發(fā)布時間：2023-09-13 17:12:38
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的基礎(chǔ)設(shè)施投資策略樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
一、我國基本養(yǎng)老金現(xiàn)狀
(一)我國基本養(yǎng)老金個人賬戶空賬運行嚴重
我國目前對基本養(yǎng)老金采取個人賬戶與社會統(tǒng)籌賬戶相結(jié)合的方式，個人繳付不超過個人工資總額的8%，單位繳付不超過單位職工工資總額的20%，其中按職工個人工資11%的數(shù)額為職工建立基本養(yǎng)老保險個人賬戶，個人賬戶的保險基金來源于個人全部繳費和部分單位繳費，剩余的單位繳付納入社會統(tǒng)籌賬戶。②我國1995年頒布了《關(guān)于深化養(yǎng)老保險制度改革的通知》，從此我國企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險從“現(xiàn)收現(xiàn)付”轉(zhuǎn)向“統(tǒng)賬結(jié)合”，這種“統(tǒng)賬結(jié)合”其實就是“部分基金式”即即期的繳費一部分用于應(yīng)付當(dāng)年的養(yǎng)老支出，一部分用于投保人建立養(yǎng)老儲備基金。在這種制度轉(zhuǎn)軌過程中，由于“老人”和“中人”的退休金沒有完全以養(yǎng)老儲備基金的模式積累，于是就出現(xiàn)了“新人”養(yǎng)“老人”和“中人”。養(yǎng)老金中社會統(tǒng)籌資金擠占個人賬戶資金，致使個人賬戶空賬運行。中國社科院世界社保研究中心主任鄭秉文日前透露，中國養(yǎng)老金“空賬”規(guī)模高達約1.3萬億，③這樣造成養(yǎng)老投資基金不足。
(二)基本養(yǎng)老金的投資結(jié)構(gòu)單一、范圍過窄、
收益率過低
2000年8月，我國基本養(yǎng)老金采取市場化運作，設(shè)立全國社會保障基金理事會，采取投資管理人和托管人的模式。2001年公布的《全國社會保障基金投資管理暫行辦法》規(guī)定社?；鹜顿Y范圍:1、銀行存款和國債投資的比例不得低于50%。其中，銀行存款的比例不得低于10%。在一家銀行的存款不得高于社保基金銀行存款總額的50%。2、企業(yè)債、金融債投資的比例不得高于10%。3、證券投資基金、股票投資的比例不得高于40%。這些投資范圍對基礎(chǔ)工程、國外資本市場、貸款等進行了嚴格的限制，投資范圍過窄，另外投資比例中銀行存款和國債投資不低于50%，造成基本養(yǎng)老金收益率較低，基本養(yǎng)老金賬戶的年均收益率不到2%，而2000－2008年的CPI平均為2.2%，特別是2004年CPI為3.9%，2007年為4.8%，2008年為5.9%，對于投資上萬億的養(yǎng)老基金，抵御不了通貨膨脹，損失高達幾百億，這是整個社會福利的重大流失。
(三)基本養(yǎng)老金投資管理模式不合時宜，造成違規(guī)投資
首先:社保機構(gòu)的工作人員不是專業(yè)的理財人員，對貨幣市場和資本市場投資工具的組合、投資風(fēng)險的分散不是非常專業(yè)，他們不做市場風(fēng)險評估，不做投資調(diào)研，盲目投資，容易造成投資失利。其次:社保機構(gòu)尚未建立投資人員的激勵機制。社保機構(gòu)的投資人員與投資收益之間無關(guān)聯(lián)關(guān)系，使得他們的投資操作缺乏動力，影響投資收益。再次:社保機構(gòu)集中基本養(yǎng)老金的運營、投資、監(jiān)管于一體，既是運動員又是裁判員，容易造成挪用、擠占養(yǎng)老金，更無從實現(xiàn)養(yǎng)老基金的保值、增值。如原上海市勞動和社會保障局局長祝均一違規(guī)拆借社?；疬_32億元;原廣州市勞動保險公司經(jīng)理劉雨宏違規(guī)審批社?；鸺s7.5億元進行非法運營(如銀行借貸、房地產(chǎn)行業(yè)、承銷國債等)，造成損失高達5.2億元。
二、挪威養(yǎng)老保險投資運營方式的借鑒
(一)挪威養(yǎng)老金投資運營方式分析
挪威全球養(yǎng)老基金采用分散投資策略，投資了全球約3500家公司，每家公司平均持股比例卻低于1%。挪威全球養(yǎng)老基金(theGovernmentPensionFund－Global，簡稱GPFG)1990年成立，資金主要來源于石油和天然氣的外匯盈余。GPFG的管理運作模式是由財政部、挪威議會和挪威資產(chǎn)管理部(Nor-wegianBankInvestment Management，簡稱NBIM))三者共同完成。財政部主要負責(zé)制定基準的投資組合、投資收益率以及投資風(fēng)險控制等基準投資策略，并上報挪威議會批準。NBIM根據(jù)基本投資標準，選擇具體的投資對象。GPFG采用的基準投資組合事先明確了投資收益率和風(fēng)險度，其基準投資組合來源于富時(FTSE)27個國家的股票指數(shù)成分股和雷曼全球總計債券指數(shù)的成分債券，該投資組合60%投資于股票，40%投資于固定收益類產(chǎn)品?；鶞释顿Y組合中資產(chǎn)配置隨基準證券市場價格的變化而變化。GPFD的投資領(lǐng)域是多元化的，沒有具體的行業(yè)偏好。在投資的風(fēng)險偏好上，GPFC對單一公司的持股比例為5%，2008年后為10%。在投資地域上，GPFC主要投資于歐洲市場。在投資回報上，GPFC一貫以穩(wěn)健為目標，1998年－2007年的股票和固定收益投資平均回報率分別為5.12%和7%。
(二)挪威養(yǎng)老金投資運營方式對我國的啟示
一方面:GPFG的管理運作模式財政部主要先制定基準投資策略，并上報挪威議會批準。NBIM在基準投資策略的基礎(chǔ)上來實施投資規(guī)劃，選擇投資工具。這種運作模式保持了政府適度干預(yù)養(yǎng)老金投資并監(jiān)督養(yǎng)老基金的運行，值得我國政府借鑒，政府是監(jiān)督者，但在我國養(yǎng)老金投資模式可采用政府委托某一專業(yè)機構(gòu)來管理。另一方面:挪威資產(chǎn)管理部NBIM根據(jù)基準投資組合策略，在富時27個國家的股票指數(shù)成分股和雷曼全球總計債券指數(shù)的成分債券中選擇股票和債券進行投資，其各種證券資產(chǎn)和地區(qū)投資比重隨基準證券市價的變化而變動。這種多元化投資策略分散投資風(fēng)險，透明度較高。挪威的這種依據(jù)經(jīng)濟形勢制定科學(xué)的基準投資策略和設(shè)立投資組合的多元化投資方式，我國可以大膽借鑒。
三、完善我國基本養(yǎng)老金投資管理模式
(一)拓寬養(yǎng)老金的籌資渠道
1.外匯盈余補充基本養(yǎng)老金空賬
我國的外匯儲備2萬多億，把外匯儲備的10%用來補充養(yǎng)老金，一方面可以抵御通貨膨脹;另一方面，我國外匯儲備長期投資美國、歐洲國債，由于人民幣升值，外匯資產(chǎn)帶來大幅度的貶值，因此把外匯儲備的一部分補充基本養(yǎng)老金，選擇適當(dāng)?shù)耐顿Y工具，提高資產(chǎn)的投資收益率，可以防止外匯貶值帶來的損失。
2.通過國有股轉(zhuǎn)讓、國有企業(yè)收益分紅等手段補足基本養(yǎng)老金缺口
我國的養(yǎng)老金采取個人賬戶與社會統(tǒng)籌賬戶相結(jié)合使得“新人”養(yǎng)“中人”和部分“老人”，導(dǎo)致“新人”個人賬戶空賬，這是由制度造成的，應(yīng)由國家買單，國有企業(yè)是全民企業(yè)應(yīng)承擔(dān)這一重任。股權(quán)分置改革后，凡在證券市場首次公開發(fā)行股票并上市的國有股，均須按首次公開實際發(fā)行股份數(shù)量的5%轉(zhuǎn)由我國養(yǎng)老基金會持有，應(yīng)轉(zhuǎn)持股份數(shù)量多于國有股東持股數(shù)量，按實際持股數(shù)量轉(zhuǎn)持。除此，國有企業(yè)每年稅后收益的5%應(yīng)補足基本養(yǎng)老金缺口。
(二)擴大基本養(yǎng)老金的投資范圍，引入養(yǎng)老金投資保險制度
養(yǎng)老金的投資應(yīng)遵循安全性、流動性和收益性。我國的基本養(yǎng)老金投資渠道過窄且收益很低，為改變這一狀況可以從以下幾個方面著手，調(diào)整基本養(yǎng)老金投資結(jié)構(gòu)，擴大基本養(yǎng)老金的投資渠道。
1.調(diào)整投資工具，分享經(jīng)濟快速發(fā)展帶來的收益
目前我國養(yǎng)老金對證券投資基金、企業(yè)債券、股票投資的比例規(guī)定不得高于40%。這個比例應(yīng)提高，應(yīng)提升至60%。對貨幣市場(貨幣型基金、央行息票、票據(jù)市場、銀行短期存款等)的投資比例不得高于30%，其它為10%左右。這樣一方面保證了養(yǎng)老金的流動性，也使得養(yǎng)老金投資分享了中國經(jīng)濟高速發(fā)展帶來的經(jīng)濟利益。
2.擴大基本養(yǎng)老金投資范圍，如基礎(chǔ)設(shè)施和個人住房抵押貸款
