發(fā)布時間：2022-02-12 17:11:06
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的投資性房地產(chǎn)樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn)；財務(wù)風(fēng)險；度量
投資性房地產(chǎn)，顧名思義，就是為投資目的而不是自用（消費）目的持有的房地產(chǎn)。根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》規(guī)范的主體是企業(yè)（包括公司），規(guī)范的對象包括：（1）已出租的土地使用權(quán)；（2）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；（3）已出租的建筑物。
一、投資性房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的形成機(jī)理
投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨計量和出售，它產(chǎn)生的現(xiàn)金流量在很大程度上獨立于投資者持有的其他資產(chǎn)。這一點使得本文能夠單獨對投資性房地產(chǎn)的財務(wù)風(fēng)險管理進(jìn)行研究。在不同的理財環(huán)境和理財階段，投資項目的財務(wù)狀況各不相同，投資項目的財務(wù)風(fēng)險也就有不同的表現(xiàn)形式，形成不同的財務(wù)風(fēng)險類別。當(dāng)用現(xiàn)金流量來評價特定投資項目的可行性時，現(xiàn)金在不同階段流入流出的不確定性就表現(xiàn)為不同的財務(wù)風(fēng)險類別。投資性房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的主要表現(xiàn)形式是經(jīng)營風(fēng)險和籌資風(fēng)險。經(jīng)營風(fēng)險是無法實現(xiàn)預(yù)期資本價值的可能性，籌資風(fēng)險是到期無法履行資本清償義務(wù)的可能性。投資性房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險是經(jīng)營風(fēng)險與籌資風(fēng)險的統(tǒng)一，其形成過程如圖1所示：
由圖1可以清楚地看到，經(jīng)營風(fēng)險和籌資風(fēng)險是基于不同視角對財務(wù)風(fēng)險的具體描述，是財務(wù)風(fēng)險這一問題在不同階段的兩個表現(xiàn)。經(jīng)營風(fēng)險是從現(xiàn)金流入的角度反映無法實現(xiàn)預(yù)期資本價值（即租金收入和資本利得）的可能性，持有階段的運行費用與投資性房地產(chǎn)的經(jīng)營密切相關(guān)，因此運行費用作為負(fù)的現(xiàn)金流入考慮?；I資風(fēng)險是從現(xiàn)金流出的角度反映到期無法履行資本清償義務(wù)的可能性。經(jīng)營風(fēng)險是籌資風(fēng)險的根本原因，是財務(wù)風(fēng)險的關(guān)鍵主導(dǎo)；籌資風(fēng)險集中體現(xiàn)了經(jīng)營風(fēng)險的后果，是財務(wù)風(fēng)險的集中爆發(fā)。
二、投資性房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險管理體系
對投資性房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險管理要充分考慮當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)趨勢，并密切聯(lián)系房地產(chǎn)市場景氣循環(huán)。
首先，建立風(fēng)險管理信息系統(tǒng)，以把握經(jīng)濟(jì)趨勢、了解所處房地產(chǎn)景氣循環(huán)周期及其階段。對于企業(yè)投資者來說，應(yīng)廣泛、持續(xù)不斷地收集與本企業(yè)投資性房地產(chǎn)相關(guān)的內(nèi)部、外部初始信息，包括歷史數(shù)據(jù)和未來預(yù)測，并對收集的初始信息進(jìn)行必要的篩選、提煉、對比、分類、組合，形成風(fēng)險信息數(shù)據(jù)庫。對于個人投資者來說，自己收集信息的成本過高，不符合成本——效益原則，但是應(yīng)該關(guān)注有關(guān)研究機(jī)構(gòu)的各種信息，建立適合自己的信息管理檔案。
其次，根據(jù)收集的風(fēng)險初始信息，結(jié)合具體投資性房地產(chǎn)項目情況，建立風(fēng)險評估系統(tǒng)，利用成型的風(fēng)險管理工具，定性和定量相結(jié)合，以識別和度量投資性房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險，為風(fēng)險決策和控制提供條件。風(fēng)險識別，既要正確判斷一項財務(wù)活動中存在什么風(fēng)險，又要找出引起這些風(fēng)險的原因。
最后，根據(jù)風(fēng)險度量框架的指示，針對租金收入、營業(yè)費用和籌資結(jié)構(gòu)建立風(fēng)險控制系統(tǒng)，將防范放在第一位，綜合采取風(fēng)險回避、風(fēng)險分散、風(fēng)險轉(zhuǎn)移、風(fēng)險自擔(dān)的控制措施。
三、投資性房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險度量
財務(wù)風(fēng)險度量，是通過計算相關(guān)指標(biāo)或建立模型對識別出的財務(wù)風(fēng)險從量上進(jìn)行估計，建立財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，為風(fēng)險決策提供科學(xué)依據(jù)。投資性房地產(chǎn)對客觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的敏感性，要求投資者能夠使用經(jīng)濟(jì)指標(biāo)從宏觀上對其財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行把握，同時，財務(wù)風(fēng)險的度量最終應(yīng)落腳于財務(wù)指標(biāo)的靈活分析與運用。為此，筆者將從經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和財務(wù)指標(biāo)兩方面來構(gòu)建投資性房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的度量框架。
（一）經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
描述房地產(chǎn)市場狀況的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)有許多，如價格、租金、租金增長率、交易額、空置率等等。這些指標(biāo)都可以衡量房地產(chǎn)景氣循環(huán)及其周期，而且統(tǒng)計數(shù)據(jù)也較為容易獲得。但是，作為投資性房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的度量指標(biāo)，筆者認(rèn)為空置率是最優(yōu)的量化指標(biāo)，原因如下：
首先，“空置”是財務(wù)風(fēng)險的直接體現(xiàn)?？罩帽旧砭鸵馕吨顿Y性房地產(chǎn)經(jīng)營不善，是財務(wù)風(fēng)險的首要導(dǎo)火索。
其次，空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。它是房地產(chǎn)市場狀態(tài)的指示器。
再次，空置率是一綜合的指標(biāo)，其高低會影響價格/租金的變化，對價格/租金產(chǎn)生調(diào)節(jié)作用。
最后，分析空置趨勢還有助于確定潛在項目的“穩(wěn)定使用率”。（二）財務(wù)指標(biāo)
現(xiàn)金，既是資本又是報酬。財務(wù)風(fēng)險管理的出發(fā)點是資本增值，落腳點是減少損失獲得報酬，最終都由現(xiàn)金來反映。因此，財務(wù)風(fēng)險管理應(yīng)以現(xiàn)金流量為基礎(chǔ)。
1.投資性房地產(chǎn)現(xiàn)金流量分析
從物業(yè)持有者的角度，投資性房地產(chǎn)現(xiàn)金流量分析應(yīng)采用股權(quán)現(xiàn)金流量法。現(xiàn)金流量包括流出量和流入量。投資性房地產(chǎn)的現(xiàn)金流出量（投資成本）主要是初始投資（包括購買價格或建造成本）；投資性房地產(chǎn)的現(xiàn)金流入量（投資回收）包括稅后現(xiàn)金凈流量和稅后處置收入。
首先，初始投資=購買（建造）價格
-債權(quán)人投入+其他購置成本。
其次，稅后現(xiàn)金凈流量。稅后現(xiàn)金凈流量是物業(yè)持有者在投資持有期間每年的現(xiàn)金流入量在抵減經(jīng)營付現(xiàn)成本、債務(wù)支付和所得稅后的余額。
最后，稅后處置（銷售）收入=銷售價格-銷售費用-未償還債務(wù)余額-應(yīng)納稅額。
2.NPV決策與期權(quán)
凈現(xiàn)值NPV是用來評價長期投資項目可行性的傳統(tǒng)財務(wù)指標(biāo)。NPV決策的基本思路是：
將投資方案的現(xiàn)金流出量和項目完成后每年的現(xiàn)金流入量進(jìn)行對比，確定現(xiàn)金凈流量（投資收益），據(jù)此評價方案的可行性，或可對多個方案進(jìn)行比較，為最終的投資決策提供依據(jù)。若只有一個備選方案，NPV為正時，可對其進(jìn)行投資，反之則放棄該項目；若有多個備選方案，且方案之間是互相排斥的，則選擇NPV是正值中的最大者。在做出投資決策之前，投資者可使用凈現(xiàn)值（NPV）法對投資項目的財務(wù)風(fēng)險做出預(yù)測。當(dāng)凈現(xiàn)值為正數(shù)時，償還本息后項目仍有剩余的收益，風(fēng)險較小；當(dāng)凈現(xiàn)值為負(fù)數(shù)時，項目的收益不足以償還本息，風(fēng)險較大。
3.財務(wù)預(yù)警指標(biāo)測度系統(tǒng)
財務(wù)預(yù)警指標(biāo)測度系統(tǒng)的實施步驟為：設(shè)計監(jiān)測指標(biāo)——測算監(jiān)測指標(biāo)的預(yù)警臨界值——設(shè)置警限和警度——測度監(jiān)測指標(biāo)的實際值——比較實際值與臨界值，根據(jù)預(yù)設(shè)的警限，預(yù)報警度。
（1）設(shè)計監(jiān)測指標(biāo)
投資性房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險包括經(jīng)營風(fēng)險和籌資風(fēng)險。相應(yīng)地，預(yù)警指標(biāo)也分為經(jīng)營預(yù)警指標(biāo)和籌資預(yù)警指標(biāo)。具體指標(biāo)設(shè)計如表1所示。
表1中的某些指標(biāo)解釋如下：
營業(yè)凈收入=潛在的租金收入-空置和欠租損失+其他收入-營業(yè)費用
實際租金收入=潛在的租金收入-空置和欠租損失
房地產(chǎn)年均價值=（年初房地產(chǎn)價值
+年末房地產(chǎn)價值）/2。根據(jù)新企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定，有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。這樣，當(dāng)投資者采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量時，房地產(chǎn)價值有可能會產(chǎn)生波動，所以，要使用平均值。
平均凈資產(chǎn)=（年初凈資產(chǎn)+年末凈資產(chǎn)）/2
（2）設(shè)計預(yù)警臨界值
