發(fā)布時間：2023-03-21 17:09:21
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的市場發(fā)展論文樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
（一）國際上，從金融危機看債券市場尤其是公司債券市場的“備用輪胎”2意義。
1997年爆發(fā)的東南亞金融危機，其原因是多方面的，但是這些東南亞國家無一例外都缺乏一個相對有效的資本市場，融資嚴重依賴銀行體系，短期融資（經(jīng)常是外幣融資）過度，期限與幣種雙重錯配。當(dāng)大量的資本流入突然逆轉(zhuǎn)時，便導(dǎo)致貨幣和銀行危機。在危機發(fā)生后，出現(xiàn)資產(chǎn)價格暴跌時，一個發(fā)達的公司債券市場能在銀行資本基礎(chǔ)受到急劇削弱，嚴重妨礙其放貸能力時，能夠作為公司融資的重要渠道，及時跟進，解決企業(yè)部門的燃眉之急，進而緩解經(jīng)濟危機的影響。顯然東南亞國家由于缺乏由債券市場提供的減震機制，沒有債券市場能夠為投資者提供資金轉(zhuǎn)移的緩沖區(qū)域。
因此，正如戈登斯坦3所指出的那樣，新興國家防范和化解貨幣錯配風(fēng)險的措施之一就是，應(yīng)優(yōu)先發(fā)展本國債券市場，鼓勵發(fā)展可供使用的風(fēng)險對沖保值工具。金融體系的多樣化可以避免金融領(lǐng)域的問題擴展到整個經(jīng)濟領(lǐng)域。從實踐來看，危機之后，東南亞各國亡羊補牢，迅速發(fā)展了債券市場尤其是公司債券市場。例如韓國、馬來西亞公司債余額占GDP比重由1997年29.5％、16.53％上升到2001年的38.2％和31.74％。而我國公司債券市場的發(fā)展相對落后。
美國在上世紀80年代初以及80年代末90年代初，曾經(jīng)發(fā)生過兩次銀行業(yè)危機，一次因拉美債務(wù)危機而起，另一次源自商業(yè)不動產(chǎn)危機。在這兩次危機中，美國銀行部門遭受了重大損失，其資本基礎(chǔ)受到急劇削弱，嚴重妨礙其放貸能力，此時，美國的債券市場在不同程度上，起到替代銀行體系，為企業(yè)融資發(fā)揮了重要作用。這就是債券市場對銀行體系的備用輪胎作用。
（二）在國內(nèi)，發(fā)展公司債券市場是優(yōu)化資本市場結(jié)構(gòu)、拓寬企業(yè)的籌資途徑、避免風(fēng)險過度集中在銀行體系、并為投資者提供更多投資工具的有利措施。
目前我國的資本市場已初具規(guī)模，但是單一資本市場結(jié)構(gòu)所暴露出來的一系列問題，如投資品種的匱乏和避險工具的缺乏，遠遠不能滿足投資者日益增長的對不同投資品種的需求，也不能滿足企業(yè)的融資需求。
長期以來，我國企業(yè)融資中銀行貸款的占比很高，銀行體系承擔(dān)了大量債務(wù)風(fēng)險。銀行資金來源短期化，資金運用長期化趨勢明顯，資產(chǎn)負債期限錯配問題嚴重。由于存在人民幣升值預(yù)期，資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)中的貨幣錯配現(xiàn)象也逐漸顯現(xiàn)。期限和貨幣的雙重錯配使得銀行體系面臨著較大的利率風(fēng)險、匯率風(fēng)險和流動性風(fēng)險，不利于整個國家金融體系的穩(wěn)定。而公司債券的發(fā)行將風(fēng)險分散到眾多投資者身上，且能通過二級市場更好的識別和量化風(fēng)險變化，因此，公司債券市場能比銀行貸款分散更多的風(fēng)險。
目前我國流動性充裕，而投資者缺乏投資途徑，除了低收益的儲蓄存款，只有高風(fēng)險的股票市場和房地產(chǎn)市場，中間沒有過渡地帶，易受外部沖擊的影響。股權(quán)分置改革完成后，我國的股票市場由熊轉(zhuǎn)牛，資金大量流入股市，事實證明，非理性的操作導(dǎo)致了股票市場的大起大落，而一個發(fā)達的公司債券市場則能充當(dāng)較好的資金轉(zhuǎn)移的避風(fēng)港和緩沖地帶的角色。
