發(fā)布時(shí)間：2023-09-24 15:54:33
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的地方金融風(fēng)險(xiǎn)防范樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)金融；流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)；融資；創(chuàng)新
中圖分類號(hào)：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
1前言
隨著改革的不斷深化，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)促進(jìn)了國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展到新的階段。房地產(chǎn)信貸規(guī)模較其他行業(yè)來說大得多，自然它的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)大很多。由于我國目前的金融市場(chǎng)發(fā)展的還不是那么完善，房地產(chǎn)行業(yè)一旦轉(zhuǎn)變?yōu)椴涣假Y產(chǎn)將成為整個(gè)金融行業(yè)的隱患，因此，做好房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范工作是很有必要的，只有這樣國民經(jīng)濟(jì)才能穩(wěn)健發(fā)展。
2. 造成房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的成因
2.1 微觀原因影響房地產(chǎn)金融
2.1.1房地產(chǎn)融資對(duì)銀行的過于依賴性
這樣的現(xiàn)象在我國經(jīng)常出現(xiàn)，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商自身的資金不能滿足投資時(shí)，銀行貸款成為資金獲取的主要方式。這種做法就會(huì)讓銀行承擔(dān)很大一部分風(fēng)險(xiǎn)，最終可能牽連國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
2.1.2借貸人信息不屬實(shí)
有一些開發(fā)商為了獲得個(gè)人利益，常常會(huì)在借貸時(shí)提供不真實(shí)的信息，又因?yàn)閷?dǎo)銀行的貸管理技術(shù)落后，導(dǎo)致銀行不能準(zhǔn)確地對(duì)借貸人真實(shí)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行判斷。更有甚者挪用貸款資金，這樣就直接加大金融風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)張。
2.1.3 房地產(chǎn)企業(yè)之間的惡性競(jìng)爭
今年發(fā)現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)壟斷行為屢見不鮮，存在違規(guī)操作，這樣的惡性循環(huán)必然帶來金融腐敗，是房地產(chǎn)貸款信譽(yù)大幅度下降。
2.2 宏觀原因影響房地產(chǎn)金融
首先，政府政策取向存在誤區(qū)，中央政府雖制定了一系列穩(wěn)定房價(jià)的措施，但是地方政府作為獨(dú)立行政部門主要以政績、財(cái)政收入為其核心利益，因此它們?cè)趫?zhí)行中央政府的政策時(shí)難免會(huì)大打折扣，使得中央政府措施在地方政府沒有完全按要求實(shí)施。
其次，我國經(jīng)濟(jì)正處于轉(zhuǎn)型時(shí)期，還沒有達(dá)到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的階段，在此期間會(huì)出現(xiàn)很多的制度轉(zhuǎn)變期的問題。早期的制度在逐漸解體，新的制度建立還不夠完善，這是導(dǎo)致種種現(xiàn)象產(chǎn)生的最根本原因。
最后，我國匯率的逐年下調(diào)導(dǎo)致開發(fā)商失去對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投資興趣，因此房地產(chǎn)的不確定性變得更為嚴(yán)重。
3 防止房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的舉措
3.1適當(dāng)調(diào)整金融機(jī)構(gòu)現(xiàn)有制度
房地產(chǎn)行業(yè)的一大特點(diǎn)就是變化很快，而對(duì)于目前的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)趕不上其變化。對(duì)風(fēng)險(xiǎn)防范做的不夠完善，滯后于當(dāng)今市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的變化形勢(shì)。致使金融機(jī)構(gòu)不能提前預(yù)知風(fēng)險(xiǎn)的存在。當(dāng)金融危機(jī)到來時(shí)沒有積極的應(yīng)對(duì)方案來解決問題。對(duì)于銀行機(jī)構(gòu)應(yīng)該盡可能去發(fā)展一些科學(xué)的借貸管理方法，建立可靠性強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系。
3.2 樹立風(fēng)險(xiǎn)防范態(tài)度
為了降低金融風(fēng)險(xiǎn)投資，做好房地產(chǎn)周期性變化規(guī)律是很有必要的，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)變化的普遍規(guī)律，才能制定出匹配的管理制度，達(dá)到最佳利用社會(huì)資源配置。政府部門要加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管力度，采取相關(guān)法律法規(guī)來改正和補(bǔ)充市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中可能出現(xiàn)的問題。
3.3 融資方式的探索
對(duì)于銀行必須加強(qiáng)對(duì)借貸企業(yè)的篩選工作，首先要選擇實(shí)力強(qiáng)、品牌大、信譽(yù)度高的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行發(fā)放貸款，能做到準(zhǔn)確的引導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展，風(fēng)險(xiǎn)降臨時(shí)能夠運(yùn)用防范措施及時(shí)解決問題，將影響縮減到最小。
3.4 建立完善的法律與法規(guī)
建立法規(guī)推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)正規(guī)有序的良性競(jìng)爭，凡是經(jīng)過相關(guān)部門審批具有資格的企業(yè)都可以參加到競(jìng)爭當(dāng)中，中央銀行是這場(chǎng)競(jìng)爭當(dāng)中的嚴(yán)格監(jiān)督者。對(duì)于違法競(jìng)爭行為要嚴(yán)懲，例如非法壟斷、資格欠缺的房地產(chǎn)企業(yè)。這樣才能有力地消除不良影響，保證金融業(yè)務(wù)健康發(fā)展。
3.5增強(qiáng)全民社會(huì)信用
只有全民共同努力才能效地制止開發(fā)商及個(gè)人不講誠信的惡行擴(kuò)散，這與良好的社會(huì)信用環(huán)境很大關(guān)系。運(yùn)用法律嚴(yán)懲那些沒有誠信的開放商只是一種必要方法，培養(yǎng)他們的社會(huì)信用感，讓其在思想上轉(zhuǎn)變才是根本目的。這樣才能積極改善房地產(chǎn)貸款的安全性。
4.對(duì)中國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新體系的建議
雖然改革開放以來，我國房地產(chǎn)金融進(jìn)步顯著，但是目前房地產(chǎn)仍然存在諸多問題。比如市場(chǎng)的需求旺盛，導(dǎo)致房價(jià)不斷高漲。這種房價(jià)快速上漲是巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)到來的前兆，一旦資金運(yùn)轉(zhuǎn)不警惕，將會(huì)給我國金融系統(tǒng)帶來巨大的影響。
4.1加強(qiáng)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新理念
我國應(yīng)該借鑒其他國家的房地產(chǎn)金融管理的一些先進(jìn)管理措施并加以合理地、高效地運(yùn)用。要以不斷創(chuàng)新為管理目標(biāo)，不但要為達(dá)到高效、統(tǒng)一的金融管理體制而努力，還要為了能夠穩(wěn)健地運(yùn)行房地產(chǎn)金融體系，豐富監(jiān)督管理全面的內(nèi)容而奮斗，最終達(dá)到監(jiān)管政策、結(jié)構(gòu)體系、運(yùn)營狀況具有統(tǒng)一性。所以加強(qiáng)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新理念對(duì)于房地產(chǎn)金融系統(tǒng)穩(wěn)定是比較迅速有效的一項(xiàng)措施。
4.2完善房地產(chǎn)金融體系
不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)制度是房地產(chǎn)金融的必要條件，可以從組織構(gòu)架、共榮機(jī)制、責(zé)任制等方面入手。對(duì)于從業(yè)人員和管理者要有足夠的金融創(chuàng)新意識(shí)，能夠掌握市場(chǎng)的運(yùn)作和具備豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。
4.3對(duì)住房抵押繼續(xù)實(shí)行抵押貸款證券化
抵押貸款證券化在我國正處于嘗試階段，還沒有成熟應(yīng)用，很難滿足市場(chǎng)的需求。應(yīng)對(duì)銀行抵押貸款公司管理的住房抵押貸款有時(shí)間長、現(xiàn)金數(shù)較大、風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)高等特點(diǎn)。目前我國證券產(chǎn)品相對(duì)其他國家比較少，因此加強(qiáng)住房抵押貸款證券化對(duì)于解決這些問題很有利。
4.4堅(jiān)持推進(jìn)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新
我國的經(jīng)濟(jì)實(shí)力正處于全面上升的時(shí)期，面對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)整壓力，中國要堅(jiān)持以房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新為總體方針，順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的浪潮，經(jīng)過不斷的自身努力與堅(jiān)定不移的探索精神，創(chuàng)新出具有中國特色的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。
5結(jié)束語
房地產(chǎn)業(yè)具有資本密集、體系復(fù)雜和高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，因此，培養(yǎng)對(duì)房地產(chǎn)金融防范意識(shí)，不斷完善防范房地產(chǎn)金融制度，對(duì)出現(xiàn)的問題時(shí)有指導(dǎo)意義。做好這項(xiàng)工作，不僅能保證中國房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定、有序發(fā)展，還能滿足很多居民住房需求。在這條路上，需要我們持之以恒的去探索。
【參考文獻(xiàn)】
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一、基本情況
2002年衡陽市城市建設(shè)投資有限公司成立,為衡陽市首家政府融資平臺(tái),到目前已發(fā)展到13家政府融資平臺(tái)公司,其中市級(jí)4家,縣級(jí)9家。主要分布在交通運(yùn)輸、城市建設(shè)、土地儲(chǔ)備、國資經(jīng)營等領(lǐng)域,如衡陽市城市建設(shè)投資有限公司,衡陽市非稅收入征收管理局,衡陽市湘江水利投資開發(fā)有限公司,衡陽市土地儲(chǔ)備中心等。全市13家融資平臺(tái)中城建投資公司類占9家。
至2010年6月末,全市13家政府融資平臺(tái)公司,資產(chǎn)總額為176.39億元,負(fù)債總額84.91億元,自有資金總額41.02億元,融資總額73.04億元,已開工項(xiàng)目數(shù)38個(gè),已開工項(xiàng)目計(jì)劃投資額64.75億元,已開工項(xiàng)目到位資金35.4億元,計(jì)劃開工項(xiàng)目計(jì)劃投資額45.66億元。
二、主要特點(diǎn)
1、規(guī)模迅速膨脹。2008年12月末衡陽市地方政府融資平臺(tái)在轄內(nèi)銀行貸款余額為7.16億元,到2010年6月貸款余額為28.495億元,在一年半時(shí)間內(nèi)凈增21.335億元,增加3.98倍。還有國開行湖南省分行對(duì)地方政府融資平臺(tái)貸款余額為28.335億元。2009年,衡陽市城市建設(shè)投資有限公司通過發(fā)行債券融資15億元。至2010年6月末,衡陽市各級(jí)政府融資平臺(tái)融資總額達(dá)到73.04億元。
2、地方政府主導(dǎo)。13家政府融資平臺(tái)公司都由政府主導(dǎo)設(shè)立,董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)成員由政府任命,通過財(cái)政注資、土地劃撥、規(guī)費(fèi)收入等形式注入資本金。如衡陽市政府先后向市城市建設(shè)投資有限公司注入了市自來水公司、公交公司、道路公司等優(yōu)質(zhì)企業(yè)資產(chǎn)和近15000畝土地資源。同時(shí),還將城市道路建設(shè)項(xiàng)目兩廂各200米可用土地的受益權(quán),市本級(jí)行政事業(yè)單位的經(jīng)營性資產(chǎn),自來水、污水處理、垃圾處理、戶外廣告、公交線路、停車位、車輛通行收費(fèi)等經(jīng)營特許權(quán),市財(cái)政用于城市建設(shè)的資金等資源整合到該公司名下。