預(yù)警臨界值是通過對財務(wù)數(shù)據(jù)的剝離和計算而得到的判斷有無警情出現(xiàn)的財務(wù)數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)的地域性及對國家宏觀政策的敏感性，決定了其預(yù)警臨界值的設(shè)計是財務(wù)預(yù)警指標(biāo)測度系統(tǒng)的一大難點。筆者通過先設(shè)計各子項、母項指標(biāo)的預(yù)警臨界值，再分別代入各監(jiān)測指標(biāo)的計算公式，從而求出各監(jiān)測指標(biāo)的預(yù)警臨界值。各監(jiān)測預(yù)警指標(biāo)中的子項、母項預(yù)警臨界值的計算公式如下：
營業(yè)凈收入的預(yù)警臨界值=前三年平均還本付息額+前三年平均所得稅額
實際租金收入的預(yù)警臨界值=（同期銀行貸款年利率+1%）×房地產(chǎn)年均價值的預(yù)警臨界值
房地產(chǎn)年均價值的預(yù)警臨界值=負(fù)債的預(yù)警臨界值+平均凈資產(chǎn)的預(yù)警臨界值
應(yīng)收賬款的預(yù)警臨界值=前三年稅后現(xiàn)金凈流量不為負(fù)數(shù)的應(yīng)收賬款平均值
平均凈資產(chǎn)的預(yù)警臨界值=前三年稅后現(xiàn)金凈流量不為負(fù)數(shù)的凈資產(chǎn)的平均值
債務(wù)總額（負(fù)債）的預(yù)警臨界值=營業(yè)凈收入的預(yù)警臨界值/同期銀行貸款年利率
（3）設(shè)置警限和警度
以預(yù)警臨界值為基準(zhǔn)設(shè)置警限，警度是指警情的程度。直接用監(jiān)測指標(biāo)的實際值與預(yù)警臨界值作比較，結(jié)果是絕對數(shù)，不便于設(shè)置警限，而應(yīng)該選擇使用指數(shù)（比較相對數(shù)）來設(shè)置警限。
各監(jiān)測指標(biāo)的預(yù)警指數(shù)=（本期監(jiān)測指標(biāo)實際值-本期監(jiān)測指標(biāo)預(yù)警臨界值）
/本期監(jiān)測指標(biāo)預(yù)警臨界值
一般來說，計算結(jié)果若為正數(shù)，則表示安全系數(shù)，投資項目的該項監(jiān)測指標(biāo)所反映的內(nèi)容無警；計算結(jié)果若為負(fù)數(shù)，則為預(yù)警指數(shù)，投資項目的該項監(jiān)測指標(biāo)所反映內(nèi)容的警情隨著預(yù)警指數(shù)變小而越來越嚴(yán)重。如果監(jiān)測指標(biāo)為區(qū)間型變量指標(biāo)或為愈小愈好型變量指標(biāo)，需將上述指數(shù)公式的子項的被減數(shù)與減數(shù)互換位置。
【參考文獻(xiàn)】
1、投資性房地產(chǎn)的初始計量
企業(yè)取得的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照取得時的成本進(jìn)行初始計量，取得的方式不同，則取得時的成本計量也不同。現(xiàn)分別介紹幾種取得方式的成本計量。
（1）外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本。包括購買價款和可直接歸屬于該資產(chǎn)的相關(guān)稅費及其他支出等。
（2）自行建造投資性房地產(chǎn)的成本。由建造該項資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地成本、建造成本、應(yīng)予以資本化的借款費用以及支付和分?jǐn)偟拈g接費用等。
（3）以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本。包括自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)、作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)等。本文將在投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換中專門闡述。
在實際工作中，存在某項房地產(chǎn)部分自用或作為存貨出售、部分用于賺取租金或資本增值的情形。能夠單獨計量和出售的用于出租（或資本增值）的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；不能單獨計量和出售的用于出租（或資本增值）的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。
2、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量
投資性房地產(chǎn)與普通自用房地產(chǎn)在會計處理上的最大不同表現(xiàn)在對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量上，企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，在滿足特定條件的情況下也可以采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。
（1）采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量。采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第4號—固定資產(chǎn)》或《企業(yè)會計準(zhǔn)則第6號—無形資產(chǎn)》，按月（期）計提折舊或攤銷。如果存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第8號—資產(chǎn)減值》進(jìn)行減值測試，計提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備。如果已經(jīng)計提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)的價值又得以恢復(fù)，不得轉(zhuǎn)回。
（2）采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。只有在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，才允許對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的，應(yīng)當(dāng)同時滿足以下兩個條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入公允價值變動損益。
（3）投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更。企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。只有在房地產(chǎn)市場比較成熟、能夠滿足采用公允價值模式條件的情況下，才允許企業(yè)從成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式計量。從成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式計量應(yīng)當(dāng)作為會計政策變更，并按計量模式變更時的公允價值與賬面價值的差額調(diào)整期初留存收益，但已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。
二、投資性房地產(chǎn)概述
投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)單獨計量和出售，主要包括：已出租的土地使用權(quán)；持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及企業(yè)擁有并已出租的建筑物。投資性房地產(chǎn)不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)。
在日常經(jīng)營活動中，企業(yè)除了將擁有的房地產(chǎn)用于生產(chǎn)廠房、辦公場所等自用外，還可能將持有的部分房地產(chǎn)出租以獲取租金或持有閑置的房地產(chǎn)等待合適的市場機(jī)會將其出售以獲取資本利得。在會計上，這些為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)被劃分為一類專門的資產(chǎn)，即投資性房地產(chǎn)。與此相對應(yīng)，為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)被稱作自用房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)在實物形態(tài)上完全相同，例如都表現(xiàn)為土地使用權(quán)、建筑物或構(gòu)建物等，但在產(chǎn)生現(xiàn)金流量的方式上具有各自的特點和顯著差異。房地產(chǎn)投資是為了賺取租金或資本增值或兩者兼有，因此投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量在很大程度上獨立于企業(yè)持有的其他資產(chǎn)。而自用房地產(chǎn)必須與其他資產(chǎn)（如生產(chǎn)設(shè)備、原材料、人力資源等）相結(jié)合才能產(chǎn)生現(xiàn)金流量。根據(jù)實質(zhì)重于形式原則，兩類房地產(chǎn)應(yīng)區(qū)分進(jìn)行會計處理，投資性房地產(chǎn)適用《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號—投資性房地產(chǎn)》，而自用房地產(chǎn)適用固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)準(zhǔn)則。
我國以往的會計準(zhǔn)則并沒有要求企業(yè)區(qū)分對待持有的投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)。然而在實務(wù)中許多企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)，由于兩類房地產(chǎn)為企業(yè)帶來現(xiàn)金流量的方式有較大差異，將投資性房地產(chǎn)和企業(yè)自用房地產(chǎn)都納入固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)核算，不利于反映企業(yè)房地產(chǎn)的構(gòu)成情況及各類房地產(chǎn)對企業(yè)經(jīng)營成果的影響。新的會計準(zhǔn)則要求企業(yè)將投資性房地產(chǎn)作為區(qū)別于固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的一項資產(chǎn)單獨進(jìn)行反映，無疑有利于提高會計信息的相關(guān)性，從而更好地為會計信息使用者作出決策提供依據(jù)。
三、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換
房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，實質(zhì)上是因房地產(chǎn)的用途發(fā)生改變而對房地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類。企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變時，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。主要有三種轉(zhuǎn)換形式：作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)；自用的建筑物或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)；投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用。