基礎(chǔ)設(shè)施具有周期長、規(guī)模大、收益穩(wěn)定且還享有國家稅收減免。世界銀行公布1974年－1992年的基礎(chǔ)設(shè)施收益中，交通運輸業(yè)和城市開發(fā)的收益率最高，均超過20%，基礎(chǔ)設(shè)施年平均收益率為17%?？梢娀A(chǔ)設(shè)施具有長期、穩(wěn)定、相對安全的收益率，因此基本養(yǎng)老金可以參與高速公路、地鐵、機場、港口、城市開發(fā)等投資，當(dāng)然缺陷是流動性較弱。個人住房抵押貸款目前是商業(yè)銀行的績優(yōu)資產(chǎn)，具有較強安全性且較高收益性等特點。我國住房抵押貸款的市場是巨大，為了控制風(fēng)險，我們可以調(diào)低抵押率，按照住房評估價的60%來放款，除非房價跌破40%，否則抵押貸款較安全。
3.引入養(yǎng)老金投資擔(dān)保機制，確保養(yǎng)老金的保值增值
養(yǎng)老金是老百姓的養(yǎng)命錢，為了控制養(yǎng)老保險金的投資風(fēng)險，可以引入養(yǎng)老金投資擔(dān)保機制，以保障養(yǎng)老金投資的安全性。養(yǎng)老金投資的名義收益率=養(yǎng)老金投資的實際收益率+通貨膨脹率，養(yǎng)老金投資的最低目標應(yīng)為保值，假設(shè)養(yǎng)老金投資的實際投資收益率為負值時，由財政撥付專項資金予以彌補，這時，政府充當(dāng)保險人的角色予以承保。
(三)改革養(yǎng)老保險投資管理模式，加強養(yǎng)老保險投資監(jiān)督
1.養(yǎng)老金投資管理模式應(yīng)走市場化道路，確保投資效率
關(guān)于養(yǎng)老金的運作模式，應(yīng)走市場化管理方式，成立養(yǎng)老基金受托人、賬戶管理人、投資管理人和托管人多元化共同管理的模式，并明確其職責(zé)。特別是賬戶管理人可采取信托方式通過公開招標方式選擇專業(yè)化的投資公司———基金管理公司進行專家理財、組合投資、分散投資風(fēng)險。另外賬戶管理人和托管人應(yīng)分開，一般選擇商業(yè)銀行作為托管部門，以監(jiān)督投資管理人的投資運作，保障養(yǎng)老金的安全。
關(guān)鍵詞:模糊綜合評判 房地產(chǎn)投資 機會選擇
后金融危機時期,拉動我國經(jīng)濟增長“三駕馬車”的消費、出口和投資領(lǐng)域內(nèi)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè),在今年中央經(jīng)濟工作會議“維持寬松貨幣政策”、“支持改善性購房需求”和“放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制”政策引導(dǎo)下,房地產(chǎn)市場未來仍處于行業(yè)發(fā)展的景氣階段,在一段時期內(nèi)將保持較快的發(fā)展速度。
隨著我國宏觀經(jīng)濟逐步走強,市場上對房地產(chǎn)住宅投資需求會呈增長趨勢,改善性商品住房,包括保障性住房土地的供給將進一步增加。在充分解讀國家土地政策、稅收政策、房地產(chǎn)流通市場調(diào)控和信貸調(diào)控基礎(chǔ)上,如何把握房地產(chǎn)行業(yè)的投資機會,如何確定投資策略和測算投資效益,無疑是房地產(chǎn)商投資決策的基本問題。
對于“投資環(huán)境好”、“資源環(huán)境良好”、“住房政策好”、“社會秩序優(yōu)良”等模糊概念,人們常常會遇到劃分的困難。因為這些概念沒有絕對分明的界限,也就是說,這些概念沒有絕對明確的外延。本文運用模糊綜合評判方法,在房地產(chǎn)投資機會選擇中定量分析此類問題。
對于一般的評判問題,往往涉及多個因素。房地產(chǎn)投資機會選擇的定量分析與法律、財政、周邊環(huán)境、宏觀經(jīng)濟政策、區(qū)域文化、市場、基礎(chǔ)配套等因素都有關(guān)系,是一個模糊綜合評判問題。下面介紹計算公式:
(2 - 1)
式中:“•”代表矩陣相乘的符號,又稱為R對W的合成運算,其運算步驟與普通矩陣乘法類似。
式(2―1)中,U為綜合評價結(jié)果,所得結(jié)果數(shù)值大者為最優(yōu),用矩陣表示為(2 - 2)
式中: ,為模糊綜合評判方案個數(shù)。
式(2―1)中,R為隸屬函數(shù),用矩陣表示為
式中: 為模糊綜合評判的每一個方案的評定因素。
式(2―1)中,W為權(quán)重,根據(jù)實際情況而定,可表示為
實例:某房地產(chǎn)商面對6個投資機會的備選方案,現(xiàn)根據(jù)已有資料進行模糊綜合評判。
解:l.確定評定因素
式(2―7)根據(jù)具體情況確定,全面反映了每個備選方案的9個評定因素。
2.確定權(quán)數(shù)分配
根據(jù)各因素的重要程度,確定每一因素在全部因素中所占的比重 (j=1,2,…,9)。 體現(xiàn)了對因素 的重視程度,它可以根據(jù)當(dāng)時的政策或決策來確定。采用不同的決策,就會確定出不同的W,從而評選出不同的方案。
(1)重要程度請專家打分列于表2一l。
3.確定隸屬度準則
對每個評定因素采用社員評工分的辦法打分,即在0～1之間給予一個隸屬度,可得準則如表2―2～表2一l0
表2―2 x1隸屬度準則
法律制度不夠完備,經(jīng)濟法規(guī)不夠健全,政治民主生活不夠健全 法律制度尚可.經(jīng)濟法規(guī)尚可.政治民主生活尚可 法律制度較好,經(jīng)濟法規(guī)較好,政治民主生活較好 法律制度完備,經(jīng)濟法規(guī)健全.政治民主生活好
表2―3 x2隸屬度準則
匯率變化大,稅費優(yōu)惠少,融資環(huán)境差 匯率變化較大,稅費優(yōu)惠較少,融資環(huán)境較差 匯率變化一般,稅費優(yōu)惠一般,融資環(huán)境一般 匯率較穩(wěn)定,稅費優(yōu)惠條件較好,融資環(huán)境較好 匯率穩(wěn)定,稅費優(yōu)惠條件好.融資環(huán)境好
0.65 0.75 0.8 0.9 1.0
表2―4x3隸屬度準則
距商業(yè)中心、醫(yī)院、學(xué)校遠.交通不便,環(huán)境較差 距商業(yè)中心、醫(yī)院、學(xué)校較遠,交通較不方便,環(huán)境一般 距商業(yè)中心、醫(yī)院、學(xué)院稍遠,交通比較便利,環(huán)境尚可 地理位置適中,距商業(yè)中心、醫(yī)院、學(xué)校距離近,交通便利。環(huán)境好
0.55 0.7 0.85 1.0
表2―5x4隸屬度準則
經(jīng)濟政策、產(chǎn)業(yè)政策一般,物價波動幅度大,居民消費水平較低 經(jīng)濟政策、產(chǎn)業(yè)政策一般,物價有時波動,居民消費水平一般 經(jīng)濟政策、產(chǎn)業(yè)政策合理,物價穩(wěn)定,居民消費水平較高 經(jīng)濟政策、產(chǎn)業(yè)政策有利,物價穩(wěn)定,居民消費水平高
0.55 0.7 0.85 1.0
表2―6x5隸屬度準則
市場環(huán)境差,市場吸納量小,競爭力度大 市場環(huán)境較差,市場吸納量較小,競爭力度較大 市場環(huán)境一般,市場吸納量一般,供應(yīng)量一般,競爭力度一般 市場環(huán)境較好,市場吸納量較大,供應(yīng)量較小,競爭力度較小 市場環(huán)境好,市場吸納量大,供應(yīng)量小,競爭力度小
0.6 0.7 0.8 0.9 1.0
表2―7 x6隸屬度準則
人力資源、土地資源、原材料資源及能源情況欠缺 人力資源、土地資源、原材料資源及能源情況較缺 人力資源、土地資源、原材料資源及能源情況一般 人力資源、土地資源、原材料資源及能源情況較好 人力資源、土地資源、原材料資源及能源情況良好
0.6 0.7 0.8 0.9 1.0
表2―8 x7隸屬度準則
基礎(chǔ)設(shè)施較完備,城市交通設(shè)施較差 基礎(chǔ)設(shè)施較完備,城市交通設(shè)施一般 基礎(chǔ)設(shè)施較完備,城市交通設(shè)施較好 基礎(chǔ)設(shè)施完備,交通干線分布合理且量多
0.4 0.6 0.8 1.0
表2―9x8隸屬度準則
風(fēng)俗習(xí)慣陳舊,文明禮貌較差,較閉塞 風(fēng)俗習(xí)慣較多文明禮貌一般,較閉塞 教育水準一般,文明禮貌一般,社會秩序一般 城市開放,教育水準和社會秩序好 城市文明程度高,教育水準高,價值觀念開放
0.4 0.6 0.7 0.85 1.0
表2―10x9隸屬度準則
政府決策較民主,管理一般,辦事練 政府決策較民主,管理較透明,辦事效率
一般 政府決策民主,管理好,政治環(huán)境較好 政府決策民主,管理透明,高效廉潔,政治環(huán)境好
0.6 0.8 0.9 1.0
4.列出隸屬度
采用打分辦法,隸屬度歸納如表2―11所示。
參考文獻:
一時間，圍繞著1.5萬億這個數(shù)字展開的討論十分激烈?？偼顿Y超過1.5萬億元的巨額資金從何而來?是否現(xiàn)實?如果1.5萬億的投資鋪開的話，政府將會把資金引導(dǎo)投向到哪些方向，哪些行業(yè)?而在這樣一輪區(qū)域振興的投資中，二級市場上哪些公司將能實實在在分享到利益?我們試圖從更為細致的分析中尋找一些投資路徑。
1.5萬億并非空穴來潮
“1.5萬億?全部投到廣西一個省份?不太可能吧，2008年4萬億投資可是針對全國的啊!”北京的一名投資者張小姐在聽到1.5萬億的提法后，在腦海中第一反應(yīng)便是質(zhì)疑，并對二級市場開始對廣西板塊熱捧保持了足夠的謹慎。
