常開(kāi)式甲級(jí)防火門。利用消防規(guī)范中相關(guān)概念，結(jié)合景觀及室內(nèi)設(shè)計(jì)美化空間設(shè)計(jì)。
（五）大型商業(yè)綜合體的自然通風(fēng)設(shè)計(jì)
1、結(jié)合地區(qū)的氣候與主導(dǎo)風(fēng)向，自然通風(fēng)設(shè)計(jì)以夏季為主，并綜合利用風(fēng)壓、熱壓作用，重點(diǎn)考慮夜間自然通風(fēng)。盡量利用樓梯間等輔助空間增加開(kāi)口面積。
2、在建筑內(nèi)部設(shè)計(jì)自然通風(fēng)豎井、中庭，可以提高項(xiàng)目的自然涵風(fēng)效率，減少空調(diào)能耗。
3、考慮夏季陣雨、暴雨時(shí)，關(guān)閉外窗情況的自然通風(fēng)措施。建筑外窗等通風(fēng)設(shè)施設(shè)有方便靈活的開(kāi)關(guān)調(diào)節(jié)裝置，結(jié)合機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)，以滿足不同天氣條件下的不同通風(fēng)要求。
結(jié)語(yǔ)
綜上，城市土地資源的高度集約，使大型商業(yè)綜合體的出現(xiàn)成為必然，城市商業(yè)綜合體也成為城市高度發(fā)達(dá)的產(chǎn)物，成為了代表城市品牌與生活方式的標(biāo)志。城市商業(yè)綜合體是一種復(fù)合型地產(chǎn)，通過(guò)提高設(shè)計(jì)的整體性，合理研究業(yè)態(tài)組合形式，再加上完善的停車體系以及安全的消防保障，才能真正體現(xiàn)商業(yè)綜合體的設(shè)計(jì)價(jià)值，發(fā)揮更大效用。
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[關(guān)鍵詞]城市綜合體；建筑設(shè)計(jì)；特征；規(guī)劃布局；要點(diǎn)
中圖分類號(hào)：TU247 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-914X（2015）23-0107-01
隨著城市的發(fā)展，城市綜合體應(yīng)運(yùn)而生。城市綜合體就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。它是多個(gè)實(shí)用功能不同的建筑空間組合而成的建筑群，其合理性在于節(jié)約用地、縮短交通距離、提高工作效率、發(fā)揮投資效益等。
1、城市綜合體的特征
城市綜合體從外觀組成上可以是一個(gè)完整的街區(qū)，也可以是一座體量巨大的綜合樓或一組緊湊的建筑群體，有其自身的特征。①城市綜合體具有整體統(tǒng)一性。城市綜合體中的各單體的建筑物風(fēng)格協(xié)調(diào)一致，建筑外部和局部?jī)?nèi)部空間和城市空間能形成一體化的效果。②城市綜合體具有功能復(fù)合性。城市綜合體內(nèi)的建筑群體功能互補(bǔ)，相互促進(jìn)，形成一個(gè)集購(gòu)物、娛樂(lè)、辦公、居住等生活場(chǎng)景在內(nèi)的完整的生活場(chǎng)所。③城市綜合體具有時(shí)空連貫性。城市綜合體中建筑的規(guī)模較大，形成較大區(qū)域或幾個(gè)街區(qū)的連續(xù)，區(qū)域范圍內(nèi)的任何隔斷都會(huì)為整體設(shè)計(jì)帶來(lái)較大的阻礙，而影響到整體效果。④城市綜合體具有交通立體化的特點(diǎn)。城市綜合體具有優(yōu)越的地理區(qū)位和交通環(huán)境，在一定的時(shí)間內(nèi)能夠聚集大量的人流和車流，為了避免在有限的地塊內(nèi)出現(xiàn)人車混雜的現(xiàn)象，城市綜合體常采用立體化的交通模式，以應(yīng)對(duì)大量人、車流在有限地塊上出現(xiàn)。
2、城市綜合體的規(guī)劃布局
成功的城市綜合體有利于城市發(fā)展的城市價(jià)值，應(yīng)用現(xiàn)代城市設(shè)計(jì)、環(huán)境與行為理論進(jìn)行景觀與環(huán)境設(shè)計(jì)是城市綜合體的重要特征。因此，綜合體設(shè)計(jì)一定要有合理的規(guī)劃布局。
2.1 規(guī)劃布局以內(nèi)部動(dòng)線設(shè)計(jì)為依托。好的綜合體動(dòng)線設(shè)計(jì)能引導(dǎo)和方便消費(fèi)者購(gòu)物，能延長(zhǎng)消費(fèi)者在綜合體內(nèi)的停留時(shí)間，帶動(dòng)品牌人流量和購(gòu)買率的提升，所以，綜合體在布局規(guī)劃初期就應(yīng)重點(diǎn)放在內(nèi)部動(dòng)線規(guī)劃上。
2.2 規(guī)劃布局以商業(yè)設(shè)計(jì)為核心。商業(yè)設(shè)計(jì)是對(duì)商家、對(duì)消費(fèi)者，包括對(duì)以后商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的綜合的專業(yè)性的考慮和提出要求，然后建筑設(shè)計(jì)，包括將來(lái)的內(nèi)部空間設(shè)計(jì)都是為商業(yè)來(lái)服務(wù)的，所以，我們認(rèn)為商業(yè)設(shè)計(jì)是規(guī)劃設(shè)計(jì)的核心，也就是說(shuō)它是指導(dǎo)規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)條件。
2.3 規(guī)劃布局以研究綜合體外交通結(jié)構(gòu)體系為基礎(chǔ)。城市綜合體外的交通體系包含城市道路、城市地面公共交通、城市軌道交通等，它是將人流和物流從城市有效組織到綜合體內(nèi)的交通體系。
3、城市綜合體的建筑設(shè)計(jì)要點(diǎn)
城市綜合體，由于其涉及的方面廣泛，經(jīng)營(yíng)模式多樣，所以，在前期工作中，建筑設(shè)計(jì)因了解開(kāi)發(fā)商的發(fā)展意圖，與專業(yè)的策劃進(jìn)行有效對(duì)接，在規(guī)定的主題內(nèi)互相配合做好建筑空間設(shè)計(jì)，交通流線及設(shè)施的設(shè)計(jì)，以及賦予建筑生動(dòng)的特征形象。設(shè)計(jì)之初，需就項(xiàng)目的建筑立面、建筑體塊、平面功能布局、商業(yè)交通流線、空間尺度關(guān)系、地下空間規(guī)劃、建筑設(shè)備、樓宇智能化及停車系統(tǒng)等方面進(jìn)行深入的研究。
3.1 注重建筑立面特征及建筑整體效果。城市綜合體是與城市規(guī)模相匹配，與現(xiàn)代城市干道相聯(lián)系的，因此室外空間尺度較大。由于建筑規(guī)模和尺度的擴(kuò)張，建筑體量需要整合，形成的大體量形態(tài)上，建筑色彩也是塑造建筑形象的重要因素。建筑色彩上也要考慮夜間燈光下的視覺(jué)感受以及營(yíng)造的商業(yè)氛圍。在立面設(shè)計(jì)中需要注意立面會(huì)影響整個(gè)建筑組合的統(tǒng)一性，因此，要保持城市綜合體體塊之間的風(fēng)格統(tǒng)一，就要形成有連續(xù)性的立面。