3、“打捆貸款”模式。打捆貸款是指以城市建設(shè)投資公司為承貸主體,以財(cái)政出具的還款承諾作為償債保證,將若干基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目組合起來作為一個(gè)整體項(xiàng)目向銀行貸款的一種融資方式。目前衡陽市政府與國開行湖南省分行達(dá)成50億貸款協(xié)議,主要用于供水、供電、城市道路等若干項(xiàng)目,貸款余額為28.335億元。
4、項(xiàng)目貸款為主。至2010年6月,13家政府融資平臺(tái)公司項(xiàng)目轄內(nèi)銀行機(jī)構(gòu)貸款余額20.523億元(其中,3-5年與5年以上期限的余額合計(jì)為16.658億元,占比為81.17%),占貸款總額的72.02%。已開工項(xiàng)的37個(gè)項(xiàng)目中,公益項(xiàng)目為20個(gè),占比為54.05%。
三、風(fēng)險(xiǎn)控制
目前衡陽市政府融資平臺(tái)公司在轄內(nèi)金融機(jī)構(gòu)貸款余額為28.495億元中,正常貸款為28.02億元,占比為98.33%;關(guān)注類貸款為0.39億元,占比為1.37%;不良貸款為0.086億元,占比為0.3%。衡陽市地方政府融資平臺(tái)依靠非財(cái)政資金償債的貸款比例僅為9.48%。地方融資平臺(tái)尚未出現(xiàn)不良貸款的風(fēng)險(xiǎn)有以下主要因素:
還款期限未到。調(diào)查的融資平臺(tái)項(xiàng)目貸款的建設(shè)期和還款期設(shè)定時(shí)間較長。目前項(xiàng)目還處于建設(shè)期,只需償還貸款利息部分,而該利息已計(jì)算在投資總額中,列為“正常貸款”。從衡陽市地方融資平臺(tái)項(xiàng)目貸款期限看,沒有發(fā)放1年內(nèi)貸款,1-3年類占18.8%,3-5年類占41.5%,5年以上占39.6%,3年以上中長期基建類貸款占81.1%,到2013年將出現(xiàn)償還本金的高峰。
銀行多頭授信。調(diào)查中13家地方融資平臺(tái)獲得多家銀行的授信,其可以在授信額度內(nèi)借新還舊,以甲還乙,可以暫緩風(fēng)險(xiǎn)暴露。
資產(chǎn)抵押高溢。銀行對(duì)有政府背景或政府擔(dān)保、有土地抵押的融資平臺(tái)高看一眼,厚愛有加,在審查審批上綠燈放行,而融資平臺(tái)為了獲得更多的貸款,又虛高土地溢價(jià),給融資平臺(tái)抹上一層保護(hù)網(wǎng)。
銀行監(jiān)控缺位。由于融資平臺(tái)政府色彩濃厚,銀行高度寬容,不按具體項(xiàng)目監(jiān)控其資金流向和用款進(jìn)度,加之融資平臺(tái)公司的財(cái)務(wù)報(bào)表不規(guī)范、不透明,商業(yè)銀行很難獲得真實(shí)準(zhǔn)確的背景資料,很難對(duì)融資平臺(tái)公司進(jìn)入深入的貸后管理,掩飾真實(shí)償債能力不足的風(fēng)險(xiǎn)。
四、風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)
借款主體風(fēng)險(xiǎn)。調(diào)查中融資平臺(tái)與地方政府有關(guān)部門是“一套人馬,兩塊牌子”,存在政企不分,現(xiàn)代公司治理結(jié)構(gòu)不健全,公司法定負(fù)責(zé)人和主要業(yè)務(wù)人員由政府有關(guān)部門人員兼職或指派,資本來源通常是財(cái)政注入或存量公共資產(chǎn)拼湊注入,盈利模式主要依賴于項(xiàng)目的使用權(quán)出讓收入或地方財(cái)政補(bǔ)貼收入。在地方政府投資膨脹下,帶來了空前的融資壓力,迫使地方政府融資平臺(tái)不惜成本與風(fēng)險(xiǎn)融資,用融資規(guī)模最大化來平衡“投資饑餓癥”,至于資本與負(fù)債之間的比例是否失調(diào),負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)是否超出了融資平臺(tái)的承受能力不在考慮范圍之內(nèi)。
還款來源風(fēng)險(xiǎn)。地方政府融資平臺(tái)資金主要用于非經(jīng)營性、準(zhǔn)經(jīng)營性項(xiàng)目,這些項(xiàng)目回收期長,低收益或無收益,項(xiàng)目本身還款能力弱,主要依賴財(cái)政收入償還。目前衡陽各級(jí)政府融資平臺(tái)已開工的38個(gè)項(xiàng)目中,就有20個(gè)屬于公益性項(xiàng)目,集中于市政基礎(chǔ)與農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施。衡陽市政府2009年為融資平臺(tái)公司歸還銀行貸款本息合計(jì)3.7億元,2010年預(yù)計(jì)將歸還本息合計(jì)約6.4億元,但政府償付債務(wù)本息困難很大。一是地方政府貸款建設(shè)的項(xiàng)目,大都不直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益,無法用項(xiàng)目本身產(chǎn)生的效益來歸還銀行貸款,要用當(dāng)?shù)卣磥淼呢?cái)政收入來歸還,而對(duì)于一個(gè)財(cái)力較弱的地方政府而言成為一個(gè)很大的負(fù)擔(dān)。二是以政府未來稅收作為擔(dān)保存在不確定因素,土地抵押貸款償還來源依賴于土地出讓收入,而土地出讓收入是一次性收取70年,不具備可持續(xù)性,土地出讓收入高增長難以為繼。三是以土地為抵押可能會(huì)導(dǎo)致系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。一旦房地產(chǎn)深度下調(diào),地價(jià)下跌,土地出讓收入下降,會(huì)帶來政府無力償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn),造成銀行壞賬。
政策調(diào)險(xiǎn)。在貸款期限內(nèi),國家的產(chǎn)業(yè)政策、環(huán)保政策,地方政府的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、行業(yè)發(fā)展等政策調(diào)整,變動(dòng)都可能對(duì)政府融資平臺(tái)經(jīng)營產(chǎn)生較大影響,而一旦政府政策對(duì)政府融資平臺(tái)經(jīng)營產(chǎn)生不利影響,可能直接影響到政府融資平臺(tái)貸款的如期償還。
財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)。主要是地方融資平臺(tái)過度負(fù)債,在無法以項(xiàng)目收益或公司經(jīng)營收入償還的情況下,在地方財(cái)政收入不可持續(xù)增長或宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)生變化的情況下,地方政府無法還債的違約風(fēng)險(xiǎn)。2010年6月末,衡陽市各級(jí)政府融資平臺(tái)融資總額為73.04億元,其中貸款余額為56.83億元(含國家開發(fā)銀行貸款28.335億元,城投債15億元),而2009年衡陽市財(cái)政收入為70.03億元,13家融資平臺(tái)融資總額超過該市財(cái)政總收入,而作為中部不發(fā)達(dá)地區(qū)“吃飯靠財(cái)政,建設(shè)靠土地,發(fā)展靠金融”,地方財(cái)政狀況比較嚴(yán)峻,可用收入中用于償債部分很少。
金融風(fēng)險(xiǎn)。主要是來自地方融資平臺(tái)不良貸款積聚帶來的銀行風(fēng)險(xiǎn),從而導(dǎo)致金融體系的不穩(wěn)定。一是以財(cái)政對(duì)借貸進(jìn)行擔(dān)保可能成為銀行體系信貸質(zhì)量方面的長期隱患。二是地方政府存在的投資沖動(dòng)與追求短期政績的行為,都無法避免存在重復(fù)建設(shè)、低效率投資的問題,甚至導(dǎo)致兩高一剩產(chǎn)業(yè)死灰復(fù)燃,不良貸款風(fēng)險(xiǎn)不斷積聚。三是由于投資與信貸政策的收緊,地方政府的一些投資項(xiàng)目可能難以繼續(xù)融資,從而導(dǎo)致工程成為爛攤子,進(jìn)而造成銀行的壞帳。
五、政策建議
(一)摸清底數(shù)、全面清理。按照國務(wù)院國發(fā)(2010)19號(hào)文件《關(guān)于加強(qiáng)地方融資平臺(tái)公司管理有關(guān)問題的通知》要求,對(duì)融資平臺(tái)債務(wù)進(jìn)行一次全面清理,對(duì)直接借入、拖欠或提供擔(dān)保、回購等信用支持形成的債務(wù)按照分類管理,區(qū)別對(duì)待的原則清理規(guī)范,對(duì)公益性在建項(xiàng)目不得再通過融資平臺(tái)融資,妥善處理債務(wù)償還和在建項(xiàng)目后續(xù)融資問題。對(duì)承擔(dān)有穩(wěn)定經(jīng)營性收入的公益性項(xiàng)目融資任務(wù)并主要依靠自身收益償還債務(wù)的融資平臺(tái)公司,以及承擔(dān)非公益性項(xiàng)目融資任務(wù)的融資平臺(tái)公司,按照公司法規(guī)定,充實(shí)資本金,完善治理結(jié)構(gòu),實(shí)行商業(yè)化運(yùn)作。
(二)完善法規(guī),規(guī)范運(yùn)作。一是制定相關(guān)法律法規(guī),對(duì)融資平臺(tái)進(jìn)行準(zhǔn)確定位,將其融資投資活動(dòng)限定在一定范圍內(nèi),如城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)領(lǐng)域。二是做實(shí)資本金,限制負(fù)債率,明確地方政府對(duì)融資平臺(tái)的債務(wù)責(zé)任,綜合考慮各地財(cái)政經(jīng)濟(jì)狀況及融資平臺(tái)自身情況的前提下,合理制定融資平臺(tái)的負(fù)債率限度,避免過度負(fù)債和債務(wù)轉(zhuǎn)嫁。三是硬化地方政府的債務(wù)約束,以項(xiàng)目法人作為承貸主體,建立地方政府資產(chǎn)負(fù)債表,把分散在各個(gè)融資平臺(tái)的融資活動(dòng)納入到政府資產(chǎn)負(fù)債表的整體框架之中,將地方政府債務(wù)收支納入預(yù)算管理,落實(shí)有關(guān)債務(wù)人償債責(zé)任,并定期向人大匯報(bào),向社會(huì)公布,接受各方面的監(jiān)督。
(三)嚴(yán)格控制,強(qiáng)化管理。各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)融資平臺(tái)類貸款的控制與管理,堅(jiān)持“逐包打開,逐筆核對(duì),重新評(píng)估,整改保全”的原則進(jìn)行全面清理。一是推進(jìn)審慎的地方政府融資風(fēng)險(xiǎn)管理舉措,強(qiáng)化對(duì)項(xiàng)目資本金的監(jiān)控,對(duì)償債能力的分析,控制打捆貸款,監(jiān)測(cè)負(fù)債狀況,把握貸款風(fēng)險(xiǎn)。二是加強(qiáng)融資平臺(tái)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估,全面評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn),平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)。三是控制融資平臺(tái)類貸款的集中度。四是加強(qiáng)對(duì)融資平臺(tái)貸款使用方向的監(jiān)管,防止貸款在項(xiàng)目之間挪用,切實(shí)保證銀行貸款的安全性和可控性,確保信貸資產(chǎn)安全。
(四)吸引民間資本進(jìn)入政府投資領(lǐng)域。目前,我國民營經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,民營企業(yè)投資實(shí)力不斷增強(qiáng),充實(shí)的民間資本正急需尋找新的投資領(lǐng)域,而地方政府投資外部性很強(qiáng)的文化、教育、醫(yī)療的公共基礎(chǔ)設(shè)施,等于為社會(huì)獎(jiǎng)金進(jìn)入創(chuàng)造了良好的投資環(huán)境,同時(shí)以吸納民間資本參與基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)投資所進(jìn)行的融資創(chuàng)新,拓寬了民間資本的投資渠道。
1 房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀及存在的問題
房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的支持。房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)額巨大。投資回收周期較長。占用的資金及支付的利息多，企業(yè)的自我積累根本不可能保證連續(xù)投入資金的需要，如果沒有金融支持，企業(yè)就會(huì)發(fā)生資金周轉(zhuǎn)困難甚至發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)。房地產(chǎn)個(gè)人住房消費(fèi)也需要金融業(yè)的大力支持。
房地產(chǎn)信貸是金融業(yè)的一項(xiàng)重要內(nèi)容。房地產(chǎn)金融一般可分為開發(fā)信貸和消費(fèi)信貸，據(jù)世界各國統(tǒng)計(jì)，住房金融有兩個(gè)“三七開”之說，一個(gè)“三七開”是國內(nèi)各項(xiàng)貸款中大約有30%是給房地產(chǎn)業(yè)，另一個(gè)“三七開”是房地產(chǎn)業(yè)貸款中的70%是貸給個(gè)人買房的，另外30%是貸給開發(fā)商。中國房地產(chǎn)金融從無到有，從小到大，發(fā)展十分迅速，而且發(fā)展空間非常大。
房地產(chǎn)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)單一，沒有形成完整的房地產(chǎn)金融體系。缺乏多層次的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)機(jī)構(gòu)體系，缺乏多元化、規(guī)范化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系，缺乏獨(dú)立、有效的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中介服務(wù)體系，沒有形成完備的房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)，尚未建立房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)。