據(jù)筆者了解，1.5萬億并非空穴來風(fēng)，但與境外媒體所稱投向僅為“廣西基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施”、“中央政府投入”有所不同的是，資金投入并非局限于基礎(chǔ)和公共設(shè)施，而是涉及到多個產(chǎn)業(yè)、多個方向的投資，資金來源也并非完全中央政府投入，而是政府引導(dǎo)、企業(yè)搭臺、金融支持’、市場運作等多種方式、多渠道籌集資金。
事實上，更為準確的提法是“北部灣區(qū)域振興”，這一區(qū)域振興規(guī)劃早巳有之，在2008年1月國家批準實施《廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃》以來，北部灣經(jīng)濟區(qū)開始成為國內(nèi)最有希望發(fā)展加快、活力猛增的地區(qū)之一。而在具備了中央政策支持的前提下，未來的3-5年無疑將是北部灣經(jīng)濟區(qū)迅猛發(fā)展的關(guān)鍵時期。
1.5萬億的投資規(guī)劃，則是廣西自治區(qū)政府具體推進過程中的“大手筆”。按照廣西自治區(qū)政府今年3月1日正式頒發(fā)實施的《關(guān)于加快廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)大產(chǎn)業(yè)、大港口、大交通、大物流、大城建、大旅游、大招商、大文化發(fā)展實施意見》(以下簡稱《意見》)，今后3--5年北部灣經(jīng)濟區(qū)將在8個方面取得突破，迅速形成北部灣核心競爭能力。
《意見》共提出規(guī)劃建設(shè)項目1390項、經(jīng)貿(mào)招商主題活動16項、大型文化主題話動15項，估算總投資超過1.5萬億元。其中，大產(chǎn)業(yè)項目587項，總投資7683億元；交通、物流、城建等方面建設(shè)投資均在千億元以上。1.5萬億投資由是出爐，而二級市場的反應(yīng)略顯滯后但仍不“失時”。
關(guān)注幾大投資方向
“區(qū)域振興、區(qū)域規(guī)劃出、臺以后，二級市場一般短線都會作出反應(yīng)，有炒作的成分，但你也要看到，區(qū)域振興實際上是一個中長期的題材，并且上市公司基本面可能在這樣一種區(qū)域經(jīng)濟的升級中得到改善，從大的思路講，我們會關(guān)注哪些行業(yè)和上市公司受益，以及這個區(qū)域規(guī)劃在操作上是否比較容易實現(xiàn)。廣西板塊我們一直在關(guān)注，和其它區(qū)域振興比起來，我們覺得北部灣經(jīng)濟區(qū)更有想象空間，它的區(qū)位優(yōu)勢、原來較低的基數(shù)，對投資人而言是具備創(chuàng)造豐厚回報的基礎(chǔ)的。你可以對最終投資額是否達到1.5萬億有所保留，但政策層面對北部灣經(jīng)濟區(qū)的推動是不用懷疑的，投資方向上，我們覺得政策引導(dǎo)投入的行業(yè)會更為確定?！鄙钲谝患宜侥蓟鸬内w先生道。
根據(jù)政府規(guī)劃具體來看，北部灣經(jīng)濟區(qū)1.5萬億投資規(guī)劃將投入到8個方向上，對于參與或者計劃參與廣西板塊的投資者來說，這是最需要關(guān)注的地方。
首先，產(chǎn)業(yè)投資是“重頭戲”，產(chǎn)業(yè)方面計劃投資7683億元，重點建設(shè)587個重大產(chǎn)業(yè)項目。行業(yè)上，形成石化1個超千億元產(chǎn)業(yè)，冶金、食品兩個超600億元產(chǎn)業(yè)，電子信息、造紙與木材加工、能源3個超300億元產(chǎn)業(yè)，紡織服裝與皮革、修造船、醫(yī)藥、汽車、機械、建材等6個超100億元產(chǎn)業(yè)。
其次，交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入和整合將逐步加速。港口投資計劃投入448億元，新建泊位80個以上，新增吞吐能力2億噸以上。到201 5年，建成防城港區(qū)、欽州港區(qū)、北海港區(qū)3個億噸級港區(qū)，實現(xiàn)廣西北部灣港吞吐能力超過3億噸的目標。
鐵路方面將重點建設(shè)南寧一廣州鐵路、湘桂鐵路、云桂鐵路等，建設(shè)沿海鐵路擴能改造工程南寧至欽州、欽州至防城港、欽州至北海、合浦至湛江和連接沿海港口的鐵路支線。
公路建設(shè)方面，計劃建設(shè)南寧經(jīng)百色至昆明、南寧經(jīng)河池至貴陽、南寧經(jīng)梧州至廣州和北海至三江等國家高速公路網(wǎng)項目，推進濱海公路建設(shè)，擴建南寧經(jīng)欽州至防城港、至北海高速公路，打通南北高速公路欽州茅尾海出入口，形成較為完善的連接國內(nèi)周邊地區(qū)公路出海通道網(wǎng)絡(luò)和通往東盟地區(qū)的國際大通道，計劃投資689億元。民航方面將加快南寧機場擴能改造，完善南寧、北海機場配套設(shè)施，將南寧機場打造成為面向東盟的門戶樞紐機場。
此外，城建和物流也是投資的重點方向。城建201 5年前，計劃投資1465億元，重點建設(shè)項目39i項。到2012年城市化率達45％，到2015年城市化率50％，初步形成以南寧、沿海為雙極，以南寧濱海城鎮(zhèn)發(fā)展為主軸，以玉林崇左發(fā)展為走廊的“雙極、一軸、一走廊”城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)。物流計劃投資1654億元，重點建設(shè)130個物流項目。
其余，旅游計劃投資910億元，重點實施項目133項。文化產(chǎn)業(yè)計劃3-5年投資500億元。
幾大投資策略助力行情“引爆”
在明確北部灣經(jīng)濟區(qū)建設(shè)提速、廣西區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展主要的投資方向后，對二級市場投資者而言，剩下的關(guān)鍵問題是“如何參與”，即投資策略的選擇。
“廣西的上市公司算是西南省份中上市公司數(shù)量中等的一個省份，上市公司排除一些被sT的以外，還算是當(dāng)?shù)乇容^優(yōu)秀的企業(yè)。政策層面上，國家既然是加大對廣西的支持力度，最后落子一定還是促進廣西本地企業(yè)的發(fā)展，通過企業(yè)的發(fā)展來推動區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，這是必由之路。所以廣西上市公司中比如柳鋼股份、北海港、桂冠電力、柳工等都是不錯的選擇?！敝型蹲C券的一位分析師解析道。
綜合多家分析機構(gòu)的觀點來看，參與廣西板塊行情可以有多種投資策略和思路。
思路一，受益基建投資的上市公司。幾乎每一個區(qū)域經(jīng)濟振興規(guī)劃都不可避免的涉及到基建投資的加大，相對于其它少數(shù)民族區(qū)域來講，廣西的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較為完善，但仍有待整合完善。隨著基礎(chǔ)投入的加大，柳鋼股份、五洲交通、北海港、柳工等基建類上市公司將明顯受益。
就這一思路而言，投資者的目光不應(yīng)僅僅局限于廣西本地公司，實際上在廣西大投資的背景下，還存在著一些導(dǎo)致其它非廣西上市公司受益的情況。如國泰君安分析師韓其成在分析廣東上市公司塔牌集團時即指出，由于廣東省水泥很大一部分來自廣西，每年珠三角代表的粵中地區(qū)水泥供給量中約有20％來自廣西，若廣西大投資增加本地水泥需求量，則從廣西流向廣東水泥量有望減少，改善廣東供需關(guān)系。塔牌集團顯然受益于此。
截至目前，多個省市均出臺了各自的“特色小鎮(zhèn)”開發(fā)計劃。一時間，旅游小鎮(zhèn)、科技小鎮(zhèn)、農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)、未來小鎮(zhèn)……以休閑旅游、商貿(mào)物流、現(xiàn)代制造、教育科技、傳統(tǒng)文化、美麗宜居等產(chǎn)業(yè)為根基的特色小鎮(zhèn)開發(fā)熱潮，在一二三線城市周邊如雨后春筍涌現(xiàn)。
對企業(yè)家和社會資本來說，特色小鎮(zhèn)的投資機會在哪里？
通過PPP模式介入特色小鎮(zhèn)投資
特色小鎮(zhèn)可謂是“小空間，大投資”。在特色小鎮(zhèn)風(fēng)生水起的浙江，對特色小鎮(zhèn)的投資已成為民間資本投資的新熱點。
浙商是中國第一商幫，事事敢為人先，政府創(chuàng)新性地拓寬民間投資準入，明確把特色小鎮(zhèn)的交通、市政、能源、生態(tài)環(huán)保、社會事業(yè)、農(nóng)業(yè)水利、信息設(shè)施等七大領(lǐng)域作為鼓勵社會資本進入的領(lǐng)域。
過去，傳統(tǒng)城鎮(zhèn)化的融資方式是土地財政，而在土地財政占財政收入比例高企不下、愈演愈烈的情況下，土地財政的負面效應(yīng)也越來越受人詬病。在后土地財政時代，政府和社會資本合作模式（PPP模式）應(yīng)運而生，成為地方政府拓寬融資渠道的新手段，從而為城鎮(zhèn)化建設(shè)提供強有力的資金保障，緩解地方政府債務(wù)壓力，發(fā)揮市場配置資源的作用，提高資源的使用效率和項目的運營效率。
對社會資本和企業(yè)家來說，通過PPP模式，逐步介入到特色小鎮(zhèn)投資中來，對于打破行業(yè)壟斷和市場壁壘，營造平等的投資環(huán)境，顯然具有創(chuàng)新和示范意義。