3.2 加強(qiáng)交通流線的引導(dǎo)。城市商業(yè)綜合體內(nèi)，需要良好的交通，使人流在巨大的體量當(dāng)中，快鍵的到達(dá)任何一個(gè)內(nèi)部空間。整個(gè)建筑的各出入口的數(shù)量要合理，位置要與客流流線相匹配。也可通過(guò)外部的天橋等連接，形成雙首層設(shè)計(jì)。在建筑外部及建筑與建筑之間，通過(guò)地下層與外部街道等緊密連接；在建筑內(nèi)部，通過(guò)中庭天橋等實(shí)現(xiàn)內(nèi)部交通的連接，豎向則通過(guò)扶梯電梯貨梯等設(shè)施來(lái)實(shí)現(xiàn)，最終形成四通八達(dá)的交通體系。在底層的公共空間中，用步行街吸引人流是今年常見(jiàn)的做法，步行街將大的建筑地盤(pán)劃分為面積適中的分塊，在功能上或服務(wù)性質(zhì)上予以區(qū)別，在引導(dǎo)人流的同時(shí)，對(duì)于空間組織起到了整合的作用。
3.3 加強(qiáng)功能定位及使用性質(zhì)分析。城市綜合體在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大都會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，在功能上要根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)分別有所側(cè)重，一般酒店功能和購(gòu)物中心功能是基本組合，或者寫(xiě)字樓和購(gòu)物中心功能進(jìn)行基本組合。城市綜合體，在共生、互利的前提前，形成多功能的綜合，使建筑具有物質(zhì)構(gòu)成上的強(qiáng)大優(yōu)勢(shì)，從而當(dāng)城市生活需求發(fā)生變化時(shí)能進(jìn)行自我調(diào)整。居住、辦公、購(gòu)物、飲食以及消遣娛樂(lè)等城市生活的各要素以一種新的空間秩序出現(xiàn)在這個(gè)交合空間中，并互相促進(jìn)。
3.4 注重城市中的位置。城市綜合體主要是出現(xiàn)在交通樞紐，城市綜合體對(duì)外界的交通依賴較強(qiáng)，其外界的交通體系直接影響綜合體內(nèi)部不同功能的使用效率和規(guī)模。首先，城市的CBD容易形成高密度高強(qiáng)度的城市綜合體，高密度的商務(wù)活動(dòng)是CBD的核心功能，現(xiàn)代商務(wù)活動(dòng)呈現(xiàn)出越來(lái)越復(fù)合化的特點(diǎn)，衍生出品牌商業(yè)、高檔餐飲、酒店、商務(wù)型服務(wù)式公寓、展覽、休閑娛樂(lè)等一系列相關(guān)業(yè)態(tài)，形成富有效率與活力的商務(wù)生態(tài)鏈。其次，在開(kāi)發(fā)區(qū)或者新的城市中心，城市綜合體形成的龐大規(guī)模和商業(yè)氛圍足以在較短時(shí)間成為區(qū)域商業(yè)副中心。以及在商業(yè)街區(qū)、商業(yè)集群的地方，通過(guò)有效搭配，城市綜合體更能吸取地利方面的商業(yè)人氣，兩者相互依存。
3.5 強(qiáng)化使用空間設(shè)計(jì)。在城市綜合體中，不同的功能空間之間建立一種相互依存、價(jià)值互補(bǔ)的依存關(guān)系，并與城市景觀和交通相協(xié)調(diào)，從而形成一個(gè)功能復(fù)合、高效、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。當(dāng)下，城市商業(yè)綜合體從產(chǎn)品形式上一般有五種：酒店、寫(xiě)字樓、商業(yè)、公寓和住宅。建筑師在城市綜合體項(xiàng)目中，按照目的地、多樣性、參與性三個(gè)基本思路，重視公共空間的設(shè)計(jì)，通過(guò)公共空間將人流最大限度引導(dǎo)到商業(yè)空間，實(shí)現(xiàn)商業(yè)增值的目的。公共空間的設(shè)計(jì)大于單個(gè)功能房間的設(shè)計(jì)，只有通過(guò)公共空間的良好設(shè)計(jì)才能富有變化的吸引流動(dòng)人員。開(kāi)發(fā)策劃時(shí)，做出的不同產(chǎn)品物業(yè)組合的最佳比例，整個(gè)綜合體內(nèi)部各功能緊密相關(guān)，相互作用。鑒于各功能的相互聯(lián)系，在設(shè)計(jì)中通常采用整體設(shè)計(jì)，其中任何一項(xiàng)功能都會(huì)影響整體效果。建筑師應(yīng)在空間組合的過(guò)程中，考慮其結(jié)構(gòu)形式、防火要求與所需空間的尺度要求，進(jìn)行有機(jī)的組合，使之達(dá)到最高的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。除了主題的服務(wù)項(xiàng)目外，停車依然是設(shè)計(jì)的一個(gè)重點(diǎn)，車行道的有效組織，可以縮短人流在建筑內(nèi)部穿行的距離，產(chǎn)生更大的效率。另外，在建筑空間內(nèi)部環(huán)境的設(shè)計(jì)上，通過(guò)標(biāo)志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明燈手段形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境。
4、結(jié)束語(yǔ)
城市綜合體是一個(gè)城市的微縮體，一個(gè)成熟的城市綜合體，會(huì)擔(dān)負(fù)起城市中心應(yīng)負(fù)的職責(zé)。在不同的城市中，城市綜合體代表了不同的需求，其業(yè)態(tài)的融合及使用單元的設(shè)置必須因地制宜，在設(shè)計(jì)上，除了配合使用關(guān)系進(jìn)行合理有效的空間組織，還要對(duì)其構(gòu)成的建筑風(fēng)格等進(jìn)行深刻的研究。隨著城市綜合體項(xiàng)目的增多，給建筑師帶來(lái)了更多的機(jī)遇，希望建筑師通過(guò)不斷的探索實(shí)踐提高對(duì)其的認(rèn)知，提高其建筑設(shè)計(jì)的高度。
參考文獻(xiàn)
[1] 原偉.城市綜合體與城市公共交通銜接空間的設(shè)計(jì)探討[D].重慶大學(xué)，2010
[2] 吳亞偉.城市綜合體外部空間環(huán)境設(shè)計(jì)研究[D].山東建筑大學(xué)，2011
關(guān)鍵詞：商業(yè)綜合體；安裝工程；造價(jià)
Abstract: for a city commercial complex, although the installation of mechanical and electrical engineering cost is the total cost of the project the ratio is not high, but the installation engineering, including air conditioning and ventilation engineering, fire engineering, power electric lighting engineering, water supply and drainage engineering, intelligent engineering, gas, cable TV, elevator engineering project installation, operation space in the interior, job site is narrow, short construction period, many types of cross operation, process not only is complex and various, therefore, how to do well the cost management and cost control installation engineering project is one of the key factors of cost control of commercial complex.