在成本模式下幾種轉(zhuǎn)換形式的處理較為簡單，就是將轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值。下面主要介紹公允價值模式下幾種轉(zhuǎn)換形式的處理，公允價值模式下的轉(zhuǎn)換應(yīng)以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為投資性房地產(chǎn)的賬面價值或以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值。
1、公允價值模式下作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將持有的開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營租賃的方式出租，存貨相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為租賃開始日。應(yīng)當(dāng)按轉(zhuǎn)換日該項房地產(chǎn)的公允價值記入投資性房地產(chǎn)—成本，同時轉(zhuǎn)銷原存貨賬面價值和已計提跌價準(zhǔn)備。公允價值小于賬面價值的，按其差額記入公允價值變動損益；公允價值大于賬面價值的，按其差額記入資本公積—其他資本公積。
2、公允價值模式下自用建筑物或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)
企業(yè)將原本用于生產(chǎn)或經(jīng)營管理的房地產(chǎn)改為出租，即固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為租賃開始日。應(yīng)當(dāng)按轉(zhuǎn)換日該項房地產(chǎn)的公允價值記入投資性房地產(chǎn)—成本，同時轉(zhuǎn)銷原固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)賬面價值和已計提的折舊或攤銷及減值準(zhǔn)備。公允價值小于賬面價值的，按其差額記入公允價值變動損益；公允價值大于賬面價值的，按其差額記入資本公積—其他資本公積。
3、公允價值模式下投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用
企業(yè)將原來用于賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)改為用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為企業(yè)開始自用的日期。應(yīng)當(dāng)以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入公允價值變動損益。
企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)以及對報廢或毀損的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行處置時，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的差額計入當(dāng)期損益。公允價值模式下，還應(yīng)將累計公允價值變動損益轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)收入”，如存在原轉(zhuǎn)換日計入資本公積的金額，則一并轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)收入”。
四、綜合示例
2007年4月10日，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)，租賃期開始日為2007年5月1日。2007年5月1日該寫字樓的賬面價值9000萬元，公允價值9400萬元，2007年12月31日該項投資性房地產(chǎn)的公允價值為9600萬元。假定2008年3月31日租賃期滿，企業(yè)收回該投資性房地產(chǎn)，并以11000萬元出售，出售款已收訖。
2007年5月1日轉(zhuǎn)換時：
借：投資性房地產(chǎn)—成本94000000
貸：開發(fā)產(chǎn)品90000000
資本公積—其他資本公積4000000
2007年12月31日：
借：投資性房地產(chǎn)—公允價值變動2000000
貸：公允價值變動損益2000000
2008年3月31日出售時：
借：銀行存款110000000
貸：其他業(yè)務(wù)收入110000000
借：其他業(yè)務(wù)成本96000000
貸：投資性房地產(chǎn)—成本94000000
—公允價值變動2000000
同時，將累計公允價值變動損益轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入。
借：公允價值變動損益2000000
貸：其他業(yè)務(wù)收入2000000
同時，將轉(zhuǎn)換時計入資本公積的部分轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入
借：資本公積—其他資本公積4000000
貸：其他業(yè)務(wù)收入4000000
綜上所述，采用成本模式或公允價值模式是由企業(yè)自主選擇的，但公允價值模式需要滿足一定的條件，采用不同的后續(xù)計量模式會對財務(wù)報表帶來不同影響。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷，而是以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，但因不計提折舊會導(dǎo)致稅前扣除額減少，所得稅由此增加。因此，在滿足采用公允價值模式計量的情況下，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)本企業(yè)的實際情況選擇合適的后續(xù)計量模式。
(一)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)會計處理采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計人當(dāng)期損益。
[例1]甲公司將原采用公允價值模式計量的出租建筑物收回自用。在出租收回前，該建筑物賬面原值為800萬元，其中成本700萬元，公允價值變動100萬元。如果轉(zhuǎn)換日該建筑物的公允價值為840萬元，則甲公司做會計分錄為：
借：固定資產(chǎn) 8400000
貸：投資性房地產(chǎn)――成本 7000000
投資性房地產(chǎn)―公允價值變動 1000000
公允價值變動損益 400000
如果轉(zhuǎn)換日該資產(chǎn)的公允價值為780萬元，其他條件不變，則甲公司做會計分錄為：
借：固定資產(chǎn) 7800000
公允價值變動損益 200000
貸：投資性房地產(chǎn)――成本 7000000
投資性房地產(chǎn)――公允價值變動 1000000
(二)作為存貨或自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)會計處理以作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)為例來說明：
[例2]假定乙公司作為存貨的寫字樓改為對外出租后以公允價值計量。2007年4月15日，該寫字樓賬面余額為6500萬元，未計提跌價準(zhǔn)備，當(dāng)日該寫字樓的公允價值為6800萬元；2007年12月31日，該寫字樓的公允價值為7000萬元；2008年4月租賃期滿，乙公司收回該項投資性房地產(chǎn)，并于2008年6月以7400萬元價格出售，出售款項已收訖。
乙公司根據(jù)上述經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，作如下會計分錄：
(1)2007年4月15
借：投資性房地產(chǎn)――成本 68000000
貸：開發(fā)商品 65000000
資本公積――其他資本公積 3000000
(2)2007年12月31日
借：投資性房地產(chǎn)――公允價值變動 2000000
貸：公允價值變動損益 2000000
(3)2008年6月出售
記錄出售收入
借：銀行存款 74000000
貸：其他業(yè)務(wù)收入 74000000
結(jié)轉(zhuǎn)成本
借：其他業(yè)務(wù)成本 70000000
貸：投資性房地產(chǎn)――成本 68000000
投資性房地產(chǎn)――公允價值變動 2000000
同時將投資性房地產(chǎn)累計公允價值變動轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入：
借：公允價值變動損益 2000000
貸：其他業(yè)務(wù)收入 2000000
將轉(zhuǎn)換時計人資本公積的部分轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入：
借：資本公積――其他資本公積 3000000
貸：其他業(yè)務(wù)收入 3000000
二、公允價值模式投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換會計處理的問題
(一)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)會計處理問題投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日將其公允價值與原賬面價值差額直接計人當(dāng)期損益的會計處理存在問題。因房地產(chǎn)的用途發(fā)生改變，其公允價值與賬面價值雖會存在差額，但這種差額是潛在的、尚未實現(xiàn)的，不會引起當(dāng)期所有者權(quán)益的增減變化，也不應(yīng)計人當(dāng)期損益。例1中，由于該建筑物的用途由出租改為自用，導(dǎo)致該企業(yè)的當(dāng)期利潤增加了40萬元(或減少了20萬元)。這樣的會計處理，必然給企業(yè)通過改變投資性房地產(chǎn)的用途隨意操縱利潤提供機(jī)會。
(二)作為存貨或自用的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)會計處理問題作為存貨或自用的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為公允價值模式下的投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日，對公允價值與原賬面價值差額的會計處理存在問題。設(shè)置會計科目應(yīng)符合同一性，相應(yīng)的會計處理應(yīng)對等。即不能因為公允價值小于其賬面價值，二者的差額借記“公允價值變動損益”；而當(dāng)公允價值大于其賬面價值時，二者的差額卻貸記“資本公積――其他資本公積”。
(三)投資性房地產(chǎn)處置會計處理問題上述例2的會計處理表明，乙公司2007年末由于房地產(chǎn)升值計人“公允價值變動損益”的200萬元并未在年末結(jié)平，而是待該房地產(chǎn)處置時，才將“公允價值變動收益”直接結(jié)轉(zhuǎn)計入了2008年6月的“其他業(yè)務(wù)收入”，這樣的會計處理不恰當(dāng)?！肮蕛r值變動損益”屬于損益類科目，是當(dāng)期損益的重要組成部分，理應(yīng)于會計期末將其累計發(fā)生額結(jié)轉(zhuǎn)至“本年利潤”，期末一般沒有余額。上述例2的會計處理將“公允價值變動損益”當(dāng)作資產(chǎn)負(fù)債表科目，致使2007年末該科目還保留余額，直到2008年6月處置時才結(jié)轉(zhuǎn)至“其他業(yè)務(wù)收入”。
三、公允價值模式下投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換會計處理建議
(一)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)會計處理建議投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日，建議將其公允價值與原賬面價值的差額計人所有者權(quán)益利得，即將二者的差額借記或貸記“資本公積――其他資本公積”。這樣，公允價值與原賬面價值的差額不是已實現(xiàn)的損益，不能直接計人當(dāng)期損益，不會影響當(dāng)期利潤。待處置時，未實現(xiàn)損益實現(xiàn)了，從而導(dǎo)致所有者權(quán)益發(fā)生增減變動，直接計人所有者權(quán)益利得(或損失)。承例1，根據(jù)上述建議，如果轉(zhuǎn)換日該建筑物的公允價值為840萬元，甲公司應(yīng)作如下會計分錄：