發(fā)展公司債券市場，可以形成結(jié)構(gòu)優(yōu)化的資本市場，促使企業(yè)在面對更大的投融資約束時，更理性地選擇風(fēng)險最小、成本最低的融資渠道；投資者在面對這樣的市場時才能更加理性地投資和發(fā)掘資本價值。
二、發(fā)展公司債券市場的可行性
從市場前景出發(fā)，與國際資本市場相比，我國的公司債券市場有巨大的發(fā)展空間，為了加快資本市場改革發(fā)展，國家已經(jīng)開始著手大力發(fā)展公司債券市場，現(xiàn)階段公司債券市場發(fā)展面臨著良好契機。
（一）宏觀經(jīng)濟的持續(xù)高增長率和高儲蓄率,為公司債券市場的發(fā)展創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟環(huán)境
中國經(jīng)濟20多年的快速增長引起了世界的矚目。盡管出現(xiàn)過較大的經(jīng)濟波動，但近年來經(jīng)濟保持了穩(wěn)定的增長。儲蓄水平不斷提高，經(jīng)濟保持高速增長。從中長期趨勢看，中國金融市場將保持一個寬松的資金環(huán)境，這必將推動公司債券市場的大發(fā)展。其一：中國經(jīng)濟的持續(xù)高增長奠定了保持高儲蓄的基礎(chǔ)，為債券市場提供充足的資金來源；其二：人口老齡化趨勢的加速，預(yù)防性儲蓄將增加，從而形成對債券市場穩(wěn)定的中長期需求；其三：需求約束、產(chǎn)能過度是中國經(jīng)濟面臨的中長期挑戰(zhàn)，從商品市場轉(zhuǎn)移出的資金將轉(zhuǎn)向包括債券產(chǎn)品在內(nèi)的金融投資；其四：隨著對商業(yè)銀行資本充足率考核逐漸嚴格，銀行資金運用將轉(zhuǎn)向能夠節(jié)約資本使用的債券投資方面，從而對債券投資形成較為強勁的需求。
（二）公司債券市場面臨的微觀金融環(huán)境有了一定改善
公司債券市場的微觀金融環(huán)境已在逐漸改善。一是投資主體不斷成熟。二是監(jiān)管理念和制度的創(chuàng)新。以銀行間債券市場為例，近年來這一市場之所以產(chǎn)品、交易方式、工具等不斷創(chuàng)新，一個重要原因就在于監(jiān)管理念和方式的變化；三是投資者保護制度逐漸完善，證券投資者保護基金以及保險保障基金已經(jīng)設(shè)立，存款保險制度也在建立之中；四是社會信用體系逐漸改善，信用體系建設(shè)近年來獲得較快進展。與此同時,信用評級等中介服務(wù)也在逐漸規(guī)范和發(fā)展,這些都為準(zhǔn)確披露和評估公司債券的風(fēng)險創(chuàng)造了有利條件；五是隨著金融產(chǎn)品創(chuàng)新的發(fā)展，圍繞公司債券信用增級以及其它風(fēng)險管理手段的創(chuàng)新也將不斷發(fā)展。公司債券作為一種具有信用風(fēng)險的產(chǎn)品，除了通過信息披露和評級正確揭示風(fēng)險外，還可借助各種金融產(chǎn)品和工具管理其風(fēng)險。比如，創(chuàng)立由各類資產(chǎn)支持或擔(dān)保的公司債券、信用衍生產(chǎn)品(CDO、CDS等)，就可為公司債券的風(fēng)險管理提供有效手段。
（三）發(fā)展公司債券市場的政策力度有了增強