Keywords: commercial complex installation engineering; cost;
中圖分類號(hào)：TL372+.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2095-2104（2013）
引言
城市綜合體就是將城市中的商業(yè)、辦公、酒店、居住、展覽、餐飲、會(huì)議、休閑文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。近年來(lái)我國(guó)的商業(yè)型建筑迅速發(fā)展，不僅形式多樣、面積規(guī)模大、適用人群廣泛，而且建筑功能越來(lái)越復(fù)雜，由于商業(yè)綜合體功能的多樣性，也就決定了商業(yè)綜合體機(jī)電安裝工程的復(fù)雜性。
1.成本管理現(xiàn)狀與分析
目前，我國(guó)大多數(shù)建設(shè)單位的發(fā)包方式為平行發(fā)包的模式，即設(shè)計(jì)與施工分離，施工各主體之間分離，如土建（總包）、機(jī)電（電氣、給排水、弱電智能化、消防、通風(fēng)等）、幕墻、精裝修等由建設(shè)單位直接發(fā)包。長(zhǎng)期以來(lái)設(shè)計(jì)與施工分離，設(shè)計(jì)人員不懂現(xiàn)場(chǎng)施工，導(dǎo)致設(shè)計(jì)深度不夠。設(shè)計(jì)深度不夠會(huì)帶來(lái)一系列的問(wèn)題，如建設(shè)單位無(wú)法開(kāi)展有效的造價(jià)估算、概算、價(jià)值分析，招標(biāo)單位無(wú)法編制出完整可靠的工程量清單，清單項(xiàng)目描述不清，或漏洞多，暫定價(jià)多，投標(biāo)單位無(wú)法準(zhǔn)確報(bào)價(jià)，施工階段爭(zhēng)議多等問(wèn)題。長(zhǎng)期以來(lái)設(shè)計(jì)與施工分離，施工人員不懂設(shè)計(jì)，入行門檻低，人員素質(zhì)普遍不高，信用度差，建設(shè)單位不得不投入大量的人員負(fù)責(zé)具體的管理，承擔(dān)了部分總承包單位的責(zé)任，更傾向于采用平行發(fā)包模式。建設(shè)單位合同策劃，合同結(jié)構(gòu)不清晰，在平行發(fā)包的模式下，導(dǎo)致工作面交叉多、界面混亂，不僅增大工程管理的難度，成本管理難度及工作量也大幅度的增加。面對(duì)諸多問(wèn)題，如何有效管理和控制成本，對(duì)成本管理人員來(lái)說(shuō)既是挑戰(zhàn)，也是機(jī)遇。
2.商業(yè)綜合體安裝工程的特點(diǎn)
商業(yè)綜合體，既有大眾化的一面，同時(shí)又是高科技、高智能的集合。其先進(jìn)的設(shè)施充分反映出科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步是這種建筑形式產(chǎn)生的重要因素。室內(nèi)交通以垂直高速電梯、步行電梯、自動(dòng)扶梯、露明電梯為主；樓宇控制使各種設(shè)備的運(yùn)行、監(jiān)控、管理實(shí)現(xiàn)自動(dòng)化。安全系統(tǒng)通過(guò)監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、緊急呼叫系統(tǒng)的設(shè)置和分區(qū)得以保證。所以，商業(yè)綜合體安裝工程的特點(diǎn)，主要是：（1）方案的多樣性。為滿足商業(yè)綜合體各招商客戶的營(yíng)業(yè)使用，需要制定具體的設(shè)備、管道、動(dòng)力線路等參數(shù)方案。商戶業(yè)態(tài)的變化、面積的增減，都將相應(yīng)影響其用電容量、空調(diào)冷熱量、給排水點(diǎn)位等參數(shù)。（2）材料的多樣性。隨著社會(huì)進(jìn)步，科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展，建筑安裝材料也在發(fā)生著巨大的變化，尤其是安裝類材料，為保證環(huán)保、綠色、節(jié)能等各種要求，選擇性更大，價(jià)格差異也較大，造價(jià)控制難度也更高。（3）設(shè)備的多選性。因品牌眾多、系列差異、定位不同、廠家不一，同一規(guī)格型號(hào)的產(chǎn)品，價(jià)格都會(huì)相差很多，因此，設(shè)備檔次的定位很重要。（4）施工的多變性。由于方案的多樣性，招商的不確定性以及過(guò)程中對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的定位調(diào)整，導(dǎo)致后期設(shè)計(jì)變更增加，工作面的拆改過(guò)大，工程費(fèi)用無(wú)形中不斷增多。
3.影響商業(yè)綜合體安裝工程造價(jià)的因素分析
商業(yè)綜合體建設(shè)周期長(zhǎng)，投資金額大，所需的機(jī)電設(shè)備材料種類繁多，使得設(shè)計(jì)、施工、材料等對(duì)造價(jià)的影響存在很大空間，因此必須認(rèn)真分析影響機(jī)電安裝工程造價(jià)的各個(gè)因素，以明確可以更好地對(duì)工程造價(jià)控制的環(huán)節(jié)。這些因素主要有：（1）設(shè)計(jì)圖紙的深度、準(zhǔn)確性、完整性。（2）設(shè)備和材料的品牌、材質(zhì)、參數(shù)的選用。（3）招標(biāo)文件和合同條款的嚴(yán)密性。在招標(biāo)和訂立合同的過(guò)程中，如果招標(biāo)文件的工程量清單工作內(nèi)容、項(xiàng)目特征描述不清楚、招標(biāo)范圍不明確、合同條款欠缺細(xì)致的規(guī)范規(guī)定，就會(huì)給施工單位留下許多漏洞，繼而會(huì)導(dǎo)致最終的結(jié)算造價(jià)嚴(yán)重超出工程招標(biāo)價(jià)格。（4）施工組織設(shè)計(jì)的周全性。商業(yè)綜合體通常連續(xù)性較強(qiáng)，明確施工組織進(jìn)度是關(guān)鍵，如何順利銜接各個(gè)階段和節(jié)點(diǎn)非常重要，一旦節(jié)點(diǎn)不能很好的銜接，造成脫節(jié)，就會(huì)造成不必要的工程誤工，給建設(shè)方和施工方都帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失。（5）設(shè)計(jì)變更及簽證手續(xù)辦理的及時(shí)性。如何處理即將發(fā)生或者已經(jīng)發(fā)生的設(shè)計(jì)變更費(fèi)用和簽證費(fèi)用，將對(duì)安裝工程造價(jià)產(chǎn)生直接的影響。（6）結(jié)算工作的準(zhǔn)確性。在分階段結(jié)算或工程竣工結(jié)算中，施工單位往往會(huì)從自身利益的角度出發(fā)，故意曲解工程量計(jì)算規(guī)則和定額套價(jià)，從而推高最終工程結(jié)算造價(jià)。
4.商業(yè)綜合體安裝工程造價(jià)控制的對(duì)策
4.1 事前控制