從浙江民間資本的實際情形來看，浙江省規(guī)模以上企業(yè)有6萬余家，民間資本存量達到一萬億，既是全國性的“資金洼地”也是“資本高地”。特色小鎮(zhèn)的建設(shè)，不僅打通了民間資本支持實體經(jīng)濟的通道，而且規(guī)范有序地引導(dǎo)民間資金對接優(yōu)質(zhì)項目，有利于培育新型金融業(yè)態(tài)，更好服務(wù)浙江省產(chǎn)業(yè)整合、轉(zhuǎn)型升級和新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
不只浙江，特色小在各省市全面開花，呈現(xiàn)出民間投資與政府雙贏的新氣象。
特色小鎮(zhèn)的投資策略與贏利
近期天使空間與湖北黃岡、江西贛州等地政府合作開展特色小鎮(zhèn)開發(fā)，從開發(fā)實踐來看，企業(yè)家通過PPP模式來投資項目，讓政府參股，以企業(yè)為主體，遵循市場化的運作規(guī)則，政府和社會資本風(fēng)險共擔(dān)、利益共享，結(jié)成平等合作關(guān)系，對雙方均大有好處。企業(yè)家通過借助政府的公信力來實現(xiàn)項目融資，還可以取得國家開發(fā)銀行或相關(guān)政策性銀行的貸款，以及降低融資成本等，這都是普通的商業(yè)投資項目無法達到的。
投資的同時還需要融資合作?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)融資一般基于PPP模式，政府提供部分資本金支持、貼息辦法、收入反還、引導(dǎo)基金等，再通過導(dǎo)入商業(yè)融資結(jié)構(gòu)、夾層融資，通過杠桿放大，形成資產(chǎn)對價的融資安排。通過人氣聚集和產(chǎn)業(yè)培育形成政府扶持下的產(chǎn)業(yè)貸款和項目支持結(jié)構(gòu)，進而導(dǎo)入大IP、引進戰(zhàn)略合作伙伴提供資金支持。在招商運作下，延伸出資本運營模式，利用創(chuàng)新性金融手段平衡資金。
1. PPP融資模式的內(nèi)涵
PPP（Public-Private-Partnership），即公私合作伙伴關(guān)系模式，是由政府部門或地方政府通過采購形式與中標單位組成的特殊目的公司簽訂特許合同，由特殊目的公司負責(zé)建設(shè)及經(jīng)營的一種融資模式。PPP模式的顯著特點在于私人企業(yè)的參與，提高基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和服務(wù)效率。在PPP模式下，政府和私人企業(yè)之間是合作關(guān)系，雙方風(fēng)險共擔(dān)，分散了政府的投資風(fēng)險。其缺點在于組織結(jié)構(gòu)形式比較復(fù)雜，涉及到多個利益關(guān)聯(lián)方，不確定因素較多，管理難度比較大。
2. PPP融資模式在國外鐵路建設(shè)中的應(yīng)用
2.1自從1997年日本政府鼓勵民間資本進入公共項目開始，PPP模式在日本便得到了很大的發(fā)展。可以說日本現(xiàn)在新干線融資模式是個典型的PPP模式：由中央政府、地方政府、國內(nèi)鐵路公司三方共同出資建設(shè)，由運輸設(shè)備整備事業(yè)團管理資金，由鐵路建設(shè)公團負責(zé)建設(shè)、管理、租賃或轉(zhuǎn)讓新干線。
2.2 2005年，法國建立了國家鐵路運營公司（RENFE-Operator）和鐵路基礎(chǔ)設(shè)施管理局（ADIF）。2006年，法國政府授權(quán)RFF可以采用PPP模式作為新的融資工具來融資。鐵路資金需求與可用公共資金之間的缺口很大，加之新的政策法規(guī)為PPP模式的發(fā)展提供了保障，因此促進了PPP模式的發(fā)展。法國PPP的主要形式是合伙契約或特許經(jīng)營協(xié)議。法國鐵路第一批使用PPP融資模式的高速鐵路線是GSM-R計劃、歐洲南大西洋高速線和尼姆-蒙彼利埃新線。
2.3直到現(xiàn)在，美國鐵路仍把項目融資作為資金籌集的主要方式。路網(wǎng)建設(shè)投資是當(dāng)前美國鐵路發(fā)展的主要問題。PPP模式是美國路網(wǎng)建設(shè)的重要融資模式。美國耗資30億美元修建的東北走廊鐵路項目，其中56%的資金是由政府投資，17%由地方投資，其余全部來自于私人部門的投資。
3. 鐵路領(lǐng)域選擇PPP融資模式的優(yōu)勢
3.1 PPP融資模式可以盡早確定哪些鐵路建設(shè)項目可以進行項目融資，并能在項目初始階段更好地解決項目整個生命周期中的風(fēng)險分配問題。從運作程序來看，PPP融資模式包括選擇項目合作公司、確立項目、成立項目公司、招投標和項目融資、項目建設(shè)、項目運行管理、項目移交等環(huán)節(jié)。PPP方式的操作規(guī)則使民營企業(yè)參與到包括鐵路建設(shè)項目的確認、設(shè)計和可行性研究等前期工作在內(nèi)的整個項目運行周期中，有效地實現(xiàn)了對項目建設(shè)與運行的控制，從而有利于降低項目建設(shè)投資風(fēng)險，較好地保障國家、民營企業(yè)、銀行及消費者等各方的利益。
3.2 PPP融資模式中私人企業(yè)從項目論證階段就開始參與項目，有利于采用私人企業(yè)的先進技術(shù)和管理經(jīng)驗。我國鐵路目前還處于長期壟斷性經(jīng)營，沒有直接競爭對手，容易導(dǎo)致運營效率低，服務(wù)水平差。而PPP模式的經(jīng)營者會主動降低運營成本、提高運營管理效率和不斷創(chuàng)新的意識。采用PPP方案可以使有意向參與項目建設(shè)的私人企業(yè)與政府或有關(guān)機構(gòu)在鐵路建設(shè)項目的論證階段，共同商討項目建設(shè)過程中所采用的技術(shù)方案，從而有可能采用較新的研究成果。
3.3 PPP融資模式可以在一定程度上保證民營企業(yè)的盈利。民營企業(yè)的投資目標是尋求既能夠還貸又有投資回報的項目。采取PPP模式，政府可以給予民營企業(yè)相應(yīng)的政策扶持作為補償，如稅收優(yōu)惠、貸款擔(dān)保、給予民營企業(yè)沿線土地優(yōu)先開發(fā)權(quán)等，通過實施這些政策，提高民營企業(yè)投資鐵路項目的積極性。
4. 鐵路實現(xiàn)PPP融資模式的政策建議
我國鐵路基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投融資渠道相對單一，還沒有真正實現(xiàn)投融資主體多元化。雖然自2004 年起鐵道部先后與各省市政府簽署部省協(xié)議，共同合作建設(shè)鐵路，但在投資方面鐵道部仍占主導(dǎo)地位，社會資本進入鐵路建設(shè)還沒有真正意義上得到實現(xiàn)。PPP是20 世紀90 年代初在英國興起的一種新的融資方式。通過上述分析，PPP 模式在我國鐵路建設(shè)中具有可行性。
2004年《中長期鐵路網(wǎng)規(guī)劃》和2006年《鐵路“十一五”規(guī)劃》的，使我國鐵路建設(shè)進入高速發(fā)展時期。鐵路建設(shè)需要充足的資金作保證，而PPP融資模式則是一個很好的選擇和嘗試。我們在運用PPP 融資方式時，可以結(jié)合我國具體的國情，并借鑒國外經(jīng)驗，促進我國鐵路建設(shè)的高速發(fā)展，從而帶動全社會的經(jīng)濟快速發(fā)展。在實施PPP融資模式時，我們應(yīng)當(dāng)注意以下幾點。
4.1確立合理的風(fēng)險分擔(dān)機制。鐵路建設(shè)項目具有投資大、周期長、內(nèi)部結(jié)構(gòu)復(fù)雜、所涉及因素眾多等特點，從而產(chǎn)生了大量的風(fēng)險，因此，要想吸引民營投資者，就要設(shè)計合理的風(fēng)險分擔(dān)機制。合理的風(fēng)險分擔(dān)機制是項目具有吸引力的關(guān)鍵因素。項目的風(fēng)險分配應(yīng)該根據(jù)每個參與者的具體情況，將某類風(fēng)險分配給最適合承擔(dān)的參與者，從而使項目的整體滿意度最高。在PPP項目中，可采用項目完工擔(dān)保、資金缺額擔(dān)保，也可對一些風(fēng)險投保，包括對建設(shè)工程一切風(fēng)險（CAR）的保險，對預(yù)期利潤損失風(fēng)險（ALOP）的保險，對第三者責(zé)任風(fēng)險（TPL）的保險等。
4.2轉(zhuǎn)變政府職能。采用PPP融資模式，實際上是在過去壟斷的公用事業(yè)項目中引入市場競爭機制，而政府職能的合理定位和有效履行是實現(xiàn)這一目標的決定性因素。對于私人投資者而言，最關(guān)心公私合營協(xié)議中的政府監(jiān)管風(fēng)險，包括特許權(quán)招投標過程是否透明，協(xié)定的運價制度是否能遵守，投資者是否具有真正的運營自由，政府是否能按時進行財政撥款等。這些都需要政府盡量采取市場化或激勵性的支持手段，為鐵路建設(shè)提供良好的投資環(huán)境。
4.3政策保障?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)公益性的特點使其定價不能完全遵循市場化的原則，同時，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)流動性風(fēng)險較大，因此，政府應(yīng)制定相關(guān)政策，給予基礎(chǔ)設(shè)施投資一些優(yōu)惠，如稅收優(yōu)惠、低息貸款、擔(dān)保貸款、鐵路沿線的土地開發(fā)優(yōu)惠等，充分調(diào)動民營資本的積極性。
