發(fā)布時間：2024-02-04 16:56:12
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的關于不動產的法律法規(guī)樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
在目前的不動產登記實務中，日益增多的行政訴訟和隨之而來的行政賠償案例，讓登記從業(yè)人員和業(yè)內專家開始反思登記行為本身存在的問題，這也正是當前不動產登記的主要風險之一。因此，如何在不動產登記中做到登記行為合法有效、登記服務優(yōu)質高效以及有效預防和減少行政訴訟與行政賠償風險的發(fā)生，已成為擺在不動產登記機構面前的重要課題。如果能夠將合規(guī)管理模式引入不動產登記實務當中，或可對此類風險實施有效的規(guī)避、防范和控制，以達到最優(yōu)化的服務與管理效能。
一、不動產登記合規(guī)管理的定義
所謂不動產登記合規(guī)管理，是指不動產登記機構通過主動發(fā)現登記程序各環(huán)節(jié)的內部違規(guī)情形來有效識別行政訴訟與行政賠償發(fā)生的風險，并且及時采取適當措施予以糾正、中斷、制止的行為。
二、不動產登記主要違規(guī)情形
從房地產登記涉訟案例來看，違規(guī)登記是不動產登記中損害登記申請人及利害關系人合法利益，最終導致行政訴訟與行政賠償結果的主要原因。在實務中，違規(guī)登記的情形主要有兩種：程序違規(guī)和實體違規(guī)。
1.程序違規(guī)
程序違規(guī)主要存在兩種情況。（1）在受理之初因疏忽未鑒別出不動產登記機構頒發(fā)的權利證書（證明）的真?zhèn)?，或會導致錯誤登記。（2）在之后的不動產登記程序各環(huán)節(jié)中，登記工作人員未嚴格依照相關規(guī)定進行當場一次性告知，仔細查驗，實地查看，客觀調查，審慎核查，準確、完整、清晰登簿，按照權限查詢等而導致登記錯誤。
2.實體違規(guī)
實體違規(guī)主要指登記工作人員對現行不動產登記有關法律條文的理解和運用產生偏差或登記行為未有現行相關法律法規(guī)上的任何依據而導致的違規(guī)行為，主要表現為：（1）不作為，即應當登記的不予登記。（2）亂作為，即收件錯漏的給予登記、法律法規(guī)明確規(guī)定不予登記的竟然登記。
三、構建不動產登記合規(guī)管理的路徑
1.崗位合規(guī)手冊
不動產登記機構崗位合規(guī)手冊的制定和修改是關于不動產登記的一系列相關制度和相應操作的即時持續(xù)完善過程，是不動產登記機構建立有效內部控制機制的基礎和核心。
不動產登記事務繁雜精細，稍有不慎就會操作失誤，如未及時發(fā)現，最易導致行政訴訟與行政賠償風險的發(fā)生。為理清各類業(yè)務頭緒，便于記憶，讓定期輪崗、交流崗位、調動崗位、新進崗位的登記工作人員能夠較快勝任本職工作，構建登記安全“鐵打的營盤”， 不動產登記機構應編撰崗位合規(guī)手冊―― 《各類登記安全操作指南》，包括規(guī)章制度、簡要說明、操作步驟、注意事項、快捷方式、關鍵點、易錯點、小竅門、口訣等。
2.全程動態(tài)監(jiān)管
不動產登記機構可設立由三位及以上單數的不動產登記專家組成審核委員會，平時可設合規(guī)管理部門，由審核委員會成員推薦或兼任專職合規(guī)管理人員，在接待申請-初審-受理-查驗-登簿-發(fā)證各環(huán)節(jié)依次循環(huán)形成的不動產登記程序中定時定崗檢查、隨時隨機抽查、定期全程排查，以期主動發(fā)現內部違規(guī)問題后及時采取適當補救措施加以糾正，并撰寫合規(guī)崗位責任到人制度、月度年度合規(guī)報告、違規(guī)調查處理意見、合規(guī)改進措施、合規(guī)完善建議等。這一以服務不動產登記當事人為宗旨而實施的全程動態(tài)監(jiān)管過程，首先可有效減少不動產登記機構各業(yè)務職能部門間相互推諉扯皮現象的發(fā)生；其次可促使不動產登記機構的工作人員自覺運用相關法律法規(guī)以及單位規(guī)章制度來嚴格約束自身的登記行為；再者可以為單位營造濃厚的合規(guī)氛圍，對不動產登記機構逐步形成合規(guī)文化奠定良好的思想基礎。
3.合規(guī)績效考核
不動產登記機構可在現行的績效考核機制中納入合規(guī)管理獎懲制度，即增加績效考核中合規(guī)管理的比重，也就是說在績效工資中分配一定比例的合規(guī)考核工資，確立合規(guī)有獎、違規(guī)重罰制度，可有效激勵登記工作人員防微杜漸、未雨綢繆、樹立合規(guī)意識、嚴格依法辦事、嚴謹合規(guī)操作、嚴守合規(guī)底線。
4.合規(guī)學習培訓研討
（1）可組織登記工作人員進行內部的法律法規(guī)、規(guī)章制度學習，并定期檢驗學習成果，比如通過考試或者內部技能競賽等方式，讓登記工作人員能在實踐過程中不斷地鞏固和提升對合規(guī)登記的認識。
一、公證的法律效力
按照《公證法》及《民事訴訟法》的規(guī)定，公證的法律效力表現在三個方面：1.法定證據效力，經過法定程序公證證明的法律行為、法律事實和文書，人民法院應當作為認定事實的根據；2.強制執(zhí)行效力，是指對公證機構賦予強制執(zhí)行效力的債權文書，如債務人不履行，債權人可持公證書直接向有管轄權的人民法院申請執(zhí)行，而不再經過訴訟程序；3.當有關法律、行政法規(guī)、規(guī)章規(guī)定某些法律行為必須采用公證形式設立、變更或終止時，公證即成為相應的法律行為設立、變更、終止的必備要件。證據效力是公證的最基本效力，任何公證書都具有證據效力。公證的強制執(zhí)行效力和法律行為成立要件效力則不是普遍的，只有特定的公證文書或在特定的條件下才能產生。
二、不動產登記機構要求當事人公證的法律依據