借：固定資產(chǎn) 8400000
貸：投資性房地產(chǎn)――成本 7000000
投資性房地產(chǎn)――公允價值變動 1000000
資本公積――其他資本公積 400000
如果轉(zhuǎn)換日該資產(chǎn)的公允價值為780萬元，其他條件不變，則甲公司作會計分錄為：
借：固定資產(chǎn) 7800000
資本公積――其他資本公積 200000
貸：投資性房地產(chǎn)――成本 7000000
投資性房地產(chǎn)――公允價值變動 1000000
(二)作為存貨或自用的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)的會計處理建議建議對公允價值與原賬面價值差額會計處理遵循以下三個原則：一是遵循對等性原則。轉(zhuǎn)換日，不管是公允價值高于其賬面價值，還是公允價值低于其賬面價值，對二者差額的處理最好采用同一科目反映。這樣的處理思路，可以準(zhǔn)確計量由于市場價格上下波動所產(chǎn)生公允價值累計變動額。二是遵循實質(zhì)重于形式原則。轉(zhuǎn)換日公允價值與賬面價值的差額屬于利得(或損失)范疇，由于該經(jīng)濟(jì)利益的流入目前尚未實現(xiàn)，需待到處置時才能實現(xiàn)，因此不能將該利得(或損失)歸為直接計入當(dāng)期利潤的利得，而要將它歸為直接計入所有者權(quán)益的利得。不論公允價值低于或高于其賬面價值，二者的差額借記或貸記“資本公積――其他資本公積”。三是遵循一致性原則。不管是轉(zhuǎn)換日的公允價值與其賬面價值的差額，還是轉(zhuǎn)換后的公允價值變動，經(jīng)濟(jì)實質(zhì)是相同的，因此都不應(yīng)直接計人當(dāng)期損益，而應(yīng)作為利得(或損失)計入“資本公積――其他資本公積”。
承例2，根據(jù)上述建議，乙公司應(yīng)作如下會計分錄：
(1)2007年4月15日
借：投資性房地產(chǎn)――成本 68000000
貸：開發(fā)商品 65000000
資本公積――其他資本公積 3000000
(2)2007年12月31日
借：投資性房地產(chǎn)――公允價值變動 2000000
貸：資本公積――其他資本公積 2000000
(3)2008年6月出售
記錄出售收入
借：銀行存款 74000000
貸：其他業(yè)務(wù)收入 74000000
結(jié)轉(zhuǎn)成本
借：其他業(yè)務(wù)成本 70000000
貸：投資性房地產(chǎn)――成本 68000000
投資性房地產(chǎn)――公允價值變動 2000000
同時累計計人資本公積的部分轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入
內(nèi)容摘要:新會計準(zhǔn)則增加了投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則,對投資性房地產(chǎn)的會計處理進(jìn)行了規(guī)范,其實施有利于增強(qiáng)會計信息的相關(guān)性和有用性、公允價值模式的引進(jìn)穩(wěn)固了凈現(xiàn)值(NPV)估值方法在房地產(chǎn)行業(yè)的重要地位,同時也為企業(yè)實施盈余管理提供了空間。
關(guān)鍵詞:投資性房地產(chǎn) 會計準(zhǔn)則 盈余管理
近年來,隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及投資者投資觀念的變化,房地產(chǎn)投資逐漸成為企業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長點。為規(guī)范房地產(chǎn)投資行為的會計操作,2007年1月1日實施的新會計準(zhǔn)則(簡稱“新準(zhǔn)則”)專門增加了投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則,明確規(guī)定了投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計量和相關(guān)信息的披露細(xì)則。本文從投資性房地產(chǎn)會計準(zhǔn)則產(chǎn)生的背景著手,重點剖析投資性房地產(chǎn)會計準(zhǔn)則對相關(guān)企業(yè)會計處理及房地產(chǎn)行業(yè)的影響。
投資性房地產(chǎn)會計準(zhǔn)則產(chǎn)生的背景
(一)房地產(chǎn)投資的普遍性
隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和完善,企業(yè)持有房地產(chǎn)的目的用途越來越廣泛。除了將房地產(chǎn)用于自身生產(chǎn)經(jīng)營和管理活動的場所或作為存貨對外銷售外,不少企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于賺取租金或增值收益等活動,甚至作為主營業(yè)務(wù)活動。房地產(chǎn)計量的準(zhǔn)確性關(guān)系到企業(yè)會計報表的真實性和有用性,因此從財務(wù)會計的角度加強(qiáng)和規(guī)范房地產(chǎn)運作,是加強(qiáng)房地產(chǎn)投資監(jiān)管的重要途徑之一。
(二)舊會計準(zhǔn)則關(guān)于投資性房地產(chǎn)的會計處理不合理
關(guān)于投資性房地產(chǎn)的會計處理,我國原來的會計制度和會計準(zhǔn)則沒有專門規(guī)定,很多企業(yè)直接將其作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)加以處理,采用歷史成本計量,并按其估計使用年限提取折舊或攤銷。投資性房地產(chǎn)具有高收益和高風(fēng)險的特點,而且經(jīng)過若干年以后,它們的市值會發(fā)生很大的變化,甚至高出其賬面原值數(shù)倍,顯然繼續(xù)采用歷史成本計量不能反映資產(chǎn)的真實價值。因此,將投資性房地產(chǎn)不加區(qū)分地作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)看待,進(jìn)而采取歷史成本計價,違背了會計的真實性和有用性的原則。
投資性房地產(chǎn)相關(guān)會計處理
(一)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)
新準(zhǔn)則第3號明確指出,投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或?qū)崿F(xiàn)資本增值,或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。具體包括:已出租的土地使用權(quán);持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán);已出租的建筑物。企業(yè)的自用房地產(chǎn)以及作為存貨的房地產(chǎn)則不屬于投資性房地產(chǎn)范疇。由此看出,投資性房地產(chǎn)既不是為了企業(yè)自身使用,也不是為了出售贏得利潤,而是為了在租賃市場或投資市場獲取租金收入或資本增值收入的房地產(chǎn)。要判斷一項房地產(chǎn)是否屬于投資性房地產(chǎn),可以按圖1步驟進(jìn)行。
首先分析判斷該項房地產(chǎn)是否屬于可供出售的房地產(chǎn),若是,則界定為商品性房地產(chǎn),按照《存貨》準(zhǔn)則進(jìn)行會計處理;若不是,則進(jìn)入下一步。分析判斷該項房地產(chǎn)是否屬于自用的房地產(chǎn),若是,則界定為自用性房地產(chǎn),按照《固定資產(chǎn)》或《無形資產(chǎn)》準(zhǔn)則進(jìn)行會計處理;若不是,則可以界定為投資性房地產(chǎn)。
(二)投資性房地產(chǎn)的計量
1.初始計量。投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則第二章對投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量做出了詳細(xì)規(guī)定。要求初始投資只能采用成本計量模式,并分別對外購、自行建造及其它方式獲得的投資性房地產(chǎn)的初始計量做出了明確規(guī)定。具體會計核算時,按投資性房地產(chǎn)的入賬價值,借記“投資性房地產(chǎn)”,貸記“銀行存款”、“在建工程”等。
2.后續(xù)計量。新準(zhǔn)則第三章相關(guān)條款規(guī)定,企業(yè)在對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量時,可根據(jù)具體情況選用成本計量模式或公允價值計量模式,但模式一經(jīng)確定,不得隨意變更。采用成本模式計量的建筑物和土地使用權(quán)的后續(xù)計量,分別適用固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)相關(guān)會計準(zhǔn)則。公允價值計量模式要求投資性房地產(chǎn)在初始計量后以公允價值計量,無需對其計提折舊或進(jìn)行攤銷,而是以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整投資性房地產(chǎn)賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差額計入“公允價值變動損益”,最終計入當(dāng)期損益。相關(guān)會計處理見表1。
(三)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換
投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則第四章相關(guān)條款對企業(yè)房地產(chǎn)用途發(fā)生改變時的會計處理做出了規(guī)定。在成本模式下,會計處理相對簡單,企業(yè)只需將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值即可。在公允價值模式下,自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時,應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計價,如轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于原賬面價值,其差額計入當(dāng)期損益;如轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值的,其差額計入資本公積賬戶。相反地,投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時,應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值,公允價值與原賬面價值的差額計入當(dāng)期損益。具體會計核算見表2。
(四)投資性房地產(chǎn)的處置
投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則第五章第18條指出:“企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損,應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的金額計入當(dāng)期損益”。這條規(guī)定為企業(yè)處置投資性房地產(chǎn)提供了規(guī)范。和固定資產(chǎn)處置一樣,企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)應(yīng)通過“固定資產(chǎn)清理”科目核算。相關(guān)會計處理見表3。
投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則對房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)影響