4.4法律和法規(guī)保障。項目進行PPP模式運作，需要在項目設(shè)計、融資、運營、管理和維護等各個階段對政府部門與企業(yè)各自承擔(dān)的責(zé)任義務(wù)和風(fēng)險進行明確界定，以保護雙方的權(quán)益。因此PPP項目的運作需要清晰完善的法律和法規(guī)制度予以保證。
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投資要點：
1、多重因素壓制供給、需求則保持增長。
2、三重策略篩選投資標的。
對從各地的新開工和在建項目看，綜合考慮各項政策的作用，預(yù)計2014 年水泥行業(yè)投資仍將保持負增長，2014 年預(yù)計熟料新增產(chǎn)能進一步縮減至6000 萬噸左右，同比增長3.6%左右。
基于當(dāng)前中國經(jīng)濟增長模式下，預(yù)計14年投資仍將保持適當(dāng)規(guī)模和增速，和水泥消費最為緊密相關(guān)的基建投資仍保持了較快增長。根據(jù)固定資產(chǎn)投資及基建投資對水泥的拉動關(guān)系測算，我們預(yù)計14 年水泥需求在7.5%左右。
投資策略一：關(guān)注區(qū)域邊際供需關(guān)系改善的華東及甘青地區(qū)。建議關(guān)注海螺水泥，江西水泥。甘青地區(qū)14 年需求在鐵路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及災(zāi)后重建全面鋪開的推動下，需求仍將保持高速增長，建議關(guān)注區(qū)域龍頭企業(yè)祁連山。
投資策略二：關(guān)注區(qū)域環(huán)保治理和率先轉(zhuǎn)型的公司?；诖髿馕廴局卫淼膹妱蒌侀_，將導(dǎo)致地區(qū)供給收縮。建議積極關(guān)注冀東水泥和金隅股份?；陬I(lǐng)先行業(yè)轉(zhuǎn)型，環(huán)保理念超前視角，我們看好華新水泥。
投資策略三：重視央企布局區(qū)域公司，受益央企帶來的區(qū)域協(xié)同效益。關(guān)注中國建材旗下中聯(lián)水泥所涉及的四川及河南市場，個股方面可選擇四川雙馬和同力水泥。
商貿(mào)零售：行業(yè)并購漸入佳境
投資要點：
1、從日本的經(jīng)驗看國內(nèi)零售必然進入整合階段。
2、從股權(quán)、市值、估值、物業(yè)、資產(chǎn)、經(jīng)營六方面遴選并購標的。
從日本零售業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗來看，經(jīng)歷了快速擴張-陷入低迷-并購整合三大階段。日本60年代經(jīng)濟高速發(fā)展，零售業(yè)進入快速擴張期，門店數(shù)和零售額快速提升；80年代經(jīng)濟增長放緩，90年代泡沫經(jīng)濟破滅，需求陷入衰退，外延擴張容量受限，行業(yè)進入分化調(diào)整期，多家百貨先后破產(chǎn)，而優(yōu)質(zhì)的零售公司得以存續(xù)；從本世紀初起近十年間，大規(guī)模的并購整合開始，行業(yè)集中度迅速提升。
中國的啟示：行業(yè)整合是必經(jīng)之路。我國零售業(yè)內(nèi)憂外患，面臨電商分流、內(nèi)生增長乏力、外延擴張受限、規(guī)模優(yōu)勢無法發(fā)揮的困境，行業(yè)整合勢在必行。
投資標的選擇。從六個方面來選擇投資標的：（1）股權(quán)分散，大股東及其一致行動人持股比例低；（2）市值較小，較小的投入就可以獲得控制權(quán)；（3）估值低，收購?fù)度氤杀镜?；?）物業(yè)價值豐厚，擁有大量自有優(yōu)質(zhì)物業(yè)，物業(yè)重估價值大；（5）資產(chǎn)質(zhì)量好，現(xiàn)金流充裕；（6）經(jīng)營業(yè)績不佳，成長性與資產(chǎn)質(zhì)量不匹配。綜合以上標準，建議關(guān)注中百集團、大商股份、合肥百貨、歐亞集團。
光伏：處于反轉(zhuǎn)回升階段
投資要點：
1、行業(yè)處于反轉(zhuǎn)階段，2014年將繼續(xù)向好。
2、新興市場需求占比將繼續(xù)提升，供需處于平衡狀態(tài)。
2013年光伏行業(yè)經(jīng)歷了鳳凰涅槃，行業(yè)大周期的反轉(zhuǎn)趨勢已然得到確認，光伏上市公司在前三季度盈利狀況逐漸好轉(zhuǎn)， Q2、Q3已有較多企業(yè)陸續(xù)實現(xiàn)了營業(yè)利潤的轉(zhuǎn)正。展望2014年，我們認為行業(yè)轉(zhuǎn)好的趨勢仍將繼續(xù)，基本面應(yīng)屬整體溫和回暖而非突飛猛進式轉(zhuǎn)好。
2013年是光伏需求格局駛向新世界的分水嶺，以德國為代表歐洲地區(qū)由于政策變化導(dǎo)致裝機量大幅下滑，而以中、美、日為代表的新興地區(qū)裝機需求迅猛增長。對于2014年，我們認為這種占比格局仍將繼續(xù)。
明年供需關(guān)系可能處于平衡狀態(tài)，產(chǎn)品價格可能保持平穩(wěn)略降態(tài)勢。明年對于國內(nèi)廠商而言供需可能比較匹配。2014年各環(huán)節(jié)價格可能保持平穩(wěn)略降的態(tài)勢。
目前的光伏行業(yè)處于反轉(zhuǎn)回升階段。展望2014年，光伏板塊將進入更加注重成長性的階段，因此股票業(yè)績增速和估值水平可能比2013年政策趨勢性行情時更為重要。在產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)中，電站業(yè)務(wù)仍可看好，上游具有成本優(yōu)勢的龍頭企業(yè)也可關(guān)注。此外，較低的資產(chǎn)負債率應(yīng)是選股的重要指標之一。綜合估值、行業(yè)邏輯和資產(chǎn)負債率指標，在A股光伏公司中，我們看好陽光電源和隆基股份。
通信：戰(zhàn)略部署細分領(lǐng)域
投資要點：
1、自上而下精選高景氣度細分領(lǐng)域的龍頭企業(yè)。
2、自下而上尋找具備移動互聯(lián)網(wǎng)精神的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型公司。
展望2014年，4G固然精彩，但其他細分領(lǐng)域具備大市場小公司屬性的投資機遇更吸引人。
自上而下精選細分行業(yè)。除了4G板塊以外，我們認為2014年軍工通信（北斗、衛(wèi)星通信、射頻線纜等）、專網(wǎng)通信（工業(yè)通信、企業(yè)通信等）和金融支付（金融IC和NFC等）領(lǐng)域的機遇尤佳，行業(yè)景氣度很高，選股思路也較為清晰：精選仍有較大成長空間的龍頭公司。
【關(guān)鍵詞】經(jīng)濟轉(zhuǎn)型；低碳經(jīng)濟；低碳房地產(chǎn)；投資策略
一、問題的提出
1、經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的客觀要求。加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式是我國經(jīng)濟社會領(lǐng)域的一場深刻變革，它正在貫穿到經(jīng)濟社會發(fā)展全過程和各領(lǐng)域。經(jīng)濟增長方式轉(zhuǎn)變是由不可持續(xù)性向可持續(xù)性轉(zhuǎn)變，由高碳經(jīng)濟型向低碳經(jīng)濟型轉(zhuǎn)變，由忽略環(huán)境型向環(huán)境友好型轉(zhuǎn)變，我國經(jīng)濟的發(fā)展將進入一個追求質(zhì)量效益型的新階段。
房地產(chǎn)在我國已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，以2009年為例，全國房地產(chǎn)投資總額為4.3萬億，占全國城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)總額（19.4萬億）的22.2%，也就是說，我國城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資超過五分之一的是來自于對房地產(chǎn)的投資，并由此牽涉許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，包括建筑材料、家居裝飾裝潢、五金建材、電器設(shè)備以及政府管理和圍繞房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)服務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)公司、物業(yè)管理公司等。
2、低碳經(jīng)濟概念。低碳經(jīng)濟是以低能耗、低污染、低排放為基礎(chǔ)的經(jīng)濟模式，是人類社會繼農(nóng)業(yè)文明、工業(yè)文明之后的又一次重大進步。低碳經(jīng)濟實質(zhì)是能源高效利用、清潔能源開發(fā)、追求綠色gdp的問題，核心是能源技術(shù)和減排技術(shù)創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和制度創(chuàng)新以及人類生存發(fā)展觀念的根本性轉(zhuǎn)變。