對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的監(jiān)管和調(diào)控機(jī)制還很不完善。目前，我國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的法規(guī)建設(shè)相對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展而言還是相當(dāng)滯后的，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外，還沒有專門的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待制訂。
我國個(gè)人征信系統(tǒng)尚未建立，商業(yè)銀行難以對(duì)貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分嚴(yán)格的調(diào)查監(jiān)控，個(gè)人住房消費(fèi)信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險(xiǎn)。
銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范措施
政府要增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的前瞻性和科學(xué)性，改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督管理，完善調(diào)控手段，提高調(diào)控能力，促使房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康、有序地均衡發(fā)展，防止大起大落，防范房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。為此必須首先加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)工作，完善全國房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)體系。通過全面、準(zhǔn)確、及時(shí)地采集房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中的相關(guān)數(shù)據(jù)，并對(duì)影響市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、公布，政府可以全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地掌握我國房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控和指導(dǎo)，以實(shí)現(xiàn)對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況的預(yù)警和對(duì)房地產(chǎn)投資、消費(fèi)的引導(dǎo)。其次政府要設(shè)計(jì)合理、嚴(yán)密的房地產(chǎn)稅制，引導(dǎo)土地持有者合理提高土地使用效益，抑制土地的過度投機(jī)。
銀監(jiān)會(huì)應(yīng)加快發(fā)揮在社會(huì)信用基礎(chǔ)和市場(chǎng)誠信制度建設(shè)中的重要作用，完善監(jiān)管手段，提高監(jiān)管能力，充分發(fā)揮其監(jiān)管作用和服務(wù)功能。激勵(lì)誠信行為，促使各經(jīng)濟(jì)主體在日常信用活動(dòng)中養(yǎng)成守信習(xí)慣，彼此建立起互信、互利的信用關(guān)系，確立失信成本遞增的違約制裁機(jī)制，嚴(yán)懲欺騙和違約行為，在全社會(huì)范圍內(nèi)營造起誠實(shí)守信的氛圍和環(huán)境，促進(jìn)金融穩(wěn)定。
我國應(yīng)當(dāng)大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級(jí)金融市場(chǎng)，以達(dá)到分散銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的目的。房地產(chǎn)對(duì)于銀行依賴性過大，不利于自身發(fā)展，同時(shí)商業(yè)銀行過度的房地產(chǎn)貸款，有悖于商業(yè)銀行的“三性”原則。
加快住房按揭貸款證券化進(jìn)程，降低銀行按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)。隨著我國住房商品化加快，個(gè)人住房貸款將迅速增加。當(dāng)?shù)揭欢ㄒ?guī)模時(shí)，商業(yè)銀行會(huì)面臨較大的資金缺口，以及資金來源的短期性與住房貸款資金需求長期性矛盾，這無疑會(huì)帶來新的金融風(fēng)險(xiǎn)。從國際經(jīng)驗(yàn)看，一旦經(jīng)濟(jì)不景氣，呆壞帳比例容易升高，而實(shí)施住房貸款證券化，可以分散該業(yè)務(wù)面臨的金融風(fēng)險(xiǎn)。通過實(shí)施住房貸款證券化，使整個(gè)住房金融市場(chǎng)與資本市場(chǎng)有機(jī)互動(dòng)，可以擴(kuò)大商業(yè)銀行的融資規(guī)模，同時(shí)還會(huì)帶來良性的連鎖效應(yīng)，提高銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性、降低銀行開展住房貸款業(yè)務(wù)成本。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn) 金融風(fēng)險(xiǎn) 創(chuàng)新
如果想很好地發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)金融起著非常重要的作用。若想使房地產(chǎn)金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)能夠穩(wěn)步發(fā)展，并且能給國民經(jīng)濟(jì)帶來推動(dòng)作用，那么就必須增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)。目前我國商業(yè)銀行和金融市場(chǎng)尚處于發(fā)展階段，所以一旦房地產(chǎn)信貸變成了不良資產(chǎn)，整個(gè)金融界將面臨著很大的危險(xiǎn)。
一、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的成因分析
(一)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)形成的內(nèi)部原因
自籌資金、銀行貸款、其他資金是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金的主要來源渠道，其中銀行貸款約占資金來源的百分之七十、其他資金占百分之三十。
(1)貸款依賴性是目前我國融資結(jié)構(gòu)的主要特征。銀行貸款成為了由于開發(fā)商的自有資金無法滿足投資所需之后最主要的資金來源方式，不過銀行在房地產(chǎn)的投資過程當(dāng)中也擔(dān)當(dāng)了一定的風(fēng)險(xiǎn)。
(2)現(xiàn)在有些銀行無法了解貸款人的真實(shí)情況，無法對(duì)其經(jīng)濟(jì)實(shí)力有一個(gè)準(zhǔn)確的評(píng)估，究其原因就是貸款人常常為了個(gè)人利益而對(duì)信息進(jìn)行隱瞞，甚至出現(xiàn)了挪用貸款資金的現(xiàn)象，這就直接導(dǎo)致了金融風(fēng)險(xiǎn)的加大。
(3)由于我國房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估起步晚而使品牌的信譽(yù)度受到不好的影響，而銀行又不能為了處置抵押物而將欠款人趕出所居住的房子，所以處置抵押物的不規(guī)范給銀行造成了一定的風(fēng)險(xiǎn)。
(4)近些年來由于房地產(chǎn)業(yè)的高額利潤而產(chǎn)生了惡性競(jìng)爭的氣氛，違規(guī)操作時(shí)有發(fā)生，這是造成金融腐敗的主要原因。其結(jié)果導(dǎo)致了房地產(chǎn)貸款質(zhì)量下降。
(二)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)形成的外部原因
(1)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的環(huán)境、未來的發(fā)展情況會(huì)隨著國家經(jīng)濟(jì)方面政策的變化而變化，從而對(duì)我國的房地產(chǎn)事業(yè)帶來影響。
(2)開發(fā)商會(huì)隨著國際匯率的下跌而對(duì)房地產(chǎn)的投資失去動(dòng)力，從而加大了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的不確定性。
二、防范措施
(一)金融機(jī)構(gòu)完善內(nèi)控制度
現(xiàn)在房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)和風(fēng)險(xiǎn)控制流程設(shè)計(jì)跟不上房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化速度，使得金融機(jī)構(gòu)很難察覺到風(fēng)險(xiǎn)的存在，而即便金融機(jī)構(gòu)察覺到了，往往已經(jīng)到了束手無策的地步。面對(duì)這樣的狀況，銀行應(yīng)該采取下列措施：首先對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究工作要進(jìn)一步增強(qiáng)，并對(duì)內(nèi)控制度進(jìn)行改進(jìn)。第二是根據(jù)市場(chǎng)變化及時(shí)改正風(fēng)險(xiǎn)控制體系。
(二)提高防范意識(shí)與能力
為了不浪費(fèi)社會(huì)資源，必須要掌握好房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性變化規(guī)律，這樣做對(duì)于準(zhǔn)確的掌握房地產(chǎn)金融的經(jīng)營策略很有幫助，而且還可以降低金融風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)對(duì)于如何開展綜合性市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)研活動(dòng)，房地產(chǎn)部門要有一個(gè)詳盡的計(jì)劃。因?yàn)檫@樣做可以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)全面的了解，以便對(duì)市場(chǎng)的健康發(fā)展做出貢獻(xiàn)。同時(shí)為了對(duì)市場(chǎng)的運(yùn)行狀況做出正確的判斷，政府有必要提高房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)。
(三)建立社會(huì)信用體系
只有社會(huì)群體的共同努力才能解決開發(fā)商或個(gè)人沒有誠信的問題。一是利用法律來懲治那些不講誠信的開發(fā)商或個(gè)人。二是有關(guān)部門要?jiǎng)?chuàng)建信息共享平臺(tái)對(duì)開發(fā)商和個(gè)人進(jìn)行監(jiān)督，而且評(píng)價(jià)要公平公正。對(duì)違反誠信的開發(fā)商或住房貸款用戶進(jìn)行懲罰，比如不讓其得到開立信用卡、借款等信用支持。這樣就能極大地改善房地產(chǎn)貸款的安全性。
(四)法律法規(guī)體系要完善
金融機(jī)構(gòu)只要通過了中央銀行的審查都可以經(jīng)營，而且中央銀行要對(duì)其實(shí)行嚴(yán)密監(jiān)控，防止他們出現(xiàn)違反競(jìng)爭規(guī)則的行為。與此同時(shí)為了避免產(chǎn)生消極外部效應(yīng)，不能讓沒有通過審查或者有違規(guī)記錄的金融機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)生意，并且同意讓外資銀行在被我國批準(zhǔn)經(jīng)營人民幣業(yè)務(wù)的情況下發(fā)展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。
三、我國房地產(chǎn)金融制度創(chuàng)新建議
(一)推動(dòng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管創(chuàng)新
我們應(yīng)吸取國際上的一些經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)來發(fā)展我國的房地產(chǎn)金融管理。在管理的目標(biāo)、理念上要不斷創(chuàng)新，為創(chuàng)建高效、統(tǒng)一的房地產(chǎn)金融管理體制做好準(zhǔn)備，同時(shí)為了能夠穩(wěn)妥地運(yùn)行房地產(chǎn)金融體系，我國應(yīng)該在房地產(chǎn)金融監(jiān)管方面不斷地進(jìn)行完善，而且良好的聯(lián)系機(jī)制能夠使監(jiān)管政策、結(jié)構(gòu)與實(shí)際經(jīng)營運(yùn)行狀況具有統(tǒng)一性。因此創(chuàng)建聯(lián)系機(jī)制對(duì)于確保房地產(chǎn)金融系統(tǒng)的穩(wěn)定性是非常重要的。
(二)完善房地產(chǎn)金融創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)防范體系
為了能夠給我國的國家金融帶來安全，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)還需要對(duì)人事機(jī)構(gòu)、責(zé)任分?jǐn)倷C(jī)制等進(jìn)行逐步的完善。工作人員的專業(yè)素質(zhì)要提高，并且要培養(yǎng)他們的創(chuàng)新意識(shí)，多培養(yǎng)和鍛煉一些金融機(jī)構(gòu)的人才。
(三)加強(qiáng)住房抵押貸款證券化
由于銀行抵押貸款公司管理的住房抵押貸款抵押時(shí)間長、現(xiàn)金數(shù)額龐大，所以風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)相當(dāng)高，而加強(qiáng)住房抵押貸款證券化則能很好地解決這一問題，因?yàn)樗鼘?duì)于改變我國眼下證券產(chǎn)品比較少的狀況非常有利。
(四)繼續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新