經公證的不動產登記申請材料或作為不動產登記原因的民事法律行為，可認定為真實的、合法的。對登記機構而言，公證機構出具的公證書能有效保證申請材料或相關民事法律行為的真實性和合法性，不動產登記機構只需對公證書做形式審查即可，不僅縮小了審核范圍，也大大降低了相應的登記法律風險。所以，不動產登記中的公證當然地受到不動產登記機構的歡迎。
但是，不動產登記機構要求當事人公證必須有相應的法律依據。按照司法部、建設部《關于房產登記管理中加強公證的聯(lián)合通知》的規(guī)定，房產繼承、房產贈與、有關房產所有權轉移的涉外和涉港澳臺的法律行為，必須辦理公證?！斗康禺a登記技術規(guī)程》規(guī)定，繼承文書、受遺贈文書、境外申請人委托他人申請房地產登記的委托書、父母之外其他人處分未成年人的房地產申請登記的，必須公證。各地的地方性規(guī)定也有不動產登記需公證情形的相關規(guī)定，如《北京市房地產管理局、北京市司法局關于私人房屋公證問題的聯(lián)合通知》、《上海市房地產登記技術規(guī)定（試行）》等。
三、不動產登記公證中存在的問題
雖然公證具有較高的法律效力，但是不動產登記過程中的公證仍然存在一些問題，比如部分公證項目收費過高，公證書因內容不真實、不合法被撤銷等。依據《公證法》的規(guī)定，公證機構是不以營利為目的的證明機構，但目前公證機構采用自收自支的管理模式，即收取的公證費越多，公證機構及公證人員的收入就越高，這必然使得公證機構在執(zhí)行收費標準時就高不就低。1998年，《國家發(fā)展計劃委員會、司法部關于調整公證服務收費標準的通知》中規(guī)定，證明財產繼承，贈與和遺贈，按受益額的2%收取，最低收取200元。大多數公證機構都是按受益額的2%收取公證費的。公證機構的工作內容，是審核當事人提供的相關書面材料并走訪調查，確認的是當事人的相關權利，工作內容與不動產價值的高低沒有必然的因果關系，無論房子是30萬還是300萬，公證人員在為其出具公證書的過程中，付出的勞動是差不多的。這一點與不動產登記機構進行不動產登記工作類似，因而應該參照不動產登記機構的收費標準，公證費也按件收取，而不是根據當事人受益額的多少按比例收取。按照《公證法》的規(guī)定，公證的收費標準由國務院財政部門、價格主管部門會同國務院司法行政部門制定。在社會經濟環(huán)境發(fā)生巨變的情況下，目前公證的收費標準還是1998年的收費標準，這早已不適應當前的經濟社會生活，亟需制定新的收費標準。
在不動產登記中也會發(fā)現公證機構存在的一些問題，比如某個公證書是由假冒的權利人簽字，或某個公證書內容違背了相關的法律規(guī)定等，一旦據此進行不動產登記，就會造成嚴重后果。比如經公證的委托他人出讓不動產的委托書是由假冒的權利人簽字的，就會直接損害不動產權利人的權益。如果轉移登記之后不動產又被再次轉讓給善意第三人，很可能會導致原不動產權利人喪失所有權。因而，公證機構出具錯誤的公證書會嚴重擾亂正常的不動產登記秩序，侵害不動產權利人權益，造成嚴重的社會影響。
四、如何有效發(fā)揮公證在不動產登記中的作用
第一，不動產登記引入公證程序是必要的。按照相關法規(guī)，基于不動產的建造、繼承、買賣、抵押等民事法律行為，不動產登記機構應當依據當事人的申請將相應的不動產權利如實、及時記載于不動產登記簿。
鑒于不動產登記簿的公信力，不動產登記簿記載的不動產權利內容應當準確無誤，這必然要求不動產登記機構對當事人提供的申請材料及作為登記原因的民事法律行為是否真實、合法進行必要的調查。但《物權法》第十二條規(guī)定，不動產登記機構的法定職責有：1.查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料；2.就有關登記事項詢問申請人；3.如實、及時登記有關事項；4.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責。第十三條規(guī)定，登記機構不得有超出登記職責范圍的其他行為。法律、行政法規(guī)并沒有賦予不動產登記機構相應的調查取證權，相反，限制不動產登記機構超越既定的職責范圍。因此，不動產登記機構在登記過程中遇到較為復雜、可能會引發(fā)權屬爭議的登記申請，無法判斷當事人提交的相關申請材料或作為登記原因的民事法律行為的真實性與合法性的，只能由公證機構來審查，以此保障不動產登記簿的公信力。
第二，不動產登記中的公證范圍不能任意擴大。不動產登記引入公證程序是必要的，但并不等于不動產登記機構可以隨意要求當事人進行公證。對當事人而言，公證意味著辦理不動產登記時又多了一道手續(xù)。當事人要花費較多的精力，按照公證機構的要求提供相應的書面材料，且要花費較長的時間。而且，最讓當事人難以接受的是較高的公證費。所以，雖然公證程序有效避免了不動產權屬爭議，從根本上說是為了保護當事人的合法權益，但當事人卻普遍不希望在不動產登記過程中引入公證程序。
不動產登記申請材料的真實性、合法性由當事人負責，不動產登記機構對當事人提交的的材料，除房屋權屬證明是必須要實質審查的，其余的申請材料按照《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》的要求，需盡到“合理審慎”的審查義務，因而，并非所有的不動產登記都需要公證。對于涉及或可能涉及不動產權利人權益的民事法律行為，或者較為復雜、可能會引發(fā)權屬爭議的登記申請，不動產登記機構可以要求當事人將相關申請材料或作為登記原因的民事法律行為進行公證。例如，《物權法》規(guī)定了繼承從不動產權利人死亡時開始，《繼承法》規(guī)定了繼承人的范圍，但沒有相關的法律法規(guī)規(guī)定繼承人如何實現繼承權，因而不動產登記機構只能依據公證機構出具的繼承公證書進行不動產登記。當事人申請不動產登記需要公證的情形，法律、行政法規(guī)應予以列舉式規(guī)定，這樣才能在保障當事人不動產權利的同時，約束不動產登記機構的登記行為。
一、信息平臺統(tǒng)一的必要性及重要性