在工程估算和概算階段，確立項(xiàng)目的投資定位，制定一個(gè)合適的概算目標(biāo)。根據(jù)商業(yè)綜合體不同使用功能的業(yè)態(tài)標(biāo)準(zhǔn)和消防設(shè)計(jì)規(guī)范要求，確立各專業(yè)不同的設(shè)備、材料品牌的定位及采購(gòu)的方式、管理，避免在施工過(guò)程中隨意調(diào)改材料設(shè)備品牌而影響工程造價(jià)。
4.2 設(shè)計(jì)成本控制
一般地產(chǎn)公司做商業(yè)項(xiàng)目，基本上有一套自身的建造標(biāo)準(zhǔn)和成本管控指標(biāo)。設(shè)計(jì)單位都可以參照這些作為設(shè)計(jì)依據(jù)，在設(shè)計(jì)的同時(shí)及時(shí)掌控成本的大小，盡量做到不超成本目標(biāo)設(shè)計(jì)。并且也防止有些設(shè)計(jì)人員在設(shè)備選型時(shí)做手腳，設(shè)計(jì)一些冷門的設(shè)備。并且，建設(shè)單位的工程管理、成本控制人員與設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)人員也需做到多溝通，多參與圖紙會(huì)審，務(wù)求使設(shè)計(jì)方案既優(yōu)化又達(dá)到最佳的使用功能，對(duì)于設(shè)備、材料選型需尤其重視。設(shè)備選型定好，才能更好把控后面一系列管道、末端等項(xiàng)目的設(shè)計(jì)及實(shí)施。
4.3 招投標(biāo)控制
根據(jù)施工圖編制工程量清單和招標(biāo)文件，在招標(biāo)文件中應(yīng)明文規(guī)定工程項(xiàng)目所需要實(shí)現(xiàn)、達(dá)到哪些使用功能，明確所需招標(biāo)的范圍，招標(biāo)清單項(xiàng)目中明確工作內(nèi)容和材料、項(xiàng)目特征，盡量防止出現(xiàn)漏算、漏項(xiàng)等漏洞，給結(jié)算造價(jià)帶來(lái)一定麻煩。結(jié)算時(shí)在原投標(biāo)清單項(xiàng)目中沒(méi)有的項(xiàng)目清單，視為新增項(xiàng)目，必須在招標(biāo)文件內(nèi)明確說(shuō)明，對(duì)于招標(biāo)范圍內(nèi)的設(shè)計(jì)變更、工程簽證、新增工程等新增項(xiàng)目的主材價(jià)格的確定方式、綜合單價(jià)組成的計(jì)算方法、執(zhí)行的相關(guān)規(guī)定等約定，結(jié)合工程實(shí)際情況，組價(jià)出一個(gè)合理的綜合單價(jià)進(jìn)行結(jié)算。在合同中明確施工工期、質(zhì)量要求、工程款支付條件、工程簽證變更、新增項(xiàng)目結(jié)算原則等有利于控制成本的條款。
4.4 施工過(guò)程控制
商業(yè)綜合體安裝工程的管線布置較復(fù)雜，稍不注意就會(huì)出現(xiàn)交叉、標(biāo)高不一的情況，因此，加強(qiáng)圖紙會(huì)審及與各專業(yè)單位互相溝通，可以提前發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和預(yù)測(cè)問(wèn)題，確保管線在某個(gè)區(qū)域中最經(jīng)濟(jì)，最合理、最美觀的布置。對(duì)于進(jìn)場(chǎng)的材料設(shè)備質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格驗(yàn)收，防止偷梁換柱的情況發(fā)生，把控材料設(shè)備的品牌、材質(zhì)、規(guī)格、工藝。當(dāng)發(fā)生拆改調(diào)整項(xiàng)目，提前出具簽證變更審批，嚴(yán)格做到“先審批，后實(shí)施”，管控工程變更簽證增減費(fèi)用，防止不必要的大額費(fèi)用返工現(xiàn)象，并且做到拆改項(xiàng)目施工完成及時(shí)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)審核，有必要的話，做好相應(yīng)的影像資料，以備后期結(jié)算證據(jù)。同時(shí)，造價(jià)人員不能整天對(duì)著圖紙算工程量，做預(yù)算，需要經(jīng)常性的跑工地，了解現(xiàn)場(chǎng)施工工藝和工序。隨著招商條件的逐步推進(jìn)，在施工過(guò)程中必定會(huì)出現(xiàn)較多的變更，營(yíng)銷部門也需配合及時(shí)的把業(yè)態(tài)定位要求告訴工程管理、成本控制人員，及時(shí)認(rèn)真核查工程量清單和估算工程變更價(jià)格。如果待工程簽證變更付諸實(shí)施后再去核實(shí)計(jì)量，就會(huì)難以更改項(xiàng)目，無(wú)法做到過(guò)程成本管控。
4.5 竣工結(jié)算控制
結(jié)算前，首先需要核對(duì)實(shí)際施工與竣工圖紙是否有差異，不能盲目相信竣工圖。施工用材料、設(shè)備與招投標(biāo)文件、合同及施工藍(lán)圖重新核對(duì)。明確各個(gè)分包單位施工界面，一般原招標(biāo)施工界面和實(shí)際施工范圍都會(huì)有不同出入調(diào)整，造價(jià)人員需防止交界面重復(fù)結(jié)算。關(guān)注拆改工程實(shí)際施工狀態(tài)、材料折舊及二次利用。建設(shè)單位首先對(duì)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證審核結(jié)束，然后對(duì)完成的施工藍(lán)圖工程量進(jìn)行復(fù)核，扣除簽證變更已計(jì)算部分，避免在工程量復(fù)核時(shí)重復(fù)計(jì)算。根據(jù)合同約定的結(jié)算方式，核實(shí)工程數(shù)量、綜合單價(jià)、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及工程扣款等確定最終結(jié)算造價(jià)。
5.結(jié)語(yǔ)
總之，認(rèn)為商業(yè)綜合體安裝工程造價(jià)成本失控的主要原因，在于設(shè)計(jì)和施工過(guò)程中的管理、跟蹤、控制不到位，人為影響因素比較大。因此，建議實(shí)施動(dòng)態(tài)控制，臺(tái)賬管理，將工程造價(jià)控制在合理的成本范圍之內(nèi)，采取科學(xué)有效的具體管控措施，是可以實(shí)現(xiàn)理想的目標(biāo)的。
參考文獻(xiàn)
[1]阮春梅.淺談安裝工程造價(jià)管理和控制方法[J].科技資訊.2009(15)
Q：中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展有一個(gè)很有意思的現(xiàn)象：無(wú)論是最初的商業(yè)地產(chǎn)雛形――住宅底商，還是現(xiàn)在全國(guó)各地開(kāi)花的城市綜合體，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)往往借力住宅項(xiàng)目。有的認(rèn)為兩者之間是相輔相成，菸同發(fā)展。也有觀點(diǎn)認(rèn)為在中國(guó)，住宅是商業(yè)地產(chǎn)丟不掉的拐杖，您同意哪種觀點(diǎn)?或者說(shuō)，住宅能為商業(yè)地產(chǎn)提供哪些幫助?