股權(quán)分置改革完成以來，股票市場發(fā)生了制度性的變革，得到了極大的發(fā)展，而債券市場發(fā)展緩慢，與股票市場形成了鮮明的對比，這與我國構(gòu)建多層次資本市場、優(yōu)化資本市場結(jié)構(gòu)的設(shè)想是相悖的。因此，中央經(jīng)濟工作會議提出要提高直接融資比重，指出資本市場的發(fā)展壯大，需要特別重視公司債券市場的發(fā)展。主管部門在經(jīng)濟發(fā)展的良好環(huán)境下，適時推出許多鼓勵和支持公司債券市場發(fā)展的措施。其中2007年7月14日中國證監(jiān)會正式了《實施公司債券發(fā)行試點辦法》，為公司債券市場的快速健康發(fā)展提供了良好的法律基礎(chǔ)，使過去一些束縛公司債券市場發(fā)展的制度性因素得到解決，對其發(fā)展具有極大的推動作用。
1、市場化定價，利率無限制。債券發(fā)行的票面利率由發(fā)行人和保薦人(主承銷商)通過市場詢價協(xié)商確定。在升息周期中，公司債在票面利率的設(shè)計上，具有更為廣闊的創(chuàng)新空間。通過市場機制發(fā)現(xiàn)了債券發(fā)行人的信用價值，為今后公司債券科學(xué)、規(guī)范定價提供了參考。
2、發(fā)行程序簡化。以往公司債券的發(fā)行需要經(jīng)過額度審批和發(fā)行審核兩道程序，而現(xiàn)在公司債的發(fā)行是由證監(jiān)會主導(dǎo)，采取隨報隨批的模式，發(fā)行審批程序相對簡單，審批速度較快。
3、募集資金用途。債券發(fā)行募集資金可用于償還借款、補充流動資金或股權(quán)(資產(chǎn))收購，范圍較廣。
4、采用了“一次核準(zhǔn)，分期發(fā)行”的方式，發(fā)行時間更為寬泛。一方面可以防止資金的閑置，降低資金使用成本；另一方面，發(fā)行人可以根據(jù)對市場利率水平判斷和資金需求狀況，進行有節(jié)奏的發(fā)行，有利于降低融資成本。
5、同時在固定收益平臺和競價交易系統(tǒng)上市流通。固定收益平臺適合機構(gòu)投資者之間進行大宗債券交易，而交易所原有的交易系統(tǒng)具有實時、連續(xù)交易的特性，比較適合普通投資者參與債券交易。多種交易方式的有機結(jié)合，滿足了不同投資者交易的偏好，可引導(dǎo)建立分層次市場。
6、債券條款設(shè)計創(chuàng)新。債券可以對條款設(shè)計創(chuàng)新，比如設(shè)置回售條款，因此為投資者提供了較大的操作空間，提升了債券的價值，提高了債券的吸引力。
7、可以免擔(dān)保。原來《企業(yè)債券管理條例》第三十六條規(guī)定，“發(fā)行人在債券發(fā)行前應(yīng)提供保證擔(dān)保，但中國人民銀行批準(zhǔn)可免予擔(dān)保的除外。擔(dān)保工作經(jīng)中國人民銀行認可后，方可發(fā)行債券?！倍F(xiàn)在公司債發(fā)行無強制性規(guī)定。
長江電力2007年第一期公司債券在2007年10月12日在上海證券交易所掛牌上市。長江電力公司債的順利發(fā)行和上市標(biāo)志著公司債發(fā)展進入一個新的階段。
三、發(fā)展公司債券市場的建議
上文中探討了發(fā)展公司債券市場的必要性以及在新的經(jīng)濟環(huán)境下，公司債券市場發(fā)展的新契機。但是是不是就意味著公司債券市場發(fā)展一定能夠成功呢？我們看到，雖然在發(fā)行制度上，現(xiàn)行法規(guī)已經(jīng)極大地改變了過去受束縛的局面，改善了一些過去導(dǎo)致公司債券市場發(fā)展滯后的因素。但是仍然需要制度創(chuàng)新來解決債券的償付和流動性問題。可以從以下方面解決：一是繼續(xù)加快國債市場發(fā)展，建立一個健全的基準(zhǔn)市場，完善基準(zhǔn)收益率曲線。二是完善公司治理結(jié)構(gòu)，加強約束機制，發(fā)展更多的合格發(fā)債主體。三是培育投資者隊伍，引進專業(yè)機構(gòu)投資者。四是加快固定收益平臺建設(shè)，完善做市商機制，建立分層次市場，提高二級市場流動性。五是完善信用評級體系，鼓勵本土評級機構(gòu)的發(fā)展。