開展不動產統(tǒng)一登記工作，信息平臺統(tǒng)一不可或缺。只有各級不動產登記機構的信息納入統(tǒng)一的不動產登記信息管理基礎平臺，登記信息才能實現實時共享。不動產登記信息實時共享，不僅有利于發(fā)揮不動產登記物權公示作用，保障不動產交易秩序和安全，維護當事人合法權益；而且有利于登記機構減少登記信息錯誤，提高登記的規(guī)范化和標準化程度，提升登記服務效率；同時，還有利于國土資源主管部門清晰、快捷地監(jiān)管各級登記機構。
二、推進信息平臺統(tǒng)一工作的難點
1.法律法規(guī)尚不完善
與不動產統(tǒng)一登記相關的法律較多，除《物權法》外，還涉及到《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《草原法》、《森林法》、《農村土地承包法》、《海域使用管理法》、《漁業(yè)法》等，這些法律關于不動產登記機關、登記管轄、登記內容、登記程序等方面的規(guī)定都不盡相同，甚至存在一些盲區(qū)或爭議，《條例》雖然最大限度地兼顧上述法律關于不動產登記的差異性，但對某些存在爭議的內容并沒有做出明確的規(guī)定。在具體登記工作中，工作人員遇到復雜的問題，在《條例》中找不到合適的依據，為避免出現工作失誤乃至行政敗訴，往往趨于保守的理解執(zhí)行相關規(guī)定，這樣容易降低服務效率，引起服務對象不滿。
2.各地基礎參差不齊
截至目前，全國仍有部分地區(qū)尚未建好房屋登記信息系統(tǒng)。有的地方雖然新建了房屋登記信息系統(tǒng)，但沒有完成對歷史登記數據的清理、錄入和關聯(lián)工作，只有新登記的房屋信息可以準確查詢，以往的房屋登記信息存在房屋坐落不完整、無身份證號碼或身份證號碼殘缺等問題；個別地方甚至有登記檔案遺失、登記數據無法采集等歷史遺留問題。若房屋登記信息系統(tǒng)的數據不準確、不全面、不及時，其提供的查詢結果便缺乏認可度和公信力。
3.業(yè)務系統(tǒng)較為龐雜
《條例》以《物權法》中規(guī)定的登記類型為依據，概括規(guī)定了首次登記、變更登記、轉移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預告登記、查封登記等八種登記類型。這八種登記類型對于不同的不動產而言其復雜程度各不相同，尤以土地登記和房屋登記最為復雜。八種登記類型各自的復雜程度也不相同，其中，首次登記、轉移登記、查封登記還存在許多復雜的情況，業(yè)界仍存在不小的爭論。再者，目前不動產登記處于區(qū)域分割、部門條塊分割的狀況，不同類型的不動產由不同的主管部門負責登記，部門之間業(yè)務系統(tǒng)并沒有統(tǒng)一的數據采集標準和使用規(guī)則，各個部門甚至各個地方所建立的不動產信息均局限于該部門、該地區(qū)使用，各部門的信息平臺就像孤島一樣矗立在信息海洋中，沒有形成聯(lián)動的網絡。
4.相關部門協(xié)作不力
經國務院同意，由國土資源部牽頭的聯(lián)席會議工作機制已經建立。目前，各省份也建立了相應的聯(lián)席會議機制，絕大多數省份成立了省級不動產統(tǒng)一登記機構。但到了市、縣兩級，除了幾個試點的城市，大多地區(qū)都在觀望等待。具體到某一地區(qū)，相關部門多以自身利益為重、相互推諉扯皮，聯(lián)席會議的作用發(fā)揮有限，部門之間協(xié)調不暢。在機構整合到位之前，市縣級信息平臺統(tǒng)一工作幾乎無從談起。
三、加快推進信息平臺統(tǒng)一工作的對策與建議
1.完善法規(guī)，堅持依法登記
全面實現不動產登記工作，亟需大規(guī)模重新修訂《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《森林法》、《漁業(yè)法》、《海域使用管理法》等相關法律法規(guī)，盡早出臺《條例》的具體實施細則，對一些有爭議的地方作出明確的規(guī)定。讓登記工作人員“有法可依”，知道不動產登記工作中“可為”與“可不為”的界線。對一些疑難復雜的問題，要明確具體操作方法，不讓登記工作人員畏畏縮縮、消極作為，從而影響服務形象，損害群眾利益。
2.正本清源，提升數據質量
信息平臺采集的數據準確、全面、及時，是信息平臺發(fā)揮功效的根本，統(tǒng)一信息平臺，關鍵在完善相關數據。各地須花一段時間和一些人力、物力，對相關不動產登記的檔案進行全面梳理，查漏補缺，該掃描的掃描，該補錄的補錄，該修正的修正。真正從源頭上抓起，全面提升不動產登記的原始數據質量，確保信息平臺生成的結果具有絕對的公信力和強大的服務功能。
3.高標定位，強化頂層設計
國務院明確由國土資源部負責不動產登記信息管理基礎平臺建設，顯然是重視了該項工作的頂層設計，若只是簡單的整合現有分散在各個部門的信息系統(tǒng)，各地方層面系統(tǒng)不統(tǒng)一的弊端就無法根除，很難建立“標準統(tǒng)一、內容全面、覆蓋全國、互聯(lián)互通”的新平臺，更難以實現不動產登記機構、簿冊、依據和信息平臺的“四統(tǒng)一”。因此，新建的不動產登記信息管理平臺一定要提高技術標準和規(guī)范要求，廣泛吸收先進發(fā)達國家的管理經驗，寧可多一點實踐論證、慢一點建成使用，也要設法打造全國通用、科學合理、真正管用，且留足發(fā)展空間的新平臺，讓全國上下不動產登記信息真的能夠“一網打盡”。
筆者認為，辦理不動產登記不需要提供（無）婚姻登記記錄證明，理由如下：
一、要求當事人提供（無）婚姻登記記錄證明，沒有任何法律依據。結婚證、離婚證是證明婚姻關系存續(xù)或者終止的法定證明，即使要求當事人提供相關證明時，也只能是要求當事人提供結婚證、離婚證。