經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷攀升的中國不應(yīng)該在面對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整的壓力時(shí)停止房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新，應(yīng)順應(yīng)時(shí)代潮流，通過不斷創(chuàng)新來發(fā)展我國的房地產(chǎn)金融業(yè)。
四、結(jié)語
房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)由于體系復(fù)雜，因此在防范發(fā)展問題上還需要不斷完善。只有對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)有一個(gè)全面的認(rèn)識(shí)，才能很好地防范金融風(fēng)險(xiǎn)給我國房地產(chǎn)業(yè)帶來的影響。在這一點(diǎn)上，我們還任重道遠(yuǎn)。
參考文獻(xiàn)：
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在實(shí)際工作中，在建工程具有多重涵義：從會(huì)計(jì)核算來看，在建工程科目反映企業(yè)尚未完工的基建工程發(fā)生的各項(xiàng)實(shí)際支出；從建設(shè)過程來看，在建工程是指準(zhǔn)備施工或正在施工或雖已完工但尚未通過竣工驗(yàn)收和取得有關(guān)權(quán)利憑證的建設(shè)工程。
在建工程抵押牽涉的法律關(guān)系比較復(fù)雜，與現(xiàn)房相比，在建工程具有較為鮮明的“不確定”特點(diǎn)：一是實(shí)體上的不確定狀態(tài)，即工程未完工，其形態(tài)和價(jià)值是不斷變化的，還不具備建筑物的最終形式；二是法律上不確定的狀態(tài)，即未取得權(quán)證，有關(guān)權(quán)屬關(guān)系尚不明朗，因此在建工程不同于普通法律意義上的“物”，以在建工程抵押，是確立抵押關(guān)系還是確立抵押權(quán)?一直存在爭議?！稉?dān)保法》對(duì)于在建工程是否可以抵押沒有作出明確的回答，但該法沒有禁止把在建工程作為抵押標(biāo)的；最高人民法院《擔(dān)保法司法解釋》第47條明確規(guī)定了：依法獲準(zhǔn)尚未建造的或正在建造中的建筑物抵押，當(dāng)事人辦理了抵押登記的，人民法院可以認(rèn)定抵押有效，第一次明確了在建工程可以抵押；建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第3條規(guī)定，在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。2007年10月1日《物權(quán)法》實(shí)施，該法第180條明確規(guī)定，正在建造的建筑物可以抵押；2008年4月，為《物權(quán)法》配套的《房屋登記辦法》(建設(shè)部第168號(hào)令)頒布，第59條規(guī)定，“以在建工程設(shè)定抵押的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)?jiān)诮üこ痰盅簷?quán)設(shè)立登記”。
二、在建工程抵押范圍
在建工程抵押的核心在于明確抵押范圍。在建工程在建設(shè)期間每天都在發(fā)生變化，對(duì)在建工程抵押權(quán)的范圍存在不同的認(rèn)識(shí)：有的認(rèn)為，抵押范圍僅為抵押時(shí)點(diǎn)的已完工部分，不含以后新增部分；另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為抵押范圍為該工程的全部，即包含已建和未建部分。目前北京、廣州、成都、福州等城市采用前種做法，上海市則采用后種做法。本文認(rèn)為：
1.金融機(jī)構(gòu)接受在建工程抵押時(shí)，主要看重已經(jīng)建造完成部分的價(jià)值，基本上不考慮尚未建造部分可能具有的價(jià)值；
2.根據(jù)在建工程抵押的內(nèi)涵來看，“以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)”，指明了以現(xiàn)狀投入資產(chǎn)為抵押范圍，未建部分尚未投入，也就沒有包含在抵押范圍之內(nèi)；
3.已建部分在達(dá)到抵押條件時(shí)已經(jīng)具備了一定交換價(jià)值，可以作為抵押品處置；
4.《物權(quán)法》第187條將“建筑物抵押”和“在建工程抵押”是一并加以規(guī)定的，均規(guī)定為“應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立”，可見在建工程抵押就是設(shè)立的一般抵押權(quán)；
5.《房屋登記辦法》把在建工程抵押歸為“一般抵押權(quán)登記”，把預(yù)購商品房抵押(按揭)歸為“預(yù)告登記”，這反映了將在建工程和預(yù)購商品房區(qū)別對(duì)待的立法意圖，即：將在建工程抵押視同一般的現(xiàn)房抵押，在設(shè)立抵押時(shí)就建立房屋登記簿，因此在建工程抵押的范圍也就是指已經(jīng)建成的部分。
因此，在建工程抵押中的抵押財(cái)產(chǎn)就是“土地使用權(quán)及房屋已經(jīng)建造完成的部分”，未建部分屬于新增建筑物，不在抵押范圍內(nèi)。
三、在建工程抵押條件
在建工程抵押的關(guān)鍵在于設(shè)定抵押條件。在建工程與現(xiàn)房不同，在建工程處于建設(shè)過程中，能否建成尚具有一定風(fēng)險(xiǎn)，不具備完全的使用功能，因此，為了保護(hù)債權(quán)人(如金融機(jī)構(gòu))利益，不是任何形式的在建工程都適宜于抵押，必須保證在建工程具備一定的可變現(xiàn)性才能設(shè)定抵押權(quán)，一般都對(duì)在建工程抵押設(shè)立了條件。
1.只能用于本項(xiàng)目建設(shè)貸款抵押。在建工程的抵押目的有兩種觀點(diǎn)：1)根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，在建工程抵押目的是“抵押人為取得在建工程繼續(xù)建筑資金的貸款”，在此明確了在建工程的“專用性”：只能為在建工程抵押人本人而擔(dān)保，只能為在建工程貸款本身而抵押。2)依據(jù)《物權(quán)法》和最高人民法院《擔(dān)保法司法解釋》，在建工程可以為在建工程抵押人的其他債務(wù)或者為他人的債務(wù)設(shè)定抵押。本文認(rèn)為，在建工程抵押是為解決在建工程建設(shè)周期長、資金缺口大、建設(shè)者融資難等問題，保證在建工程的順利完工，因此，在建工程抵押目的以第一種觀點(diǎn)為宜，即：抵押人只能為自己的在建工程貸款而以該在建工程設(shè)立抵押，因?yàn)槿粼诮üこ虒?duì)其他債務(wù)(抵押人或第三方)而擔(dān)保，往往容易造成在建工程的不確定性，甚至導(dǎo)致工程不能完工，形成“爛尾樓”工程，極易損害貸款銀行的利益。
2.土地使用權(quán)。在建工程抵押必須保證相應(yīng)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押，對(duì)于出讓用地，必須已經(jīng)交付全部土地出讓金，取得國有土地使用權(quán)證書；對(duì)于集體用地，由于法律規(guī)定其不得轉(zhuǎn)讓，故不得進(jìn)行抵押；對(duì)于劃撥土地，以該土地使用權(quán)設(shè)定抵押，應(yīng)經(jīng)具有審批權(quán)限的人民政府或土地行政管理部門批準(zhǔn)，也就是說應(yīng)履行法定的審批程序后才能抵押。
3.建設(shè)審批程序。在建工程抵押必須保證建設(shè)項(xiàng)目的合法性，用于抵押的在建工程應(yīng)具備“三證”(《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》)，表明建設(shè)工程手續(xù)完備、程序合法，項(xiàng)目可以順利轉(zhuǎn)讓。
4.投資進(jìn)度。為保證在建工程具有可轉(zhuǎn)讓的屬性，項(xiàng)目必須達(dá)到一定的投資進(jìn)度才能抵押：1)在建工程抵押必須達(dá)到商品房預(yù)售條件，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，“投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上”；2)根據(jù)《長沙市城市房地產(chǎn)交易管理辦法》(長沙市人民政府第89號(hào)令)規(guī)定，“房屋土建工程完成50%以上或多層建筑封頂、高層建筑達(dá)到十層”。
四、在建工程評(píng)估技術(shù)思路
在建工程的建造是一個(gè)循序漸進(jìn)的過程，從開始建設(shè)到最終完工需要經(jīng)過基坑開挖、基礎(chǔ)施工、施工至正負(fù)零、主體結(jié)構(gòu)施工、主體結(jié)構(gòu)封頂、內(nèi)外裝修及安裝工程完工、室外工程完工、工程整體基本完工、通過綜合驗(yàn)收等幾個(gè)階段。以工程是否通過綜合驗(yàn)收為節(jié)點(diǎn)，可以將在建工程劃分為兩種類型：一種是工程未完工，尚未通過綜合驗(yàn)收的“在建物”；一種是工程基本完工，已經(jīng)通過綜合驗(yàn)收，但尚未取得產(chǎn)權(quán)證的“準(zhǔn)現(xiàn)房”。在建工程評(píng)估主要方法有成本法和假設(shè)開發(fā)法，一般應(yīng)根據(jù)在建工程不同形象進(jìn)度采用不同的評(píng)估方法，對(duì)于“在建物”，一般適用于成本法評(píng)估；對(duì)于“準(zhǔn)現(xiàn)房”，一般適用于假設(shè)開發(fā)法評(píng)估。
(一)成本法
成本法評(píng)估技術(shù)思路是以在建建筑物連同其土地使用權(quán)的現(xiàn)狀總投入資產(chǎn)反映在建工程價(jià)值。
在建工程評(píng)估價(jià)值=土地價(jià)值+建筑物現(xiàn)狀總投入價(jià)值
建筑物總投入價(jià)值=建筑安裝工程費(fèi)用+專業(yè)人員費(fèi)用+管理費(fèi)用+報(bào)建費(fèi)用+投資利息+開發(fā)利潤+銷售費(fèi)用+銷售稅金及附加
1.土地價(jià)值。計(jì)算土地價(jià)值時(shí)應(yīng)注意兩點(diǎn)：一是對(duì)于一宗土地上規(guī)劃多棟建筑物的情形，應(yīng)采用該棟在建工程分?jǐn)偼恋孛娣e進(jìn)行測(cè)算，必要時(shí)應(yīng)作土地分割測(cè)繪，明確該棟在建工程所占土地界址；二是土地價(jià)值應(yīng)采用評(píng)估時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，而不是土地取得成本，可以利用通常的土地估價(jià)方法(市場(chǎng)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等)進(jìn)行測(cè)算。
2.建筑物總投入價(jià)值。建筑物總投入價(jià)值由多個(gè)子項(xiàng)組成，如專業(yè)人員費(fèi)用、報(bào)建費(fèi)用等發(fā)生在項(xiàng)目前期，與工程進(jìn)度無關(guān)；如建筑安裝工程費(fèi)用、管理費(fèi)用、投資利息、開發(fā)利潤、銷售費(fèi)用、銷售稅金及附加等與工程進(jìn)度和銷售進(jìn)度有關(guān)，上述費(fèi)用應(yīng)分別計(jì)算。
3.建筑安裝工程費(fèi)用。測(cè)算建安工程費(fèi)用需要確定兩個(gè)基本參數(shù)：一是單位造價(jià)，應(yīng)根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)類型確定其建安工程的單位造價(jià)；二是工程形象進(jìn)度，建安工程從建設(shè)到完工一般要經(jīng)過土方工程、基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程、電氣設(shè)備安裝工程、給排水工程、內(nèi)外裝修工程、室外工程等分項(xiàng)工程，各分項(xiàng)工程投資占建安總投資的比例一般是比較固定的，如高層建筑的土方工程和基礎(chǔ)工程占建安總投資的15%-25%、結(jié)構(gòu)工程占建安總投資的50%-60%，工程形象進(jìn)度就是指在評(píng)估時(shí)點(diǎn)已經(jīng)完成了哪些分項(xiàng)工程，工程進(jìn)展達(dá)到了什么程度(用百分比表示)。
4.專業(yè)人員費(fèi)用包括市場(chǎng)調(diào)查、可行性研究、環(huán)境影響評(píng)價(jià)、規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)、建設(shè)工程招投標(biāo)等項(xiàng)費(fèi)用，一般為建安費(fèi)用(已建部分和未建部分總預(yù)算額)的3%-5%。
5.報(bào)建費(fèi)用主要是指基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，一般按照土地級(jí)別和用地類型不同進(jìn)行征收，長沙市標(biāo)準(zhǔn)為360元/平方米至120元/平方米不等。
6.管理費(fèi)按建安費(fèi)用(已建部分的預(yù)算額)的5%-8%計(jì)。
7.投資利息應(yīng)考慮地價(jià)和已建部分建安費(fèi)用兩部分，其中地價(jià)假設(shè)一次性投入，計(jì)息期為取得土地至評(píng)估時(shí)點(diǎn)，已建部分建安費(fèi)用假設(shè)均勻投入，計(jì)息期為開工至評(píng)估時(shí)點(diǎn)這段時(shí)間的一半。
8.開發(fā)利潤可以采用投資利潤率，以上述已投資總額為基數(shù)，利潤率為15%-35%，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)情況及社會(huì)平均利潤率確定。
9.銷售費(fèi)用主要包括買賣手續(xù)費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)及費(fèi)，一般為評(píng)估時(shí)點(diǎn)銷售收入的4%-6%。
10.銷售稅金及附加主要為營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加，為評(píng)估時(shí)點(diǎn)銷售收入的5.5%。
(二)假設(shè)開發(fā)法
假設(shè)開發(fā)法評(píng)估技術(shù)思路是以在建工程的預(yù)期市場(chǎng)價(jià)值扣除續(xù)建成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅金后的凈值，結(jié)合現(xiàn)金流分析技術(shù)，對(duì)凈值在銷售期內(nèi)折現(xiàn)，以求得的折現(xiàn)值反映在建工程價(jià)值。
