發(fā)布時(shí)間：2023-03-08 15:29:56
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的投資可行性報(bào)告樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
一、 企業(yè)名稱、地址、負(fù)責(zé)人（技術(shù)、財(cái)務(wù)）；
二、 項(xiàng)目的提出（理由）；
三、 合資雙方簡(jiǎn)況和經(jīng)營(yíng)方針；
四、 技術(shù)與設(shè)備（包括維修設(shè)施和配套零配件的供應(yīng)）；
五、 組織機(jī)構(gòu)
六、 資金概算和來源
七、 經(jīng)濟(jì)效益和分析
甲方：
乙方：
一、分析的前提條件和方法
1、前提條件
（1）公司所遵循的我國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)、政策及公司所處的地區(qū)區(qū)域性社會(huì)環(huán)境仍如現(xiàn)時(shí)狀況而無重大變化；
（2）公司經(jīng)營(yíng)所涉及國(guó)家或地區(qū)目前的政治、經(jīng)濟(jì)、法律、法規(guī)、政策及其社會(huì)環(huán)境仍如現(xiàn)時(shí)狀況而無重大改變；
（3）在預(yù)測(cè)期內(nèi)，有關(guān)信貸利率、匯率和稅收政策無重大變化；
（4）公司經(jīng)營(yíng)運(yùn)作不受諸如燃料、物料、潤(rùn)料大幅漲價(jià)等不利因素的影響；
（5）公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)發(fā)展計(jì)劃能如期實(shí)現(xiàn)。
2、分析方法
（1）項(xiàng)目概況
（2）項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性；
（3）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析；
（4）項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策；
（5）綜合評(píng)價(jià)。
二、項(xiàng)目概況
隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，相關(guān)產(chǎn)業(yè)對(duì)石油及其產(chǎn)品的需求與日俱增，目前我國(guó)石油資源的主要來源是國(guó)內(nèi)陸上油田、海洋油田，以及從國(guó)外進(jìn)口的原油，其中海洋油和進(jìn)口油增長(zhǎng)迅速，而目前承擔(dān)沿海的運(yùn)力大多噸位偏小，而且老舊嚴(yán)重，將逐步退出油運(yùn)市場(chǎng)，運(yùn)力增長(zhǎng)落后于運(yùn)量的增長(zhǎng)。
為滿足運(yùn)輸市場(chǎng)的需求，調(diào)整公司經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)，提高公司經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)公司發(fā)展后勁，公司擬投資購(gòu)置2艘4萬噸級(jí)油輪。該油輪主要從事我國(guó)沿海、海進(jìn)江和近洋航線的原油和成品油運(yùn)輸，航線主要為：承運(yùn)渤海灣地區(qū)至青島、廣州、湛江、南京等地原油；承運(yùn)東海、南海地區(qū)至南京等地的原油；承運(yùn)我國(guó)北方（大連、錦州、營(yíng)口等地）至廣東等地的成品油；承運(yùn)遠(yuǎn)東航線（新加坡至韓國(guó)、日本等地）的成品油以及我國(guó)出口汽油，進(jìn)口柴油、航空煤油。該項(xiàng)目投資總額約57,890萬元，所需資金通過自有資金、銀行借款等方式解決。
二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性
我國(guó)是僅次于美國(guó)的第二大石油消費(fèi)大國(guó)。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，國(guó)內(nèi)石油需求量明顯增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)表明，1986-1997年全國(guó)石油年消耗量從9,730萬噸增長(zhǎng)到18,600萬噸，年均增長(zhǎng)6%。據(jù)預(yù)測(cè)，到XX年和XX年，我國(guó)石油需求量將分別達(dá)到30,000萬噸和35,000萬噸。
我國(guó)石油資源的主要來源是國(guó)內(nèi)陸上油田、海洋油田，以及從國(guó)外進(jìn)口的原油。目前，我國(guó)東部地區(qū)依然是原油生產(chǎn)的主力地區(qū)，原油產(chǎn)量占陸上產(chǎn)量的85%以上，但大慶、勝利等東部主力油田已進(jìn)入中后期，東部原油產(chǎn)量在全國(guó)產(chǎn)量中的比重不斷下降；西部地區(qū)油田產(chǎn)量不斷上升，成為我國(guó)石油工業(yè)的戰(zhàn)略接替地區(qū)；海上油田貫徹“油氣并舉、向氣傾斜”的政策，加快建設(shè)開發(fā)，近幾年產(chǎn)量逐步提高。我國(guó)已開發(fā)的海洋石油產(chǎn)區(qū)主要位于南海和渤海，主要的油氣田有：渤海的綏中36秦始皇326、蓬萊193等；南海的惠州、西江、陸豐等。預(yù)計(jì)XX年海洋油產(chǎn)量將達(dá)到3,000-3,500萬噸，其中渤海灣地區(qū)將達(dá)到2,000-2,500萬噸，增長(zhǎng)迅速。特別是蓬萊193油田其儲(chǔ)量達(dá)5-6億噸，XX年正式投產(chǎn)后，年產(chǎn)量可達(dá)1,500-2,000萬噸。僅此一項(xiàng)就需新增原油運(yùn)力40萬載重噸左右。而且國(guó)內(nèi)原油開采量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，我國(guó)從1993年就成為石油凈進(jìn)口國(guó)，且呈現(xiàn)逐年增長(zhǎng)的趨勢(shì)。XX年我國(guó)進(jìn)口原油達(dá)到創(chuàng)記錄的9,112萬噸，較上年增長(zhǎng)31.3%，僅XX年1-6月份，全國(guó)港口接卸進(jìn)口原油就達(dá)5,948萬噸，比XX年同期增長(zhǎng)39.3%。據(jù)專家的預(yù)測(cè)，到XX年我國(guó)原油進(jìn)口量將達(dá)到1.5億噸以上。進(jìn)口原油的絕大部分將通過水運(yùn)直達(dá)國(guó)內(nèi)港口或通過港口進(jìn)行中轉(zhuǎn)，這勢(shì)必將大幅增加對(duì)進(jìn)口原油一程和二程運(yùn)力的需求。
從我國(guó)石油進(jìn)出口運(yùn)輸情況來看：一是近年來，我國(guó)出口汽油年約500萬噸。XX年中石化出口約250萬噸，中石油出口約250萬噸；XX年合計(jì)約480萬噸。根據(jù)國(guó)內(nèi)石油消費(fèi)和生產(chǎn)情況，我國(guó)的汽油出口近年來將仍能維持在目前的水平。上述出口，通常用3-4萬噸船舶在錦州、大連、天津、上海、寧波、廣州、南京等港裝貨。二是我國(guó)出口的石腦油XX年約50萬噸，XX年約80萬噸，市場(chǎng)基本在日本和韓國(guó)，主要在大連的西太平洋煉廠，用3-4萬噸船舶裝貨。三是我國(guó)進(jìn)口航空煤油XX年達(dá)160萬噸，多用3-4萬噸船在韓國(guó)、新加坡、菲律賓、日本裝貨，在我國(guó)上海、天津、秦皇島等港卸貨。據(jù)專家和研究機(jī)構(gòu)分析，未來XX年民用航空煤油的消費(fèi)將從XX年的470萬噸，增加到XX年的750萬噸，XX年的1,050萬噸，年均增加約50-60萬噸。受國(guó)內(nèi)生產(chǎn)能力和煉油加工產(chǎn)率的限制，預(yù)計(jì)進(jìn)口航煤油將繼續(xù)保持增長(zhǎng)，估計(jì)每年增加約20萬噸左右，因此，航空煤油的進(jìn)口運(yùn)輸至少不會(huì)低于每年150-160萬噸的水平。四是隨著我國(guó)乙烯工業(yè)的發(fā)展，石腦油的需求缺口將不得不依靠進(jìn)口來補(bǔ)充。國(guó)家發(fā)改委批準(zhǔn)的XX年進(jìn)口規(guī)模至少達(dá)到130萬噸，以后將會(huì)繼續(xù)增加，估計(jì)未來5年要達(dá)到每年400-500萬噸的進(jìn)口規(guī)模。除從中東地區(qū)進(jìn)口需要用8-10萬噸級(jí)的成品油輪運(yùn)輸外，從鄰近地區(qū)的進(jìn)口，經(jīng)濟(jì)實(shí)用的運(yùn)輸規(guī)模將是3-4萬噸級(jí)船舶。五是我國(guó)目前每年進(jìn)口燃料油大約為1,500萬噸，多為3-6萬噸船舶在俄羅斯、韓國(guó)、新加坡、馬來西亞、印尼、泰國(guó)裝貨進(jìn)口，超過一半的進(jìn)口量到黃埔卸貨，其余在上海、深圳、廈門、寧波、南通等港卸貨。
從我國(guó)鄰近區(qū)域的成品油和半成品原料的運(yùn)輸市場(chǎng)情況來看：不考慮亞洲區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)所帶來的石油產(chǎn)品需求的增加，按XX年的實(shí)際進(jìn)出口統(tǒng)計(jì)水平考慮，本區(qū)域的燃料油和石腦油需要大量從區(qū)域外采購(gòu)運(yùn)輸，燃料油區(qū)域外進(jìn)口量達(dá)到年2,500萬噸，石腦油區(qū)域外進(jìn)口量也超過年2,500萬噸。汽油、航空煤油、柴油估計(jì)主要從新加坡向南亞地區(qū)運(yùn)輸和出口?？梢?，本區(qū)域的石油運(yùn)輸市場(chǎng)發(fā)展對(duì)運(yùn)力的需求是較大的。
本公司目前主要從事長(zhǎng)江南京以上原油運(yùn)輸業(yè)務(wù)，近二年長(zhǎng)江石油運(yùn)輸收入平均約為5.6億元，占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的74%左右，主營(yíng)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)過于單一的風(fēng)險(xiǎn)仍然存在。同時(shí)，沿江石化企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略的需要，擬計(jì)劃在長(zhǎng)江沿線修建原油輸油管道，管道運(yùn)輸?shù)奶娲L(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)明朗化。在沿江管道建成后，預(yù)計(jì)將減少公司現(xiàn)有長(zhǎng)江石油運(yùn)輸量的70%即約1000萬噸左右。因此，公司為規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，完全有必要加快業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐，快速擴(kuò)充海上運(yùn)力，增加公司市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。
三、項(xiàng)目建設(shè)的可行性