王雷：我們可以把地產(chǎn)分成銷售地產(chǎn)和持有型地產(chǎn)。毫無(wú)疑問(wèn)，住宅是銷售地產(chǎn)，而標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該是持有型地產(chǎn)。這里面包括酒店、寫(xiě)字樓和商鋪。持有型地產(chǎn)的利潤(rùn)周期較長(zhǎng)。需要通過(guò)自己的持有運(yùn)營(yíng)，提升項(xiàng)目的商業(yè)氛圍，實(shí)現(xiàn)保值增值，然后還可以通過(guò)資本渠道變現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)發(fā)展，將蛋糕從小變大。但這一切有一個(gè)前提：要有大量的資金。
但任何一個(gè)開(kāi)發(fā)商都不可能將大量資金放在一個(gè)項(xiàng)目上。特別是就中國(guó)大陸而言，融資渠道比較貧乏，A股市場(chǎng)也相對(duì)比較狹窄。比如中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)桿企業(yè)大連萬(wàn)達(dá)，到現(xiàn)在還沒(méi)有上市。如果大連萬(wàn)達(dá)上市了，這個(gè)資本瓶頸打通，可能會(huì)發(fā)展更快。
正因?yàn)橛匈Y本瓶頸這個(gè)根本制約，更多的開(kāi)發(fā)商在尋找一個(gè)好的現(xiàn)金流來(lái)開(kāi)發(fā)更多的商業(yè)。這個(gè)現(xiàn)金流就是住宅。住宅項(xiàng)目獲利的開(kāi)發(fā)周期一般是兩年，當(dāng)你住宅項(xiàng)目足夠多的時(shí)候，這個(gè)循環(huán)越來(lái)越大，帶來(lái)的利潤(rùn)加上其他渠道的融資，能為開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)提供足夠支持。
所以我的結(jié)論很簡(jiǎn)單，如果資本瓶頸打通，住宅拐杖可以丟掉。
李榮麗：首先應(yīng)該對(duì)商業(yè)地產(chǎn)有一個(gè)明確的界定，通常提到商業(yè)地產(chǎn)，一般人反應(yīng)的是購(gòu)物中心、百貨商場(chǎng)、臨街商鋪、商業(yè)街等，實(shí)際商業(yè)地產(chǎn)還包含了寫(xiě)字樓、酒店、廠房等以經(jīng)營(yíng)方式獲取長(zhǎng)期收益回報(bào)的物業(yè)。今天的問(wèn)題我們只談前邊的范疇，但這個(gè)問(wèn)題要說(shuō)起來(lái)也很復(fù)雜，要從中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史來(lái)看，居住類物業(yè)的發(fā)展從某個(gè)角度上來(lái)看似乎與商業(yè)地產(chǎn)緊密結(jié)合。特別是在綜合項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)中，我們看到的是住宅的快速銷售和利潤(rùn)的快速實(shí)現(xiàn)，再加上中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大多數(shù)是從住宅做起，相當(dāng)一部分開(kāi)發(fā)商對(duì)于商業(yè)運(yùn)作的陌生，導(dǎo)致了商業(yè)的失敗，表面看來(lái)住宅成了商業(yè)的“拐杖”，所以才有了“商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)借力于住宅項(xiàng)目，在中國(guó)住宅是商業(yè)地產(chǎn)丟不掉的拐杖”的說(shuō)法，所以我并不贊同這種觀點(diǎn)。
王永：對(duì)于龐大的住宅市場(chǎng)而言，商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)小得多的市場(chǎng)。中國(guó)大部分開(kāi)發(fā)商仍舊是以住宅開(kāi)發(fā)為主，許多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)其實(shí)是不得已而為之，大多是因?yàn)榈貕K里有共建配套面積要求。有目的地以商業(yè)地產(chǎn)為開(kāi)發(fā)標(biāo)的的目前就只有萬(wàn)達(dá)、中糧置業(yè)以及一些資本運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，我個(gè)人認(rèn)為除了中糧這樣的大國(guó)企開(kāi)發(fā)商外，大部分開(kāi)發(fā)商永遠(yuǎn)是資金饑渴型的，投資回收期長(zhǎng)、占用資金巨大的商業(yè)地產(chǎn)并不是他們好的選擇。
另外，由于中國(guó)過(guò)高的房?jī)r(jià)，短平快操作的住宅開(kāi)發(fā)所帶來(lái)的投資回報(bào)率是商業(yè)地產(chǎn)遠(yuǎn)不能達(dá)到的，所以即使如萬(wàn)達(dá)這樣的商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)開(kāi)發(fā)商，也從原來(lái)的純商業(yè)開(kāi)發(fā)模式過(guò)渡到今天的城市綜合體開(kāi)發(fā)模式。商業(yè)部分(有些還有酒店)持有下來(lái)作為長(zhǎng)期持有物業(yè)，奠定項(xiàng)目基調(diào)提升項(xiàng)目品質(zhì)，加入住宅或類住宅公寓物業(yè)(部分還有寫(xiě)字樓)作為快速回現(xiàn)的產(chǎn)品，來(lái)平衡項(xiàng)目的資金和縮短回收期。這樣做的好處一是住宅型物業(yè)能為項(xiàng)目提供最基本的消費(fèi)力，二是住宅物業(yè)能博取高額利潤(rùn)、快速回籠資金，這是住宅對(duì)商業(yè)地產(chǎn)最大的幫助。
梁蓓：商業(yè)地產(chǎn)是住宅地產(chǎn)的衍生產(chǎn)品，住宅是需要主導(dǎo)，商業(yè)是服務(wù)主導(dǎo)。兩者相得益彰，互為提升與促進(jìn)。在不同時(shí)期，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展有著不同的模式。初級(jí)階段的單體住宅底商便利、簡(jiǎn)單、規(guī)模小，隨后是與住宅小區(qū)配套的鄰里型商業(yè)，它特點(diǎn)是強(qiáng)調(diào)業(yè)態(tài)的多功能、全面性、獨(dú)立性，與住宅不是一體。再隨著城市規(guī)劃發(fā)展的進(jìn)一步提升，道路建設(shè)與交通及土地集約使用和獨(dú)立商業(yè)體的專業(yè)性，就出現(xiàn)了環(huán)路主線和高速路邊的大型綜合性的購(gòu)物中心。它的特征是吸引上班人群周末出行，時(shí)間長(zhǎng)、道路遠(yuǎn)、購(gòu)物多的業(yè)態(tài)，體現(xiàn)綜合性、一站式。但此時(shí)仍為單體建筑。
目前世界發(fā)達(dá)國(guó)家的商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)多以生活方式中心出現(xiàn)。它更是以住宅郊區(qū)化、別墅化為依托，在城區(qū)邊緣地帶建設(shè)商業(yè)群，不再用單體形式，而是成片開(kāi)發(fā)，統(tǒng)一規(guī)劃，定位招商，只租不售，業(yè)態(tài)均衡，功能全面。
Q：商業(yè)地產(chǎn)與住宅無(wú)論是在開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)上，都有顯著的不同。過(guò)于依靠住宅，會(huì)否對(duì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的成長(zhǎng)有不利影響?