在建工程評(píng)估價(jià)值=[續(xù)建完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值-續(xù)建成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-銷售稅金]/(1+r)n/2
上式中，r―房地產(chǎn)折現(xiàn)率
n―銷售期
1.不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值。確定在建工程續(xù)建完成后(現(xiàn)房)的市場(chǎng)價(jià)值應(yīng)注意：一是采用市場(chǎng)比較法確定未來不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值；二是未來不動(dòng)產(chǎn)不可能100%售完，特別是針對(duì)地下停車場(chǎng)和商業(yè)裙樓應(yīng)考慮一定的銷售率。
2.續(xù)建成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅金可以參照“成本法”確定。
3.房地產(chǎn)折現(xiàn)率。折現(xiàn)率采用基準(zhǔn)利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的方法確定。
4.銷售期。從評(píng)估時(shí)點(diǎn)起至不動(dòng)產(chǎn)銷售完成需要經(jīng)歷一段時(shí)間，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模大小和市場(chǎng)行情不同，銷售速度不同，銷售期一般為0.5年―1年。
5.折現(xiàn)期。從現(xiàn)金流角度看，未來不動(dòng)產(chǎn)銷售屬于現(xiàn)金流入，續(xù)建成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅金等費(fèi)用開支屬于現(xiàn)金流出，假定銷售和費(fèi)用發(fā)生都是均勻的，折現(xiàn)期為銷售期的1/2。
五、在建工程抵押變現(xiàn)分析
在建工程抵押權(quán)可以對(duì)抗其他債權(quán)請(qǐng)求，但作為貸款銀行也應(yīng)該注意，抵押以后并非萬事大吉，在行使抵押權(quán)的過程中仍然潛伏許多“陷阱”，影響在建工程變現(xiàn)能力：
1.建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)?！逗贤ā返?86條規(guī)定：“承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償”，最高人民法院在《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》中認(rèn)定：建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。因此，當(dāng)在建工程拍賣處置時(shí)，從拍賣價(jià)款中優(yōu)先支付發(fā)包人(開發(fā)商)拖欠承包人(施工單位)的工程款，銀行只能從剩余部分受償。因此，銀行一般要求承包人(施工單位)出具《放棄工程款優(yōu)先受償權(quán)的承諾函》，以保證自身抵押權(quán)的優(yōu)先地位。
2.土地出讓金優(yōu)先權(quán)。根據(jù)《擔(dān)保法》第56條的規(guī)定：“拍賣劃撥的國有土地使用權(quán)所得的價(jià)款，在依法繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)?！卑凑丈鲜鲆?guī)定，土地管理部門收取土地出讓金的權(quán)利也優(yōu)先于銀行的抵押權(quán)。因此，在評(píng)估劃撥土地上在建工程價(jià)值時(shí)，必須扣除劃撥土地應(yīng)繳納的出讓金。
3.稅收優(yōu)先權(quán)。2001年新修訂的《稅收征收管理辦法》第45條規(guī)定：“稅務(wù)機(jī)關(guān)征稅款，稅收優(yōu)先于無擔(dān)保債權(quán)，法律另有規(guī)定的除外；納稅人欠繳的稅款發(fā)生在納稅人以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押、質(zhì)押或者納稅人財(cái)產(chǎn)被留置之前的，稅收應(yīng)當(dāng)先于抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)執(zhí)行?！痹撘?guī)定表明，欠稅行為發(fā)生在設(shè)定擔(dān)保之前，稅收優(yōu)先權(quán)在順序上優(yōu)先于抵押權(quán)。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在在建工程抵押之前已經(jīng)拖欠稅款的，商業(yè)銀行在處置抵押物時(shí)就會(huì)受到限制，商業(yè)銀行只有對(duì)收稅后的剩余部分才可以受償。
4.法院查封。由于我國土地和房產(chǎn)的登記部門不同，辦理在建工程抵押需要先到國土部門撤消原有的土地使用權(quán)抵押，再到房產(chǎn)部門辦理在建工程抵押。根據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定，“依法被查封的財(cái)產(chǎn)是不能抵押的”。當(dāng)銀行注銷土地使用權(quán)抵押、辦好在建工程抵押之前的這段時(shí)間內(nèi)，在建工程被查封，此時(shí)，在建工程將無法辦理抵押登記；此時(shí)銀行若回到國土部門，卻遇到土地也已經(jīng)被查封而無法辦理新的登記，恢復(fù)原有的土地抵押也無法做到，最終造成了抵押落空的尷尬局面。
5.已預(yù)售商品房。對(duì)同一套商品房，在建工程抵押與商品房預(yù)售不能同時(shí)并存，可能有兩種情況：一是在建工程抵押在先，商品房預(yù)售在后，此時(shí)開發(fā)企業(yè)必須事先取得抵押銀行同意，解除已設(shè)定的抵押關(guān)系，才能與購房人簽訂預(yù)售合同；二是商品房預(yù)售在先，在建工程抵押在后，此時(shí)銀行在確定在建工程抵押范圍時(shí)宜將已預(yù)售的戶室扣除在外，避免潛在的法律糾紛。
6.公共用房。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一般都要配備一定數(shù)量的公共用房，如物業(yè)管理用房、配電間、消防室等，這些公共用房屬于為小區(qū)配套使用，是不能轉(zhuǎn)讓的，因此銀行在確定在建工程抵押范圍時(shí)也宜把這一部分公共用房扣除。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)波動(dòng)；金融風(fēng)險(xiǎn)
中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
文章編號(hào)：1005-913x（2016）09-0096-02
在我國現(xiàn)階段，造成房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的原因大多是由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要資金來源是依靠銀行等金融機(jī)構(gòu)。因此，房地產(chǎn)發(fā)展的金融方式呈現(xiàn)出比較單一的形式。房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中扮演著十分重要的角色，已經(jīng)成為了一個(gè)不可或缺的支柱性產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，又與金融體系保持著緊密的聯(lián)系。但是，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在發(fā)展的過程中存在有一定的波動(dòng)性因素，一旦出現(xiàn)波動(dòng)的現(xiàn)象就必然會(huì)對(duì)金融體系產(chǎn)生影響，甚至導(dǎo)致出現(xiàn)嚴(yán)重的金融風(fēng)險(xiǎn)，更甚者會(huì)出現(xiàn)金融危機(jī)，所以，進(jìn)行研究和探討房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與金融風(fēng)險(xiǎn)，具有十分重要的價(jià)值意義。
一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動(dòng)的原因
（一）經(jīng)濟(jì)原因
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)波動(dòng)性狀態(tài)的原因有很多，但是眾多因素中最為重要的一項(xiàng)是經(jīng)濟(jì)因素。這里所說的經(jīng)濟(jì)因素就是說房地產(chǎn)在發(fā)展和生存過程中所處的外部經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，通俗來講，經(jīng)濟(jì)因素指的就是宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及其相關(guān)因素。比如，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)受到宏觀經(jīng)濟(jì)因素的影響以及房地產(chǎn)附屬產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與其外部的經(jīng)濟(jì)環(huán)境息息相關(guān)。經(jīng)濟(jì)參數(shù)和經(jīng)濟(jì)變量是反應(yīng)宏觀經(jīng)濟(jì)影響房地產(chǎn)波動(dòng)的主要數(shù)據(jù)，其中，經(jīng)濟(jì)參數(shù)和經(jīng)濟(jì)變量的優(yōu)勢(shì)之處在于物價(jià)水平、通貨膨脹率、經(jīng)濟(jì)增長率、國內(nèi)生產(chǎn)總值等在一定的時(shí)間段內(nèi)都能夠通過經(jīng)濟(jì)參數(shù)和變量進(jìn)行表現(xiàn)。
在我國推行的是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程中，政府的宏觀調(diào)控扮演著舉足輕重的作用?？梢哉f，政府作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要指揮棒，其制定的政策將會(huì)直接影響一個(gè)行業(yè)的發(fā)展方向，因此，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)一定要時(shí)刻關(guān)注國家的政策方針，政府為保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康運(yùn)作所采取的宏觀調(diào)控的措施。這些措施將會(huì)直接影響到整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以及政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)做出的全方面調(diào)控都將會(huì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生一定的影響，甚至可能使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動(dòng)。
（二）城市發(fā)展原因
房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為城市的建設(shè)奠定了良好的基礎(chǔ)，同時(shí)也推動(dòng)了我國城市化發(fā)展的進(jìn)程，一個(gè)城市的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平往往能夠表現(xiàn)出這個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，而城市的整體發(fā)展水平也會(huì)直接影響到城市整體的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以及人們的居住狀況和生活情況，同時(shí)對(duì)城市交通運(yùn)輸業(yè)的發(fā)展以及人口的流動(dòng)性都有著直接關(guān)系。然而，這些方面如果直接作用于房地產(chǎn)行業(yè)中，將會(huì)給經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來一定的影響，從而使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動(dòng)。
（三）房地產(chǎn)的供給和需求原因
房地產(chǎn)業(yè)的供需關(guān)系也是造成我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的一個(gè)內(nèi)在的重要因素。供需關(guān)系隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)不斷與之產(chǎn)生相應(yīng)的變化。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展離不開消費(fèi)者的支持，如果房地產(chǎn)業(yè)沒有消費(fèi)者的支撐，那么發(fā)展水平也得不到提高。此外，房地產(chǎn)業(yè)的供給量和勞動(dòng)力都密切相關(guān)，并且容易受到資金以及施工技術(shù)等方面的制約。這就充分表明房地產(chǎn)的供求關(guān)系存在一定的不確定性，并且供給波動(dòng)一定會(huì)出現(xiàn)在需求波動(dòng)之后，這些都是造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的原因之一。
（四）資金原因
一直以來，都認(rèn)為房地產(chǎn)投資的波動(dòng)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)最主要的原因。通常情況下，如果加大了在房地產(chǎn)行業(yè)中的投資，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)擴(kuò)張地就會(huì)很迅速，并且房地產(chǎn)業(yè)也會(huì)得到快速地發(fā)展，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)也將進(jìn)入一個(gè)良好的發(fā)展時(shí)期。
（五）投資回報(bào)原因