從國(guó)內(nèi)外貿(mào)成品油輪船隊(duì)情況來看，中海油運(yùn)、油運(yùn)公司及南京水運(yùn)將是3-5萬噸級(jí)清潔成品油運(yùn)輸?shù)闹饕獓?guó)內(nèi)承運(yùn)人和船東。三家公司目前現(xiàn)有船舶50艘，運(yùn)力合計(jì)132萬載重噸。這些船大多噸位偏小，老舊嚴(yán)重，1976年以前建造的有27艘，計(jì)50萬噸左右。在“十五”期內(nèi)，這些老舊船舶船齡都將達(dá)到30年，特別是交通部2號(hào)令出臺(tái)后，這些船舶都將逐步退出油運(yùn)市場(chǎng)?？紤]5年內(nèi)新增運(yùn)力和運(yùn)力報(bào)廢狀況，在較長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)運(yùn)力增長(zhǎng)將大大落后于運(yùn)量的增長(zhǎng)，且在運(yùn)力報(bào)廢與新增運(yùn)力的空檔期間，運(yùn)力更為緊張。
從今后幾年清潔成品油輪船舶供應(yīng)情況的變化趨勢(shì)來看，據(jù)英國(guó)吉布森經(jīng)紀(jì)公司目前統(tǒng)計(jì)，2.5-5萬噸級(jí)成品油輪在XX年前的船舶定單交付量為3-4萬噸級(jí)53艘，195.4萬載重噸，4-5萬噸級(jí)船舶91艘，414.4萬載重噸，原渣油運(yùn)輸船無定單。21年或以上船齡的成品油輪共215條，744.1萬載重噸，原渣油輪75條，254.1萬載重噸。按照XX年7月已實(shí)施的marpol公約規(guī)定，單殼油輪必須分階段退出運(yùn)輸。如果按平均25年的使用年限考慮，XX年至XX年需每年拆解約43艘148.8萬載重噸的成品油輪和15艘50.8萬載重噸的原渣油輪，三年合計(jì)要拆解129艘446.4萬載重噸的成品油輪和45艘151.4萬載重噸的原渣油輪。上述情況表明，原渣油輪供應(yīng)量將低于拆解量。
發(fā)展石油運(yùn)輸需要有大資金的支持，在這一點(diǎn)上本公司的優(yōu)勢(shì)比較明顯。XX年末資產(chǎn)負(fù)債率為27.1%，XX年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~約2.8億元，每年自有資金沉淀量較大。經(jīng)測(cè)算，擬購(gòu)置的2艘4萬噸原油/成品油兩用船投資總量約為57,890萬元。此項(xiàng)投資資金，公司將根據(jù)船舶建造付款周期，通過自有資金、銀行貸款等渠道，制定合理可行的資金運(yùn)作方案，保證造船資金能按時(shí)到位。
該項(xiàng)目投產(chǎn)后能產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益。經(jīng)測(cè)算，2艘船全部投入營(yíng)運(yùn)后，可實(shí)現(xiàn)年運(yùn)輸收入12,800萬元，凈利潤(rùn)2,130萬元，對(duì)公司利潤(rùn)增長(zhǎng)將有較大的支撐。（具體情況詳見“經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測(cè)”）
四、經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測(cè)
（一）單船效益測(cè)算
（二）單船運(yùn)輸成本測(cè)算
（三）測(cè)算依據(jù)
1、運(yùn)輸收入6,400萬元
（1）營(yíng)運(yùn)率按90%計(jì)算，全年?duì)I運(yùn)330天，平均營(yíng)運(yùn)周期20天；
（2）平均載重噸3.6萬噸，全年總運(yùn)量為60萬噸；
（3）平均運(yùn)價(jià)為106.7元/噸
2、運(yùn)輸成本3,800萬元
（1）全年燃料費(fèi)用1,250萬元，單價(jià)：燃料油0.18萬元/噸，輕柴油0.4萬元/噸，重柴油0.28萬元/噸。
（2）全年潤(rùn)料費(fèi)用為60萬元，單價(jià)：0.98萬元/噸；
（3）物料費(fèi)用為60萬元；
（4）港口雜費(fèi)410萬元（含費(fèi)）；
（5）工資及附加為250萬元；
（6）折舊率為5.28%，年折舊費(fèi)為1,526萬元；
（7）年修理費(fèi)為90萬元，保險(xiǎn)費(fèi)130萬元；
3、營(yíng)業(yè)稅金按運(yùn)輸收入的3.33%計(jì)算，為106萬元（以內(nèi)外貿(mào)各占50%計(jì)算）；
4、管理費(fèi)用按運(yùn)輸收入的6%計(jì)算，為384萬元；
5、財(cái)務(wù)費(fèi)用以貼息貸款利率3.6%計(jì)算，按船價(jià)的50%計(jì)入；
6、所得稅率按33%計(jì)算；
（四）財(cái)務(wù)效益指標(biāo)
五、風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策
（一）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策
1、運(yùn)輸價(jià)格波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策
風(fēng)險(xiǎn)：根據(jù)國(guó)家計(jì)委、交通部聯(lián)合下發(fā)的計(jì)價(jià)格
（XX）315號(hào)文規(guī)定，從XX年5月1日起，國(guó)內(nèi)水運(yùn)市場(chǎng)全面放開水運(yùn)價(jià)格，運(yùn)價(jià)完全由市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)。隨著水運(yùn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，運(yùn)輸價(jià)格存在波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，從而對(duì)公司的未來經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生較大影響。此外，國(guó)際運(yùn)輸市場(chǎng)價(jià)格受世界經(jīng)濟(jì)變化等多種因素影響，波動(dòng)性加大，對(duì)未來參與近洋外貿(mào)運(yùn)輸可能帶來風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)策：在沿海石油運(yùn)輸方面，公司將與主要客戶根據(jù)燃油價(jià)格變化共同協(xié)商確定運(yùn)輸價(jià)格，從而使運(yùn)價(jià)保持在相對(duì)穩(wěn)定的水平，有效防范運(yùn)價(jià)波動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于國(guó)際運(yùn)輸價(jià)格波動(dòng)，公司將及時(shí)調(diào)整運(yùn)力和航線，提高服務(wù)質(zhì)量和擴(kuò)展服務(wù)范圍，控制各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)與管理成本，加強(qiáng)與其他船公司之間的合作，將國(guó)際運(yùn)價(jià)波動(dòng)造成的風(fēng)險(xiǎn)控制在最小范圍。
2、經(jīng)濟(jì)周期影響的風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策
風(fēng)險(xiǎn)：公司所從事的石油運(yùn)輸業(yè)屬國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)行業(yè)，受國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期性波動(dòng)的影響較大，國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展這種周期性波動(dòng)，可能對(duì)本公司的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生直接影響。
對(duì)策：本公司將加強(qiáng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的研究，力求能較為準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)向，合理規(guī)劃公司主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)模，使公司運(yùn)力發(fā)展計(jì)劃始終與運(yùn)量的發(fā)展保持適當(dāng)?shù)谋壤?/p>
（二）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策
1、主要燃、潤(rùn)料價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策
風(fēng)險(xiǎn)：本公司營(yíng)運(yùn)成本主要構(gòu)成要素為燃料（如柴油、燃料油等）、潤(rùn)料（如機(jī)油及其它油等）、造船及船舶維修材料及機(jī)電設(shè)備的購(gòu)置維修費(fèi)用等，其中燃料和潤(rùn)料約占總成本的30%左右。由于燃、潤(rùn)料價(jià)格由市場(chǎng)機(jī)制決定，受市場(chǎng)變動(dòng)影響較大，因此將對(duì)船舶經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生一定影響。
對(duì)策：公司將合理調(diào)度船舶，適當(dāng)提高負(fù)載率，大力采取節(jié)能措施，降低船舶能源單耗，推廣使用經(jīng)濟(jì)適用型燃料油，同時(shí)建立穩(wěn)定的燃油供應(yīng)渠道，降低采購(gòu)成本，增強(qiáng)抵御市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的能力。
2、對(duì)主要客戶依賴的風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策
風(fēng)險(xiǎn)：公司的主要服務(wù)對(duì)象為沿海、沿江的石化企業(yè)，這些企業(yè)對(duì)運(yùn)輸市場(chǎng)的需求變化，將直接影響到船舶的經(jīng)營(yíng)狀況。
對(duì)策：公司將立足自身管理和技術(shù)優(yōu)勢(shì)，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)來吸引客戶，建立相互依存的關(guān)系。公司還將強(qiáng)化與客戶的產(chǎn)權(quán)紐帶作用，密切與客戶企業(yè)關(guān)系，共同發(fā)展；同時(shí)公司在繼續(xù)執(zhí)行“進(jìn)一步與大公司、大貨主聯(lián)營(yíng)合作”的經(jīng)營(yíng)方針基礎(chǔ)上，積極開拓新的航線，發(fā)展新的客戶，分散客戶結(jié)構(gòu)過于集中的風(fēng)險(xiǎn)。
3、航運(yùn)安全的風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)策
風(fēng)險(xiǎn)：公司經(jīng)營(yíng)過程中存在發(fā)生船舶擱淺、火災(zāi)、碰撞、沉船等各種意外事故的可能性，原油運(yùn)輸屬于危險(xiǎn)品運(yùn)輸，其風(fēng)險(xiǎn)更為突出。
對(duì)策：公司除了辦理船舶保險(xiǎn)外，還按照solas74公約的要求建立了完善的安全管理體系，并通過每年的內(nèi)審、外審檢查以保證該安全管理體系的有效性。同時(shí)，公司通過制定船舶防火、防碰撞等一系列安全防范措施，強(qiáng)化職工的安全意識(shí)并實(shí)施跟蹤管理，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，力求將事故隱患降到最低。