綜上所述，公司債券市場的發(fā)展面臨著一個較好的時機，公司債券市場的發(fā)展，可以改變我國間接融資占主導(dǎo)地位、風(fēng)險過度集中在銀行體系、企業(yè)融資渠道匱乏、資本市場結(jié)構(gòu)不健全的局面，因此探討其發(fā)展是具有一定現(xiàn)實意義的。
注：
1由于在80年代我國的公司制度處于一個初創(chuàng)階段，用得更多的是企業(yè)這個概念，因此，發(fā)行的債券也叫企業(yè)債券。而經(jīng)濟發(fā)展到今天，隨著公司治理結(jié)構(gòu)的完善，我國公司債券的發(fā)展開始步入了一個嶄新的階段，業(yè)界和學(xué)術(shù)界都越來越多地使用公司債的名稱，因此在本論文中，對兩者不做區(qū)分，統(tǒng)一用公司債券這個名稱。
2格林斯潘于2000年創(chuàng)造了一個經(jīng)常被引用的比喻，因債券市場在銀行體系癱瘓時可以發(fā)揮替補作用，將其稱為“備用輪胎”（sparetyre）。
3戈登斯坦：《貨幣錯配：新興市場國家的困境與對策》
參考文獻:
1.王一萱.《公司債券市場：理論、實踐、政策建議》深圳證券交易所網(wǎng)站
2.延紅梅.《我國企業(yè)債券市場發(fā)展緩慢的原因及對策》[J]濟南金融2006,(2)
3.黃小花.《發(fā)展企業(yè)債券市場的戰(zhàn)略性思考》[J]投資與證券2002,(11)
4.戈登斯坦.《貨幣錯配：新興市場國家的困境與對策》社會科學(xué)文獻出版社2005
過去十年來，國際證券市場突飛猛進，急速發(fā)展。在1984到1998的十五年間，國際資本市場融資累計額年平均增長12.34%，而全球GDP年平均增長3.37%，國際貿(mào)易額年平均增長6.34%。
在規(guī)模持續(xù)擴張的同時，金融市場的國際化進程不斷加快。在資本市場，資金開始大范圍地跨過邊界自由流動，各類債券和股票的國際發(fā)行與交易數(shù)額快速上升。整個90年代，主要工業(yè)國家企業(yè)發(fā)行的股票增長了近6倍。1975年，主要發(fā)達國家債券與股票的跨境交易占GDP的比重介于1％到5%之間；1998年，此比重上升到91%（日本）到640%（意大利）。其中，美國由4%上升到230%，德國由5%上升到334%，各國該比重增長最快的時期幾乎都集中在80年代末和90年代初。
國際債券市場的二級市場蓬勃發(fā)展。債券市場信息傳遞渠道、風(fēng)險和收益評估方式以及不同類型投資者的行為差異逐漸減小，投資銀行、商業(yè)銀行和對沖基金等機構(gòu)投資者，以復(fù)雜的財務(wù)管理技巧，根據(jù)其信用、流動性、預(yù)付款風(fēng)險等的差異，在不同貨幣計值的不同債券之間進行大量的"結(jié)構(gòu)易"，導(dǎo)致各國債券價格互動性放大，價格水平日趨一致。
海外證券衍生交易的市場規(guī)?？焖偬岣?。幾乎在所有主要的國際金融中心，都在進行大量的海外資產(chǎn)衍生證券交易。在新加坡商品交易所，既可以從事日經(jīng)225種期貨合約的交易，也有部分馬來西亞的衍生證券交易；美國期貨交易所的交易對象則包括了布雷迪債券和巴西雷亞爾、墨西哥比索、南非蘭特、俄羅斯盧布、馬來西亞林吉特、泰國銖和印尼盾等多種貨幣計值的證券和衍生產(chǎn)品。
二、我國證券市場的國際化發(fā)展
在席卷全球的證券市場一體化潮流中，我國證券市場的國際化悄然啟動。1992年，我國允許外國居民在中國境內(nèi)使用外匯投資于中國證券市場特定的股票，即B股。有關(guān)管理部門對于B股市場的總交易額實行額度限制，超過300萬美元的B股交易，必須得到中國證券監(jiān)督管理部門的批準(zhǔn)。