(一)有利于提高房地產(chǎn)行業(yè)的會計信息質(zhì)量
新準(zhǔn)則對采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)規(guī)定了兩個前提條件,對投資性房地產(chǎn)的會計信息披露提出了五個要求,以及規(guī)定成本模式與公允價值模式不可逆轉(zhuǎn)換,均在一定程度上限制了房地產(chǎn)行業(yè)操控利潤的隨意性,有利于提高會計信息的真實性、可靠性和有用性,進(jìn)而提高上市公司的治理水平。新準(zhǔn)則的實施將大大提高境內(nèi)上市公司的會計信息與境外市場的可比性,無疑有助于境外投資機(jī)構(gòu)對A股上市公司投資價值的有效評判。此外,采用公允價值計量模式能夠及時、準(zhǔn)確地反映出企業(yè)高級管理層履行責(zé)任的信息,檢驗其作出繼續(xù)持有或已經(jīng)處置投資性房地產(chǎn)決策的恰當(dāng)性。
(二)有利于穩(wěn)固N(yùn)PV估值方法在房地產(chǎn)行業(yè)的重要地位
隨著近年來投資性房地產(chǎn)的逐漸增多,尤其是人民幣升值以及我國經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展,新會計準(zhǔn)則采用公允價值進(jìn)行計量,必然會誘導(dǎo)市場更多地關(guān)注投資性房地產(chǎn)的真實價值,并使NAV估值方法成為評估投資性房地產(chǎn)企業(yè)的主要標(biāo)準(zhǔn)之一。此外,新準(zhǔn)則對于公允價值模式的選擇,特別強(qiáng)調(diào)“有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠地取得”,這一要求排除了采用其他財務(wù)估值技術(shù)確定其公允價值的可能。因為其他財務(wù)估值技術(shù)往往包含若干假設(shè),與參照活躍的市場交易價格相比,會帶有較大的主觀成分,易產(chǎn)生爭議。可以預(yù)期,新準(zhǔn)則對國內(nèi)資本市場的發(fā)展將構(gòu)成長期利好。
(三)為房地產(chǎn)行業(yè)實施盈余管理提供了空間
通過對新準(zhǔn)則有關(guān)條款的進(jìn)一步解讀,可以預(yù)測該準(zhǔn)則未來很可能會給上市公司帶來較大的盈余管理空間。原因在于:第一,新準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)的界定標(biāo)準(zhǔn)比較模糊。第二,投資性房地產(chǎn)公允價值的確認(rèn)仍然是一個難點。第三,采用公允價值計量模式容易導(dǎo)致虛增利潤。
參考文獻(xiàn):
1.財政部.新會計準(zhǔn)則第3號―投資性房地產(chǎn)[M].經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社,2006
【關(guān)鍵詞】資產(chǎn)評估，應(yīng)用，投資性房地產(chǎn)
一.引言
我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展已經(jīng)達(dá)到投資性的發(fā)展，借助《投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則》探討出了兩種計量模式，即公允價值模式和成本模式。對于這兩種計量模式，公允價值模式引入了資產(chǎn)評估，并把資產(chǎn)評估定為我國投資性房地產(chǎn)計量的主要方法和依據(jù)，保證了投資性房地產(chǎn)的事業(yè)的得以持續(xù)性發(fā)展。下面，結(jié)合投資性房地產(chǎn)的特點和計量模式，作者對資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)在房地產(chǎn)計量中如何應(yīng)用作了詳細(xì)的論述。
1.投資性房地產(chǎn)的評估背景
為了緊跟進(jìn)及發(fā)展的步伐，我國財政部借鑒《國際會計準(zhǔn)則第40號―投資性房地產(chǎn)》（以下簡稱國際會計準(zhǔn)則），了《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號―投資性房地產(chǎn)》（以下簡稱國內(nèi)會計準(zhǔn)則），使得我國的投資性房地產(chǎn)中的會計核算能實現(xiàn)有法可依、有章可循。
國內(nèi)的會計準(zhǔn)則借鑒了國際的會計準(zhǔn)則里的相關(guān)一些規(guī)定，并且有限度的對公允價值進(jìn)行了有效創(chuàng)新。它主要是：首先把投資性的房地產(chǎn)從固定的資產(chǎn)或無形的資產(chǎn)中分離出來單獨核算并在報表中單獨列示；二在滿足一定條件的情況下，投資性房地產(chǎn)可以公允價值計量，在會計期末以公允價值在會計報告中反映。
投資性房地產(chǎn)在國際會計準(zhǔn)則和國內(nèi)會計準(zhǔn)則中內(nèi)容有所區(qū)別。國際會計準(zhǔn)則中，投資性房地產(chǎn)是能夠單獨計量、單獨出售的為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。包括：為資本增值而長期持有的土地（正常經(jīng)營中持有短期出售的土地不包括在內(nèi)）；未來用途尚未確定的土地；主體擁有或在融資租賃下持有并在一項或多項經(jīng)營租賃下租出的建筑物；準(zhǔn)備出租的空閑建筑物。在國內(nèi)會計準(zhǔn)則中，投資性房地產(chǎn)是能夠單獨計量、單獨出售的為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。包括：已出租的建筑物，已出租的土地使用權(quán)，持有的準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。而用于出租的土地使用權(quán)可以是通過出讓方式取得的，也可以是通過轉(zhuǎn)讓方式取得；對于用于出租的建筑物，必須是企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的。
“公允價值”這個概念，在國際會計準(zhǔn)則和國內(nèi)會計準(zhǔn)則中有不同的表述。在國際會計準(zhǔn)則中，“公允價值”是指熟悉情況的交易雙方在公平交易中進(jìn)行資產(chǎn)交換的金額。在國內(nèi)會計準(zhǔn)則中，“公允價值”是指熟悉情況的交易雙方在一項公平交易中自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~。盡管表述有所區(qū)別，但兩者在本質(zhì)上是一致的。
投資性房地產(chǎn)有兩種計量模式，成本計量模式和公允價值計量模式。對于采用公允價值模式計量的企業(yè)，首先要解決的問題就是怎樣確定投資性房地產(chǎn)的公允價值。國際上流行的做法是借助于獨立第三方――資產(chǎn)評估師的評估結(jié)果，這是大部分企業(yè)和注冊會計師的首選。
二、資產(chǎn)評估如何在投資性房地產(chǎn)計量里應(yīng)用
1、分析評估的對象
為了能使投資性的房地產(chǎn)資產(chǎn)評估的行為越來越規(guī)范，以保證其的準(zhǔn)確性，企業(yè)會計準(zhǔn)則就投資性的房地產(chǎn)評估的對象提出更加嚴(yán)格的規(guī)定，規(guī)定投資性的房地產(chǎn)資產(chǎn)評估的對象需要和會計的準(zhǔn)則保持一致性，就是出租建筑物的使用權(quán)和預(yù)備出售建筑物的使用權(quán)。只有以上兩個土地的使用權(quán)屬于投資型的房地產(chǎn)評估的范疇，其他的建筑物的土地的資源都不屬于其地評估范疇，也不是主要的評估對象。
2、評估的方法
目前國內(nèi)所使用的投資性的房地產(chǎn)評估的方法并不少，常見的有基準(zhǔn)價調(diào)整法、成本法、路線價法、市場法等，但如果只看評估所取得的效果，這些方法雖然有他的可行性，但是并沒有完全適用，所以人們一直在研究新的資產(chǎn)的評估方法。中國資產(chǎn)評估協(xié)會依據(jù)有關(guān)方面的指導(dǎo)建議，提出要評估投資性的房地產(chǎn)之前要對評估的對象進(jìn)行充分了解，了解了實際的情況以后，再根據(jù)數(shù)據(jù)的來源探索、優(yōu)選評估的方法、或者資料收集等方式來準(zhǔn)確的進(jìn)行有效評估。 如今已研究出來了五種新的投資性的房地產(chǎn)資產(chǎn)評估的方法，分別是市場比較法、收益乘數(shù)法、直接資本化法、現(xiàn)金流折現(xiàn)法、租期和回收金額折現(xiàn)的方法。本文主要介紹了三種方法。
（1）市場比較法
市場比較法在實踐時，需要首先對近期出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場上的企業(yè)，和待評估的房產(chǎn)類似的房產(chǎn)，并且對它的價格進(jìn)行了解，把這些都作為參照，把二者進(jìn)行比較分析；比較完成之后，需要把對比之后得到的準(zhǔn)確結(jié)果與待評估的房產(chǎn)與參照物之間不同的地方進(jìn)行再次分析，在分析中不斷發(fā)現(xiàn)問題并對評估房地產(chǎn)作出合理調(diào)整，然后確定好待評估的房產(chǎn)基準(zhǔn)日的價值，結(jié)束資產(chǎn)評估。
（2）直接的資本化法
直接的資本化法屬于收益法中的一種，就是說比如投資性房地產(chǎn)的未來收益每一期都是相等的，收益通過年金的形式體現(xiàn)出來，并且收益在未來是沒有限期的。在這個假設(shè)的前提之下，用待估房地產(chǎn)未來一年的預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率，得出的數(shù)字就是待評估的資產(chǎn)的價值。當(dāng)然，預(yù)期收益的種類很多，可以是凈租金、毛租金、潛在的毛收入和有效的毛收入，以及凈收益。
（3）收益乘數(shù)法
收益乘數(shù)法是把待估投資性房地產(chǎn)未來某一年的某種預(yù)期收益乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)得出其價值的方法。它屬于直接資本轉(zhuǎn)化法中的轉(zhuǎn)換形式。
三、各方面應(yīng)注意的事項
1.資產(chǎn)評估中應(yīng)注意的事項
（1）市場法評估應(yīng)注意事項
首先需要手機(jī)較多的交易案例來進(jìn)行認(rèn)真的審慎分析。在進(jìn)行交易案例選擇的時候，必須考慮其可比性，對投資性房地產(chǎn)的實物狀況、權(quán)益狀況、交易的情況、租約條件和區(qū)位狀況進(jìn)行重點分析。
其次，建立比價基礎(chǔ)，明白每個參數(shù)的含義，交易情況、對像的交易日期、容積率、使用年期、面積以及具置、經(jīng)營業(yè)態(tài)和所帶租約相關(guān)方面的比較因素來細(xì)致分析。
2.收益法評估注意事項
（1）是要了解待估投資性房地產(chǎn)租金收益和相應(yīng)費用，比較兩者是不是相匹配，來確定合理的凈收益。
（2）注意待估房地產(chǎn)的現(xiàn)有租約條款，比如租金、續(xù)租條件、租期等等，分析它對公允價值造成的影響，評估的人員需要注意租約是不是合法而且有效的，并了解其的實際履行狀況。對真實而且合法的租約，必須有它一定的認(rèn)識，切不可馬虎大意。
四.結(jié)束語：
綜上所述，投資型的房地產(chǎn)計量已經(jīng)把資產(chǎn)評估作為其的一個主要的途徑，在進(jìn)行房地產(chǎn)的出售、出租等經(jīng)營活動上都起著重要的作用。到底投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)的評估有多重要，這篇文章便對其進(jìn)行了詳細(xì)的論述與分析，分析得到資產(chǎn)評估對投資性房地產(chǎn)的重要意義，希望對我國日后的相關(guān)方面的問題有所幫助。
參考文獻(xiàn)：
[1] 張麗雅.投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評估應(yīng)用研究分析[J].知識經(jīng)濟(jì)，2014，（19）：75，77.