（三）政策風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策
1、環(huán)保政策風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策
風(fēng)險(xiǎn)：由于我國(guó)目前對(duì)環(huán)境保護(hù)的力度趨于增強(qiáng)，不排除以后會(huì)頒布更加嚴(yán)格的防止船舶及水域污染的法律、法規(guī)。這就可能使船舶增加設(shè)備和購(gòu)買保險(xiǎn)的投入，對(duì)船舶經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)和效益產(chǎn)生一定的影響。
對(duì)策：公司將密切注意各海外航線途經(jīng)國(guó)家及聯(lián)合國(guó)制定的有關(guān)環(huán)保方面的新法規(guī)及規(guī)則 ，避免在環(huán)保方面的任何違法及違規(guī)行為，同時(shí)加大對(duì)環(huán)保技術(shù)改造的投入，將環(huán)境污染風(fēng)險(xiǎn)控制在最低限度。
2、宏觀經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策
風(fēng)險(xiǎn)：航運(yùn)業(yè)作為基礎(chǔ)行業(yè)，受國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響較大，一旦進(jìn)入經(jīng)濟(jì)調(diào)整期，國(guó)家采取緊縮的經(jīng)濟(jì)政策，市場(chǎng)放緩，導(dǎo)致對(duì)運(yùn)輸?shù)男枨笙陆?，船舶?jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)可能由此減少。
對(duì)策：公司所處的航運(yùn)業(yè)屬國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)行業(yè)，國(guó)家對(duì)本行業(yè)一直采取鼓勵(lì)政策。今后，公司將努力加強(qiáng)對(duì)國(guó)家有關(guān)政策、法規(guī)的研究，增強(qiáng)適應(yīng)政策、法規(guī)變化的能力，更好把握發(fā)展趨勢(shì)，盡可能減少政策變化給公司經(jīng)營(yíng)帶來風(fēng)險(xiǎn)。
（四）其他風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策
風(fēng)險(xiǎn)：4萬噸油輪的投資主要通過自有資金及銀行貸款等方式解決，如在還款期內(nèi)船舶或公司的經(jīng)營(yíng)狀況發(fā)生不利變化，將可能發(fā)生債務(wù)到期無法償還的風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)策：公司將積極尋求多種融資途徑,降低銀行間接融資的份額;同時(shí)將努力搞好船舶經(jīng)營(yíng)，提高營(yíng)運(yùn)收入,保持充足的現(xiàn)金流量。
三明學(xué)院學(xué)生公寓BOT投資基本情況
BOT方式是指（build－operate－transfer）的英文的第一個(gè)字母縮寫，即“建設(shè)－經(jīng)營(yíng)－移交”。
2006年一月初，三明學(xué)院由于資金不足，有意以BOT方式向社會(huì)引資建設(shè)學(xué)生公寓，廈門優(yōu)恩公司對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行了調(diào)研，具體情況如下：
三明學(xué)院學(xué)生公寓的融資方式是由投資單位投資建設(shè)2幢學(xué)生宿舍，建成后租金收入歸投資單位所有，經(jīng)營(yíng)期為23年，經(jīng)營(yíng)期后，學(xué)生公寓產(chǎn)權(quán)歸三明學(xué)院所有。這就是所謂的BOT融資模式。
三明學(xué)院的2幢學(xué)生公寓建筑面積約為18000m2，土地所有權(quán)以412萬的價(jià)格被三明學(xué)院買下。其中一幢樓為9000m2，計(jì)劃安排1200人；另一幢為8600m2，計(jì)劃安排1170人，則合計(jì)可以安排2370人。
三明學(xué)院學(xué)生公寓的收費(fèi)模式為：4人間宿舍，1150元/人；8人間宿舍，850元/人。
投資計(jì)劃與資金籌措
1.投資計(jì)劃。該BOT項(xiàng)目投資是根據(jù)三明學(xué)院提供的數(shù)據(jù)制定的。項(xiàng)目總投資為2050萬元。
2.資金籌措。本項(xiàng)目建設(shè)資金來源由資本金和銀行貸款兩部分組成，資本金為700萬，銀行借款為1350萬元。
財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)
1.安置學(xué)生數(shù)。每幢樓為9000m2，計(jì)劃安排1200人；則兩幢樓合計(jì)安排2400人。安排入住率可以保證在95％以上，這里用95％。
2.基準(zhǔn)收益率。本項(xiàng)目全部投資的財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率采用8％，資本金的財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率也采用8％。
3.本項(xiàng)目建設(shè)期1年，經(jīng)營(yíng)期20年。計(jì)算期取22年。
總成本費(fèi)用計(jì)算
本項(xiàng)目成本主要包括建安成本、配套設(shè)施成本、雜費(fèi)攤銷等。
1.建安成本。按照建安成本1000元/m2，總建筑面積18000m2，包括水電、電信、水龍頭、水管、淋浴頭、水池、潔具等，合計(jì)1800萬元。
2.配套設(shè)施成本。即購(gòu)置床鋪、座椅、電扇等，按照100元/m2；每10年更新一次，更新一次約180萬元。
3.雜費(fèi)攤銷。包括人防異地建設(shè)費(fèi)28元/m2，消防審核費(fèi)0.2％，新型材料發(fā)展基金8元/m2，工程監(jiān)理費(fèi)1％～3％，質(zhì)監(jiān)費(fèi)0.15％，合計(jì)約100萬，由我方和三明學(xué)院共同攤銷，計(jì)50萬元。
（1）人防異地建設(shè)費(fèi)：50.4萬
（2）消防審核費(fèi)：3.6萬
（3）新型材料發(fā)展基金：14.4萬
（4）工程監(jiān)理費(fèi)：18萬
（5）質(zhì)監(jiān)費(fèi)：2.7萬
4.工資及其附加
工作人員定員6人，其中管理員4名，電工1名，木工1名。管理員工資按照500元/月，電工、木工工資800元/月，福利費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)按照工資總額的53.5％計(jì)算，則合計(jì)6.7萬元。
5.材料費(fèi)、修理費(fèi)
按照投資額的1％計(jì)提，20.5萬/年。
6.財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)
按照固定資產(chǎn)投資的0.35％來計(jì)提，計(jì)7.35萬/年。
7.管理費(fèi)用
按照5萬/年計(jì)提
8.折舊
以綜合折舊率5％計(jì)提，為102.5萬元。
效益以及稅金
（1）租金收入。228萬/年，這里以入住率95%計(jì)算，四人間宿舍和八人間宿舍各占50%。
（2）營(yíng)業(yè)稅及其附加。社會(huì)性資金建高校宿舍免征營(yíng)業(yè)稅，城建稅、教育稅附加也免征。
（3）企業(yè)所得稅為33%。
（4）稅后利潤(rùn)提取10%的法定公積金后剩余部分為可分配利潤(rùn)，再扣除支付給投資者的應(yīng)付利潤(rùn)，即為未分配利潤(rùn)，用于歸還貸款。
還貸資金
還貸資金主要為還貸折舊和未分配利潤(rùn)。
還貸期間項(xiàng)目折舊額的90%用于償還貸款。
項(xiàng)目評(píng)估分析
這里采用內(nèi)部收益法、凈現(xiàn)值法和回收期法對(duì)三明公寓學(xué)生宿舍項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，測(cè)算結(jié)果如下：
從財(cái)務(wù)指標(biāo)上看，該項(xiàng)目的全部投資回報(bào)率、資本金回報(bào)率分別為6.1％和3.5％，均小于基準(zhǔn)收益率8％；全部投資凈現(xiàn)值、資本金投資凈現(xiàn)值分別為-253萬、-225萬，均小于零。項(xiàng)目回收期為12.2年，項(xiàng)目還貸期為16.4年。從財(cái)務(wù)指標(biāo)上看，該項(xiàng)目屬于不可行。
八、敏感性分析
我們對(duì)三明學(xué)院學(xué)生公寓的各種變化因素進(jìn)行敏感性分析，以估算財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響程度，敏感因素分析如下：
1.項(xiàng)目投資考慮+10%；
2.租金收入考慮-10%；
敏感性分析結(jié)果匯總?cè)绫硭荆?/p>
敏感性分析結(jié)果表明：當(dāng)投資增加10%、租金收入減少10%時(shí)，全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部回報(bào)率和資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部回報(bào)率仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于基準(zhǔn)回報(bào)率，凈現(xiàn)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于零，屬于不可行項(xiàng)目；僅當(dāng)項(xiàng)目投資減少10％時(shí)，全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部回報(bào)率和資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部回報(bào)率靠近基準(zhǔn)回報(bào)率，凈現(xiàn)值接近零。
九、結(jié)論
1.本項(xiàng)目的基本方案總投資為2050萬元時(shí)，本項(xiàng)目為不可行項(xiàng)目。
不論是國(guó)企還是外企，在決定上一個(gè)新產(chǎn)品，一條新生產(chǎn)線，或者建一個(gè)新工廠時(shí)，總要提交一份可行性報(bào)告供上級(jí)批準(zhǔn)。?
一、國(guó)企的可行性報(bào)告?
本人曾經(jīng)閱讀過幾份來自國(guó)企的可行性報(bào)告，但發(fā)現(xiàn)其目的和內(nèi)容都與外企的可行性報(bào)告有很大差別。先說其目的，國(guó)企的可行性報(bào)告是為了說服上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)并得到相應(yīng)的批準(zhǔn)和支持，并假定上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)比他們自己更了解情況。而報(bào)告一旦被批準(zhǔn)，上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)就要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。?