二、不動產登記實行的是依申請登記原則，《〈婚姻法〉司法解釋三》不能成為登記機構要求當事人提供（無）婚姻登記記錄證明的理由。當事人購買不動產時，可以根據當事人的申請登記在夫妻雙方名下，也可以登記在夫妻一方名下。在當事人一方處分不動產時，如果不動產登記在雙方名下，則需要另外一方同意的證明；如果當事人一方處分不動產時，如果不動產僅登記在其一個人名下，則不需要提供另外一方同意的證明，因為出現一方擅自處分夫妻共同財產的，登記機構也無法查明，因此責任應當由當事人自行承擔。為了防止夫妻一方擅自處分不動產的現象，當事人購買不動產時就應當將不動產登記到雙方名下，如果購買時登記在一方名下的，應當盡快變更登記到雙方名下。2011年8月31日財政部、國家稅務總局《關于房屋土地權屬由夫妻一方所有變更為夫妻雙方共有契稅政策的通知》（財稅〔2011〕82號）明確規(guī)定，“婚姻關系存續(xù)期間，房屋、土地權屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有的，免征契稅”，也為變更提供了便利。
三、（無）婚姻登記記錄證明已經被取消，當事人不可能提供。2015年8月27日《民政部關于進一步規(guī)范（無）婚姻登記記錄證明相關工作的通知》（以下簡稱民政部《通知》）明確規(guī)定，“自文件之日起，除對涉臺和本通知附件所列清單中已列出國家的公證事項仍可繼續(xù)出具證明外，各地民政部門不再向任何部門和個人出具（無）婚姻登記記錄證明”。2015年10月9日《國家稅務總局關于簡化契稅辦理流程取消（無）婚姻登記記錄證明的公告》（國家稅務總局公告2015年第71號），以下簡稱國家稅務總局《公告》）規(guī)定，“納稅人在申請辦理家庭唯一普通住房契稅優(yōu)惠時，無須提供原民政部門開具的（無）婚姻登記記錄證明”。2015年11月27日《國務院辦公廳關于簡化優(yōu)化公共服務流程方便基層群眾辦事創(chuàng)業(yè)的通知》（〔2015〕86號，以下簡稱國務院辦公廳《通知》）再次要求 “堅決砍掉各類無謂的證明和繁瑣的手續(xù)。凡沒有法律法規(guī)依據的證明和蓋章環(huán)節(jié)，原則上一律取消”。
實踐中如果出現確需當事人提供婚姻情況證明情形的，不動產登記機構可以采取如下措施進行審查：
一是由當事人提供結婚證或者離婚證，并結合戶口簿上的婚姻狀況欄綜合審查。上述國家稅務總局《公告》就規(guī)定了“如果納稅人為成年人，可以結合戶口簿、結婚（離婚）證等信息判斷其婚姻狀況……如果納稅人為未成年人，可結合戶口簿等材料認定家庭成員狀況”。
二是個人聲明承諾。民政部新聞發(fā)言人陳日發(fā)在例行會上就建議采取個人聲明承諾的辦法來解決問題。國家稅務總局《公告》就規(guī)定了“無法做出判斷的，可以要求其提供承諾書，就其申報的婚姻狀況的真實性做出承諾”。國務院辦公廳《通知》也要求“各地區(qū)、各部門可結合實際，探索由申請人書面承諾符合相關條件并進行公示，辦事部門先予以辦理，再相應加強事后核查與監(jiān)管，進一步減少由申請人提供的證明材料，提高辦事效率”。不動產登記時，當需要查清婚姻狀況而登記機構又無法查清時，完全可以采取當事人承諾的方式以減少當事人負擔。
關鍵詞：要式合同；合同；書面
一、要式合同的含義
根據合同法第十條：法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應當采用書面形式。當事人約定采用書面形式的，應當采用書面形式。書面形式是指合同書、信件和數據電文（包括電報、電傳、傳真、電子數據交換和電子郵件）等可以有形地表現所載內容的形式。要式合同，既是指法律、行政法規(guī)規(guī)定，又可以是事人約定應當采用書面形式的合同。前者稱為法定之要式合同，后者稱為約定之要式合同。根據合同的成立是否需要特定的形式，可將合同分為要式合同與不要式合同。要式合同，是指法律要求必須具備一定的形式和手續(xù)的合同。不要式合同，是指法律不要求必須具備一定形式和手續(xù)的合同。
二、要是合同的種類
第一種是不動產合同。關于不動產的合同，中國法律要求采用書面形式，并進行登記。按照《土地管理法》、《城鎮(zhèn)私有房屋管理條例》等法律法規(guī)的規(guī)定，不動產合同未經登記的，一律不發(fā)生法律效力。第二種是有關特殊動產的合同。特殊動產的合同，是指法律行政法規(guī)規(guī)定應當進行特殊管理的動產。如汽車、飛機等，雖然屬于動產的范疇，但是又通常作為不動產來對待，在涉要式合同及上述財產的轉讓、出租、抵押等合同，法律要求應當采用書面形式。第三種是有關標的額較大，又不能即時清結的涉外合同。依據中國三個涉外企業(yè)法的規(guī)定，訂立涉外企業(yè)合同應當以書面形式。此外，中國法人、公民與國外的法人、公民訂立的各種合同。為保證合同的順利履行，一般應當以書面形式訂立。第四類，其他合同。如擔保法上的所有合同（保證、抵押、質押、定金）、金融機構的借款合同、建筑工程合同、長期租賃合同（租賃期限在6個月以上）、融資租賃合同、技術開發(fā)合同、技術轉讓合同，這些合同要求必須采用書面形式；
三、要式合同的要件
第一，雙方已經就合同的內容達成合意。雙方通過要約與承諾的方式，已經就合同的內容達成一致，這是合同成立的實質要件，是合同成立的基礎。如果雙方未就合同的內容達成合意，則無論合同的形式是否符合法律行政法規(guī)的規(guī)定，或者當事人的要求，合同都不可能成立。第二，合同一方已經履行了其主要義務。合同的主要義務已經履行，說明要式合同當事人是承認合同的存在的。并且已經進入到履行合同的階段，不應當再否認合同的成立。合同的主要義務，就是合同中當事人所負有的基本義務，該義務的履行則視為合同已經履行。如買賣合同中交付標的物或者價款；借款合同已經支付了借款，勞務合同中已經完成了約定的工作等等。合同中約定有多個主要義務時，如買賣合同中，約定交付定金的，定金的交付也應當具有證明合同成立的效力。附隨義務的履行，或者合同履行準備工作的完成，則不得認為能夠證明合同成立。 第三，合同另一方接受履行。接受履行，說明其已經承認對方的履行行為是對合同的履行，這顯然是以合同存在即合同成立為前提的。但這里應當注意，接受履行應當具有履行合同義務的意思，如果接受人誤以為是贈與而接受，而對方則是履行其買賣合同義務而交付的，則不能認為是接受履行。
四、要式合同與不要式合同的區(qū)別