摘 要 《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》及其應(yīng)用指南對投資性房地產(chǎn)的會計核算做出了規(guī)定，并在該準(zhǔn)則中適當(dāng)引入了公允價值。本文主要是介紹了投資性房地產(chǎn)的概念，
關(guān)鍵詞 投資性房地產(chǎn) 會計處理 會計核算
近年來，市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，使許多單位有了一些閑置的可自主支配的資金，隨著這幾年房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮，這些單位把部分閑置資金投資于房地產(chǎn)，用于出租或準(zhǔn)備待高價時賣出，以獲取較高收益。這種房地產(chǎn)，既不同于企業(yè)的自用房地產(chǎn)，又不同于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨，是具有為增值而投資性質(zhì)的資產(chǎn)，稱之為投資性房地產(chǎn)。在以前的會計制度下，投資性房地產(chǎn)沒有作為單獨的一項資產(chǎn)反映，而是與企業(yè)自用房地產(chǎn)一樣納入固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨進(jìn)行核算，那么實行投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則后就必須把這類資產(chǎn)單獨反映。為了規(guī)范用于出租或資本增值房地產(chǎn)的確認(rèn)、計量和信息披露，財政部制定了《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》及其應(yīng)用指南，以下僅對投資性房地產(chǎn)的會計處理加以討論。
一、投資性房地產(chǎn)的概念
1．投資性房地產(chǎn)的概念
我國《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》規(guī)定，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)的范圍限定為已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。
2．投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)
投資性房地產(chǎn)確認(rèn)作為一個會計程序，其目的在于通過該程序使企業(yè)發(fā)生的交易或事項進(jìn)入賬簿和財務(wù)報表，為會計信息使用者提供經(jīng)濟(jì)決策的信息。確認(rèn)需解決兩個主要問題，一是哪些經(jīng)濟(jì)事項及其影響需要進(jìn)行確認(rèn)，即確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)問題，F(xiàn)ASB No．5為此提出了四條基本確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)：可計量性（即具有一個相關(guān)的計量屬性，足以充分可靠地予以計量）、可定義性（即項目要符合財務(wù)報表某一要素的定義）、可靠性（即信息是反映真實的、可核實的、無偏向的）、相關(guān)性（即有關(guān)信息在用戶決策中有舉足輕重的作用）；二是何時進(jìn)行確認(rèn)，即確認(rèn)時間的問題。
我國《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》規(guī)定，投資性房地產(chǎn)同時滿足以下條件的，才能予以確認(rèn)：第一該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量；第二，與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)，只有同時符合這兩個條件，才能將其作為“投資性房地產(chǎn)”科目核算。
3．投資性房地產(chǎn)確認(rèn)應(yīng)注意的問題
（1）自用房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)：自用房地產(chǎn)是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)，如企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用的廠房和辦公樓屬于固定資產(chǎn)，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用的土地使用權(quán)屬于無形資產(chǎn)。自用房地產(chǎn)的特征在于服務(wù)于企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營，其價值會隨著房地產(chǎn)的使用而逐漸轉(zhuǎn)移到企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)中去，通過銷售商品或提供服務(wù)為企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益，在產(chǎn)生現(xiàn)金流量的過程中與企業(yè)持有的其他資產(chǎn)密切相關(guān)。
（2）作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)：這部分房地產(chǎn)屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨，其生產(chǎn)、銷售構(gòu)成企業(yè)的主營業(yè)務(wù)活動，產(chǎn)生的現(xiàn)金流量也與企業(yè)的其他資產(chǎn)密切相關(guān)。因此，具有存貨性質(zhì)的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)。
（3）企業(yè)持有但尚未開發(fā)的土地使用權(quán)不屬于投資性房地產(chǎn)：這類土地使用權(quán)很可能給企業(yè)帶來資本增值收益，符合投資性房地產(chǎn)的特征。企業(yè)依法取得土地使用權(quán)后，應(yīng)當(dāng)按照國有土地有償使用合同或建設(shè)用地批準(zhǔn)書規(guī)定的期限動工開發(fā)建設(shè)。按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，也就不屬于投資性房地產(chǎn)。
二、投資性房地產(chǎn)的會計核算
1．投資性房地產(chǎn)的計量
投資性房地產(chǎn)初始應(yīng)按其成本計量，交易費用應(yīng)包括在初始計量之中。購置的投資性房地產(chǎn)的成本包括買價和可直接歸屬于投資性房地產(chǎn)的支出，借方記“投資性房地產(chǎn)”，貸方記相關(guān)科目。對企業(yè)原來已記人“固定資產(chǎn)”的投資性房地產(chǎn)和記人“無形資產(chǎn)”的投資性房地產(chǎn)性質(zhì)的土地使用權(quán)，比照房地產(chǎn)用途改變時轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)處理方法核算。
投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出，如果使可能流入企業(yè)的未來經(jīng)濟(jì)利益超過了原先的估計，視為對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改良，應(yīng)當(dāng)將其計入投資性房地產(chǎn)的賬面價值；反之，應(yīng)當(dāng)計人當(dāng)期費用。
2．投資性房地產(chǎn)的日常核算
由于投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則可能會允許企業(yè)選用“成本”和“公允價值”兩種模式進(jìn)行計量，因此，日常核算分為兩種：
（1）公允價值模式計量。每個會計期末，應(yīng)把投資性房地產(chǎn)的賬面價值和公允價值進(jìn)行對比，如兩者相等，則不做賬務(wù)處理；如公允價值小于賬面價值，則按其差額貸記“投資性房地產(chǎn)――公允價值變動”， 借記“公允價值變動損益”；如公允價值大于賬面價值，則按其差額借記“投資性房地產(chǎn)――公允價值變動”，貸記“公允價值變動損益”。
（2）成本模式計量。當(dāng)取得租金收入時，借方記“銀行存款”等，貸方記“其他業(yè)務(wù)收入”；按當(dāng)期應(yīng)計提的折舊或應(yīng)攤銷的金額，借記“其他業(yè)務(wù)支出”，如是固定資產(chǎn)形式的投資性房地產(chǎn)，貸記“投資性房地產(chǎn)累計折舊”，如是無形資產(chǎn)形式的投資性房地產(chǎn)，貸記“投資性房地產(chǎn)累計攤銷”。
（3）房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換。當(dāng)房地產(chǎn)用途發(fā)生改變時，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或?qū)⑵渌Y產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。
在成本模式下，按房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值確定轉(zhuǎn)換后的入賬價值。投資性房地產(chǎn)開始自用，相應(yīng)地由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，借記“固定資產(chǎn)”、“ 投資性房地產(chǎn)累計折舊”；貸記“投資性房地產(chǎn)”、“累計折舊”自用房地產(chǎn)停止自用，擬用于賺取租金或資本增值，相應(yīng)地由自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，做與以上相反的分錄；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其存貨以經(jīng)營租賃方式租出，相應(yīng)地由存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。
在公允價值模式下，按房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值確定轉(zhuǎn)換后的入賬價值。投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨時，借記“庫存商品”（公允價值）、“公允價值變動損益”（公允價值小于賬面價值的部分），貸記“投資性房地產(chǎn)”（賬面價值）、“公允價值變動損益”（公允價值大于賬面價值的部分）；投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，借記“固定資產(chǎn)”（公允價值）、“公允價值變動損益”（公允價值小于賬面價值的部分），貸記“投資性房地產(chǎn)”（賬面價值）、“公允價值變動損益”（公允價值大于賬面價值的部分）。
3．投資性房地產(chǎn)的處置
當(dāng)企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)或?qū)髲U或毀損的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行清理時，成本模式下：應(yīng)按實際收到的金額，借記“銀行存款”等科目、貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。按該項投資性房地產(chǎn)的累計折舊或累計攤銷，借記“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”科目，按該項投資性房地產(chǎn)的賬面余額，貸記“投資性房地產(chǎn)”科目，按其差額，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目。已計提減值準(zhǔn)備的，還應(yīng)同時結(jié)轉(zhuǎn)減值準(zhǔn)備。公允模式下：應(yīng)按實際收到的金額，借記“銀行存款”等科目、貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。按該項投資性房地產(chǎn)的成本，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)――成本”科目，貸記或借記“投資性房地產(chǎn)――公允價值變動”科目；同時，按該項投資性房地產(chǎn)的公允價值變動，借記或貨記“公允價值變動損益”科目，貸記或借記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。按該項投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日記入資本公積的金額，借記“資本公積――其他資本公積”科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。
三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式選擇分析
3號準(zhǔn)則規(guī)定：企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，但有確鑿證據(jù)表明其所擁有投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。也就是說，投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則適當(dāng)引入了公允價值。
3號準(zhǔn)則還規(guī)定：采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。
在公允價值計量模式下，不必對投資性房地產(chǎn)計提折舊或攤銷，從而減少了企業(yè)當(dāng)期費用，相應(yīng)增加了利潤。此外，近年來房地產(chǎn)總體大幅增值，采用公允價值可以增加企業(yè)資產(chǎn)的賬面價值；重估增值收益雖無實際的現(xiàn)金流入，但亦構(gòu)成了企業(yè)利潤的一部分，能對財務(wù)報表產(chǎn)生有利的影響。但是目前國內(nèi)大部分的房地產(chǎn)公司并未對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量，而仍決定采用成本模式。造成這個現(xiàn)象的原因如下：
（1） 采用公允價值條件嚴(yán)格。3號準(zhǔn)則規(guī)定：投資性房地產(chǎn)采取公允價值模式計量的，應(yīng)當(dāng)同時滿足下列條件：第一，投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。第二，企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得類似或同類房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。由此可見3號準(zhǔn)則對采用公允價值模式計量的條件規(guī)定是比較嚴(yán)格的。
（2）采用公允價值加大利潤波動幅度。公允價值模式下，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或攤銷，只以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整賬面價值，公允價值與原賬面之間的差額計入當(dāng)期損益。因此，會加大企業(yè)利潤波動，增大經(jīng)營成果的不穩(wěn)定性。
（3）采用公允價值加劇凈利潤與現(xiàn)金流背離程度。公允價值計量方式的引入，是財務(wù)報告目標(biāo)從偏重經(jīng)營責(zé)任觀到偏重決策有用觀的轉(zhuǎn)變，在這種財務(wù)報告目標(biāo)下，會存在凈利潤與現(xiàn)金流相互背離的情況。在資產(chǎn)負(fù)債日，當(dāng)投資性房地產(chǎn)發(fā)生重估升值之后，企業(yè)將這部分增加的公允價值變動收益計入當(dāng)期利潤總額。但在沒有對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行處置前，是沒有相應(yīng)現(xiàn)金流入的，這無疑加大了企業(yè)利潤分配的難度。
四、全文小結(jié)
現(xiàn)階段，投資性房地產(chǎn)作為一種新的投資方式，已備受一些企業(yè)的青睞，在目前西方國家的企業(yè)中，將房地產(chǎn)作為一種投資手段，已是非常普遍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。近年來，這種投資行為也逐漸在我國的一些企業(yè)中流行，甚至成為一些企業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長點。但如何對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行確認(rèn)、計量、列報和披露，卻是會計準(zhǔn)則需要規(guī)范的一個新的領(lǐng)域。
參考文獻(xiàn)：
[1] 陳秋金.論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入的會計核算.商業(yè)研究.2002.3.