目的上的差別自然導(dǎo)致內(nèi)容上的差別。這里有幾個(gè)主要的方面：
1、國(guó)企的可行性報(bào)告強(qiáng)調(diào)為什么要上這個(gè)項(xiàng)目，但忽視如何進(jìn)行這個(gè)項(xiàng)目，似乎要等項(xiàng)目批準(zhǔn)之后才去考慮具體的實(shí)施方案和計(jì)劃；?
2、國(guó)企的可行性報(bào)告中宏觀的、模糊的數(shù)據(jù)多，而微觀的、具體的數(shù)據(jù)和信息少，如果上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)不了解相應(yīng)的市場(chǎng)和用戶的狀況，很難作出判斷，只能閉著眼睛簽字；?
3、國(guó)企的可行性報(bào)告沒有或很少有具體的、可以量化的衡量標(biāo)準(zhǔn)和責(zé)任分配，這為以后出現(xiàn)大的偏差和問題打好了伏筆，便于“過關(guān)”；?
4、國(guó)企的可行性報(bào)告對(duì)今后幾年的市場(chǎng)預(yù)測(cè)偏于樂觀，似乎不這樣樂觀就得不到批準(zhǔn)，對(duì)可能發(fā)生的各方面的“不測(cè)風(fēng)云”認(rèn)識(shí)不足，甚至有認(rèn)識(shí)也不寫上去，這樣出現(xiàn)偏差時(shí)就可以強(qiáng)調(diào)客觀原因，歸結(jié)到不可預(yù)測(cè)性上；?
5、國(guó)企的可行性報(bào)告對(duì)市場(chǎng)、用戶、競(jìng)爭(zhēng)和風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估太粗、太少，沒有考慮到自己企業(yè)投資一個(gè)熱門項(xiàng)目的同時(shí)，其他企業(yè)也可能在準(zhǔn)備上類似的項(xiàng)目，成為自己的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，所以就不談市場(chǎng)份額的問題，把市場(chǎng)總規(guī)模當(dāng)成了決策的主要參考標(biāo)準(zhǔn)，自然也就沒有“市場(chǎng)細(xì)分”和“市場(chǎng)定位”這樣一些概念。?
二、外企的可行性報(bào)告?
那么我們?cè)賮砜匆幌峦馄笫侨绾蝸韺懰目尚行詧?bào)告。?
首先外企的可行性報(bào)告從目的上講是寫給自己企業(yè)看的，是為了說服自己而不是說服別人，盡管一些大項(xiàng)目也要上級(jí)批準(zhǔn)，但其目的主要是在企業(yè)內(nèi)部各部門之間達(dá)成共識(shí)，對(duì)機(jī)會(huì)、挑戰(zhàn)、困難和風(fēng)險(xiǎn)有詳細(xì)的分析。?
從內(nèi)容上講，外企的可行性報(bào)告有幾個(gè)特點(diǎn)：
1、跨國(guó)公司在全球范圍內(nèi)采用同樣的或類似的報(bào)告格式，便于統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一分析方法，便于他人理解，同時(shí)也便于企業(yè)去搜集信息、整理數(shù)據(jù)、準(zhǔn)備報(bào)告。?
2、宏觀和微觀的數(shù)據(jù)并存，有量化的數(shù)據(jù)和信息以及其“出處(信息來源)，對(duì)結(jié)果做出最差情況下、通常情況下和最佳情況下的三種預(yù)測(cè)；?
3、將今后幾年如何實(shí)施這個(gè)項(xiàng)目寫得很具體，從人員、資金、設(shè)備、組織結(jié)構(gòu)等方面做出全盤規(guī)劃和分年度實(shí)施計(jì)劃和預(yù)算，以保證項(xiàng)目能按規(guī)劃順利實(shí)施并完成，同時(shí)由于每個(gè)月或每個(gè)季度都有明確的“里程碑”式的分階段目標(biāo)和檢查方法，就便于及時(shí)調(diào)整和修正，以達(dá)到最終目標(biāo)；?
4、對(duì)市場(chǎng)和潛在市場(chǎng)、用戶和潛在用戶、競(jìng)爭(zhēng)與潛在競(jìng)爭(zhēng)、風(fēng)險(xiǎn)與潛在風(fēng)險(xiǎn)、問題與潛在問題分析得很具體，對(duì)各種可能發(fā)生的偏差有一個(gè)基本的估計(jì)，并對(duì)客觀環(huán)境可能發(fā)生的變化及發(fā)展趨勢(shì)做出一系列假定和預(yù)測(cè)，這樣企業(yè)就必須從主觀上檢查自己，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，而不是強(qiáng)調(diào)客觀原因；?
[關(guān)鍵詞]：工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究作用 依據(jù)
Abstract: The project feasibility study, the main content of the whole project and supporting conditions for more thorough research and analysis to provide more scientific data to support and theoretical support for the project construction. The feasibility report is a systematic method of analysis, with predictability, fairness, reliability, characteristics of the scientific; it is the important basis of the project decision-making plays an important role.Key words: construction project; feasibility study; role; basis
中圖分類號(hào) : V221+.8文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
一個(gè)工程建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施，必然會(huì)對(duì)整個(gè)城市布局、經(jīng)濟(jì)、和人民生活產(chǎn)生相應(yīng)的影響。況且，實(shí)施開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目需要投入大量的人力、物力和資金，最終目的是以最小的投入獲得相應(yīng)的市場(chǎng)回報(bào)，換取最佳經(jīng)濟(jì)效益。因此，在建設(shè)項(xiàng)目投資決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等各方面都要進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查研究和分析，對(duì)各種可能采用的技術(shù)方案和建設(shè)方案進(jìn)行認(rèn)真的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和比較論證，對(duì)項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)。這一系列的調(diào)查研究、預(yù)測(cè)評(píng)價(jià)、論證分析過程稱之為可行性研究過程。其主要任務(wù)是，對(duì)擬建項(xiàng)目的技術(shù)先進(jìn)性和實(shí)用性、經(jīng)濟(jì)合理性和有效性，以及建設(shè)必要性和可行性進(jìn)行全面分析、系統(tǒng)論證、多方案比較和綜合評(píng)價(jià)，簡(jiǎn)而言之，就是解決項(xiàng)目建設(shè)的“必要性”問題，技術(shù)上的“可行性”問題，經(jīng)濟(jì)上的“合理性” 問題，為項(xiàng)目投資決策提供可靠的科學(xué)依據(jù)，是決定工程項(xiàng)目命運(yùn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。所以可行性研究在項(xiàng)目投資決策和項(xiàng)目運(yùn)作建設(shè)中具有十分重要的作用。
一、項(xiàng)目可行性研究在項(xiàng)目投資決策中的作用
投資項(xiàng)目決策是指最終作出是否投資建設(shè)某個(gè)項(xiàng)目的決定。項(xiàng)目決策分析與評(píng)價(jià)是投資項(xiàng)目科學(xué)決策的重要工作，是項(xiàng)目前期工作的核心，關(guān)系到投資項(xiàng)目建設(shè)的成敗，在項(xiàng)目決策前期，盡管不同的決策者可能面對(duì)不同的決策目標(biāo)、不同的決策及其審批（核準(zhǔn)）等程序，但都必須認(rèn)真做好項(xiàng)目前期工作，才能提高決策的正確性，避免失誤、造成損失。
可行性研究是項(xiàng)目進(jìn)行投資決策和建設(shè)的先決條件。在過去很長(zhǎng)一段時(shí)間里，可行性研究工作并沒有得到足夠的重視，簡(jiǎn)單的認(rèn)為可行性應(yīng)研究只是在應(yīng)付審查，如走馬觀花一般，沒有充分認(rèn)識(shí)到它的獨(dú)立性與客觀性。有的只是將可行性研究搞成了上項(xiàng)目的“腳踏板”，許多項(xiàng)目在沒有進(jìn)行周密詳細(xì)的可行性研究就草率上馬。結(jié)果往往造成因選址不合理、規(guī)模過大、外部條件不成熟、不完備而影響其使用；因資金不足而拖延工期，甚至停工癱瘓，變成名副其實(shí)的“爛尾樓”；因市場(chǎng)預(yù)測(cè)不充分而屢屢出現(xiàn)違約、調(diào)價(jià)。因此，在投資建設(shè)前期，進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究，編制詳細(xì)的可行性研究報(bào)告是至關(guān)重要的。它可以避免錯(cuò)誤的項(xiàng)目投資決策和不必要的損失。隨著科學(xué)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、文化日新月異的發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，這就要求建設(shè)者在進(jìn)行項(xiàng)目投資決策之前做出準(zhǔn)確無誤的判斷，避免錯(cuò)誤的項(xiàng)目投資，減少項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)代化的建設(shè)項(xiàng)目規(guī)模大、投資大，可行性研究報(bào)告的論證必須要科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、符合目前實(shí)際情況和未來的發(fā)展趨勢(shì)，如果可行性報(bào)告出現(xiàn)漏洞就會(huì)造成人力、物力、財(cái)力的巨大浪費(fèi)和時(shí)間的延誤，造成不可估量的損失。
可行性研究是投資決策的依據(jù)。
可行性研究作為一種投資決策方法，從市場(chǎng)、技術(shù)、工程建設(shè)、經(jīng)濟(jì)及社會(huì)等多方面對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面綜合的分析論證，依其結(jié)論進(jìn)行投資決策可大大提高投資決策的科學(xué)性。自1986年國(guó)家實(shí)行了資本金制度以來，投資主體才開始逐步形成多元化的投資主體，投資者對(duì)自己所上的項(xiàng)目要全面負(fù)責(zé)，在項(xiàng)目建設(shè)中堅(jiān)持“三個(gè)不建”原則，即建設(shè)項(xiàng)目沒有可行性研究報(bào)告不建，項(xiàng)目可行性研究報(bào)告經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)不充分不建，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)效益不達(dá)標(biāo)準(zhǔn)不建?？茖W(xué)的可行性研究能夠如實(shí)地反映項(xiàng)目的真實(shí)效益，做出合理的決策；可行性報(bào)告現(xiàn)在已經(jīng)成為投資業(yè)主和國(guó)家審批機(jī)關(guān)提供評(píng)價(jià)結(jié)果的主要依據(jù)，以及確定對(duì)此項(xiàng)目是否進(jìn)行投資和如何進(jìn)行投資的決策性的文件。