深入貫徹落實黨的“十”和“十八屆三中、四中、五中全會”精神，貫徹最嚴格的耕地保護制度和最嚴格的節(jié)約用地制度，促進全社會倍加珍惜和合理利用土地資源，營造節(jié)約集約用地、切實保護耕地的良好社會氛圍，緊密結合全市開展的三大建設年活動，積極適應國土資源工作新常態(tài)，大力宣傳國土資源法律法規(guī)，提高全社會遵守和執(zhí)行國土資源法律法規(guī)的自覺性和資源保護意識，努力為我市國土事業(yè)發(fā)展提供有力的思想保證、輿論支持和精神動力。
二、宣傳主題
節(jié)約集約用地切實保護耕地
三、活動時間及宣傳重點
活動時間定于6月20日（周一）至6月26日（周日）
今年“6.25”的宣傳重點：廣泛宣傳我國土地資源基本國情國策國法，宣傳最嚴格的耕地保護制度和最嚴格的節(jié)約用地制度，宣傳土地資源管理法律、法規(guī)和政策，宣傳省委、省政府關于保護與合理利用土地的重大決策部署；宣傳國土資源系統(tǒng)按照“五位一體”總體布局和“四個全面”戰(zhàn)略布局，牢固樹立和切實貫徹五大發(fā)展理念，堅持耕地保護和資源節(jié)約的基本國策，把節(jié)約資源作為促進科學發(fā)展的重中之重，盡職盡責保護國土資源、節(jié)約集約利用國土資源、盡心盡力維護群眾權益的工作成效；宣傳我市積極適應經濟發(fā)展新常態(tài)，主動應對經濟下行壓力，及時調整土地資源保護保障工作思路，加快土地資源利用方式轉變，更加有效地保障重點項目、重大工程和民生用地需求，促進經濟社會發(fā)展的做法與成效；宣傳我市落實節(jié)約優(yōu)先戰(zhàn)略、堅守耕地紅線、劃定永久基本農田的做法、經驗和成效，宣傳國土資源節(jié)約集約模范縣（市）創(chuàng)建活動開展情況，總結推廣節(jié)約集約用地好模式、好典型、好經驗，推動創(chuàng)建活動的深入開展；宣傳我市嚴格執(zhí)法監(jiān)管，查處土地違法案件，堅守耕地保護“紅線”的情況；宣傳我局推進“改革國土、開放國土、責任國土、安全國土、模范國土”建設，完善體制機制，改進工作方法，提高能力素質的做法、成效與經驗。
四、組織領導
為確保本次宣傳活動上下聯(lián)動，形成強勢，富有成效。局決定成立第27個“全國土地日”宣傳活動領導小組。由局黨委書記、局長何學國任組長，黨委委員、副局長劉建莊任副組長，各國土所、中心所，局屬各單位負責人為成員。局信息中心具體承辦活動事宜。
五、總體安排
1．刊發(fā)一期“6.25”土地日宣傳專版。在《今日xx》報上開辟國土資源專版，緊扣此次“土地日”宣傳主題，介紹國土資源管理工作的法律法規(guī)，并多角度全方位展示近年來我市土地管理的新舉措、新成就、新經驗。
2、各中心所、鄉(xiāng)所的宣傳活動。一是要在各自轄區(qū)內安排各行政村懸掛宣傳橫幅3條以上。二是要出動宣傳車進行流動宣傳。車頭要懸掛“6.25”宣傳車橫幅，有條件的鄉(xiāng)所還可以開動喇叭宣傳。堅持在轄區(qū)內流動宣傳一周時間?；顒咏Y束后，要將本次活動圖片資料和活動情況總結上報局信息中心。
3、機關各科室、二級機構的宣傳活動。在“6.25”全國土地日宣傳活動期間，我局將設立4個宣傳點?？剖?、二級機構負責在局大門口至煙廠家屬院之間街道擺放版面和咨詢臺進行宣傳。不動產登記局負責在市標文化宮附近、xx劇院、不動產便民服務大廳門前設立咨詢臺、擺放宣傳版面進行宣傳?！?.25”土地日當天整個宣傳活動的圖片資料由信息中心負責拍照。
4、開展電視宣傳。在電視臺以游動字幕形式滾動播出今年“6.25”土地日宣傳主題及宣傳口號。
5、活用網絡新媒體進行宣傳?！?.25”土地日宣傳活動期間，給市四大班子領導、各街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、局委主要領導發(fā)送一次土地法規(guī)方面的短信，促使他們增強依法管地用地的自覺性。同時通過xx國土微信、門戶網站、國土短信等平臺，廣泛宣傳第26個全國“土地日”主題：節(jié)約集約用地，切實保護耕地。xx市國土資源局提醒您：遵守國土資源管理法律法規(guī)是每個公民應盡的義務。
6、召開一次國土資源管理工作座談會。宣傳活動期間，將邀請部分人大代表、政協(xié)委員及行風監(jiān)督員等參加“土地日”座談會，深入宣傳國土資源法律法規(guī)，并傾聽代表們的意見和建議，共商國土資源管理工作大計。
7、開展知識競賽。在宣傳周期間，組織全局副股級及以上干部進行一次國土資源法律法規(guī)知識競賽。
8、發(fā)放宣傳資料。在宣傳周期間，向全市各行政村發(fā)放國土資源法律法規(guī)宣傳資料。
9、開展一次小手牽大手宣傳活動。在活動周期間，到城區(qū)兩所以上中小學發(fā)放國土資源管理法律法規(guī)宣傳頁、不動產登記宣傳冊，開展上門宣傳活動。
六、活動要求
1、提高認識，加強領導。全局上下要統(tǒng)一思想，提高對開展第26個“全國土地日”宣傳活動重要性、必要性的認識。信息中心要積極組織、協(xié)調、指導各中心所、國土所、局屬各單位做好本次宣傳活動，確保這次宣傳活動上下聯(lián)動，形成強勢，富有實效。
2、凝聚力量，擴大宣傳聲勢，注重創(chuàng)新、實效，增強“全國土地日”主題宣傳活動的宣傳效果和社會影響，使土地基本國策深入人心，營造良好的社會氛圍。
1.不動產登記制度的概念關于不動產登記制度的概念,不同的學者有不同的觀點.
王利明教授的觀點是:不動產登記是登記申請人對不動產物權的設定、轉移在專門的登記機關依據法定的程序進行登記.
孫憲忠教授的觀點是:不動產登記是經權利人申請,國家有關登記部門將有關申請人的不動產物權的事項記載于不動產登記簿的事實.梁慧星教授的觀點則是:不動產登記是指土地及其定著物之所有權和他項權利的取得、喪失與變更,依法定程序記載于有關專職機關掌管的專門的簿冊上.綜上所述,所謂不動產登記是指經權利人申請,國家專職部門將有關申請人的不動產物權的取得、喪失與變更,依法定程序記載于不動產登記機關掌管的專門的簿冊的事實.不動產登記事實上包括兩層含義:一是登記與否的事實狀態(tài),二是登記的過程或程序.