在房地產(chǎn)業(yè)中，每當(dāng)投資回報(bào)率較高的時(shí)候，大量的資金將會(huì)涌入到整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)中來，提高了經(jīng)濟(jì)曲線，并且進(jìn)入繁榮時(shí)期。這樣以來就持續(xù)地增加了房地產(chǎn)的供給量，這種方式，在一定程度上也對(duì)供求關(guān)系造成了一定的影響，從而出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。由此可見，供需關(guān)系以及投資回報(bào)率的增加都會(huì)促使房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。
（六）心理原因
現(xiàn)階段，心理因素也是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的原因之一，主要表現(xiàn)在短時(shí)間內(nèi)的造成的市場(chǎng)波動(dòng)方面。就房地產(chǎn)價(jià)格而言，房地產(chǎn)投資人員以及房地產(chǎn)的購買者都會(huì)對(duì)這一時(shí)期內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行預(yù)測(cè)，從而引發(fā)一系列的問題，他們的這種行為帶有一定的投機(jī)心理。這樣一來，參與者隨著時(shí)間的不斷推移，在信息溝通方面便越來越完善，人們的心理日漸平緩，由此可以看出，心理因素直接影響到房地產(chǎn)業(yè)的波動(dòng)。
二、房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)以及防范金融風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑
（一）應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的有效策略
1.適當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資政策進(jìn)行調(diào)整，形成健康發(fā)展的經(jīng)濟(jì)環(huán)境
首先，改變投資主體的結(jié)構(gòu)，這是因?yàn)橥顿Y結(jié)果的變化會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有一定的影響，并帶來周期性的變化。要想有效地應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，就必須堅(jiān)持職責(zé)清晰、產(chǎn)權(quán)分明的原則，并形成一套規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的有效機(jī)制，同時(shí)要依據(jù)企業(yè)自身的情況，來制定具體的實(shí)施措施。
其次，進(jìn)一步規(guī)范和健全政府部門的投資活動(dòng)。眾所周知，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，政府部門的投資扮演著十分重要的作用，在一定程度上起到了引領(lǐng)的作用，同時(shí)，政府部門通過自身的投資行為，實(shí)現(xiàn)了管控房地產(chǎn)行業(yè)的目的。
2.提升對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變化的管控
在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的體制下，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)可以說是一個(gè)十分正常和普遍的現(xiàn)象，政府要根據(jù)實(shí)際存在的情況進(jìn)行分析，并且對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)控。調(diào)控并非完全意義上的管理，倘若房價(jià)是在正常的范圍內(nèi)上下浮動(dòng)，政府便不需要進(jìn)行干預(yù)。原因在于，正常的價(jià)格變動(dòng)可以充分發(fā)揮市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的優(yōu)勢(shì)，在一定程度上，提升市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭水平，同時(shí)，還能夠促使房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)一步提升。
房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)是非常普遍和正常的現(xiàn)象，國家要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行分析以后，再對(duì)房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格進(jìn)行有效調(diào)控，然而調(diào)控并不是完全意義上的管理，如果房價(jià)的變動(dòng)在正常范圍內(nèi)，國家就不需要對(duì)其進(jìn)行深入干預(yù)，因?yàn)檫@種正常的價(jià)格變動(dòng)不僅能夠推動(dòng)市場(chǎng)競(jìng)爭水平的發(fā)展，還能提升房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。當(dāng)房地產(chǎn)和其附屬行業(yè)的價(jià)格一旦出現(xiàn)過高的情況或者是萬一存在脫離市場(chǎng)平均水平的現(xiàn)象，此時(shí)的政府部門就必須根據(jù)自身的情況進(jìn)行控制與調(diào)節(jié)，以此保證房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。因此，適當(dāng)?shù)牟扇≌{(diào)控手段來控制房地產(chǎn)的價(jià)格，能夠在一定程度上緩解房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。
（二）房地產(chǎn)行業(yè)中金融風(fēng)險(xiǎn)的策略
1.完善宏觀監(jiān)測(cè)的指標(biāo)系統(tǒng)
依照目前情況而言，完善金融預(yù)警的系統(tǒng)，才能有效控制房地產(chǎn)行業(yè)的供需關(guān)系，并分析現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際投資情況。通過有價(jià)值的指標(biāo)和真實(shí)數(shù)據(jù)，才可以更好的分析和監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)所具備的金融風(fēng)險(xiǎn)，確保能夠完善相關(guān)的政策方針，以及正確引導(dǎo)貸款方面的投入。
2.構(gòu)建健全的個(gè)人征信系統(tǒng)
導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的一個(gè)重要的因素還包括個(gè)人信用系統(tǒng)不夠完善，同時(shí)，有一些房地產(chǎn)商存在嚴(yán)重的違約現(xiàn)象，這在一定程度上，對(duì)購房者自身還款的積極性產(chǎn)生一定的影響，由此，個(gè)人的住房貸款的違約率也在不斷攀高，致使銀行損失嚴(yán)重，這在一定程度上提高了金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率，因此，構(gòu)建健全、完善的個(gè)人征信系統(tǒng)迫在眉睫，其重要性也得以彰顯。構(gòu)建完善的個(gè)人征信系統(tǒng)的主要方式首先要個(gè)人信用調(diào)查系統(tǒng)必須要保證合理性和規(guī)范性融為一體，其次，良好的個(gè)人信用系統(tǒng)需要在一個(gè)有序的法律環(huán)境下實(shí)施進(jìn)行。
3.構(gòu)建全方位的投資途徑
【摘要】
防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，不僅是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展的要求，而且對(duì)整個(gè)金融業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和發(fā)展也至關(guān)重要。首先對(duì)當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，然后對(duì)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因進(jìn)行解釋，最后給出相應(yīng)的政策建議，以防范風(fēng)險(xiǎn)。
【關(guān)鍵詞】
房地產(chǎn)；金融；銀行業(yè)；風(fēng)險(xiǎn)
一、當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營隱含財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
銀行和房地產(chǎn)之間一開始就有著千絲萬縷的聯(lián)系。開發(fā)樓盤需要貸款，買房人也要靠銀行提供按揭貸款。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產(chǎn)的比率在70%以上。以北京為例，2010～2013年北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率為81.2%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營的問題較為嚴(yán)重。一旦資金鏈條斷裂，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)顯露。
（二）假按揭凸顯道德風(fēng)險(xiǎn)
2005年3月17日以前，個(gè)人住房貸款利率低于房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率，審批也比較容易，開發(fā)商便將按揭貸款作為另一項(xiàng)融資渠道，既可降低財(cái)務(wù)成本，又可緩解資金周轉(zhuǎn)困難。假按揭發(fā)生的原因有的是由于不法房地產(chǎn)商利用銀行掌握的信息有限騙貸，有的則是銀行工作人員與開發(fā)商勾結(jié)，共同騙貸。
（三）基層銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款存在操作風(fēng)險(xiǎn)
突出表現(xiàn)：一是貸前審查經(jīng)辦人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，審查流于形式，隨意簡化手續(xù)，對(duì)資料真實(shí)性、合法性審核不嚴(yán)。二是抵押物管理不規(guī)范，辦理抵押的相關(guān)職能部門協(xié)調(diào)配合不力，不按程序操作，造成抵押品貶值或抵押無效。三是個(gè)別基層行貸后管理混亂，個(gè)人貸款客戶資料不夠全面和連續(xù)，缺少相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警措施。
（四）房地產(chǎn)貸款法律風(fēng)險(xiǎn)加大
新法律法規(guī)限制了貸款抵押品的執(zhí)行。2004年10月26日最高人民法院的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》，自2005年1月1日起施行。該規(guī)定第六條“對(duì)被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或抵債”。這意味著如果貸款買房者拒不還款，銀行也不能將其居住的房屋變賣以回收貸款，增大了商業(yè)銀行的房貸風(fēng)險(xiǎn)。
二、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)形成的原因
（一）房地產(chǎn)企業(yè)自有資金不足，資金來源主要依靠銀行貸款
目前銀行資金至少占房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)總額的70％，當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，房地產(chǎn)開發(fā)商就會(huì)因資金鏈斷裂而導(dǎo)致還款困難，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)都轉(zhuǎn)變成了商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，最后損失的是商業(yè)銀行的利益。房地產(chǎn)開發(fā)貸款基本都以抵押形式發(fā)放，銀行對(duì)抵押物價(jià)值確定的主要依據(jù)是交易價(jià)格和評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)格。由于信息不對(duì)稱性的存在，交易價(jià)格具有不確定性；由于國內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估不成熟，評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)格不能真實(shí)反映抵押物價(jià)值。
（二）個(gè)人住房消費(fèi)信貸造成的銀行潛在風(fēng)險(xiǎn)
貸款人在信貸過程中為追求利益而隱瞞信息，銀行不能合理估計(jì)其償還能力，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)加大。原來各商業(yè)銀行都把個(gè)人住房消費(fèi)信貸作為優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)來發(fā)展，在房地產(chǎn)市場(chǎng)行情較好時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)問題被掩蓋；在房地產(chǎn)市場(chǎng)行情不好時(shí)，通過銀行貸款購買商品房作為居住用的消費(fèi)者，可能會(huì)因收入變化而違約，而商業(yè)銀行普遍缺乏個(gè)人住房消費(fèi)信貸的事前風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和事后資產(chǎn)保全機(jī)制。
（三）銀行管理制度不完善