二 可行性研究是建設(shè)項(xiàng)目融資的重要依據(jù)
項(xiàng)目融資支撐著項(xiàng)目建設(shè)，通暢的融資渠道對(duì)項(xiàng)目建設(shè)意義重大。批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告是建設(shè)單位吸納、籌措資金的重要依據(jù)；特別是在向銀行申請(qǐng)貸款和向國(guó)家申請(qǐng)補(bǔ)貼時(shí)能發(fā)揮重大作用。根據(jù)我國(guó)的政策，建設(shè)單位在向銀行貸款或者向國(guó)家申請(qǐng)補(bǔ)助時(shí)必須有項(xiàng)目的可行性研究，經(jīng)有關(guān)部門對(duì)其審查后再?zèng)Q定是否予以貸款或補(bǔ)貼；銀行在接到建設(shè)單位的可行性研究報(bào)告后，對(duì)其項(xiàng)目進(jìn)行審查，對(duì)項(xiàng)目的前瞻性做好充分分析，主要是分析以后項(xiàng)目的效益水平和債務(wù)的償還能力。銀行確定風(fēng)險(xiǎn)比較低后才可以同意貸款。
三 可行性研究是編制初步設(shè)計(jì)的依據(jù)
按照項(xiàng)目建設(shè)程序，一般只有在可行性研究報(bào)告完成后，才能進(jìn)行初步設(shè)計(jì)。在可行性研究工作中，對(duì)項(xiàng)目選址、建設(shè)規(guī)模、總體布局、主要生產(chǎn)流程、設(shè)備選型等方面都進(jìn)行了比較詳細(xì)的論證和研究，初步設(shè)計(jì)是根據(jù)可行性研究規(guī)劃出實(shí)際性的建設(shè)藍(lán)圖，設(shè)計(jì)文件的編制應(yīng)以可行性研究報(bào)告為依據(jù)。
四 可行性研究是項(xiàng)目建設(shè)生產(chǎn)和考核評(píng)估的依據(jù)
可行性研究報(bào)告應(yīng)當(dāng)充分分析項(xiàng)目建設(shè)地的地質(zhì)、水文、氣象、水質(zhì)、礦物質(zhì)等情況，做成分析論證材料。這是檢查工程質(zhì)量和在工程壽命期內(nèi)發(fā)生責(zé)任事故的重要依據(jù)。在項(xiàng)目完成，正式投產(chǎn)后進(jìn)行生產(chǎn)考核也要依據(jù)可行性研究報(bào)告指定生產(chǎn)綱領(lǐng)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。
五 可行性研究是項(xiàng)目進(jìn)行總目標(biāo)控制的依據(jù)
可行性研究中的總的目標(biāo)如控制不好，使設(shè)計(jì)過程中朝令夕改，設(shè)計(jì)者無所適從，顧此失披，往往造成產(chǎn)品先天不足，因此初步設(shè)計(jì)概算必須在可研報(bào)告估算控制范圍之內(nèi)，初步設(shè)計(jì)未獲批準(zhǔn)不得進(jìn)入施工圖設(shè)計(jì)階段，重大設(shè)計(jì)變更必須報(bào)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)審批，避免工程建設(shè)中不斷追加投資使工程管理失控，造成“半拉子工程”、“胡子工程”，給國(guó)家及投資業(yè)主帶來巨大損失。
六 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究中應(yīng)注意的問題
（一）進(jìn)一步完善可行性研究的獨(dú)立性客觀性公正性
我國(guó)的工程項(xiàng)目建設(shè)改革體制時(shí)間還不是很長(zhǎng)，我們?cè)谖∠冗M(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，還留下了一些病茍，影響了建設(shè)行業(yè)的總體發(fā)展?，F(xiàn)在我國(guó)對(duì)建設(shè)工程項(xiàng)目的管理與控制主要集中在施工階段，并沒有給予項(xiàng)目的可行性研究足夠的重視。簡(jiǎn)單的認(rèn)為可行性應(yīng)研究只是在應(yīng)付審查，如走馬觀花一般，沒有充分認(rèn)識(shí)到它的獨(dú)立性與客觀性。有些建設(shè)項(xiàng)目即沒有對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)分析，也沒有針對(duì)提高經(jīng)濟(jì)效益做好充分的市場(chǎng)調(diào)查，致使投資效果非常不理想。因此，針對(duì)于項(xiàng)目前期管理投資的獨(dú)立性客觀性公正性不足的問題，政府要加強(qiáng)機(jī)構(gòu)改革，做到政企分離，避免高估效益低估投資的現(xiàn)象發(fā)生；另一方面要改變投資者對(duì)可行性研究報(bào)告不重視的局面，充分利用可行性研究報(bào)告，實(shí)現(xiàn)投資效益最大化。
（二）風(fēng)險(xiǎn)分析應(yīng)作為可行性研究報(bào)告強(qiáng)調(diào)的重點(diǎn)內(nèi)容
越來越多的工程項(xiàng)目建設(shè)者已經(jīng)認(rèn)識(shí)到可行性研究中風(fēng)險(xiǎn)分析的重要性，風(fēng)險(xiǎn)分析也日趨成熟，但還存在著對(duì)分析不夠的情況，主要表現(xiàn)為對(duì)市場(chǎng)、投資的回報(bào)率、影響經(jīng)濟(jì)效益的各種因素等分析的不夠透徹，導(dǎo)致許多項(xiàng)目實(shí)施后項(xiàng)目的預(yù)測(cè)估值與實(shí)際估值存在的差距很大，甚至完全失實(shí)。投資建設(shè)的項(xiàng)目要耗費(fèi)大量資金、物資和人力等寶貴資源，且一旦建成，難于更改，因此投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和控制更顯重要。因此當(dāng)前提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)分析，重視風(fēng)險(xiǎn)分析的結(jié)果是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下做好項(xiàng)目前期工作所必須的。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)分析要從多角度出發(fā)，充分分析各種風(fēng)險(xiǎn)因素存在的可能性以及對(duì)經(jīng)濟(jì)效益的影響。在進(jìn)行可行性研究財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)時(shí)，必須對(duì)各種可能的風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響進(jìn)行分析；不同的建設(shè)項(xiàng)目有不同的風(fēng)險(xiǎn)存在，風(fēng)險(xiǎn)一般具有層次性的特點(diǎn)，對(duì)其進(jìn)行逐層分析，弄清風(fēng)險(xiǎn)的根源，并有針對(duì)性的提出防范和降低風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策措施。風(fēng)險(xiǎn)分析應(yīng)該定量與定性相結(jié)合，以定量為主，如果投資者有足夠的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，就算借助于敏感性分析的結(jié)果，也能粗曉項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，作出科學(xué)決策。另外，在建設(shè)項(xiàng)目可行性研究中，還應(yīng)該引入實(shí)物期權(quán)，因?yàn)榻ㄔO(shè)項(xiàng)目的投資決策可以看作是對(duì)實(shí)物期權(quán)的評(píng)價(jià)。
（三）正確對(duì)待市場(chǎng)與價(jià)格的預(yù)測(cè)
對(duì)于項(xiàng)目建設(shè)者而言，市場(chǎng)與價(jià)格是項(xiàng)目可行與否的關(guān)鍵，在可行性報(bào)告中對(duì)市場(chǎng)與價(jià)格做出科學(xué)的預(yù)測(cè)相當(dāng)重要。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的敏感性分析中，對(duì)經(jīng)濟(jì)效益影響最敏感的因素?zé)o疑就是產(chǎn)品銷售價(jià)格，目前我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)還不十分健全，經(jīng)濟(jì)規(guī)律性不太明顯，產(chǎn)品價(jià)格不穩(wěn)定，完整的價(jià)格信息系統(tǒng)尚未完全形成，這些都可能導(dǎo)致產(chǎn)品的價(jià)格變動(dòng)；往往變化1～2種價(jià)格，項(xiàng)目就可能從可行變成不可行。因此可行性報(bào)告預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確與否直接關(guān)系到經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)果的可靠性。確定合理的價(jià)格預(yù)測(cè)，需要考慮到多種因素包括國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)走向、產(chǎn)品市場(chǎng)占有率、市場(chǎng)服務(wù)范圍、區(qū)域條件、運(yùn)輸條件、外貿(mào)進(jìn)出口情況、相關(guān)行業(yè)的情況、稅收等。所以在可行性研究報(bào)告中要加深市場(chǎng)預(yù)測(cè)與價(jià)格分析的內(nèi)容。預(yù)測(cè)應(yīng)該是有科學(xué)根據(jù)的預(yù)測(cè)，不能是隨意和盲目的人為取舍。
結(jié)語(yǔ)：
建設(shè)項(xiàng)目前期的可行性研究直接關(guān)系到項(xiàng)目成本控制與投資效益，我們應(yīng)當(dāng)充分認(rèn)識(shí)和利用好項(xiàng)目的可行性研究，為項(xiàng)目建設(shè)的提供有力的數(shù)據(jù)與理論支持；保持可行性報(bào)告的客觀性，提高它的預(yù)測(cè)防范能力，力爭(zhēng)把不利因素消除在萌芽階段。
參考文獻(xiàn)：
[1]高珊淺談建設(shè)項(xiàng)目可行性研究。民營(yíng)科技，2008（11）。
[2]朱伶淺談可行性研究階段的投資控制。建筑與預(yù)算，2008（5）。
__省__縣__（單位），以下簡(jiǎn)稱委托方；
__省__設(shè)計(jì)院，以下簡(jiǎn)稱承包方。
經(jīng)雙方協(xié)商，由委托方委托承包方承擔(dān)__工程的可行性研究，特訂立本合同。
第一條 委托方在合同簽訂之日起__天以內(nèi)，向承包方提供所有與研究工程有關(guān)的數(shù)據(jù)和資料，并對(duì)資料的準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。
1.提供數(shù)據(jù)、資料的內(nèi)容如下：__（略）。
2.在合同期內(nèi)，委托方進(jìn)行與本工程有關(guān)的討論、詢價(jià)、對(duì)外談判、調(diào)研考察等所得的信息資料，應(yīng)及時(shí)提供給承包方，必要時(shí)可吸收承包方參加本工程可行性研究的人員參加。
第二條 承包方應(yīng)在__年__月__日以前，向委托方提交本合同工程的可行性報(bào)告，并對(duì)此承擔(dān)責(zé)任，可行性報(bào)告內(nèi)容應(yīng)包括：
1.經(jīng)營(yíng)評(píng)價(jià)指標(biāo)：
（1）投資內(nèi)部收益率：____.