2.不動產登記制度的立法意義
第一,不動產登記為不動產物權變動提供法律基礎.在依據法律行為發(fā)生的物權變動的情況下,為了表現物權的排他性并保障交易安全,物權公示原則要求不動產物權變動以登記為要件;在非依法律行為發(fā)生的物權變動以登記為要件;在非依法律行為發(fā)生的物權變動的情況下,不動產登記是權力處分權的前提條件.因此,不動產登記在本質上是決定不動產物權變動是否完成的法律工具,旨在給不動產物權變動提供法律基礎,而不是為了實行行政管理.
第二,不動產登記為物權變動提供了國家公信力支持的法律基礎.由于不動產物權是涉及國計民生的重要權力,故現代社會中的不動產登記機關都是國家機關,由國家機關出面承擔登記責任,以國家行為的嚴肅性為登記的真實性提供保障,使登記具有為社會一體信服的法律效力,即任何民間證明都不可比擬的國家公信力.不論客觀情況如何,法律確認不動產物權的標準是登記簿的記載,以登記簿上的記載的權利正確權利,并依此建立不動產物權的交易秩序;同時,如果第三人依據不動產登記簿取得登記權利,這種行為及其后果當然應該得到物權法保護.
第三,不動產登記的統(tǒng)一性是不動產物權統(tǒng)一性是不動產物權統(tǒng)一的法律基礎.
通過不動產登記,國家為不動產提供了一個在整個法律實施范圍內發(fā)生的一切不動產物權交易才有了統(tǒng)一的法律基礎和規(guī)則.
如果沒有這個統(tǒng)一的基礎和規(guī)則.如果沒有這個統(tǒng)一基礎,公正有血的不動產物權流轉制度的建立就完全是一句空話.
二、我國不動產登記制度的缺陷綜觀
我國現行的不動產登記的法律規(guī)范,可以用兩個字來概括:
"散亂".盡管在物權法制定初期,孫憲忠等專家都呼吁出臺一個統(tǒng)一的不動產登記法,但是所有的關于不動產權屬登記的規(guī)定仍散見于各項單行的民事法律法規(guī)之中,沒有一個統(tǒng)一的不動產登記法,且相關規(guī)定之間存在著沖突、矛盾,沒有統(tǒng)籌協(xié)調和具體制度的統(tǒng)一.
1.登記機關不統(tǒng)一我國目前從事不動產物權登記的機關有多個,如土地登記在土地管理部門,房屋產權登記在房地產管理機關,草原登記在農牧業(yè)部門,林木權登記在森林管理部門等,例如《中華人民共和國土地管理法》第5條規(guī)定:"國務院土地行政主管部門統(tǒng)一負責全國土地的管理和監(jiān)督工作".《中華人民共和國土地管理實施細則》第3條規(guī)定:"土地登記內容和土地權屬證書式樣由國務院土地行政主管部門統(tǒng)一規(guī)定".《中華人民共和國森林法》第三條第2款規(guī)定:"國家所有的和集體所有的森林、林木和林地,個人所有的林木和使用的林地,由縣級以上地方人民政府登記造冊,發(fā)放證書確認所有權或者使用權."《擔保法》第42條規(guī)定的不動產登記部門就有土地管理部門、林業(yè)主管部門、縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門等,而且這些部門都具有管理不動產的行政職能.
這樣規(guī)定的弊端也是顯而易見的:登記機關分散,既不利于登記機關之間的相互溝通,也不利于當事人的查閱;登記機關權力縱橫交錯,會擾亂正常的法律秩序.正如孫憲忠教授所述:當兩個或兩個以上的登記機關權力交叉重合時,不但會損害當事人的正當利益,增加其不合理負擔,而且會擾亂正常的法律秩序;由于多個行政部門進行登記,所發(fā)權證權屬界址經常發(fā)生沖突,會導致不動產所有人之間的大量糾紛;不利于登記資料的合理利用,多頭、分散的不動產登記破壞了資料的統(tǒng)一性和完整性,嚴重影響了土地資源的高效利用;多個登記機關同時存在,對人力資源也是一種浪費.
2.不動產預告登記制度有待進一步完善在我國,2007年10月1日起開始施行《中華人民共和國物權法》,首次確立了不動產預告登記制度.預告登記制度有利于鼓勵誠實信用、防止權利濫用,以法定方式強化了誠信原則的實現,培育良好的市場環(huán)境.《物權法》第二十條規(guī)定":當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協(xié)議,為保障將來實現物權,按照約定可以向登記機關申請預告登記.預告登記后,未經預告登記的權利人同意,處分該不動產的,不發(fā)生物權效力.預告登記后,債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的,預告登記失效".
不難看出,預告登記制度還是有其缺陷的.
首先,和德國、日本以及我國臺灣地區(qū)的預告登記制度相比,我國的預告登記制度的范圍相對狹窄.
通過對德國、日本以及我國臺灣地區(qū)關于預告登記適用范圍的比較,可以看出,不動產物權變動請求權,不僅包括不動產所有權移轉、設定、變更、消滅的請求權,還包括不動產物權變動的請求權,而我國《物權法》中把預告登記的范圍設定在不動產所有權請求權上,就顯得過于狹窄了.其次,我國的《物權法》適用范圍含糊不清.《物權法》第20條規(guī)定預告登記的適用范圍是"當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協(xié)議",從漢語上理解會產生歧義:到底是將"買賣"理解為動詞還是將其理解為形容詞修飾"房屋"呢,后一種理解比前一種的理解要寬泛得多.再次,預告登記的效力不明確.我國《物權法》第20條規(guī)定":預告登記后,未經預告登記的權利人同意,處分該不動產的,不發(fā)生物權效力",可見我國賦予了此請求權具有排他效力,但是對于國家權力效力以及順位保全效力卻并沒有規(guī)定.
三、我國不動產登記制度的完善2007年頒布的《物權法》中其中關于不動產登記的有13條,對不動產登記進行了總的概括,但是不得不承認的是,時至今日,我國尚未建立一個統(tǒng)一的不動產登記制度,而且是已有的法律法規(guī)帶有濃重的行政色彩."不能滿足不動產進入市場經濟交易的需要,不能滿足依據物權公示原則和物權交易的客觀公正原則對物權進行保護的需要".所以,我國在理論上需對《物權法》中規(guī)定的不動產登記制度進行進一步的闡述,筆者從統(tǒng)一登記機關,完善預告登記制度與完善不動產變更登記制度.