王永：商業(yè)地產(chǎn)與住宅開(kāi)發(fā)的確有顯著的不同，如果一家住宅開(kāi)發(fā)公司要想在商業(yè)地產(chǎn)上有所作為，開(kāi)發(fā)流程必須重新架構(gòu)，需要在人員上重新組合一個(gè)體系，在考核激勵(lì)上也不能照搬住宅的那套制度，此外，由于商業(yè)地產(chǎn)還需一支后期運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，這對(duì)大部分團(tuán)隊(duì)配置的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)幾乎很難接受。
處理好了上面幾個(gè)問(wèn)題，個(gè)人感覺(jué)住宅開(kāi)發(fā)與商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并不沖突，再說(shuō)即使沖突也沒(méi)辦法，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)目前還離不開(kāi)住宅，很明顯，去年住宅低迷時(shí)，我們很多客戶把商業(yè)項(xiàng)目都擱置下來(lái)了，沒(méi)錢了。
說(shuō)到不利的影響。主要是開(kāi)發(fā)商的思路還沒(méi)轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)，仍然用住宅開(kāi)發(fā)的思路、體系、考核激勵(lì)方式來(lái)做商業(yè)地產(chǎn)，這會(huì)導(dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目推進(jìn)很慢，這樣的項(xiàng)目我見(jiàn)到不少，有些還是很大的開(kāi)發(fā)商，做到最后，他們幾乎就是把商業(yè)地產(chǎn)視為雞肋。
梁蓓：住宅的開(kāi)發(fā)相對(duì)單純。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展一定是強(qiáng)調(diào)城市與小區(qū)的規(guī)劃，與大環(huán)境配套。投資者與開(kāi)發(fā)者、與建設(shè)者、與經(jīng)營(yíng)者在定項(xiàng)目時(shí)高度統(tǒng)一和投產(chǎn)后的高度分離，體現(xiàn)規(guī)劃定位的一致性，運(yùn)營(yíng)與管理的專業(yè)性。而且住宅通過(guò)售賣方式獲利不同，商業(yè)地產(chǎn)是通過(guò)投資者預(yù)期長(zhǎng)遠(yuǎn)回報(bào)、整售或上市退出后獲利，而非散售后獲利。在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)成長(zhǎng)的時(shí)間還較短，也受到一些其他因素的制約，但不管什么原因，將商業(yè)賣掉絕對(duì)不是長(zhǎng)久之計(jì)，這一點(diǎn)是至關(guān)重要的。無(wú)論是專業(yè)機(jī)構(gòu)還是媒體，有責(zé)任對(duì)這個(gè)觀點(diǎn)進(jìn)行廣泛傳播和對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行“科普”。
李榮麗：我認(rèn)為這無(wú)所謂誰(shuí)依靠誰(shuí)的問(wèn)題，只是基于某些特定歷史因素在某一階段形成偏離市場(chǎng)軌道的現(xiàn)象。但涉及商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商必然會(huì)越來(lái)越多，由于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特殊性，其對(duì)開(kāi)發(fā)商的要求更高、更專業(yè)，相信未來(lái)一定階段內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)會(huì)有一個(gè)飛速的發(fā)展，這也是形勢(shì)所迫。所以我認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)這種表象的“過(guò)于依靠住宅”現(xiàn)象一定會(huì)扭轉(zhuǎn)。當(dāng)然，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的成長(zhǎng)、開(kāi)發(fā)商需要如何才能具備做好商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)素質(zhì)，這就是另外一個(gè)話題了。
王雷：在個(gè)性化特征上，商業(yè)地產(chǎn)和住宅有著天壤之別。比如現(xiàn)在很多人都在談住宅的標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)。在一個(gè)張揚(yáng)個(gè)性的時(shí)代，我對(duì)這一點(diǎn)持保留意見(jiàn)。但在商業(yè)地產(chǎn)，就不可能存在以上爭(zhēng)議了。因?yàn)槟惚仨殲榭蛻袅可泶蛟臁１热缥譅柆敽图覙?lè)福就完全不一樣。
商家的個(gè)性化需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅購(gòu)房者的個(gè)性化需求。從這一點(diǎn)上說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)思路一定不能受住宅的影響。
Q：在金融危機(jī)的影響仍在深度發(fā)酵之際，今后商業(yè)地產(chǎn)的“住宅屬性”會(huì)不會(huì)越來(lái)越濃?大家都套用城市綜合體的概念，將住宅項(xiàng)目和商業(yè)地產(chǎn)組合推出。從這個(gè)角度說(shuō)，城市綜合體現(xiàn)在的發(fā)展是否過(guò)快、過(guò)熱?
梁蓓：討論城市綜合體的發(fā)展是否過(guò)快，我覺(jué)得要具體情況具體分析。城市綜合體是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展階段的必然產(chǎn)物，它是和城市人口與城市建設(shè)規(guī)模相呼應(yīng)的，是屬規(guī)劃范疇，不是完全依賴住宅發(fā)展的，這也是它自身屬性決定的。但城市綜合體的投資切忌過(guò)于感性，盲目仿效，一定要講規(guī)劃，有一定的超前量，但不可失控，否則投資者無(wú)法獲得預(yù)期回報(bào)，造成資源的浪費(fèi)和財(cái)富的流失。
李榮麗：我也有感覺(jué)。雖然前幾年也有城市綜合體的開(kāi)發(fā)，不過(guò)近兩年格外熱，這主要是土地的原因。改革開(kāi)放以來(lái)住宅的需求量是最大的，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是消費(fèi)者首先關(guān)注的都是居住類物業(yè)，但可供開(kāi)發(fā)的土地是越來(lái)越少的，好的地段，特別是城市核心區(qū)域可供大面積開(kāi)發(fā)住宅的土地必然也是越來(lái)越少。加之政府城市規(guī)劃方面的綜合考慮，就會(huì)出現(xiàn)城市綜合體頻密的現(xiàn)象。所以，我認(rèn)為這是發(fā)展和需求的表現(xiàn)，不會(huì)出現(xiàn)城市綜合體現(xiàn)在的發(fā)展是否過(guò)快、過(guò)熱的現(xiàn)象。但我反對(duì)有些區(qū)域和城市沒(méi)有經(jīng)過(guò)深入的市場(chǎng)研究，就盲目地大規(guī)模上馬城市綜合體。
王霄：多大的體量才能叫城市綜合體?現(xiàn)在沒(méi)有一個(gè)明確的定義，這可能是城市綜合體概念現(xiàn)在比較泛濫的一個(gè)原因。比如說(shuō)我們陽(yáng)光新業(yè)，有城市中心、社區(qū)中心、區(qū)域中心三個(gè)層次的產(chǎn)品，如果要說(shuō)的話，都稱得上是某種意義上的城市綜合體。
但即使名義上的城市綜合體，它的開(kāi)發(fā)也是需要有人口、交通等諸多條件支持。所以全國(guó)各地過(guò)度開(kāi)發(fā)城市綜合體不現(xiàn)實(shí)。特別是我記得有城市說(shuō)要開(kāi)發(fā)數(shù)以百計(jì)的城市綜合體，一定要謹(jǐn)慎。
王永：在中國(guó)房地產(chǎn)資本市場(chǎng)還沒(méi)演化出REITs產(chǎn)品之前，絕大部分中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須依賴住宅來(lái)提供資金支持，必須把回現(xiàn)產(chǎn)品(公寓、住宅、寫(xiě)字樓)與持有產(chǎn)品(商業(yè)、酒店)結(jié)合起來(lái)。從現(xiàn)實(shí)的意義上講，城市綜合體是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)目前能找到的最佳模式，城市綜合體的外延很大，其中的組合變化也很豐富，根據(jù)開(kāi)發(fā)商自身的需要，結(jié)合市場(chǎng)的需要來(lái)設(shè)定城市綜合體的構(gòu)成與定位，總能找到一個(gè)平衡點(diǎn)。正是由于城市綜合體寬泛的定義，我們不能說(shuō)城市綜合體是否過(guò)快、過(guò)熱，只能去探討其中的商業(yè)或酒店等等具體物業(yè)的市場(chǎng)飽和度問(wèn)題。
Q：與其他國(guó)索商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展軌跡相比，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)與住宅的這種關(guān)系是否十分有中國(guó)特色?