現(xiàn)就職于財政部科研所財務(wù)會計室。東北財經(jīng)大學(xué)會計學(xué)碩士，財政部科研所會計學(xué)博士，中國社會科學(xué)院特華博士后工作站金融學(xué)博士后。銀河證券股份有限公司IPO項目（申銀萬國證券公司特聘會計顧問），華安財產(chǎn)保險股份有限公司獨立董事兼審計委員會主任。先后出版?zhèn)€人著作10余部，公開40多篇，為國內(nèi)新會計準(zhǔn)則應(yīng)用的知名專家。
《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》是我國第一部關(guān)于投資性房地產(chǎn)方面的準(zhǔn)則。投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的引入有利于反映我國企業(yè)房地產(chǎn)的實際構(gòu)成情況及各類房地產(chǎn)對企業(yè)經(jīng)營成果的貢獻(xiàn)情況。投資性房地產(chǎn)如何界定、后續(xù)計量模式如何確定是當(dāng)前企業(yè)在應(yīng)用該準(zhǔn)則時普遍關(guān)注的兩個重要問題。
1．如何準(zhǔn)確界定投資性房地產(chǎn)？
投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨計量和出售。投資性房地產(chǎn)包括：（1）已出租的土地使用權(quán)；（2）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；（3）已出租的建筑物。
從上市公司已披露的2007年年報和2008年半年報的情況來看，披露投資性房地產(chǎn)絕大多數(shù)屬于出租建筑物。企業(yè)在將出租的建筑物確定為投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)重點關(guān)注一下三個方面的問題：
（1）出租房屋的產(chǎn)權(quán)問題。企業(yè)將出租的房屋確定為投資性房地產(chǎn)，企業(yè)必須擁有該房屋的產(chǎn)權(quán)，并且出租采用的只能是經(jīng)營性租賃方式。企業(yè)應(yīng)注意以下兩個特殊情形：①對于哪些房屋已抵押等產(chǎn)權(quán)模糊或不擁有產(chǎn)權(quán)的房屋出租則不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；②對于擁有獨立的房產(chǎn)證但沒有土地證（集體產(chǎn)權(quán)）的房屋出租則可以確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。
（2）閑置廠房、倉庫的出租問題。企業(yè)將閑置的廠房、倉庫出租，由于閑置的廠房、倉庫通常不屬于有活躍市場的房地產(chǎn)，確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)時一般不能采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。此外，如果倉庫提供的是專業(yè)的倉儲服務(wù)，則收取的是保管費和服務(wù)費，這和倉庫出租是有本質(zhì)區(qū)別的，不應(yīng)作為投資性房地產(chǎn)。
（3）房屋的部分樓層或部分房間的出租問題。房屋的部分樓層或部分房間對外出租，如果出租的這些樓層或部分房間能夠單獨計量和出售，則應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為企業(yè)的投資性房地產(chǎn)，不能單獨計量和出售，則仍然作為“固定資產(chǎn)”或“存貨（開發(fā)產(chǎn)品）”進(jìn)行會計處理。
2．如何理解投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式？
企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，在符合新準(zhǔn)則規(guī)定的條件下，才允許采用公允價值模式。同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。從上市公司披露的2007年年報來看，上市公司絕大多數(shù)對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量時采用了成本計量模式，僅18家上市公司（占有此類業(yè)務(wù)公司數(shù)的2.86%）采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。2008年金融街（000402）和昆百大A（000560）變更了投資性房地產(chǎn)會計政策，計量模式由成本模式變更為公允價值計量模式。
采用公允價值計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時滿足以下條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場?！八诘亍币话闶侵竿顿Y性房地產(chǎn)所在的大中型城市的城區(qū)。（2）企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。不具備上述條件的，不得采用公允價值模式。目前絕大多數(shù)上市公司尚未采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量的主要原因就是投資性房地產(chǎn)公允價值計量的兩個前提條件很難同時滿足。企業(yè)要找到所有投資性房地產(chǎn)的活躍市場，確實很難。
關(guān)于投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式，《企業(yè)會計準(zhǔn)則講解2008》對此作了進(jìn)一步的補(bǔ)充規(guī)定：“在極少的情況下，采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量的企業(yè)，有證據(jù)表明，當(dāng)企業(yè)首次取得某項投資性房地產(chǎn)（或某項現(xiàn)有房地產(chǎn)在完成建造或開發(fā)活動或改變用途后首次成為投資性房地產(chǎn)時）時，該投資性房地產(chǎn)的公允價值不能持續(xù)可靠取得的，應(yīng)當(dāng)對該投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量直至處置，并且假設(shè)無殘值。但是，采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量的企業(yè)，即使有證據(jù)表明，企業(yè)首次取得某項投資性房地產(chǎn)時，該投資性房地產(chǎn)公允價值能夠持續(xù)可靠取得，該企業(yè)仍應(yīng)對該項投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量?！?/p>
此外，《企業(yè)會計準(zhǔn)則講解2008》對投資性房地產(chǎn)公允價值的確定也進(jìn)行了規(guī)定：“指在公平交易中，熟悉情況的當(dāng)事人之間自愿進(jìn)行房地產(chǎn)交換的價格。確定投資性房地產(chǎn)的公允價值時，應(yīng)當(dāng)參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的現(xiàn)行市場價格（市場公開報價）；無法取得同類或類似房地產(chǎn)現(xiàn)行市場價格的，應(yīng)當(dāng)參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的最近交易價格，并考慮交易情況、交易日期、所在區(qū)域等因素，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計；也可以基于預(yù)計未來獲得的租金收益和有關(guān)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值計量。”
3．處置采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)如何處理？
處置采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按實際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目；按該項投資性房地產(chǎn)的賬面余額，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目；按其成本，貸記“投資性房地產(chǎn)――成本”科目；按其累計公允價值變動，貸記或借記“投資性房地產(chǎn)――公允價值變動”科目。同時結(jié)轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn)累計公允價值變動。若存在原轉(zhuǎn)換日計入資本公積的金額，也一并結(jié)轉(zhuǎn)。
企業(yè)需注意的是，原轉(zhuǎn)換日產(chǎn)生的資本公積轉(zhuǎn)出時不得調(diào)整“其他業(yè)務(wù)收入”，而是調(diào)整“其他業(yè)務(wù)成本”。
【例析】某公司與英達(dá)公司簽訂租賃協(xié)議，將其原先自用的一棟寫字樓出租給英達(dá)公司使用，租期為1年，租賃期開始日為2007年6月10日。2008年6月10日，該寫字樓的賬面余額原價為20000萬元，已計提折舊6000萬元，公允價值為22000萬元。2007年12月31日，該項投資性房地產(chǎn)的公允價值為24000萬元。2008年6月10日租賃期屆滿，公司收回該項投資性房地產(chǎn)，并以24800萬元出售，出售款項已收訖。假設(shè)該公司采用公允價值模式計量，不考慮相關(guān)稅費。
①2007年6月10日，自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：
借：投資性房地產(chǎn)――成本 220 000 000
累計折舊60 000 000
貸：固定資產(chǎn)200 000 000
資本公積――其他資本公積 80 000 000
②2007年12月31日，公允價值變動：
借：投資性房地產(chǎn)――公允價值變動20 000 000
貸：公允價值變動損益 20 000 000
③2008年6月10日，收回并出售投資性房地產(chǎn)：
借：銀行存款 248 000 000
公允價值變動損益20 000 000
資本公積――其他資本公積80 000 000
其他業(yè)務(wù)成本 140 000 000
貸：投資性房地產(chǎn)――成本220 000 000
――公允價值變動 20 000 000
關(guān)鍵詞：新會計準(zhǔn)則；投資性房地產(chǎn)；公允價值