1993年起，我國允許部分國有大型企業(yè)到香港股票市場發(fā)行股票，即H股。部分企業(yè)在美國紐約證券交易所發(fā)行股票，稱為N股。境外發(fā)行股票籌集的資金必須匯回國內(nèi)，經(jīng)國家外匯管理局批準(zhǔn)開設(shè)外匯帳戶，籌集的外匯必須存入外匯指定銀行。
進入2000年后，部分民營高科技企業(yè)到香港創(chuàng)業(yè)板和美國NASDAQ上市籌集資金，標(biāo)志著我國證券市場的國際化進入一個新的發(fā)展時期。
在債券市場，我國對于構(gòu)成對外債務(wù)的國際債券發(fā)行實行嚴格的計劃管理。由經(jīng)過授權(quán)的10個國際商業(yè)信貸窗口機構(gòu)和財政部、國家政策性銀行在國外發(fā)行債券融資，其他部門可以委托10個窗口單位代為發(fā)行債券，或得到國家外匯管理局的特別批準(zhǔn)后自行發(fā)債。債券發(fā)行列入國家利用外資計劃，并經(jīng)國家外匯管理局批準(zhǔn)。在國外發(fā)行債券所籌集的資金，必須匯回國內(nèi)，經(jīng)批準(zhǔn)開設(shè)外匯帳戶，存入指定銀行。
三、我國證券市場國際化的前景
隨著我國加入WTO步伐的不斷加快，我國證券市場正在逐步與國際市場接軌，國際化進程將明顯加快。
根據(jù)我國與有關(guān)國家達成的雙邊協(xié)議，加入WTO后，中國將允許外資少量持股的中外合資基金管理公司從事基金管理業(yè)務(wù)，享受與國內(nèi)基金管理公司相同待遇；當(dāng)國內(nèi)證券商業(yè)務(wù)范圍擴大時，中外合資證券商亦可享有相同待遇；外資少量持股的中外合資證券商將可承銷國內(nèi)證券發(fā)行，承銷并交易以外幣計價的有價證券。
顯然，隨著金融服務(wù)領(lǐng)域的對外開放，我國證券市場將逐步走向全面的國際化。
這種全面國際化含義是：以資金來源計，國外資本以允許的形式進入我國證券市場，國內(nèi)資本則可以參與國外有關(guān)證券市場的交易活動；以市場籌資主體計，非居民機構(gòu)可以在國內(nèi)證券市場籌融資，國內(nèi)機構(gòu)則可以在國外證券市場籌融資；國外交易及中介機構(gòu)參與我國證券市場的經(jīng)營及相關(guān)活動，國內(nèi)有關(guān)交易及中介機構(gòu)獲得參與國際證券市場經(jīng)營及相關(guān)活動的資格和權(quán)力。
四、證券市場國際化的利益
證券市場國際化進程的加快，將降低新興市場獲得資金的成本，改善市場的流動性和市場效率，延展市場空間，擴大市場規(guī)模，提高系統(tǒng)能力，改善金融基礎(chǔ)設(shè)施，提高會計和公開性要求，改進交易制度，增加衍生產(chǎn)品的品種，完善清算及結(jié)算系統(tǒng)等。
海外證券資本的進入，以及外國投資者對市場交易活動的參與，迫使資本流入國的金融管理當(dāng)局采用更為先進的報價系統(tǒng)，加強市場監(jiān)督和調(diào)控，及時向公眾傳遞信息，增加市場的效率。越來越多的新興市場國家通過采用國際會計標(biāo)準(zhǔn)，改進信息質(zhì)量和信息的可獲得性，改善交易的公開性。交易數(shù)量和規(guī)模的增加，有助于完善交易制度，增加市場流動性。而外國投資者帶來的新的證券交易要求，在一定程度上促進了衍生產(chǎn)品的出現(xiàn)及發(fā)展。建立一個技術(shù)先進的清算和結(jié)算系統(tǒng)，對于有效控制風(fēng)險、保持該市場對外國證券資本的吸引力、有效地分配金融資源具有重要的意義。
五、證券市場國際化的風(fēng)險表現(xiàn)
證券市場國際化進程在帶來巨大利益的同時，也蘊涵著一定的風(fēng)險：
1、市場規(guī)模擴大加速甚至失控的風(fēng)險