（2）投資回收期：____.
2.貸款償還能力分析：____.
3.外匯償還能力分析：____.
4.盈虧平衡、靈敏度分析與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)：____.
5.結(jié)論：____.
承包方應(yīng)向委托方提交可行性報(bào)告____份。
委托方如在合同期間對(duì)____工程提出重大變更，甚至原始資料、數(shù)據(jù)有重大變動(dòng)，有可能導(dǎo)致承包方對(duì)可行性報(bào)告作修改甚至返工時(shí)，須經(jīng)雙方協(xié)商，對(duì)本合同進(jìn)行修改，或增加任務(wù)變更附件，或另訂合同。
第三條 費(fèi)用支付條款
1.本工程的可行性研究費(fèi)為人民幣_(tái)___元整。于合同生效之日，委托方應(yīng)向承包方付給上述金額的百分之二十。下余金額于合同期滿時(shí)全部付清。
2.委托方中止合同時(shí)，無權(quán)要求承包方退還定金。
3.承包方不履行本合同規(guī)定的責(zé)任與義務(wù)時(shí)，應(yīng)雙倍償還定金。
第四條 違約罰金
1.承包方不按合同規(guī)定的日期提交可行性研究報(bào)告時(shí)，每拖期一天，應(yīng)扣除其所應(yīng)得費(fèi)用的千分之五，作為違約罰金。
2.承包方提供的可行性研究報(bào)告中出現(xiàn)錯(cuò)誤，且此等錯(cuò)誤純屬承包方造成者，應(yīng)扣除其所應(yīng)得費(fèi)用的10-30%，視錯(cuò)誤性質(zhì)嚴(yán)重程度而定。
3.因委托方責(zé)任造成的可行性研究重大修改，或返工重作，應(yīng)另行增加費(fèi)用，其數(shù)額由雙方商定。
4.委托方超過合同規(guī)定日期付費(fèi)時(shí)，應(yīng)償付給承包方以逾期違約罰金，以每逾期一天按合同規(guī)定費(fèi)用的5‰計(jì)算。
第五條 本合同自簽訂之日起生效。合同中如有未盡事宜，由雙方共同協(xié)商，作出修改或補(bǔ)充規(guī)定。修改或補(bǔ)充規(guī)定與本合同具有同等效力。
第六條 本合同正本一式__份，雙方各執(zhí)一份。合同副本一式__份，送__各一份備案。
委托方：____（蓋章）
地址：____
負(fù)責(zé)人：____（簽名）
聯(lián)系人：____（簽名）
開戶銀行：____
帳號(hào)：____
電話號(hào)碼：____
電報(bào)掛號(hào)：____
承包方：____（蓋章）
地址：____
負(fù)責(zé)人：____（簽名）
聯(lián)系人：____（簽名）
開戶銀行：____
帳號(hào)：____
電話號(hào)碼：____
電報(bào)掛號(hào)：____
【關(guān)鍵詞】房屋 購(gòu)置 工程可行性研究
1 房屋購(gòu)置工程可行性研究報(bào)告的重要性
房屋購(gòu)置工程的可行性研究報(bào)告編制是確定購(gòu)置前具有決定性意義的工作，是在決策之前對(duì)擬購(gòu)項(xiàng)目進(jìn)行全面技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的科學(xué)論證，同時(shí)可行性研究也包括對(duì)擬購(gòu)項(xiàng)目有關(guān)的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等進(jìn)行調(diào)研、分析比較以及預(yù)測(cè)購(gòu)置后的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。在此基礎(chǔ)上，綜合論證購(gòu)置工程的必要性、財(cái)務(wù)的盈利性、經(jīng)濟(jì)上的合理性、技術(shù)上的先進(jìn)性和適應(yīng)性以及購(gòu)置條件的可能性和可行性，從而為購(gòu)置決策提供科學(xué)依據(jù)，因此是十分必要的。一般工程可行性報(bào)告編制，均在購(gòu)置方的協(xié)助下通過委托具有相關(guān)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)或公司來完成。
2 闡述房屋購(gòu)置項(xiàng)目的必要性和可行性
在編制過程中，房屋購(gòu)置工程可行性報(bào)告開篇應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的背景做詳細(xì)的介紹，并說明本工可報(bào)告進(jìn)行編制或開展相關(guān)工作的政策和文件依據(jù)，同時(shí)明確工程可行性報(bào)告的研究范圍和分工，并提出報(bào)告所得出的客觀結(jié)論或建議性的意見。
對(duì)于房屋購(gòu)置的必要性應(yīng)在報(bào)告中有針對(duì)性的進(jìn)行闡述，包括對(duì)購(gòu)置方現(xiàn)狀的說明和分析，以及在客觀條件下購(gòu)置方對(duì)房屋購(gòu)置需求的總體分析，得出購(gòu)置工程是否必要的結(jié)論。在闡述必要性的同時(shí)，要對(duì)購(gòu)置工程可行性進(jìn)行重點(diǎn)的分析，并提出購(gòu)置是否可行。
3 分析房屋的購(gòu)置條件
對(duì)于購(gòu)置方獲取房屋的方式，一般可以通過自行建房或直接購(gòu)置兩種形式進(jìn)行解決。因此，要做好選擇自建房屋還是購(gòu)置房屋的分析，特別是兩者之間通過對(duì)比得出的各自優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，并進(jìn)行權(quán)衡。在綜合考慮確定購(gòu)置房屋更有優(yōu)勢(shì)后，應(yīng)著重對(duì)多個(gè)潛在可供購(gòu)置的房屋進(jìn)行綜合對(duì)比，完成最優(yōu)購(gòu)置房屋和購(gòu)置方案的比選分析，得出明確的購(gòu)置方案結(jié)論。
4 購(gòu)置規(guī)模和功能需求的分析
對(duì)于擬購(gòu)置的房屋，在工可報(bào)告中應(yīng)列明確定購(gòu)置規(guī)模和建筑面積的相關(guān)依據(jù)，如參照的政策法規(guī)或相關(guān)文件等。同時(shí)，應(yīng)在報(bào)告中明確提出購(gòu)置方的功能需求和所購(gòu)置房屋的用途，若購(gòu)置的房屋需購(gòu)置方后續(xù)自行裝修的，可對(duì)該房屋的裝修設(shè)計(jì)方案進(jìn)行初步的分析，包括所購(gòu)房屋開展裝修工作的主要工程概況，同時(shí)分專業(yè)進(jìn)行具體分析，包括建筑專業(yè)、給排水專業(yè)、暖通空調(diào)專業(yè)、電氣專業(yè)、弱電專業(yè)等。
5 綜合考慮購(gòu)置項(xiàng)目環(huán)保、人防、消防、節(jié)能與抗震設(shè)防
在購(gòu)置工程可行性研究報(bào)告中，要加強(qiáng)對(duì)環(huán)境保護(hù)的分析和論證，明確環(huán)保分析的各項(xiàng)政策依據(jù)，并簡(jiǎn)述購(gòu)置房屋及周邊的環(huán)境現(xiàn)狀，同時(shí)分析購(gòu)置項(xiàng)目所產(chǎn)生或涉及的主要污染源和污染物，同時(shí)提出環(huán)境保護(hù)的措施，特別是房屋建成并購(gòu)入投用后的環(huán)保措施，完成擬購(gòu)置項(xiàng)目的環(huán)境影響評(píng)價(jià)同時(shí)完成從環(huán)保角度房屋購(gòu)置可行性的分析。
對(duì)于房屋的人防工程，通常均已由開發(fā)商按照人防有關(guān)政策和文件要求進(jìn)行建設(shè)，一般工可分析的結(jié)論均為可行。對(duì)于消防方面，房屋一般在建成交付前就已通過消防驗(yàn)收，若購(gòu)置方內(nèi)部裝修時(shí)需要改動(dòng)原有土建建筑的防火分區(qū)、消防設(shè)施、安全通道等項(xiàng)目，工可報(bào)告關(guān)于消防的論述應(yīng)提出上述修改需重新進(jìn)行設(shè)計(jì)報(bào)批。
關(guān)于所購(gòu)置房屋的節(jié)能考慮，工可報(bào)告應(yīng)明確提出有關(guān)節(jié)能的設(shè)計(jì)依據(jù)，同時(shí)提出具體的節(jié)能原則，并初步分析該房屋的耗能狀況，指出切實(shí)可行的節(jié)能措施，如在節(jié)能設(shè)計(jì)、設(shè)備節(jié)能、能源計(jì)量監(jiān)測(cè)管理等方面需要考慮的節(jié)能措施，并得出擬購(gòu)置房屋從節(jié)能方面考慮是否可行的結(jié)論。在抗震設(shè)防方面，擬購(gòu)置的房屋一般已按照有關(guān)抗震的政策要求進(jìn)行相關(guān)設(shè)計(jì)并在施工中予以落實(shí)，工可報(bào)告結(jié)合購(gòu)入方房屋的用途等基本考慮因素，得出房屋在抗震設(shè)防方面是否滿足購(gòu)置方需求或要求的結(jié)論。
6 關(guān)于購(gòu)置工程的實(shí)施計(jì)劃及招投標(biāo)
對(duì)于需上級(jí)審批的擬購(gòu)置房屋，自工可及投資額獲批后，可進(jìn)入具體的購(gòu)置實(shí)施環(huán)節(jié)，包括購(gòu)置合同草擬、討論、審批和簽署階段，同時(shí)應(yīng)對(duì)房屋交付時(shí)間進(jìn)行關(guān)注，并分析購(gòu)置房屋的交付時(shí)間可否滿足購(gòu)置方對(duì)房屋具體使用的需要，同時(shí)在房屋按時(shí)完成交付的基礎(chǔ)上，根據(jù)房屋的建設(shè)規(guī)模，同時(shí)參照類似房屋的經(jīng)驗(yàn)，在工可報(bào)告中提出啟動(dòng)裝修設(shè)計(jì)和報(bào)批的合適時(shí)點(diǎn)，同時(shí)預(yù)測(cè)裝修工程的進(jìn)度安排，以便購(gòu)入方及時(shí)根據(jù)工可報(bào)告的意見適時(shí)開展相關(guān)工作，有利于房屋可盡早投入使用。對(duì)于購(gòu)入方需開展的工程招投標(biāo)工作，在購(gòu)置工程可行性報(bào)告中應(yīng)列明相關(guān)招標(biāo)依據(jù)文件或規(guī)定，分析按規(guī)定應(yīng)采取的招標(biāo)方式和途徑，同時(shí)在報(bào)告中明確各項(xiàng)招標(biāo)范圍，包括工程設(shè)計(jì)招投標(biāo)、工程施工招投標(biāo)、工程設(shè)備招投標(biāo)等工作。
7 購(gòu)置工程的總投資估算
關(guān)于擬購(gòu)置房屋的總投資金額，包括房屋的總房?jī)r(jià)，同時(shí)還應(yīng)按照相關(guān)稅費(fèi)規(guī)定，推算交易稅費(fèi)，匯總房屋交易完稅后的房屋購(gòu)房費(fèi)用總體投資規(guī)模。同時(shí)，為了完成購(gòu)房方入住前各項(xiàng)費(fèi)用的總體評(píng)估，工可報(bào)告還需對(duì)房屋的裝修工程及設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用進(jìn)行全面分析和測(cè)算，形成內(nèi)裝修工程的總估算表，表中應(yīng)包括工程費(fèi)用、其他費(fèi)用（代建費(fèi)、工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)、前期工作費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖審查費(fèi)、辦公家具費(fèi)）及基本預(yù)備費(fèi)等各類費(fèi)用情況。同時(shí)還應(yīng)附上工程費(fèi)用估算表、單位工程總價(jià)表、分部分項(xiàng)工程費(fèi)匯總表以及設(shè)備清單等。