由于銀行管理人員對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足，商業(yè)銀行普遍大力發(fā)展房地產(chǎn)信貸，在經(jīng)營業(yè)務(wù)上易產(chǎn)生急功近利行為。為搶占市場(chǎng)份額，部分地區(qū)的商業(yè)銀行甚至違反有關(guān)規(guī)定，放松信貸條件，在一定程度上助長了房地產(chǎn)“過熱”的行為，同時(shí)惡性競(jìng)爭使得各商業(yè)銀行不惜違規(guī)操作發(fā)放房地產(chǎn)貸款，也助漲了房地產(chǎn)投資中的不良傾向，促使金融腐敗的滋生，諸如此類的原因都會(huì)給銀行帶來潛在風(fēng)險(xiǎn)。
三、金融機(jī)構(gòu)防范和化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的政策建議
（一）嚴(yán)格遵守對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款程序
銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理應(yīng)重點(diǎn)注意以下內(nèi)容：一，檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)，比如是否擁有合格的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書。二，審查房地產(chǎn)開發(fā)公司以往的信用記錄，比如是否拖欠工程款。三，向作為企業(yè)集團(tuán)成員的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款時(shí)，明確借款人在企業(yè)集團(tuán)中的地位和資產(chǎn)情況，密切關(guān)注借款人與其關(guān)聯(lián)企業(yè)的關(guān)聯(lián)交易。
（二）規(guī)避房貸操作風(fēng)險(xiǎn)
各銀行應(yīng)完善房貸操作程序，加強(qiáng)抵押物管理，合理地辦理抵押手續(xù)，規(guī)范抵押物估價(jià)行為。革新檔案管理模式，發(fā)揮檔案管理效能，為貸款清收提供有力支撐。各銀行總行應(yīng)制定房貸管理操作手冊(cè)分再發(fā)到各基層銀行，操作手冊(cè)主要包括完善合約的程序和違反操作程序的責(zé)任制度等。不定期組織關(guān)于金融、法律和房地產(chǎn)等知識(shí)的培訓(xùn)，培育一批高素質(zhì)的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)隊(duì)伍。
（三）加強(qiáng)利率風(fēng)險(xiǎn)管理
提倡商業(yè)銀行提供多樣化的住房信貸產(chǎn)品，滿足借款人規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)的需要。商業(yè)銀行應(yīng)提高服務(wù)意識(shí)，設(shè)計(jì)符合各類消費(fèi)者需求的貸款品種。商業(yè)銀行可嘗試發(fā)放固定利率個(gè)人住房貸款，使商業(yè)銀行的貸款收益與其資金成本相匹配。有關(guān)部門應(yīng)進(jìn)一步研究利率風(fēng)險(xiǎn)管理工具，推出利率互換、利率期權(quán)和互換期權(quán)等利率衍生產(chǎn)品。
（四）完善住房置業(yè)擔(dān)保制度
2000年建設(shè)部出臺(tái)《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》，個(gè)人住房貸款擔(dān)保新機(jī)制開始逐步建立與完善。擔(dān)保公司的風(fēng)險(xiǎn)管理重點(diǎn)在于對(duì)借款人的資格審查和對(duì)抵押物的評(píng)估、處置。與銀行相比，住房抵押貸款擔(dān)保公司擁有對(duì)住房處置變現(xiàn)的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，能從專業(yè)角度對(duì)抵押物房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)作出預(yù)測(cè)和防范。
（五）進(jìn)一步研究房貸保險(xiǎn)制度
個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)分為三類：一是抵押住房的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，主要保障房產(chǎn)免受意外事故和自然災(zāi)害毀損的風(fēng)險(xiǎn)；二是貸款者的定期信用人壽保險(xiǎn)，主要是在還貸期內(nèi)貸款人因疾病或意外傷害而喪失工作能力或死亡的情況下，保證銀行能安全收回貸款，貸款者的家人能繼續(xù)居??；三是抵押貸款購房履約保證保險(xiǎn)，當(dāng)投保人因?yàn)樗劳?、失業(yè)等約定原因無力還貸時(shí)，保險(xiǎn)公司代其向銀行清償剩余債務(wù)，同時(shí)行使追償權(quán)，從抵押物中得到補(bǔ)償或向投保人追回賠款。房貸保險(xiǎn)實(shí)際運(yùn)行中存在銀行指定保險(xiǎn)公司、強(qiáng)制購買等問題，應(yīng)專門研究房貸保險(xiǎn)，充分發(fā)揮房貸保險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)職能。
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞：金融；風(fēng)險(xiǎn)；防范；體系
中圖分類號(hào)：F830 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1003-4161（2012）05-0101-03
隨著金融一體化和經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展，金融風(fēng)險(xiǎn)日趨復(fù)雜化和多樣化，金融風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性愈加突出。金融風(fēng)險(xiǎn)的管理過程大致分為確立管理目標(biāo)、進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)控制及處置三個(gè)步驟。金融風(fēng)險(xiǎn)防范工作主要集中在風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)控制兩個(gè)環(huán)節(jié)。金融風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)是指包括對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、金融風(fēng)險(xiǎn)衡量、選擇各種處置風(fēng)險(xiǎn)的工具以及金融風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)策等各個(gè)方面進(jìn)行評(píng)估；金融風(fēng)險(xiǎn)的控制是金融風(fēng)險(xiǎn)管理的對(duì)策范疇。
從2008年的金融危機(jī)，到溫州民間借貸風(fēng)波，再到當(dāng)前銀監(jiān)局要求5大商業(yè)銀行自查28萬億的貸款，都說明我國金融風(fēng)險(xiǎn)防范體系還不健全，風(fēng)險(xiǎn)管理仍存在不足。簡言之，金融經(jīng)營的是貨幣，是風(fēng)險(xiǎn)，金融機(jī)構(gòu)能否建立良好的風(fēng)險(xiǎn)防控體系是發(fā)展的前提。因此，研究金融風(fēng)險(xiǎn)防范體系構(gòu)建有著重要的理論與現(xiàn)實(shí)意義。
一、金融風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀分析
（一）不良貸款數(shù)額越來越大
宏觀經(jīng)濟(jì)下滑，商業(yè)銀行的不良貸款壓力日益增大。銀監(jiān)會(huì)已經(jīng)要求工、農(nóng)、中、建、交5家大型商業(yè)銀行開展28萬億貸款的五級(jí)分類自查工作。五家大行貸款余額超過20萬億，五級(jí)分類不真實(shí)的情況值得重視。銀監(jiān)局將重點(diǎn)檢查銀行五級(jí)分類制度的合規(guī)性、資產(chǎn)分類流程的完整性和資產(chǎn)分類結(jié)果的準(zhǔn)確性。有數(shù)據(jù)顯示：浙江省2012年4月底不良貸款為637億，比年初增長145億，增幅近30%；2011年末，溫州銀行業(yè)的不良貸款率由年中的0.37%攀升至1.36%；2012年2月，該數(shù)據(jù)增加至1.74%；而后，逐月攀升——3月末為1.99%；4月末為2.27%；5月末為2.43%；6月末2.69%。以上情況充分說明不良貸款存在著逐漸攀升的危險(xiǎn)趨勢(shì)。同時(shí)按照危機(jī)從企業(yè)——民間金融——銀行這一傳遞規(guī)則，此前的民間金融危機(jī)勢(shì)必會(huì)引燃銀行原本隱藏在背后的不良貸款。2012年第25期財(cái)新《新世紀(jì)》以《不良貸款來了》為題證實(shí)了當(dāng)前銀行的不良貸款比率和金額都在攀升這一論斷。
（二）高層管理者越來越重視
2011年12月份的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議把“防范金融風(fēng)險(xiǎn)”提到了2012年宏觀經(jīng)濟(jì)政策的突出位置。銀監(jiān)會(huì)主席尚福林在銀監(jiān)會(huì)2012年第二次經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)通報(bào)分析會(huì)議和2012年年中監(jiān)管工作會(huì)議上指出，銀監(jiān)會(huì)下半年將繼續(xù)扎實(shí)推進(jìn)地方政府融資平臺(tái)貸款風(fēng)險(xiǎn)管控，繼續(xù)強(qiáng)化房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)防控，加強(qiáng)房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)管理。同時(shí)要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)和銀監(jiān)會(huì)系統(tǒng)要牢固樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，嚴(yán)守風(fēng)險(xiǎn)底線，加強(qiáng)前瞻分析研判，做到早發(fā)現(xiàn)、早報(bào)告、早處置，防止個(gè)別領(lǐng)域、個(gè)別地區(qū)的局部性風(fēng)險(xiǎn)演變?yōu)槿中?、系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)?！赌戏蕉际袌?bào)》2012年07月30日?qǐng)?bào)道：國務(wù)院針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施情況專門派出專項(xiàng)督查組檢查銀行對(duì)個(gè)別樓盤房貸業(yè)務(wù)，以了解銀行內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)。
（三）貸款種類越來越分散，風(fēng)險(xiǎn)范圍越來越廣
2012年1月舉行的全國金融工作會(huì)議顯示，截至2011年11月末，我國金融業(yè)總資產(chǎn)為119萬億元。這個(gè)數(shù)據(jù)比2004年增長了2.56倍，但銀行業(yè)資產(chǎn)總額在整個(gè)金融業(yè)資產(chǎn)中的占比由2004年的94.3%下降為2011年11月末的90.8%，而證券、保險(xiǎn)的資產(chǎn)占比則分別由2.2%、3.5%，提高至4.2%、5.0%。隨著國家對(duì)農(nóng)業(yè)和小微企業(yè)的扶持，根據(jù)銀監(jiān)會(huì)數(shù)據(jù)，截至2012年5月末，我國新型農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)組建了817家，這些機(jī)構(gòu)80%的貸款投向“三農(nóng)”和小企業(yè)。截至6月末，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)涉農(nóng)貸款（不含票據(jù)融資）余額16.29萬億元，比年初增加1.67萬億元，同比增長21.6%，增速比各項(xiàng)貸款（不含票據(jù)融資）增速高7個(gè)百分點(diǎn)；引導(dǎo)大中型銀行提升服務(wù)效率，推動(dòng)小型銀行發(fā)展小微金融業(yè)務(wù)，截至6月末，用于小微企業(yè)的貸款余額13.5萬億元，同比增長18.5%，比各項(xiàng)貸款平均增速高2.6個(gè)百分點(diǎn)。2012年7月28日召開的“2012生態(tài)文明貴陽會(huì)議”綠色金融論壇提出了“綠色金融”的概念，但我國綠色信貸工作新，綠色金融產(chǎn)品創(chuàng)新少，隨之而來的就是綠色金融業(yè)務(wù)的高風(fēng)險(xiǎn)，銀行在風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、計(jì)量和管理能力等方面都亟待加強(qiáng)。這些都說明金融風(fēng)險(xiǎn)的管理范圍越來越廣，難度越來越大。
（四）金融機(jī)構(gòu)種類多、數(shù)量龐大
截至2012年4月末，全國共組建村鎮(zhèn)銀行749家，其中開業(yè)681家，籌建68家。已開業(yè)村鎮(zhèn)銀行資產(chǎn)總額2653億元，存款余額1758億元，貸款余額1511億元；累計(jì)吸引各類資本437億元，累計(jì)發(fā)放農(nóng)戶貸款52萬筆、小微企業(yè)貸款9.3萬筆，金額3204億元，占累計(jì)發(fā)放貸款總額的72%。目前，在村鎮(zhèn)銀行的股權(quán)結(jié)構(gòu)中，民營資本直接和間接持股占比達(dá)到74.3%。由此可見，農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)的增速很快，涉農(nóng)和小微企業(yè)的貸款大幅增加。這給金融風(fēng)險(xiǎn)的防范帶來更大的難度。
二、金融風(fēng)險(xiǎn)防范工作存在的不足