“低碳經(jīng)濟”提出的大背景，是全球氣候變暖對人類生存和發(fā)展的嚴峻挑戰(zhàn)。隨著全球人口和經(jīng)濟規(guī)模的不斷增長，能源使用帶來的環(huán)境問題及其誘因不斷地為人們所認識，不止是煙霧、光化學(xué)煙霧和酸雨等的危害，大氣中二氧化碳濃度升高帶來的全球氣候變化業(yè)已被確認為不爭的事實。
3、我國發(fā)展低碳經(jīng)濟的條件。探索低碳發(fā)展之路不僅符合世界能源“低碳化”的發(fā)展趨勢，而且也與我國轉(zhuǎn)變增長方式、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、落實節(jié)能減排目標和實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標具有一致性。2009年末全球氣候變化峰會在哥本哈根召開，
三、低碳房地產(chǎn)的定位選擇
低碳房地產(chǎn)即低碳住宅要求在能源、水環(huán)境、聲音、光源、熱能、綠化、綠色建材等方面都需要有一些基本的低碳要求，具體說主要表現(xiàn)在：
——能源系統(tǒng)：對住宅護圍結(jié)構(gòu)和供熱、空調(diào)系統(tǒng)進行節(jié)能設(shè)計，節(jié)能達50%以上，鼓勵采用新能源。
——水環(huán)境系統(tǒng)：室外設(shè)立中水系統(tǒng)和雨水收集系統(tǒng)；供水設(shè)施亦是節(jié)水接能型；推廣節(jié)水器具；在有需要的地方可同步規(guī)劃設(shè)計管道直接飲用水系統(tǒng)。
——聲環(huán)境系統(tǒng)：室外聲環(huán)境設(shè)計應(yīng)使日間小于50分貝，夜間小于40分貝；采用隔音降噪措施使室內(nèi)日間噪音小于35分貝，夜間小于30分貝。
——光環(huán)境系統(tǒng)：住區(qū)內(nèi)防止光污染；公共場所采用節(jié)能燈；居室保證日照時間。
——熱環(huán)境系統(tǒng)：住宅圍護結(jié)構(gòu)有一定的熱供性能和保溫隔熱性能，以保證冬季供暖室內(nèi)溫度達到20--24攝氏度，夏季空調(diào)室內(nèi)適宜溫度22—27攝氏度；供暖、空調(diào)采用清潔能源。
——綠化系統(tǒng)：區(qū)內(nèi)綠化應(yīng)具備生態(tài)環(huán)境功能、休閑活動功能、景觀文化功能。
——綠色建材系統(tǒng)：3r材料（可重復(fù)利用材料、可循環(huán)利用材料和再生材料）使用量比例達到30%；拆除時材料總回收率達到40%；應(yīng)選用無毒、無害、無污、無放射性、無揮發(fā)性，有益健康的材料：應(yīng)采用已取得國家環(huán)境標志認可委員會批準并被授予環(huán)境標志的建筑材料和產(chǎn)品。
房地產(chǎn)企業(yè)實施低碳營銷，突出其項目環(huán)保、節(jié)能、健康、舒適的優(yōu)勢，將是戰(zhàn)勝對手，贏得消費者的最有利的武器，因此低碳房地產(chǎn)的定位的基本戰(zhàn)略選擇應(yīng)該是環(huán)保、健康、節(jié)能。
（1）環(huán)保定位：也就是房地產(chǎn)在土地、資源和能源的節(jié)約、建材的循環(huán)回收、垃圾的分類處理等各方面出類拔萃；
（2）健康定位：即建筑、室內(nèi)裝飾、區(qū)內(nèi)環(huán)境、小區(qū)周邊環(huán)境都實現(xiàn)了對業(yè)主健康的最佳呵護；
（3）節(jié)能定位：建筑材料、建筑設(shè)計的優(yōu)化使電能耗量減少，從而實現(xiàn)節(jié)能。
一方面，地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流短缺，融資成本上升，房地產(chǎn)基金市場空間更大；大資管帶來了更多資金池與金融通道，資金來源更為豐富，可利用金融工具更為充足；隨著城鎮(zhèn)化的步伐，地產(chǎn)投資向二、三線城市擴張，投資領(lǐng)域更為廣闊。養(yǎng)老地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等主題地產(chǎn)投資也開始在市場上頻頻亮相。
另一方面，內(nèi)部和外部市場競爭更加激烈，更多類型的資產(chǎn)管理機構(gòu)進入市場，房地產(chǎn)基金感受到其他業(yè)態(tài)的外部壓力；行業(yè)分化漸趨明顯，投資策略、投資方式日趨專業(yè)化，房地產(chǎn)基金行業(yè)內(nèi)部競爭格局成型，品牌機構(gòu)行業(yè)知名度上升，而不成功機構(gòu)亦開始退出市場；伴隨著房地產(chǎn)市場投資成本和現(xiàn)金流緊繃帶來的壓力，地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險進一步上升。
在中國，新興的房地產(chǎn)基金管理機構(gòu)在投資策略方面，已經(jīng)開始產(chǎn)生多元化格局分化，及專業(yè)化投資策略成型。在多元化的資產(chǎn)管理行業(yè)開局之年展望將來，房地產(chǎn)基金即將成為另類資產(chǎn)配置的重要資產(chǎn)類別。房地產(chǎn)基金具有明顯的長期投資屬性、資產(chǎn)增值特點、較高風(fēng)險收益特征，對于豐富機構(gòu)投資人和高凈值個人的投資組合具有實質(zhì)性意義。同時，房地產(chǎn)基金管理人的逐漸成熟，以及不同管理人投資策略的分野和專業(yè)化，為建構(gòu)一個多元化的房地產(chǎn)基金投資組合提供了堅實的基礎(chǔ)。
行業(yè)格局新變化
基于2012年人民幣房地產(chǎn)基金集中于住宅主題――機會型策略――債權(quán)投資方式――一線城市的市場格局，2013年的市場開始向綜合體、商業(yè)主題――股權(quán)/債股結(jié)合投資方式――二三線城市的轉(zhuǎn)移。具體表現(xiàn)為以商業(yè)、綜合體或其他主題地產(chǎn)為底層項目的房地產(chǎn)基金快速增長，基金退出收益率略微回落，以及基金創(chuàng)新結(jié)構(gòu)設(shè)計的廣泛出現(xiàn)。
2013年的市場投資環(huán)境依然處于動態(tài)變化當(dāng)中。房地產(chǎn)政策調(diào)整、大資管格局、城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，給房地產(chǎn)基金行業(yè)帶來了根本性的格局改觀。一方面，地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流短缺，融資成本上升，房地產(chǎn)基金市場空間更大；大資管帶來了更多資金池，資金來源更為豐富，可利用金融工具更為充足；隨著城鎮(zhèn)化的步伐，地產(chǎn)投資向二三線城市擴張，投資領(lǐng)域更為廣闊。另一方面，內(nèi)部和外部市場競爭更加激烈，更多類型的資產(chǎn)管理機構(gòu)進入市場，房地產(chǎn)基金感受到其他業(yè)態(tài)的外部壓力；行業(yè)分化漸趨明顯，投資策略、投資方式日趨專業(yè)化，房地產(chǎn)基金行業(yè)內(nèi)部競爭格局成型，品牌機構(gòu)行業(yè)知名度上升，而不成功機構(gòu)亦開始退出市場；伴隨著房地產(chǎn)市場投資成本和現(xiàn)金流緊繃帶來的壓力，地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險進一步上升。整體而言，2013年房地產(chǎn)基金行業(yè)在2012年基礎(chǔ)上實現(xiàn)了量和質(zhì)的發(fā)展，但同時也伴隨著風(fēng)險的積累和行業(yè)的分化。
投資策略變化
機會型策略從一線城市向二三線城市發(fā)展。
過去一年里，一線城市的土地供給和房地產(chǎn)市場受政策和經(jīng)濟因素影響增長緩慢，無論是住宅地產(chǎn)還是商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)升值增速下降。在城鎮(zhèn)化趨勢的帶動下，地產(chǎn)開發(fā)由一線城市向二、三線城市擴散，隨之將地產(chǎn)開發(fā)的機會型策略擴張至更廣闊的區(qū)域。
非機會型策略在一二線城市有所發(fā)展。
不以房地產(chǎn)開發(fā)作為基本投資邏輯的增值型和核心型策略隨著核心城市房地產(chǎn)市場的升級得以發(fā)展。伴隨著非住宅類房地產(chǎn)業(yè)態(tài)，如工業(yè)園、寫字樓、商場、公寓等在核心城市中的價值上升，不少專業(yè)型房地產(chǎn)基金積極地占據(jù)市場空間。同時，資產(chǎn)證券化初露曙光，有望將中國房地產(chǎn)基金行業(yè)帶入持有型房地產(chǎn)投資和REITs時代。
國內(nèi)投資人的地產(chǎn)基金全球配置進一步發(fā)展。