8 關(guān)于購(gòu)置項(xiàng)目的問題與建議
關(guān)鍵詞: 房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng);數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù);聯(lián)機(jī)分析處理;數(shù)據(jù)挖掘
房地產(chǎn)投資不僅與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r有關(guān),而且還涉及到建筑業(yè)、金融業(yè)、商業(yè)、市政建設(shè)、能源、交通等各個(gè)重要部門。房地產(chǎn)市場(chǎng)變化快、投資巨大、風(fēng)險(xiǎn)極高,要完成這樣一個(gè)決策需要決策者同時(shí)考慮主市場(chǎng)、材料、資金、市政建設(shè)等諸多因素,并且做出綜合判斷,這種復(fù)雜的決策已經(jīng)很難僅憑經(jīng)驗(yàn)正確地做出。房地產(chǎn)是一個(gè)綜合性極強(qiáng)的系統(tǒng)工程,關(guān)系到國(guó)家、集體、個(gè)人的利益,影響到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的起伏,其興旺與低落從一個(gè)側(cè)面反映了經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。因此,房地產(chǎn)業(yè)迫切需要一種能幫助決策者綜合考慮多方面的因素,根據(jù)科學(xué)的決策方法,輔助決策者做出決策的工具。
決策支持系統(tǒng)為解決房地產(chǎn)投資決策中出現(xiàn)的種種問題提供了解決方案。決策支持系統(tǒng)是一種基于計(jì)算機(jī)的系統(tǒng),幫助決策者通過與系統(tǒng)直接交互使用數(shù)據(jù)及分析模型解決非結(jié)構(gòu)化的決策問題。通過決策支持系統(tǒng),房地產(chǎn)開發(fā)商可以對(duì)要開發(fā)的項(xiàng)目的各種情況有一個(gè)更深入的了解,能綜合各方面的因素對(duì)投資的項(xiàng)目做出一個(gè)合理的判斷,從而減少房地產(chǎn)投資中的盲目性,使投資更準(zhǔn)確,收益率更高。本文結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的實(shí)際情況,提出了一種房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng),可以為房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資提供決策支持,實(shí)現(xiàn)企業(yè)項(xiàng)目管理的快速輔助決策,提高投資者的決策水平。
一、房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)
房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)是將決策支持系統(tǒng)技術(shù)應(yīng)用到房地產(chǎn)投資中,從而能有效地對(duì)房地產(chǎn)投資者進(jìn)行輔助決策,提高決策的效率和準(zhǔn)確性。
(一)房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的基本功能
本系統(tǒng)分為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析和可行性報(bào)告生成等四大模塊。通過房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)模塊,用戶可以方便地了解到房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況,并能對(duì)將來房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況做出一個(gè)大概的預(yù)測(cè)。通過經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)模塊可以對(duì)所投資項(xiàng)目做出準(zhǔn)確的評(píng)估,從而判斷出此項(xiàng)目的盈利狀況。風(fēng)險(xiǎn)分析模塊可以對(duì)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)作一個(gè)大體的分析,用戶通過對(duì)各個(gè)投資方案的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)的權(quán)衡,可以做出較為準(zhǔn)確的判斷?？尚行詧?bào)告生成模塊則可以自動(dòng)生成項(xiàng)目的可行性報(bào)告,用戶可以根據(jù)具體情況來添加可行性報(bào)告中的內(nèi)容。
(二)系統(tǒng)的基本結(jié)構(gòu)
在房地產(chǎn)投資中遇到的可變性因素非常多,再加上房地產(chǎn)投資本身所具有的高風(fēng)險(xiǎn)性,這就使得傳統(tǒng)的mis系統(tǒng)不能滿足房地產(chǎn)投資決策的需要,只有使用決策支持系統(tǒng)才能有效地解決這一問題。但是傳統(tǒng)的決策支持系統(tǒng)也有著它的不足,不能很好的對(duì)房地產(chǎn)投資進(jìn)行有效的輔助決策。因此,本系統(tǒng)借鑒了最近發(fā)展起來的決策支持系統(tǒng)的新技術(shù),提出了一種新的房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng)模型。
數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)、聯(lián)機(jī)分析處理、數(shù)據(jù)挖掘是決策支持系統(tǒng)發(fā)展中的新興技術(shù),將這些技術(shù)引入到房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng)中可增強(qiáng)系統(tǒng)的輔助決策功能。該系統(tǒng)的總體結(jié)構(gòu)如圖1所示。
其中,數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)是為了決策支持的需要而在數(shù)據(jù)庫(kù)的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的一項(xiàng)新技術(shù)。數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)可將大量的用于事務(wù)處理的數(shù)據(jù)庫(kù)中的數(shù)據(jù)進(jìn)行清理、抽取和轉(zhuǎn)換,按決策主體的需要重新進(jìn)行組織。數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)中的各種數(shù)據(jù)可以適應(yīng)決策問題多樣性的要求,數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)側(cè)重于對(duì)面向主題的數(shù)據(jù)的存儲(chǔ)和管理。聯(lián)機(jī)分析處理可以對(duì)數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)中的大量數(shù)據(jù)進(jìn)行分析,從中提取出有用的信息,從而起到輔助決策的作用。數(shù)據(jù)挖掘是從知識(shí)發(fā)現(xiàn)的概念中引申出來的,把數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)應(yīng)用到數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)的分析可以有效地從數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)中挖掘出有價(jià)值的東西,從而有利于輔助決策。
二、房地產(chǎn)投資決策系統(tǒng)的相關(guān)技術(shù)
傳統(tǒng)的決策支持系統(tǒng)是利用數(shù)據(jù)庫(kù)、人機(jī)交互進(jìn)行多模型的有機(jī)組合,輔助決策者實(shí)現(xiàn)科學(xué)決策的綜合集成系統(tǒng)。自從決策支持技術(shù)形成以來,在全世界得到了廣泛的應(yīng)用,但是決策支持在發(fā)展中也遇到了一些問題,主要問題有以下幾個(gè)方面:(1)dss使用的數(shù)據(jù)庫(kù)只能對(duì)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行一般的加工和匯總,而決策支持涉及大量歷史數(shù)據(jù)和半結(jié)構(gòu)化問題,傳統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫(kù)管理系統(tǒng)難以求解復(fù)雜的半結(jié)構(gòu),不能滿足dss的需要;(2)決策支持系統(tǒng)以集成數(shù)據(jù)為基礎(chǔ),然而現(xiàn)實(shí)中的數(shù)據(jù)往往分散管理且大多分布于異構(gòu)的數(shù)據(jù)平臺(tái),數(shù)據(jù)集成不易;(3)由于決策本身所涉及問題的動(dòng)態(tài)性和復(fù)雜性,針對(duì)不同的情況應(yīng)有不同的處理方法,而模型庫(kù)提供的分析能力有限,所得到的分析結(jié)果往往不盡如人意;(4)決策支持系統(tǒng)的建立需要對(duì)數(shù)據(jù)、模型、知識(shí)和接口進(jìn)行集成。數(shù)據(jù)庫(kù)語(yǔ)言數(shù)值計(jì)算能力較低,因而采用數(shù)據(jù)庫(kù)管理技術(shù)建立決策支持系統(tǒng)知識(shí)表達(dá)和知識(shí)綜合能力比較薄弱,難以滿足人們?nèi)找嫣岣叩臎Q策要求。
數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)、聯(lián)機(jī)分析處理和數(shù)據(jù)挖掘技術(shù),給決策支持系統(tǒng)的發(fā)展注入了新的活力,數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)、聯(lián)機(jī)分析處理和數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)的出現(xiàn),有利于解決上面?zhèn)鹘y(tǒng)的決策支持系統(tǒng)所遇到的問題,為決策支持的發(fā)展提供了一條新的途徑。
(一)數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)(dw)技術(shù)