李榮麗：是很具有中國(guó)特色。國(guó)外發(fā)展比較成熟的國(guó)家，特別是歐洲大部分國(guó)家，政府對(duì)商業(yè)設(shè)施特別是大型商業(yè)設(shè)施的布點(diǎn)審批非常嚴(yán)格，不僅從地區(qū)經(jīng)濟(jì)、城市功能方面，還要從市場(chǎng)、專業(yè)方面反復(fù)研究，從而使項(xiàng)目在合理性和價(jià)值體現(xiàn)方面都具有最佳方案。在專業(yè)分工方面也非常明確，有專門從事商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商，有專業(yè)的商業(yè)策劃公司、專業(yè)的招商公司、專業(yè)的商業(yè)管理公司，這些專業(yè)機(jī)構(gòu)在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的不同階段、不同環(huán)節(jié)充當(dāng)了重要角色，最大程度地保證了開(kāi)發(fā)實(shí)施的成功性。目前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)象是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中必經(jīng)的一個(gè)過(guò)程，完整產(chǎn)業(yè)體系的建立和發(fā)展是要經(jīng)過(guò)時(shí)間和教訓(xùn)才能逐步形成的。
王永：的確，這也是沒(méi)辦法的事，中國(guó)開(kāi)發(fā)商除了銷售，資金融通就只能靠銀行貸款了，目前大部分銀行對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的融資卡得還是比較緊，依賴住宅銷售來(lái)為商業(yè)項(xiàng)目融資是資金實(shí)力不強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商們唯一的選擇。這種資金支撐關(guān)系決定了中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)目前還離不開(kāi)住宅。
隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商業(yè)建筑在城市中的地位日益突出。現(xiàn)代商業(yè)建筑有著其獨(dú)特的內(nèi)涵，以驚人的速度，深刻地影響著人們的生活，甚至社會(huì)的發(fā)展進(jìn)程。在我國(guó)市場(chǎng)化程度越來(lái)越高的情況下，其從數(shù)量、規(guī)模上都有著很大的拓展空間。
商業(yè)建筑不同于住宅寫(xiě)字樓，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的服務(wù)內(nèi)容和功能結(jié)構(gòu)，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了常見(jiàn)的特定建筑類型范疇。對(duì)于建筑師而言，無(wú)疑是一個(gè)新的挑戰(zhàn)?，F(xiàn)代商業(yè)廣場(chǎng)，除了設(shè)置帶有傳統(tǒng)特色的商業(yè)街外，還設(shè)有餐飲、電影院、游樂(lè)場(chǎng)、美容院、游泳池和展覽廳等活動(dòng)內(nèi)容，使單一的商店群發(fā)展成具有多種功能的綜合性商業(yè)、服務(wù)、娛樂(lè)和社交中心。
商業(yè)廣場(chǎng)作為商業(yè)地產(chǎn)的最終產(chǎn)品，反映了規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)、商業(yè)招商運(yùn)營(yíng)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)三塊不同領(lǐng)域的交融成果，商業(yè)建筑設(shè)計(jì)絕不單是設(shè)計(jì)本身。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，作為國(guó)內(nèi)成功的商業(yè)建筑模式之一，已達(dá)到了規(guī)?；a(chǎn)的程度。下面我將結(jié)合最近設(shè)計(jì)的番禺萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目來(lái)對(duì)大型商業(yè)購(gòu)物中心設(shè)計(jì)作一下總結(jié)。
番禺萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)位于廣州市番禺區(qū)萬(wàn)博大道與漢溪大道交匯處，處于番禺萬(wàn)博CBD地塊的核心區(qū)域。北面臨CBD中央綠化帶，南面與地鐵12號(hào)線相連。交通四通八達(dá)，具有明顯重要的商業(yè)開(kāi)發(fā)之戰(zhàn)略地位。項(xiàng)目用地南面為60m寬城市主干道漢溪大道，西側(cè)為30m寬萬(wàn)博大道，東面和北面為20m寬規(guī)劃路。用地面積為49542，東西長(zhǎng)約320m，南北長(zhǎng)約160m。
本商業(yè)廣場(chǎng)是集購(gòu)物、娛樂(lè)、辦公于一體的綜合性商業(yè)建筑群體，由兩棟2層商業(yè)步行街，一棟5層商業(yè)綜合中心，兩棟41層的超高層辦公樓組成，規(guī)模較大，總建筑面積331515，建筑總高度147.9m，地上41層，地下3層。根據(jù)業(yè)主的設(shè)想，本商業(yè)廣場(chǎng)主要以休閑消費(fèi)人流為主，以百貨、專賣店、餐飲、娛樂(lè)相結(jié)合的綜合性和開(kāi)放式的商業(yè)購(gòu)物形式。
面對(duì)如此規(guī)模大而功能需求又多的商業(yè)廣場(chǎng)設(shè)計(jì)，根據(jù)業(yè)主的開(kāi)發(fā)需求，我們?cè)谠O(shè)計(jì)上主要把握以下幾個(gè)重點(diǎn)，也可以說(shuō)是大型商業(yè)廣場(chǎng)設(shè)計(jì)重點(diǎn)需要解決的問(wèn)題：
1．開(kāi)發(fā)模式限定商業(yè)設(shè)計(jì)
商業(yè)建筑的策劃、設(shè)計(jì)在不同的開(kāi)發(fā)模式下，有著截然不同的結(jié)果。
業(yè)主設(shè)想的商業(yè)模式強(qiáng)調(diào)的是體驗(yàn)式消費(fèi)。越來(lái)越多的消費(fèi)行為不一定帶有明確的購(gòu)物目的，逛街可能并未購(gòu)物，但是依然進(jìn)行了消費(fèi)，比如看電影，吃飯，游玩等。這一類體驗(yàn)消費(fèi)雖然不能取代傳統(tǒng)消費(fèi)成為主流，但其需求卻能推動(dòng)娛樂(lè)、餐飲類服務(wù)，成為購(gòu)物消費(fèi)的重要支撐。
因此，區(qū)別于以銷售各類品牌商品為主、業(yè)態(tài)布局單一的傳統(tǒng)百貨商店，番禺萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目以業(yè)態(tài)種類多樣化的理念，把百貨、專賣店、超市、電玩、KTV、中西餐飲、電影院等設(shè)計(jì)任務(wù)融入其中。多種業(yè)態(tài)由室內(nèi)商業(yè)步行街聯(lián)系組合在一起，形成購(gòu)物、飲食、文化、娛樂(lè)的商業(yè)綜合體，人們可以足不出店就完成多種生活需求的同時(shí)感受到現(xiàn)代化購(gòu)物空間給人們帶來(lái)的溫馨舒適感受。
2．商業(yè)動(dòng)線決定功能布局
合理的商業(yè)動(dòng)線是商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)成功的關(guān)鍵。先確定動(dòng)線，再作商業(yè)功能的布局。
番禺萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目根據(jù)用地周邊的主次干道關(guān)系，地塊南面確定為綜合體的主立面、城市廣場(chǎng)區(qū)和主要人行入口，車行入口分別設(shè)于北面和西面的規(guī)劃路上。這樣安排符合城市規(guī)劃的需求，對(duì)應(yīng)用地周邊情況和道路人流的特點(diǎn)，滿足綜合體商業(yè)經(jīng)營(yíng)和未來(lái)更新的需要。然后以“兩街多樓”的平面組合、商務(wù)與商業(yè)上下組合的合理動(dòng)線及功能布局理念，根據(jù)城市商業(yè)人流規(guī)律，合理布置其室外、室內(nèi)商業(yè)步行街的走向和形式。
平面組合