1.統(tǒng)一不動產登記機關世界各地關于不動產登記機關的學說有法院說、行政機關說、公正機關說、現狀妥協(xié)說等等.在實踐中,一般分為兩種模式:以德國、瑞士、韓國為代表的,法院負責不動產登記;另一種是日本為代表的,行政機關負責不動產登記.
筆者認為,我國不適合法院登記制的模式.法院不適合做登記機關的原因有:第一,從目前的實際情況來看,各級法院承擔著繁重的審判任務,如果再讓其負責不動產登記工作,不免加重法官的工作量,影響審判效力.第二,從歷史上來說,負責不動產登記的機關就是行政機關,如果將登記機關更正為法院,公民在觀念上很難接受.第三,如果真的出現物權爭議的情況下,法院必須要審查登記真實性的問題,如果法院本身就是登記機關,很可能出現的行為,可能使司法失去其公正性.
因此,筆者贊同行政機關登記的模式.首先,如果行政機關負責不動產登記,可以有效減輕法院的工作,也可以提高登記的工作效率,解決大批行政人員的去留問題.
其次,這次符合我國的傳統(tǒng)觀點,以及民眾的樸素的法律觀,因為這樣就能發(fā)揮立法者所預期的法律效用,即力求貼近現實生活,使一般人發(fā)現法律規(guī)范背后的價值理念,并符合一般人的法律感情.
其實,法律的真正權威不是體現在保證法律實現的國家權力上,而是體現在法律自身合理性中.再次,這樣就可以有效避免法院在審理涉及物權的案件時,出現的可能性.
如果既做審判機關又做登記機關,這種雙重身份很可能使法院為了維護自身的利益而損害當事人的利益.
2.完善預告登記制度我國《物權法》只用了一個條文規(guī)定了預告登記制度,對預告登記制度的規(guī)定僅僅停留在原則性階段,規(guī)定還是比較概括的,缺乏可操作性,在很多地方都有待明確和細化.因該從預告登記立法體例、預告登記的內容、預告登記的程序方面進行完善.
在立法體例上面我國的物權法可采用日本和我國臺灣地區(qū)的立法模式.日本在《不動產登記法》中對假登記作了規(guī)定,我國臺灣地區(qū)則在"土地法"中規(guī)定了預告登記的內容,并且在"土地登記規(guī)則"中對預告登記如何實施予以細化.由于地緣因素以及同屬于大陸法系,我國可以借鑒日本和臺灣地區(qū)有關規(guī)定,將預告登記如何實施進行細化.
此外,預告登記的內容也需要完善.明確不動產預告登記的適用范圍,《物權法》第20條規(guī)定表明我國不動產預告登記制度的適用范圍包括:一是買賣房屋,二是買賣不動產.但是,這個適用范圍和日本以及我國臺灣地區(qū)法律規(guī)定范圍相比,過于狹窄,應該包括:附條件或者附期限的不動產物權請求權;不動產物權的設定、移轉、變更或消滅的請求權等等.
關鍵詞：違章建筑查處；法律關系；舊城改造項目；城市擴容建設；征地；房屋拆遷 文獻標識碼：A
中圖分類號：D926 文章編號：1009-2374（2016）29-0195-02 DOI：10.13535/ki.11-4406/n.2016.29.089
1 違章建筑的法律界定
違章建筑是當前社會中的難點問題之一，現階段我國還沒有對違章建筑進行清晰和統(tǒng)一的界定。在實際處理時，各級地方政府一般會根據現實情況加以設定。考慮到政府各部門智能的差異性，國土、交通、城管、規(guī)劃以及房管等部門均具有認定和查處違章建筑的權利，這也是導致對違章建筑的認定不一致現象的主要原因，導致實際存在的“違法建設”“違法工程”“違法建筑”“違章建筑”等多種說法。上述說法具有一定區(qū)別，如“違法建設”和“違法工程”描述的是具有動態(tài)性的行為過程。而“違章建筑”和“違法建筑”描述的是違法行為的結果，具有一定的靜態(tài)性。文章從行為性質、行為對象以及行為事實三個方面對違章建筑進行界定。
1.1 行為性質
從行為性質的角度來說，違章建筑具有違法性。首先，違章建筑在其性質而言屬于違法行為，違章建筑違反了土地管理法、城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理條例、公路法以及城鄉(xiāng)規(guī)劃法等相關法律法規(guī)所規(guī)定的義務或者是禁止性的規(guī)定，基于以上法律規(guī)定克制違章建筑處于違法狀態(tài)；其次，違章建筑是在經過規(guī)劃管理部門以及土地管理等有關主管部門的審批或許可之前進行建設的；最后，違章建筑必須得到有關行政部門的認定，假如建筑違反了上述法律規(guī)定，則應由城鄉(xiāng)規(guī)劃部門進行影響程度的認定。
1.2 行為對象
在判斷違章建筑的行為對象時對于違章建筑概念的界定具有很大的影響。從行為對象的角度來看，根據不同的法律法規(guī)對違章建筑進行界定，所造成的違章建筑的外延以及內涵均具有很大差異，據此而造成的對違章建筑的各種理解也存在很多爭議。通過總結歸納我國現行的法律法規(guī)，對違章建筑的對象描述都包含建筑物以及構筑物兩個名詞，但對其他設施的描述缺不盡相同。這是因為上述兩個名詞都屬于設施，但又具有一定的差異性。而違章建筑的對象是否包括設施又根據具體情況具體分析。但是違章建筑的行為對象一定是和土地、房屋等不動產緊密相關的，并且在分離之后設施就無法發(fā)揮應有的作用，比如電纜、關系等工程。而這些在法律上被稱作是附著物，因此違章建筑的行為對象主要包括建筑物、構筑物以及附著物。
1.3 行為事實
1.3.1 新建。新建指的是未經有關部門許可，違反土地、規(guī)劃等相關法律法規(guī)，擅自進行建設的項目，為獲取相關許可證進行建設的項目以及擅自建設等行為。
1.3.2 改建。改建指的是將原有建筑物的一部分進行拆除改造。比如將民用住宅私自改為商業(yè)用房、破墻開店、將一個房間進行分割改造成多個小房間進行群租等項目。
1.3.3 擴建。擴建指的是在原有建筑物的基礎上進行建設，以達到提高原有建筑的高度或加大占地面積的目的。
2 違章建筑的查處
2.1 違章建筑的查處程序和查處方式