受金融危機的影響，以美國為代表的房地產(chǎn)資產(chǎn)已經(jīng)在過去幾年有較大跌幅，目前在緩慢復(fù)蘇當(dāng)中。以鵬華美國房地產(chǎn)基金、諾安全球不動產(chǎn)和嘉實全球房地產(chǎn)為代表的國內(nèi)房地產(chǎn)基金正成為投資海外機會的排頭兵。國內(nèi)以保險公司為代表的機構(gòu)投資人，和個人投資人都開始了境外配置的步伐。當(dāng)前海外房地產(chǎn)投資方式既包括了直接投資，也可以通過REITs和REITs指數(shù)基金等金融產(chǎn)品投資，還可以通過房地產(chǎn)基金實現(xiàn)。
投資主題變化
住宅地產(chǎn)在城鎮(zhèn)化趨勢中仍然占據(jù)最重要的地位。
住宅地產(chǎn)一直是房地產(chǎn)基金投資的最主要類型。與其他受監(jiān)管資金池不同，房地產(chǎn)基金可以無限制，且實質(zhì)性地參與住宅地產(chǎn)開發(fā)的各個階段，因此也是住宅地產(chǎn)非常重要的補充融資手段。隨著中國的城鎮(zhèn)化進程，住宅地產(chǎn)的開發(fā)由一線城市轉(zhuǎn)向二、三線城市，相應(yīng)地房地產(chǎn)基金的觸角也由此滲入到中國城市化進程的各個毛細血管。但由于不同地區(qū)經(jīng)濟、政策、社會情況的巨大差異，城鎮(zhèn)化投資潮流中的投資收益差距也將是巨大的，換句話說，這其中蘊含著更為深刻的市場風(fēng)險。
商業(yè)地產(chǎn)分野，寫字樓、商場受到房地產(chǎn)基金差異化對待。
一線城市中的商業(yè)地產(chǎn)在成熟商業(yè)環(huán)境下具有長期穩(wěn)定的現(xiàn)金收入和良好的資產(chǎn)升值預(yù)期，是大型投資人所青睞的投資品類。但在當(dāng)前的環(huán)境下，兩類最典型的商業(yè)地產(chǎn)卻面臨著不同的市場反饋。一線城市核心地段的寫字樓地產(chǎn)，處于租金和出租率同時上升的周期。受到保險資金等機構(gòu)投資人的偏愛，寫字樓的投資市場處于活躍期，專業(yè)化的基金團隊得以迅速成長并品牌化。實體商場受到互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟的沖擊，運營難日益度加大，同時亦缺乏具有專業(yè)能力的運營團隊和品牌操盤，對純商業(yè)地產(chǎn)的市場認識分化嚴重，大家普遍認為存在較多的資產(chǎn)泡沫，實際介入購物中心類項目的地產(chǎn)基金寥寥可數(shù)。
養(yǎng)老和醫(yī)療地產(chǎn)受到保險公司等大型投資人的追捧。
而相較于其他資本，保險公司借助其強大的資金實力以及保險業(yè)務(wù)的協(xié)同效應(yīng)，率先建立起相對成熟的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈商業(yè)模式。將保險產(chǎn)品與養(yǎng)老社區(qū)相銜接，是目前保險公司進軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的主要商業(yè)模式。同時，具有戰(zhàn)略性投資意圖的房地產(chǎn)公司亦開始涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。更多地作為一種融資工具，房地產(chǎn)基金在養(yǎng)老和醫(yī)療等類型的地產(chǎn)開發(fā)過程中，顯露身影。
工業(yè)和物流地產(chǎn)的價值得到體現(xiàn)。
工業(yè)地產(chǎn)為商業(yè)地產(chǎn)的一個分支，在美國REITs產(chǎn)品的市場份額排名中，與寫字樓、住宅地產(chǎn)等都曾各領(lǐng)。當(dāng)前樓市調(diào)控促使房企將產(chǎn)業(yè)鏈延伸至工業(yè)地產(chǎn)。產(chǎn)業(yè)園開發(fā)、物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)都已在各地如火如荼進行。中國已經(jīng)出現(xiàn)了一大批以產(chǎn)業(yè)園和物流地產(chǎn)為標的的房地產(chǎn)基金。
投資方式變化
結(jié)構(gòu)化融資和明股實債大行其道，但這種方式亦受到極大的挑戰(zhàn)。
越來越多的房地產(chǎn)基金采取了類信托的結(jié)構(gòu)化設(shè)計，以滿足不同投資人的風(fēng)險收益和投資期限偏好。明股實債成為當(dāng)前最為普遍的投資方式。另一方面，通過明股實債的方式向房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)提供融資是與宏觀經(jīng)濟去杠桿逆向而馳的行為，雖然解決了房地產(chǎn)行業(yè)的融資困境，但同時也遞延了系統(tǒng)風(fēng)險，事物的兩面性在當(dāng)前和遠期可能體現(xiàn)不同的效果。
純股權(quán)投資的風(fēng)險進一步加大。股權(quán)類投資的風(fēng)險與項目退出緊密相關(guān)。在2013年，房地產(chǎn)價格波動和政策調(diào)整頻繁，以純股權(quán)方式進行投資的部分基金遭遇了退出端的考驗，同時也引起了投資人對于純股權(quán)類投資的信心動搖。股權(quán)投資在市場業(yè)績和投資人信心兩端都遭受了打擊，市場活躍程度可能持續(xù)降低。
房地產(chǎn)夾層基金有較快發(fā)展。雖然當(dāng)前缺少合適的法律環(huán)境、夾層投資工具、有效的夾層利率空間。但是，夾層基金的優(yōu)勢和市場前景不容忽視。夾層投資的投資方式靈活，收益風(fēng)險、收益率等介于股權(quán)和債權(quán)投資之間，收益率大于普通固定收益產(chǎn)品而相較股權(quán)投資風(fēng)險較低，未來發(fā)展空間廣闊。國內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)了專業(yè)的房地產(chǎn)夾層基金團隊，并取得了不俗的市場業(yè)績。
退出收益變化
股權(quán)收益下降，債權(quán)收益上升，不同機構(gòu)之間收益差距增大。
與前兩年相比，股權(quán)類投資的收益率有較為明顯的下降。但基于房地產(chǎn)基金特殊的收益分配方式，債權(quán)和結(jié)構(gòu)化房地產(chǎn)基金的收益上升。由于房地產(chǎn)基金往往從前端具有固定利率的資金池獲得資金，再在市場上尋找在風(fēng)險可控前提下能夠承擔(dān)更高資金成本的項目，由此獲取利差。在大資管格局下，前端資金池更為豐富和具有操作性，而后端項目在行業(yè)周期下得以容忍更高利率的資金拆解成本，由此帶來了結(jié)構(gòu)化房地產(chǎn)基金收益率的上升。
策略多元化
從房地產(chǎn)基金策略多元化的角度出發(fā)，房地產(chǎn)基金作為一種資產(chǎn)配置類別存在于投資人的投資組合當(dāng)中，同時房地產(chǎn)基金行業(yè)中存在的多種模式化的投資策略，以符合投資人的不同偏好和目標。
房地產(chǎn)基金日益作為一種獨立的另類投資資產(chǎn)類別存在于市場中。房地產(chǎn)基金與PE基金在實物資產(chǎn)現(xiàn)金流方面，及地產(chǎn)開發(fā)周期方面的區(qū)別使得這兩類另類投資基金具有相似的表象，但卻是不同的投資邏輯和投資策略。在房地產(chǎn)基金內(nèi)部，核心型、增值型、機會型投資策略也存在著完全不同的執(zhí)行效果。我們發(fā)現(xiàn)，在中國，新興的房地產(chǎn)基金管理機構(gòu)在投資策略方面，已經(jīng)開始產(chǎn)生多元化格局分化，及專業(yè)化投資策略成型。
房地產(chǎn)基金是與PE基金相區(qū)別的資產(chǎn)類別
房地產(chǎn)基金是另類投資領(lǐng)域的獨立資產(chǎn)類別，與PE基金在很大程度上具有類似特征，如都采取基金形式進行管理和運行，都具有長周期的投資期限，都具有較差的流動性。但是，房地產(chǎn)基金與PE基金又存在著實質(zhì)性差別，二者的底層資產(chǎn)一個是房地產(chǎn)資產(chǎn)，一個是股權(quán)資產(chǎn)，兩類資產(chǎn)之間存在著本質(zhì)區(qū)別。股權(quán)資產(chǎn)對應(yīng)公司資產(chǎn)，具有現(xiàn)金流支持，長期時間內(nèi)亦具有股權(quán)價值增值，通過并購或IPO等方式退出。房地產(chǎn)資產(chǎn)對應(yīng)土地和建筑物，在開發(fā)階段沒有現(xiàn)金流支持，僅享有退出時的一次性資產(chǎn)增值，通過回購、轉(zhuǎn)售、散賣等方式退出。由于底層實物資產(chǎn)的不同，一般來說房地產(chǎn)基金與PE基金不具有風(fēng)險相關(guān)性，是兩類可以分別單獨配置的資產(chǎn)類別。
在中國的環(huán)境下，PE基金已經(jīng)經(jīng)過了十年以上的發(fā)展階段，無論是美元基金還是人民幣基金都已經(jīng)進入成熟發(fā)展階段。而房地產(chǎn)基金在國內(nèi)的發(fā)展年限尚短，無論是管理團隊還是運作模式都仍然處于變動之中，因此投資人的資產(chǎn)配置節(jié)奏仍然緩慢。房地產(chǎn)基金作為一種長期限的另類資產(chǎn)類別，具有與PE基金相似的作用和不相關(guān)的風(fēng)險屬性，可以作為投資人資產(chǎn)配置多元化的有效補充。2013年，機構(gòu)投資人配置房地產(chǎn)基金的實踐已經(jīng)開展，在2014年有望實現(xiàn)實質(zhì)性突破。