室外步行街主要是特色商業(yè)服務(wù)區(qū)，以銷售商鋪為主，從東、北、西三面環(huán)繞著購(gòu)物中心。而購(gòu)物中心內(nèi)的精品商業(yè)室內(nèi)步行街，則是整個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)的“靈魂”和“紐帶”，是建筑的主軸線。本商業(yè)廣場(chǎng)通過(guò)室內(nèi)步行街和中庭，按照科學(xué)合理的動(dòng)線設(shè)計(jì)，將各個(gè)不同功能、不同規(guī)模的商業(yè)主力店有機(jī)聯(lián)系起來(lái)。商業(yè)主力店與步行街有著多種多樣的交流方式，使得主力店既有相對(duì)獨(dú)立、便于自身經(jīng)營(yíng)管理的特點(diǎn)，又與整個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)有著緊密的聯(lián)系，使得消費(fèi)者可以很方便地出入各種商業(yè)業(yè)態(tài)。
豎向組合
在豎向功能組合時(shí)，綜合考慮各種商業(yè)業(yè)態(tài)各自經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)、營(yíng)業(yè)時(shí)間的差別、經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品的類別，以及目標(biāo)消費(fèi)群體的類別等特點(diǎn)進(jìn)行科學(xué)組合。番禺萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目將電影院、電玩、KTV等文化娛樂(lè)設(shè)施豎向組合在一起，因該類業(yè)態(tài)營(yíng)業(yè)時(shí)間相近，目標(biāo)消費(fèi)群體類別相近，可以統(tǒng)一設(shè)置娛樂(lè)功能的主入口及垂直電梯，科學(xué)管理。
番禺萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目根據(jù)上述商業(yè)動(dòng)線以功能業(yè)態(tài)劃分為五大區(qū)域：
核心區(qū)（五層）：百貨區(qū)、娛樂(lè)樓。其中，百貨區(qū)設(shè)在每層核心區(qū)的西部；次主力店主要設(shè)在首層核心區(qū)的東部，緊鄰百貨區(qū)；核心區(qū)東部的2~5層是娛樂(lè)功能，2層電玩，3層KTV，4~5層電影院。
室內(nèi)步行街街區(qū)（三層）：從東、北、西三面環(huán)繞著核心區(qū)。室內(nèi)步行街街區(qū)首層不封閉，其中有多個(gè)開(kāi)口直接與室外連通；二、三層透空；屋頂有透明頂篷但兩側(cè)不封閉。
室外步行街街區(qū)(含酒樓)：從東、北、西三面環(huán)繞著商業(yè)步行街街區(qū)。
地下室：超市、電器賣場(chǎng)。
辦公塔樓：位于核心區(qū)南側(cè)。
這樣的業(yè)態(tài)組合經(jīng)過(guò)多番論證，證明其極有利于商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)。
3．商業(yè)交通流線設(shè)計(jì)
“交通為先”，番禺萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目以完善促進(jìn)商業(yè)交通流線需求為首要任務(wù)。
外部交通組織
本商業(yè)廣場(chǎng)在用地南面沿主干道漢溪大道設(shè)置足夠的城市廣場(chǎng)作為人流的主要集散空間，并結(jié)合城市道路路口和室內(nèi)步行街的出入口設(shè)置。
室內(nèi)步行街的主入口分別設(shè)于用地西南角和東南角，面向南面的城市廣場(chǎng)，并且吸引從道路路口過(guò)來(lái)的人流；室外步行街的開(kāi)口設(shè)置在西面和南面，以最大力度吸引各方顧客；主力百貨店的主入口布置在南面，以占據(jù)主立面的優(yōu)勢(shì)增加商業(yè)機(jī)會(huì)；地下一層的超市與電器賣場(chǎng)靠近南面地鐵空間布置，并且與地鐵空間之間設(shè)置商業(yè)過(guò)道，利用地鐵人流帶旺地下商業(yè)。
車庫(kù)入口設(shè)置在北面和東面20m寬的規(guī)劃路上，不造成城市干道的交通壓力；卸貨區(qū)均通過(guò)東面的車庫(kù)入口解決。
以上的交通組織有效地實(shí)現(xiàn)了人車分流、客貨分流的目的，而且充分考慮周邊道路現(xiàn)狀及遠(yuǎn)期規(guī)劃要求，與城市交通節(jié)點(diǎn)，如地鐵、干道路口等完美結(jié)合。
內(nèi)部交通組織
番禺萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)部的人流組織基本是圍繞室內(nèi)步行街來(lái)考慮，它負(fù)責(zé)聯(lián)系購(gòu)物中心內(nèi)豐富的商業(yè)業(yè)態(tài)，使室內(nèi)步行街上的精品店鋪在空間上得到充分的展示。
⑴入口動(dòng)線
在室內(nèi)步行街入口內(nèi)設(shè)置前廳，使人流能從這個(gè)聚集點(diǎn)分散到超市、主力店、精品商鋪、娛樂(lè)樓等各個(gè)業(yè)態(tài)分區(qū)，以實(shí)現(xiàn)商業(yè)利益的最大化。
⑵步行街動(dòng)線
注重室內(nèi)步行街豎向交通的易達(dá)性，創(chuàng)造便捷的多渠道垂直交通。在入口處布置了多組自動(dòng)扶梯，使顧客能在最短時(shí)間內(nèi)分流到上層各個(gè)業(yè)態(tài)分區(qū)，有效避免入口處人流擁擠情況的出現(xiàn)。而在步行街的多個(gè)位置布置了多組自動(dòng)扶梯及觀光電梯，使得顧客能方便地到達(dá)各個(gè)樓層。由于各樓層均能容易到達(dá)，減少了樓層之間的商業(yè)價(jià)值的差異。
主力店在室內(nèi)步行街中的開(kāi)口位置非常關(guān)鍵。如果將其設(shè)在步行街入口附近，將損失后邊商鋪的人流到達(dá)率，所以將主力店開(kāi)口位置設(shè)計(jì)在步行街的中后端，在人流的影響下將會(huì)極大地拉動(dòng)前邊商鋪的價(jià)值，同時(shí)也使步行街中不會(huì)存在沒(méi)人光顧的“死鋪”。
⑶中庭動(dòng)線
中庭是垂直交通組織的關(guān)鍵點(diǎn)，也是步行空間的序列，最有可能吸引人流上行。番禺萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)的中庭廣場(chǎng)設(shè)在步行街轉(zhuǎn)折交匯處，一方面提供場(chǎng)所供購(gòu)物以外的活動(dòng)使用，如流行展示、動(dòng)態(tài)表演等；另一方面也是公共活動(dòng)及休息的場(chǎng)所，在此利用照明及裝修等塑造空間張力，使其成為購(gòu)物中心的意象焦點(diǎn)。富有趣味的垂直交通工具，觀光電梯等，也能在中庭空間創(chuàng)造活力和動(dòng)感。
4．招商要求影響工程設(shè)計(jì)
商業(yè)建筑因招商要求不同而功能布局不同，同種業(yè)態(tài)也因品牌不同而布局不同。如沃爾瑪、家樂(lè)福、樂(lè)購(gòu)等雖同為超市，但各自均有不同的流線要求、機(jī)電要求、卸貨區(qū)要求、垂直交通要求等。另外，招商的不確定性也成為商業(yè)建筑設(shè)計(jì)的易變及不確定之源。因此，滿足商家需求，不斷調(diào)整工程設(shè)計(jì)、預(yù)設(shè)商業(yè)條件也成為商業(yè)建筑設(shè)計(jì)的特點(diǎn)之一。
以上是我在番禺萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)設(shè)計(jì)中總結(jié)的一點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，愿能提供給同業(yè)人員作為參考。 隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的提速，大型的購(gòu)物中心的建設(shè)量也將會(huì)越來(lái)越大，而購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)布局是時(shí)刻變化發(fā)展的，作為建筑師，必須能及時(shí)調(diào)整思路，滿足時(shí)展的新要求，這就要求建筑師在設(shè)計(jì)大型購(gòu)物中心的過(guò)程中，不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，提煉出一套行之有效的商業(yè)購(gòu)物中心設(shè)計(jì)的方法。
首層平面
二層平面
三層平面