2.1.1 違章建筑的查處程序。通常情況下，違章建筑的查處程序包括立案、調查取證、影響認定、事先告知、行政處罰決定、送達以及執(zhí)行等。在進行違章建筑的查處時，首先，應保證查處的程序符合法律法規(guī)的要求、查處的主體適格、事實清楚、證據確鑿、使用的法律正確；其次，在進行違章建筑查處時應對行政相對人的合法權益進行保護，包括行政相對人的陳述、申辯以及申請救濟等權利。
2.1.2 違章建筑的查處方式。違章建筑的查處方式包括責令停止建設、責令限期改正、罰款、拆除、沒收違法收入、沒收實物以及其他行政處理措施。
2.2 違章建筑查處中存在的問題
2.2.1 查處權責不明確，各部門之間配合不默契。上文中已經提到，國土、交通等部門均具有認定和查處違章建筑的權利。盡管目前我國已經在各大城市進行了相對集中的行政處罰權工作，主要包括市容市貌、綠化、市政以及規(guī)劃等七個方面。而違章建筑卻涉及了多個部門和領域，并且對市、縣（區(qū)）、街道和社區(qū)的利益息息相關。我國立法具有一定的部門利益化現象，導致各部門之間的協(xié)調合作不足，是造成違章建筑查處受阻的內部原因。
2.2.2 違章建筑執(zhí)法手段乏力，查處方式單一。我國多數城市在進行違章建筑查處時均采用“一刀切”的方式進行，以拆除為主要查處手段。在違章建筑查處執(zhí)行過程中，某些建筑在建設的初期階段已經得到了用地許可以及工程規(guī)劃許可等各類法律程序，但是在建設過程中存在改建或者擴建行為。某些違章建筑受到各種各樣的因素影響致使審批手續(xù)上部完善的情況下進行建設活動等。上述違章建筑并沒有對社會公共利益以及城市規(guī)劃造成不良影響，對該類違章建筑進行拆除處理，不僅需要花費大量的人財物等成本，還造成了資源的巨大浪費。除此之外，部分違章建筑在做出拆除處理之后受各種條件的限制不能直接進行拆除，目前針對上述問題的處理方法尚不完善。
許多相關部門在查處違章建筑時通常會給予責令停止或限期整改，但是在查處過程中，經常出現當事人拒不配合、拒絕停工等現象，導致執(zhí)法部門很難有效解決違章建設行為。
2.2.3 執(zhí)法環(huán)境不善，沖突矛盾時有發(fā)生。對于法制國家來說，其法制水平的高低與國家的政治、文化、經濟等的發(fā)展息息相關，除此之外還會在一定程度上影響國家的法律環(huán)境。針對違章建筑這一法律環(huán)境而言，和發(fā)達國家仍具有一定的差距。我國在進行違章建筑查處時經常出現暴力執(zhí)法沖突以及暴力抗法等現象，這主要是因為社會矛盾的不斷計劃、社會保障體系不完善、法律意識淡薄、執(zhí)法方式簡單粗暴、執(zhí)法人員綜合素質層次不齊等造成的。
2.2.4 管理執(zhí)法體制不完善，監(jiān)管不到位。執(zhí)法是城市管理的重要環(huán)節(jié)，屬于事后控制。在進行違章建筑的查處和管理時，很可能會由于政府引導力度不夠以及市場供給不足等問題使得查處過程中出現了審批、管理以及監(jiān)督等環(huán)節(jié)出現脫節(jié)現象以及信息交流不夠暢通。除此之外，沒有嚴格貫徹實施聯(lián)席會議制度和審批備案制度。再加上某些執(zhí)法部門存在消極執(zhí)法、不作為甚至是亂作為的現象，監(jiān)管力度不足，部門權利集中化等導致某些部門消極作為或不作為。
3 違章建筑查處過程中的相關法律關系的沖突解決
3.1 違章建筑為第三人所占有
當違章建筑被第三人所占有，被執(zhí)行人怠于行使權利的情況下，申請執(zhí)行人可以提起占有之訟，也就是說通過代為訴訟來排除他人占有。上述訴訟是為了法院能夠對違章建筑的實施和執(zhí)行排除障礙，而不是處于讓申請執(zhí)行人得到違章建筑的占有權。占有并不是權利和物權，而是一種實施狀態(tài)，但占有卻憑借其實時狀態(tài)展現出了財產的秩序，也就是說占有體現了社會生活的一種秩序。法律對占有的保護是為了對生活秩序和財產秩序進行維護，而不一定是為了保護真正的權利。為了達到這一目的，法律需要維護占有，并采取有效的措施來制止各類暴力手段侵害他人的行為。
3.2 違章建筑受到第三人不動產的侵害
如果違章建筑在遭受到其他人的不法侵害時，如果被執(zhí)行人待遇執(zhí)行其權利這一前提下，申請人擁有代為訴訟的權利。這一行為可以幫助被執(zhí)行人獲得應有的賠償，但是根據司法實務的有關規(guī)定，當違章建筑遇到不動產的侵害這一情況下，采取相鄰關系的規(guī)定是不合理的。這樣說是因為發(fā)生相鄰關系的主體是公司也好法人也罷，主體必須是相鄰不動產的使用權人亦或是所有權人，主體具有不動產的民法權利，但是違章建筑并不具有相鄰關系要求的使用權以及所有權，所以相鄰關系規(guī)定并不能用于處理此類問題。基于此，法院在處理此類案件時應遵循實事求是的原則，根據案件的實際情況以及違章建筑的具體毀損行為、違法程序、對合法財產受到侵害的嚴重程度和損毀行為人出現過程的程度來科學地對賠償范圍加以確定。上文已經到違章建筑具有違法性，所以一旦受到侵害并不能獲得全額賠償，賠償數額也有一定的限制，而是對擅自毀損行為擴大的損失給予適當的賠償。
3.3 被執(zhí)行人將違章建筑租賃給第三人
《城市房地產管理法》第52條明確指出，所簽訂的租賃合同中的房屋的所有權人才能作為合同中的出租人?！冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》以及相關的地方性法規(guī)也明確指出違章建筑不能進行出租。法律只保護那些進行依法登記的出租房屋。被執(zhí)行人將違章建筑租賃給第三人的合同簽訂內容不合法，因此屬于無效民事行為。
4 結語
文章首先從行為性質、行為對象以及行為事實三個方面對違章建筑的法律界定進行了闡述；其次從違章建筑的查處程序和查處方式以及違章建筑查處中存在的問題兩個方面對違章建筑的查處進行了分析；最后對違章建筑為第三人所占有、受到第三人不動產的侵害以及被執(zhí)行人將違章建筑租賃給第三人三種情況下的相關法律問題進行了思考。
參考文獻
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