房地產(chǎn)基金存在著多種投資策略
房地產(chǎn)基金的投資策略并不是一成不變的，在房地產(chǎn)基金行業(yè)內(nèi)部，存在著依據(jù)風(fēng)險收益特征而劃分的幾種典型投資策略：機會型、增值型、核心增益型、核心型，這四類投資策略具有不同的風(fēng)險收益特征，投資標的，運營模式。雖然，當(dāng)前中國房地產(chǎn)基金的主要策略集中在住宅地產(chǎn)的機會型投資上，但是機會型之外的投資策略才是未來中國房地產(chǎn)基金行業(yè)長遠發(fā)展，并實現(xiàn)多元化配置的未來趨勢。受到當(dāng)前投資政策的限制，專業(yè)機構(gòu)投資人對于機會型房地產(chǎn)基金投資的可能性不高。
以住宅地產(chǎn)為代表的機會型策略
所謂的機會型策略，主要是指參與房地產(chǎn)開發(fā)過程，以獲取地產(chǎn)開發(fā)的高收益并承擔(dān)相應(yīng)的高風(fēng)險。地產(chǎn)開發(fā)是一種高風(fēng)險的投資行為，因為在房產(chǎn)最終完成開發(fā)，并銷售出去之前，不向投資者提供任何的現(xiàn)金回報。房地產(chǎn)開發(fā)存在著大規(guī)模、長周期的資金投入，面臨著極大的市場風(fēng)險和流動性風(fēng)險，同時，房地產(chǎn)開發(fā)也是一個高回報的行業(yè)，因此機會型房地產(chǎn)基金存在著較高的風(fēng)險特征和相對較高的投資收益。
傳統(tǒng)PE基金不參與地產(chǎn)開發(fā)和投資是有原因的。一方面，PE基金的少數(shù)股權(quán)投資策略非常難以適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不以股權(quán)融資為主要融資手段，并且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的少數(shù)股權(quán)地位并不能得到有效保障。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般也不接受外部投資人，而更多依靠房地產(chǎn)開發(fā)商的內(nèi)部融資職能。
因此，當(dāng)前市場上以住宅地產(chǎn)為對象的房地產(chǎn)基金或者具有房地產(chǎn)開發(fā)商背景，或者具有金融機構(gòu)背景。這類房地產(chǎn)基金的主要功能在于為相關(guān)項目在合理的信貸資金之外提供補充性資本供給。相關(guān)項目往往由于項目資質(zhì)（如開發(fā)階段、企業(yè)評級等）問題不能獲得較低利率的銀行貸款及信托資金，而由房地產(chǎn)基金承擔(dān)綜合融資工具，為房地產(chǎn)項目提供債權(quán)與股權(quán)結(jié)合的融資方案。
機會型房地產(chǎn)基金最重要的問題在于解決與股東方或者相關(guān)方的關(guān)聯(lián)交易與利益一致性問題。因為在存在相關(guān)方的前提下，基金管理人更有可能將大部分投資利益轉(zhuǎn)移給相關(guān)方，而不是留給基金投資人。
我們發(fā)現(xiàn)，雖然大部分房地產(chǎn)基金仍然在較低層面向房地產(chǎn)企業(yè)提供相關(guān)方融資功能，但是仍然有一部分房地產(chǎn)基金管理人已經(jīng)成為獨立且專業(yè)化的機會型房地產(chǎn)基金管理機構(gòu)。其獨立性和專業(yè)化特征在于：管理團隊與股東方厘清利益分配機制，管理團隊具有獨立的項目決策權(quán)限，管理團隊的項目來源是基于市場化搜尋而非關(guān)聯(lián)方推薦，基金募集和退出不受到相關(guān)方的利益影響。
以產(chǎn)業(yè)園地產(chǎn)為代表的增值型策略
增值型策略是一類特殊的房地產(chǎn)基金投資邏輯，其主要關(guān)注的是在建成后到成熟運營前地產(chǎn)資產(chǎn)的增值服務(wù)及運營。增值型地產(chǎn)基金既需要捕捉市場上被低估的房地產(chǎn)資產(chǎn)機會，也需要有足夠的服務(wù)和運營能力提高其內(nèi)在價值，更需要有資本運作能力操作基金生命周期之中的募投管退各階段。
由于住宅類地產(chǎn)在開發(fā)完成后即以直接銷售方式賣出，因此住宅類地產(chǎn)一般不適用于增值型策略，典型的增值型策略包括工業(yè)園區(qū)、公寓等類型。在中國，全國各地大量產(chǎn)業(yè)園的出現(xiàn)為增值型地產(chǎn)基金提供了市場空間。產(chǎn)業(yè)園地產(chǎn)基金的主要服務(wù)內(nèi)容包括對產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)開發(fā)、裝修和招租、產(chǎn)業(yè)整合和產(chǎn)業(yè)園運營、園區(qū)內(nèi)金融服務(wù)等。
增值型策略的投資收益來自于兩部分價值增值。一方面是作為運營價值的租金和出租率經(jīng)過運營服務(wù)提升后的增值，另一方面是作為資產(chǎn)價值的房地產(chǎn)資產(chǎn)本身的增值。這兩部分價值的提升能帶來較為客觀的投資收益，同時由于運營端已經(jīng)具備基礎(chǔ)資產(chǎn)作為基礎(chǔ)，因此相應(yīng)的投資風(fēng)險亦低于房地產(chǎn)開發(fā)項目。
當(dāng)前，國內(nèi)較為成熟的增值型房地產(chǎn)基金已經(jīng)積累了一定的項目經(jīng)驗，并已經(jīng)實現(xiàn)了較高收益的退出。其主要關(guān)注的投資標的是國內(nèi)一、二線城市的新建成、新交付、具有重塑性或升值潛力的物業(yè)；在基金層面以實現(xiàn)18%以上的收益為目標，在經(jīng)過了分級化設(shè)置后，劣后級投資人的投資收益可高達40%以上。
以寫字樓、公寓為代表的商業(yè)收購地產(chǎn)和核心型策略萌芽
寫字樓是商業(yè)地產(chǎn)的典型代表。海外商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展到成熟階段，無論是商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)，穩(wěn)定的租金現(xiàn)金流，以REITs作為主流手段的金融工具和資本市場。但在中國國內(nèi)，現(xiàn)階段尚無法達到國外商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的市場成熟度和政策完整度。因此，國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)從商業(yè)收購型房地產(chǎn)基金萌芽，同時亦出現(xiàn)了核心型策略的萌芽。
商業(yè)地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟的趨勢緊密相關(guān)。一方面，宏觀經(jīng)濟的整體質(zhì)量決定了商業(yè)寫字樓的市場范圍和租金水平，另一方面，宏觀經(jīng)濟的增長性決定了出租率。中國商業(yè)寫字樓市場在過去幾年經(jīng)歷了租金和出租率雙升的行情，為商業(yè)寫字樓基金的出現(xiàn)提供了市場刺激。
當(dāng)前，持有型的商業(yè)地產(chǎn)基金出現(xiàn)還面臨著幾個重要問題。其一，物業(yè)價值與租金價值之間的較大差異，導(dǎo)致中國市場上商業(yè)寫字樓的租金回報率同比而言低于其他投資回報率，因此以商業(yè)寫字樓為目標的財務(wù)投資不受歡迎。其二，當(dāng)前國內(nèi)沒有出現(xiàn)商業(yè)寫字樓的整體市場，特別是大型機構(gòu)投資人尚未全面入場，商業(yè)寫字樓還處于由各運營方獨立持有和運營的碎片化市場。其三，針對持有型投資的金融市場和金融工具尚未建立，資產(chǎn)證券化和REITs尚處于論證和實驗階段，短時間內(nèi)不會對商業(yè)地產(chǎn)基金的退出提供直接支持。
國內(nèi)寫字樓地產(chǎn)基金的出現(xiàn)是以整買零賣的批發(fā)零售模式出現(xiàn)的，從模式上來說仍然是機會型策略和財務(wù)顧問模式。但是，經(jīng)過了幾年的市場歷練后，先行的管理機構(gòu)積累了對于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的理解、資源網(wǎng)絡(luò)和投資經(jīng)驗。當(dāng)前，收購型地產(chǎn)基金已經(jīng)產(chǎn)生，并開展投資實踐。其投資策略和投資邏輯在于，對低估值的商業(yè)物業(yè)進行整體收購，經(jīng)過模式改造和運營提升，重塑投資標的的內(nèi)在價值，并通過與大型投資人的合作關(guān)系實現(xiàn)最終退出。
專業(yè)化的商業(yè)地產(chǎn)管理人所具備的管理能力和稟賦，不僅僅體現(xiàn)在對商業(yè)地產(chǎn)基金資本運作模式的操作上，更需要團隊具有對于商業(yè)物業(yè)自身的經(jīng)營運營能力和操作能力。缺乏同時具備資本運作和商業(yè)物業(yè)運營能力的專業(yè)人才和團隊，正是中國尚未大范圍出現(xiàn)商業(yè)房地產(chǎn)基金的原因所在。