2006年2月15日，財政部頒布了新的《企業(yè)會計準(zhǔn)則》，并已于2007年1月1日在上市企業(yè)率先執(zhí)行。新準(zhǔn)則基本實現(xiàn)了與國際會計準(zhǔn)則的實質(zhì)性趨同。其中，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量引入公允價值計量模式格外引人注目，它使會計信息能更準(zhǔn)確地反映企業(yè)投資性房地產(chǎn)的真實價值。由于大部分地產(chǎn)企業(yè)在取得投資性房地產(chǎn)時成本都非常低，從而出現(xiàn)了不同程度的價值被低估現(xiàn)象。在目前房地產(chǎn)價值大幅度升值的背景下，一旦采用公允價值模式計量，可以給地產(chǎn)企業(yè)投資性房地產(chǎn)一個價值挖掘的機(jī)會，提高企業(yè)的價值。另外研究也表明中國證券市場上的投資者通常只關(guān)注企業(yè)凈利潤的變化情況，對企業(yè)現(xiàn)金流量的變化缺乏敏感性，因而利潤最大化就成為評價企業(yè)價值的重要標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場不斷攀升，對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量，可以使地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤得到大幅提高，為企業(yè)的再融資產(chǎn)生積極影響。因而此前普遍預(yù)計新準(zhǔn)則實施后很多企業(yè)會傾向于采用公允價值模式后續(xù)計量投資性房地產(chǎn)。2006年以來地產(chǎn)股價格連續(xù)翻番，也與此預(yù)期有著密切的關(guān)系。然而新準(zhǔn)則執(zhí)行已半年有余，隨著2007年中報的陸續(xù)公布，除綠景地產(chǎn)等個別地產(chǎn)企業(yè)外，絕大多數(shù)企業(yè)仍采用成本計量模式。到底是什么原因?qū)е缕髽I(yè)不愿意采用公允價值模式？筆者試圖從六個方面對產(chǎn)生這一現(xiàn)象的原因進(jìn)行分析。
1評價公允價值的市場體系尚未形成
根據(jù)新會計準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量的適用條件是非常嚴(yán)格的。《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》明確規(guī)定：“有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。”準(zhǔn)則同時規(guī)定了采用公允價值模式計量必須同時滿足以下兩個條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；（2）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。根據(jù)準(zhǔn)則應(yīng)用指南的規(guī)定，同類或類似的房地產(chǎn)，是指所處地理位置和地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物，以及同一城區(qū)、同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。
公允價值模式雖能夠較好地反映投資性房地產(chǎn)的市場價值和盈利能力，但是由于相關(guān)市場體系還不健全，交易信息的公開程度還不夠高，目前情況下還很難滿足新準(zhǔn)則所規(guī)定的兩個條件。新準(zhǔn)則要求企業(yè)從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計，也就是說不允許企業(yè)采用估值技術(shù)確定投資性房地產(chǎn)的公允價值。但是考慮到不同的房地產(chǎn)有著不同的地理位置、樓層和朝向，要對每一處房地產(chǎn)的公允價值進(jìn)行合理的估計，其實并不容易。如何保證公允價值確認(rèn)的方法是否恰當(dāng)、所確認(rèn)的公允價值是否合理，仍就是一個難點問題。在現(xiàn)階段綜合環(huán)境下，公允價值計量模式如果要嚴(yán)格執(zhí)行起來還是相當(dāng)困難的。
2稅收成本的對企業(yè)價值的影響?yīng)?/p>
在原來的成本模式下，投資性物業(yè)每期要提取折舊或攤銷，使當(dāng)期的賬面利潤減少，但是折舊或攤銷可以在稅前列支，因而起到了抵稅的作用。如果采用公允價值模式計量，根據(jù)新準(zhǔn)則的規(guī)定，便不再對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷，而應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表示投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。不計提折舊或攤銷固然可以減少企業(yè)當(dāng)期費用，起到提高賬面利潤的效果，但是原來折舊或攤銷的抵稅效應(yīng)的消失而引起的稅負(fù)擔(dān)的加重，也成了不少地產(chǎn)企業(yè)的一大顧慮。由DFC模型分析可以發(fā)現(xiàn)，若僅考慮折舊抵稅效應(yīng)的推遲，將使新建投資性物業(yè)的DCF估值降低至少8％，基于50％的負(fù)債率假設(shè)，股東權(quán)益將減少16％，這說明企業(yè)實際真實價值可能會受到損害。
另外，財政部和國家稅務(wù)總局去年7月推出的《關(guān)于執(zhí)行〈企業(yè)會計準(zhǔn)則〉有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》規(guī)定：“企業(yè)以公允價值計量的投資性房地產(chǎn)，持有期間公允價值的變動不計入應(yīng)納稅所得額，在實際處置或結(jié)算時，處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應(yīng)計入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額。”這一政策雖然明確了投資性房產(chǎn)在持有期間公允價值變動不計稅，但是從長期來看，僅僅是將這部分實際并沒有現(xiàn)金流入支撐的賬面收益應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)滯后了，在處置期間仍舊會使企業(yè)的現(xiàn)金流支出增加，減少企業(yè)的價值。
3公允價值模式會影響凈資產(chǎn)收益率等考評指標(biāo)
近幾年來，國家出臺了上調(diào)放貸利率、“國六條”等一系列政策措施，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了多次較大規(guī)模的宏觀調(diào)控，使得不少地產(chǎn)企業(yè)的資金流普遍緊張，因此部分地產(chǎn)企業(yè)紛紛求助于通過資本市場定向增發(fā)新股籌集資金以滿足其資金方面的需求。然而證監(jiān)會在《關(guān)于上市企業(yè)增發(fā)新股有關(guān)條件的通知》中對上市企業(yè)增發(fā)新股條件作出了規(guī)定：即要求上市企業(yè)必須在最近的三個會計年度加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率平均不低于10%，且最近一個會計年度加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率不低于10%。采用公允價值計量投資性房地產(chǎn),雖然能夠享受房地產(chǎn)升值帶來的收益,并在會計政策變更之時企業(yè)的凈資產(chǎn)出現(xiàn)較大幅度增長，然而凈資產(chǎn)增長的速度往往跟不上收益增加的速度，影響當(dāng)期甚至后期凈資產(chǎn)收益率的增長。所以大多數(shù)上市地產(chǎn)企業(yè)不得不在賬面凈資產(chǎn)的增加和凈資產(chǎn)收益率下降兩者之間進(jìn)行權(quán)衡。特別對那些高負(fù)債、資金需求極其強(qiáng)烈的地產(chǎn)企業(yè)來說，這更是一個需要審慎考慮的問題。另外，凈資產(chǎn)收益率往往也是衡量管理層業(yè)績的一個重要指標(biāo)，尤其是對那些實行股權(quán)激勵計劃的企業(yè)，凈資產(chǎn)收益率的變化直接影響到經(jīng)理人員的績效考評，因而他們在是否采用公允價值模式計量這一問題上也會采取比較謹(jǐn)慎的態(tài)度。
4公允價值模式具有不可回轉(zhuǎn)性
《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定：“企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更”；“已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式”?？梢?，企業(yè)一旦采取公允價值模式計量，就很難再調(diào)回到原來的成本模式。因為企業(yè)如果采用了公允價值模式，則說明該投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場，同時也能從活躍的交易市場獲取同類或類似房地產(chǎn)的價格信息，倘若此時再轉(zhuǎn)回到原來的成本計量模式，顯然不會比采用公允價值模式能更好地反映企業(yè)資產(chǎn)的真實價值。正是由于計量模式的不可回轉(zhuǎn)性，使得大部分地產(chǎn)上市企業(yè)不敢輕易改變投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式，而仍處于觀望態(tài)勢。
5公允價值模式使企業(yè)業(yè)績波動加大
投資性房地產(chǎn)計量模式的變化，可以使企業(yè)隱性價值顯性化，使報表更為國際化、合理化，但并沒有改變企業(yè)真實的內(nèi)在價值。在目前房地產(chǎn)市場一片漲勢情況下，采用公允價值模式的確能增加企業(yè)的資產(chǎn)和利潤；但是，一旦房價下跌，無疑也會給公司帶來巨大的賬面損失，這就使企業(yè)的資產(chǎn)價值處于經(jīng)常性大幅波動之中，增加了企業(yè)業(yè)績和股價的不穩(wěn)定性，給資產(chǎn)和利潤管理帶來諸多不便。特別是對于周期性行業(yè)，一旦采用公允價值計量模式，這種業(yè)績的不確定性會尤為突出。
6投資性房地產(chǎn)在總資產(chǎn)中所占的比率不大
實際上，根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)是僅指“為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)”，包括已出租的土地使用權(quán)，持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，以及已出租的建筑物；而不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理而持有的自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)。對于這部分企業(yè)來說，即使對投資性房地產(chǎn)實行公允價值模式計量，對業(yè)績的影響也不會太大，但是卻會給財務(wù)工作帶來較大的影響，如增加財務(wù)人員的工作量，使企業(yè)花費在會計和審計上的成本提高。因此，只有擁有大量持有型物業(yè)的企業(yè)才可能會有比較大的動機(jī)或必要性去采取公允價值計量模式。
采用公允價值能增加房地產(chǎn)企業(yè)會計信息的真實性，引導(dǎo)市場給一些原來信息披露不夠充分的企業(yè)創(chuàng)造一個價值挖掘的機(jī)會，使企業(yè)投資性房地產(chǎn)的賬面價值更加真實地反映資產(chǎn)的市場價格。但是，由于上面這些問題的存在，公允價值的實施不可能一蹴而就，而是一個逐步被市場接受的過程?？梢灶A(yù)計，隨著市場體系的逐步完善以及地產(chǎn)企業(yè)投資性房地產(chǎn)的增多，特別是人民幣升值和我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，市場會更多地關(guān)注各項投資性房地產(chǎn)的真實價值，公允價值必然會被越來越多的企業(yè)接受。
參考文獻(xiàn)
［1］財政部.企業(yè)會計準(zhǔn)則［M］.北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2006.