金融風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)重威脅國家的經(jīng)濟(jì)安全。當(dāng)前，我國在現(xiàn)代金融機(jī)構(gòu)體系、金融市場(chǎng)體系和金融監(jiān)管體系建設(shè)方面還有待健全，金融機(jī)構(gòu)在股權(quán)結(jié)構(gòu)、資本實(shí)力、資產(chǎn)質(zhì)量、治理結(jié)構(gòu)和管理機(jī)制等方面，尤其是風(fēng)險(xiǎn)防范方面，與先進(jìn)國家和地區(qū)相比存在較大的差距。金融風(fēng)險(xiǎn)防范工作重在“防”上下工夫，也就是事前預(yù)防。從根本上來說，金融是為實(shí)體經(jīng)濟(jì)服務(wù)的，因此金融風(fēng)險(xiǎn)的防范工作要從服務(wù)對(duì)象上人手，如果金融服務(wù)的對(duì)象不出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，那么金融風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率就會(huì)大大降低。從當(dāng)前來看，金融風(fēng)險(xiǎn)防范工作主要存在以下幾點(diǎn)不足：貸款五級(jí)分類存在偏差、貸款所投項(xiàng)目專業(yè)性預(yù)測(cè)欠缺、金融風(fēng)險(xiǎn)防范體系網(wǎng)絡(luò)利用不足、金融風(fēng)險(xiǎn)防范工作的專業(yè)化人才缺乏、擔(dān)保制度不完善、風(fēng)險(xiǎn)危害性的宣傳性不夠。
（一）貸款五級(jí)分類存在偏差
監(jiān)管層總結(jié)了貸款五級(jí)分類出現(xiàn)偏差的7大原因。具體包括：分類政策制度或系統(tǒng)不完善；未嚴(yán)格執(zhí)行分類政策及標(biāo)準(zhǔn)；分類不及時(shí)連續(xù)；未及時(shí)審批認(rèn)定分類結(jié)果；通過借新還舊、以貸還貸、重組等延遲風(fēng)險(xiǎn)暴露及貸款違規(guī)；未充分及時(shí)收集分類信息或分類人員知識(shí)經(jīng)驗(yàn)欠缺；借款企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)提供的報(bào)表報(bào)告失真等。
（二）貸款所投項(xiàng)目專業(yè)性預(yù)測(cè)團(tuán)隊(duì)欠缺
當(dāng)前各金融機(jī)構(gòu)采取的操作方式多數(shù)為：固定成本的借貸行為匹配主動(dòng)管理型的操作方式。所謂固定成本的借貸行為匹配主動(dòng)管理型的操作方式就是金融機(jī)構(gòu)只管把錢借出去，收取固定的利息，對(duì)資金的使用不做監(jiān)控。這種行為勢(shì)必導(dǎo)致各金融機(jī)構(gòu)對(duì)資金所投項(xiàng)目的實(shí)地考察工作不足，更談不上專業(yè)性的預(yù)測(cè)了。對(duì)項(xiàng)目實(shí)地考察不足就是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)防范實(shí)地考察不足。同時(shí)各銀行的目標(biāo)很明確，賺錢是第一位的，尤其是在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好的情況下，貸款者都會(huì)如期還款，尤其是在房地產(chǎn)市場(chǎng)處于上升期的時(shí)候，各金融機(jī)構(gòu)對(duì)收回利息和貸款有一定的把握。但當(dāng)前形勢(shì)不同了，經(jīng)濟(jì)處于下行期，企業(yè)老板跑路，民間金融受到首當(dāng)其沖的沖擊，導(dǎo)致民間資金惜貸，進(jìn)一步導(dǎo)致銀行面臨的風(fēng)險(xiǎn)越來越大。
究其根本原因，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)不重視對(duì)所投項(xiàng)目的專業(yè)性預(yù)測(cè)的根源在于缺乏專業(yè)性的人才和相應(yīng)的制度約束、風(fēng)險(xiǎn)防范體系不健全。項(xiàng)目的可行性、盈利性、風(fēng)險(xiǎn)性等專業(yè)性預(yù)測(cè)需要專業(yè)化、項(xiàng)目化的人才，這項(xiàng)工作不是一個(gè)人、兩個(gè)人可以完成的，必須組建相應(yīng)的團(tuán)隊(duì)方可完成，同時(shí)需要建立風(fēng)險(xiǎn)防范體系，在風(fēng)險(xiǎn)防范體系中輸入相關(guān)的數(shù)據(jù)備查，進(jìn)行事前控制，才能使資金的使用管理和監(jiān)督工作落到實(shí)處。
（三）金融風(fēng)險(xiǎn)防范體系網(wǎng)絡(luò)利用不足
在互聯(lián)網(wǎng)高度發(fā)達(dá)的今天，金融風(fēng)險(xiǎn)防范體系必須充分利用互聯(lián)網(wǎng)，這樣的防范才能全面，防范工作才能落到實(shí)處。眾所周知，各個(gè)企業(yè)為獲得資金，向各金融機(jī)構(gòu)提供財(cái)務(wù)報(bào)表，但這份財(cái)務(wù)報(bào)表絕大多數(shù)內(nèi)容是按照貸款條款的標(biāo)準(zhǔn)造假造出來的，也就是當(dāng)前會(huì)計(jì)界最盛行的說法：兩套賬，即企業(yè)想怎么做賬就怎么做，尤其是一些中小企業(yè)，這絕不是會(huì)計(jì)人員的職業(yè)道德，由于制度不健全，會(huì)計(jì)人員的工作受控于老板。又比如，各企業(yè)為少納稅，在稅務(wù)局的網(wǎng)站上輸入的報(bào)表肯定與提供給銀行的不一樣。因此，銀行系統(tǒng)應(yīng)該與稅務(wù)局的系統(tǒng)在一定程度上進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)。同時(shí)，加強(qiáng)事務(wù)所的管理，現(xiàn)在的事務(wù)所在很大程度上形同虛設(shè)。
（四）金融風(fēng)險(xiǎn)防范的專業(yè)性人才缺乏
金融風(fēng)險(xiǎn)管理師（FRM）是全球金融風(fēng)險(xiǎn)管理師協(xié)會(huì)GARP主辦的考試證書，具有國際性，F(xiàn)RM已經(jīng)得到歐美跨國金融公司、監(jiān)管機(jī)構(gòu)，特別是華爾街的認(rèn)可和支持。如今，F(xiàn)RM資格證書已經(jīng)成為眾多國際金融機(jī)構(gòu)和跨國公司風(fēng)險(xiǎn)管理部門的從業(yè)要求之一，截至2012年2月中國已取得FRM證書的大約在1200人左右。相對(duì)于龐大的金融機(jī)構(gòu)組織來說，我國金融管理師的數(shù)量是鳳毛麟角。目前國內(nèi)還有一種注冊(cè)類的風(fēng)險(xiǎn)管理行業(yè)的證書，即注冊(cè)風(fēng)險(xiǎn)管理師（CERM），其主要是面向企業(yè)全面風(fēng)險(xiǎn)管理。2011年12月29日，關(guān)于開展擬新增職業(yè)“風(fēng)險(xiǎn)管理師”職業(yè)信息調(diào)研工作會(huì)議召開，國家發(fā)改委、人力資源和社會(huì)保障部、中國人力資源開發(fā)研究會(huì)及亞洲風(fēng)險(xiǎn)與危機(jī)管理協(xié)會(huì)等相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)出席會(huì)議，說明金融風(fēng)險(xiǎn)管理人次的缺乏已經(jīng)引起高層的重視。
（五）擔(dān)保制度不完善
擔(dān)保制度在浙江省尤其盛行，它是連坐制度的衍生。擔(dān)保制度主要存在如下缺陷：登記機(jī)關(guān)分散，不利于有關(guān)交易當(dāng)事人查閱登記，很難給當(dāng)事人提供全面的信息；現(xiàn)行的動(dòng)產(chǎn)抵押登記系統(tǒng)不完善，導(dǎo)致抵押登記效率低下；擔(dān)保是一種事后風(fēng)險(xiǎn)追償?shù)臋C(jī)制，并不是風(fēng)險(xiǎn)的防范措施；擔(dān)保鏈條的存在會(huì)極大地加劇整體性的風(fēng)險(xiǎn)，你給我擔(dān)保，我給他擔(dān)保，他再給他擔(dān)保，不斷衍生下去，只要鏈條上任何一家擔(dān)保出問題，整個(gè)鏈條都會(huì)出現(xiàn)問題。因此，擔(dān)保制度不僅無助于風(fēng)險(xiǎn)的控制，反倒極大地加劇了風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。
三、構(gòu)建多元化的金融風(fēng)險(xiǎn)防范體系
風(fēng)險(xiǎn)管理并不只是控制，而是參與到各個(gè)業(yè)務(wù)條線和流程中，體現(xiàn)的不僅僅是風(fēng)險(xiǎn)政策。金融風(fēng)險(xiǎn)管理包含度量、監(jiān)測(cè)和控制風(fēng)險(xiǎn)所必需的所有技術(shù)和管理工具，目的是通過設(shè)計(jì)一整套風(fēng)險(xiǎn)管理流程和模型，使銀行能夠?qū)嵤┮燥L(fēng)險(xiǎn)為本的管理戰(zhàn)略和經(jīng)營活動(dòng)。央行的2011年第四季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中強(qiáng)調(diào)：“有效防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)金融體系穩(wěn)定”。報(bào)告指出，要加強(qiáng)對(duì)民間借貸、房地產(chǎn)、政府融資平臺(tái)等的監(jiān)測(cè)分析，及時(shí)掌握風(fēng)險(xiǎn)狀況，從全局的、系統(tǒng)的、長期的視角處理好信貸合理增長和銀行貸款質(zhì)量提升之間的關(guān)系，做好風(fēng)險(xiǎn)提示和防范工作。防范跨行業(yè)、跨市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，防范非正規(guī)金融及其他相關(guān)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)向金融體系傳導(dǎo)。因此要加強(qiáng)動(dòng)態(tài)的、微觀的風(fēng)險(xiǎn)防范工作。多元化的金融風(fēng)險(xiǎn)防范體系的建立必須具備以下幾項(xiàng)特征：
（一）金融風(fēng)險(xiǎn)防范體系的實(shí)施必須網(wǎng)絡(luò)化
先進(jìn)的風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)離不開IT技術(shù)的支持，離不開網(wǎng)絡(luò)的協(xié)助，在利率市場(chǎng)化的趨勢(shì)下，金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營轉(zhuǎn)型必須通過IT技術(shù)提升風(fēng)險(xiǎn)防范水平和能力，使科學(xué)、精準(zhǔn)的成本收益分析、產(chǎn)品服務(wù)定價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)防范成為現(xiàn)實(shí)。風(fēng)險(xiǎn)防范體系需建設(shè)內(nèi)容全面的風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)，這個(gè)系統(tǒng)應(yīng)由主管部門設(shè)計(jì)開發(fā)，各地市及下一級(jí)管理部門必須與主管部門聯(lián)網(wǎng)，從而可以使各級(jí)主管部門能夠及時(shí)掌握各金融機(jī)構(gòu)的貸款風(fēng)險(xiǎn)情況。金融管理機(jī)構(gòu)，包括正規(guī)金融機(jī)構(gòu)和非正規(guī)金融機(jī)構(gòu)，都應(yīng)當(dāng)接入該風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)，并為各資金使用方配備一個(gè)用戶名，正如每家企業(yè)都有稅務(wù)登記號(hào)一樣，企業(yè)必須在這個(gè)系統(tǒng)中輸入相關(guān)的信息。該系統(tǒng)最好與風(fēng)險(xiǎn)控制內(nèi)容相關(guān)的部門聯(lián)網(wǎng)，如稅務(wù)局、抵押登記中心（前提是存在這樣的統(tǒng)一登記中心）等。
（二）風(fēng)險(xiǎn)防范體系的設(shè)計(jì)必須精細(xì)化
風(fēng)險(xiǎn)防范系統(tǒng)的內(nèi)容必須具備全面性，從用戶名、風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)評(píng)定、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警標(biāo)識(shí)等應(yīng)該樣樣齊全。風(fēng)險(xiǎn)防范體系的設(shè)計(jì)必須具備科學(xué)性，系統(tǒng)內(nèi)容的設(shè)計(jì)必須嚴(yán)格依據(jù)各類風(fēng)險(xiǎn)管理制度，如貸款級(jí)別必須依據(jù)貸款五級(jí)分類的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)。系統(tǒng)的設(shè)計(jì)必須體現(xiàn)長期穩(wěn)健的風(fēng)險(xiǎn)管理理念，從短期行為向長效發(fā)展轉(zhuǎn)變，有效控制經(jīng)營成本和管理成本，根本上確保穩(wěn)健經(jīng)營。風(fēng)險(xiǎn)防范系統(tǒng)的信息更新必須具備及時(shí)性，放貸金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)每月或每周更新信息，更新的頻率依據(jù)貸款時(shí)的企業(yè)信譽(yù)等級(jí)進(jìn)行確定，對(duì)于貸款的等級(jí)必須半年或一年重新確定一次。風(fēng)險(xiǎn)防范的管理必須體現(xiàn)責(zé)任性，應(yīng)當(dāng)指定各級(jí)管理的責(zé)任人。當(dāng)前的金融機(jī)構(gòu)，尤其是非正規(guī)金融機(jī)構(gòu)數(shù)量越來越多，隨著民間金融改革力度的加大，金融機(jī)構(gòu)的增多趨勢(shì)勢(shì)不可擋，因此金融的風(fēng)險(xiǎn)管理就顯得尤為重要。按照金融機(jī)構(gòu)的種類，各監(jiān)管部門必須設(shè)立相應(yīng)的網(wǎng)絡(luò)管理部門和人員，及時(shí)了解相關(guān)情況，并搜索相關(guān)信息，主管部門的管理人員需要實(shí)地考察，但考察時(shí)一定要采取微服私訪的形式，切不可有任何人接待等，這樣才能保證信息的真實(shí)性。也可以定期委托調(diào)查公司進(jìn)行調(diào)查，或者信用評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)查。同時(shí)，在利率市場(chǎng)化的趨勢(shì)下，各金融風(fēng)險(xiǎn)防范體系的設(shè)計(jì)應(yīng)具有前瞻性，以適應(yīng)今后產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新和管理創(chuàng)新的需要。