信息系統(tǒng)中有兩種類型的數(shù)據(jù):操作型數(shù)據(jù)和決策支持型數(shù)據(jù)。前者是由日常事務(wù)處理生成的,后者是把前者加工后(清理與集成)形成的。操作型數(shù)據(jù)服務(wù)于日常事務(wù)處理,決策支持型數(shù)據(jù)服務(wù)于信息增值。目前,理論界把存有決策支持型數(shù)據(jù)的系統(tǒng)稱為數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)。當(dāng)需要為決策部門提供及時(shí)、準(zhǔn)確、詳細(xì)和可靠的風(fēng)險(xiǎn)信息時(shí),海量數(shù)據(jù)的存儲(chǔ)與加工便成為首要問題,而這正是數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)的專長(zhǎng)。
(二)聯(lián)機(jī)分析處理(olap)
olap是一種決策分析工具,它是針對(duì)特定問題的聯(lián)機(jī)數(shù)據(jù)訪問和數(shù)據(jù)分析而產(chǎn)生的一種技術(shù),它可以根據(jù)分析人員的要求,快速、靈活地對(duì)大量數(shù)據(jù)進(jìn)行復(fù)雜地查詢處理,并以直觀的、易理解的形式將查詢結(jié)果提供給各種決策人員,從而得到高度歸納的信息。olap是基于數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)的信息分析處理過程,是數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)的用戶接口部分。通過olap這種獨(dú)立于數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)的分析技術(shù),決策者能靈活地掌握項(xiàng)目進(jìn)度的數(shù)據(jù),以多維的形式從多方面和多角度來觀察項(xiàng)目進(jìn)度的狀態(tài)、了解項(xiàng)目進(jìn)度的變化。olap技術(shù)分析方法有切片、鉆取、維度自由組合、圖標(biāo)自由切換,并可形成表現(xiàn)友好、豐富的報(bào)表結(jié)果。
(三) 數(shù)據(jù)挖掘(dm)技術(shù)
數(shù)據(jù)挖掘可以稱為數(shù)據(jù)庫(kù)中的知識(shí)發(fā)現(xiàn),是從大量數(shù)據(jù)中提取出可信、新穎有效并能被人理解的模式的高級(jí)處理過程,是數(shù)據(jù)庫(kù)技術(shù)、人工智能、神經(jīng)網(wǎng)路、機(jī)器學(xué)習(xí)等領(lǐng)域的交叉學(xué)科。數(shù)據(jù)挖掘是一個(gè)過程,是從大型數(shù)據(jù)庫(kù)中抽取隱藏其中的可理解的可操作的信息,目的是幫助分析、決策人員尋找數(shù)據(jù)之間的關(guān)聯(lián),發(fā)現(xiàn)被忽略的要素,而這些信息對(duì)于決策行為是至關(guān)重要的。
數(shù)據(jù)挖掘常用的技術(shù)和算法有決策樹、神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)、概念樹、遺傳算法、模糊數(shù)學(xué)、統(tǒng)計(jì)分析、可視化技術(shù)、粗糙集、公式發(fā)現(xiàn)等。數(shù)據(jù)挖掘的作用是可以實(shí)現(xiàn)自動(dòng)預(yù)測(cè)趨勢(shì)和行為、關(guān)聯(lián)分析、聚類等。數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)、聯(lián)機(jī)分析處理、數(shù)據(jù)挖掘是作為三種獨(dú)立的信息處理技術(shù)出現(xiàn)的,但都是以解決決策支持分析問題為主要驅(qū)動(dòng)力量發(fā)展起來的,具有一定的聯(lián)系性和互補(bǔ)性。其中數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)用于數(shù)據(jù)的存儲(chǔ)和組織,聯(lián)機(jī)分析處理集中于數(shù)據(jù)的分析,數(shù)據(jù)挖掘則致力知識(shí)的自動(dòng)發(fā)現(xiàn)。
三、房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的功能模塊
(一)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)
市場(chǎng)調(diào)查是房地產(chǎn)投資中的一項(xiàng)非常重要的內(nèi)容,常常關(guān)系著投資的成敗。在本系統(tǒng)中,市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)模塊主要包括國(guó)家經(jīng)濟(jì)狀況、城市經(jīng)濟(jì)狀況、城市綜合情況、城市氣象條件、城市發(fā)展計(jì)劃、目標(biāo)客戶住房需求調(diào)查情況、城市土地住房情況、房地產(chǎn)供給市場(chǎng)狀況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和競(jìng)爭(zhēng)樓盤狀況,以及項(xiàng)目自身的相關(guān)情況等。在這個(gè)模塊中,基本涵蓋了房地產(chǎn)調(diào)查的主要內(nèi)容。另外,大量的歷史數(shù)據(jù)也為房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)提供了便利條件。
(二)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)
經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是房地產(chǎn)投資決策中的一項(xiàng)必不可少的內(nèi)容。建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是項(xiàng)目可行性研究的組成部分和重要內(nèi)容,是項(xiàng)目決策科學(xué)化的重要手段。經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的目的是計(jì)算項(xiàng)目的效益和費(fèi)用,通過多方案比較,對(duì)擬建項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性和經(jīng)濟(jì)可行性進(jìn)行分析討論,做出全面的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià),為項(xiàng)目的科學(xué)決策提供依據(jù)。
經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)包括項(xiàng)目管理、參數(shù)設(shè)置、方案計(jì)算、扶助報(bào)表、基本報(bào)表和綜合財(cái)務(wù)指標(biāo)等幾個(gè)方面。其中項(xiàng)目管理包括項(xiàng)目的建立、選擇和刪除,對(duì)項(xiàng)目管理庫(kù)進(jìn)行操作。參數(shù)設(shè)置對(duì)房地產(chǎn)投資中的各項(xiàng)參數(shù)進(jìn)行賦值,方案計(jì)算用現(xiàn)金流法和非現(xiàn)金流法對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行分析計(jì)算。輔助報(bào)表和基本報(bào)表用于生成各種報(bào)表。綜合財(cái)務(wù)報(bào)表生成現(xiàn)金流法綜合財(cái)務(wù)指標(biāo)匯總表和非現(xiàn)金流綜合財(cái)務(wù)指標(biāo)匯總表,在這一模塊中還生成直方圖檢驗(yàn)、餅圖檢驗(yàn)和拆線圖等圖表,更直觀地反映出財(cái)務(wù)狀況。
(三)風(fēng)險(xiǎn)分析
房地產(chǎn)投資雖說有著高收益,但是同時(shí)也存在著高風(fēng)險(xiǎn),對(duì)其進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析非常必要。正確評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)可以指導(dǎo)投資者進(jìn)行正確的開發(fā)決策,減少?zèng)Q策的盲目性和失誤。對(duì)于上述風(fēng)險(xiǎn),人們并不能明確的給一個(gè)答案,到底有沒有這種風(fēng)險(xiǎn),這是存在著模糊性的。為此可以把模糊數(shù)學(xué)方法引入到風(fēng)險(xiǎn)分析中來,采用模糊綜合評(píng)價(jià)法可將定量與定性的指標(biāo)結(jié)合起來,〖jp+1〗可以不受指標(biāo)因量綱不同或量綱相同而量級(jí)不同的影響,對(duì)于問題比較復(fù)雜、信息不很全面的房地產(chǎn)開發(fā)投資是很適應(yīng)的。此外,房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素層次比較多,可以采用多級(jí)模糊模型來分析。
(四) 可行性報(bào)告生成
可行性報(bào)告生成模塊的功能是根據(jù)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來生成一個(gè)可行性報(bào)告模板,這就省去了用戶編寫可行性報(bào)告的時(shí)間。用戶可以根據(jù)自己的實(shí)際情況向可行性報(bào)告模板中添加一些項(xiàng)目的數(shù)據(jù),甚至是根據(jù)項(xiàng)目數(shù)據(jù)生成的柱狀圖、餅圖等圖表?，F(xiàn)在人們所用的字處理軟件一般都為微軟的word,所以本系統(tǒng)中所生成的可行性報(bào)告為word文檔形式,這樣便于用戶對(duì)可行性報(bào)告的
該系統(tǒng)中的四個(gè)功能模塊緊密協(xié)作,基本涵蓋了房地產(chǎn)投資中所應(yīng)考慮的各方面內(nèi)容。用戶(決策者)通過這些模塊的運(yùn)作,可以得到有力的輔助決策,從而提高決策水平。
四、小結(jié)
將決策支持系統(tǒng)技術(shù)應(yīng)用到房地產(chǎn)投資決策,是房地產(chǎn)投資的一項(xiàng)重大變革。房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)不僅可以提高決策效率,同時(shí)也大大提高了決策的準(zhǔn)確性。目前我國(guó)在房地產(chǎn)投資方面的決策支持系統(tǒng)還不多,有待于進(jìn)一步發(fā)展?，F(xiàn)有的房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)一般功能并不是很強(qiáng)大,還不能真正有效地起到輔助決策的作用。本文所提到的系統(tǒng)只是作了對(duì)房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的一個(gè)初步探索,其中難免存在著一些不足,這就需要以后通過進(jìn)一步的研究,使得系統(tǒng)不斷得到完善。
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