與國際化相伴隨的外國資本的大量流入和外國投資者的廣泛參與，在增加金融市場深度、提高金融市場效率的同時，將導(dǎo)致金融資產(chǎn)的迅速擴張。在缺乏足夠嚴格的金融監(jiān)管的前提下，這種擴張可能成為系統(tǒng)性風(fēng)險爆發(fā)的根源。此外，由于國內(nèi)金融市場發(fā)育程度較低，金融體系不成熟，相關(guān)的法律體系不夠完善，資本流入導(dǎo)致其金融體系規(guī)模的快速擴張，而資本流入的突然逆轉(zhuǎn)，則使其金融市場的脆弱性大幅度上升。
2、金融市場波動性上升
對于規(guī)模狹小、流動性較低的新興金融市場來說，與國際化相伴隨的外國資本大量流入和外國投資者的廣泛參與，增加了市場的波動性。尤其是在一些機構(gòu)投資者成為這類國家非居民投資主體時，國內(nèi)金融市場的不穩(wěn)定性表現(xiàn)得更為顯著。
由于新興市場缺乏完善的金融經(jīng)濟基礎(chǔ)設(shè)施，在會計標(biāo)準(zhǔn)、公開性、交易機制、票據(jù)交換以及結(jié)算和清算系統(tǒng)等方面存在薄弱環(huán)節(jié)，無法承受資本大量流入的沖擊，導(dǎo)致價格波動性上升。新興金融市場股票價格迅速下降以及流動性突然喪失的危險，大大地增加了全局性的市場波動。
3、與國外市場波動的相關(guān)性顯著上升
外國資本的流入和外國投資者對新興市場的大量參與，潛在地加強了資本流入國與國外金融市場之間的聯(lián)系，導(dǎo)致二者相關(guān)性的明顯上升。
這種相關(guān)性主要表現(xiàn)為：①國內(nèi)金融市場與主要工業(yè)國金融市場波動的相關(guān)性，即主要工業(yè)國金融市場對資本流入國金融市場的溢出效應(yīng)顯著上升。國外研究表明，美國股票市場波動性對韓國股票市場波動性溢出的相關(guān)程度在1993年到1994年間高達12%；美國股票市場波動性對泰國股票市場波動性溢出的相關(guān)程度在1988年到1991年間高達29.6%；美國股票市場波動性對墨西哥股票市場波動性溢出的相關(guān)程度在1990年到1994年間高達32.4%。
這種溢出的影響表現(xiàn)為兩方面：其一，在市場穩(wěn)定發(fā)展時期，資本流入國金融市場波動接受主要工業(yè)國的正向傳導(dǎo)，表現(xiàn)為二者波動的同步性；其二，在市場波動顯著、存在一定的恐慌心理時，二者波動出現(xiàn)背離，甚至呈反向關(guān)系。
從日本和韓國股票指數(shù)的相關(guān)性看，從1989年1月到2000年4月，二者股票指數(shù)的相關(guān)系數(shù)為36.52%，而在1989年1月到1992年7月間，該相關(guān)系數(shù)達89.09%。從1992年7月到1998年5月，該相關(guān)系數(shù)下降到44.86%，此后，該系數(shù)再度提高到80.65%。
②新興市場國家之間金融市場波動具有一定的同步性。
由于新興市場國家宏觀經(jīng)濟環(huán)境具有一定的相似性，外資流入周期及結(jié)構(gòu)基本相同，因此，其金融市場表現(xiàn)具有很強的同步性。
尤其是1997年亞洲金融危機爆發(fā)后，部分亞洲國家和地區(qū)間的股票市場相關(guān)系數(shù)顯著增大，韓國和印尼股市的相關(guān)系數(shù)由43%上升到73%，印尼和泰國股市的相關(guān)系數(shù)由15%上升到78%，泰國和韓國股市的相關(guān)系數(shù)由55%上升到63%。顯然，在金融危機期間，國際投資者把這些國家的金融市場視為一個整體，同時從上述市場撤出資金，導(dǎo)致其同時崩盤。
在西方國家，不僅認為企業(yè)存在著市場營銷活動，而且認為社會、政治、法律、文化等領(lǐng)域的組織和團體的活動也與市場營銷有著共同之處，市場營銷學(xué)的應(yīng)用事實上已經(jīng)超出了經(jīng)濟活動的范圍。這樣“市場營銷”就有了一個最一般的定義：任何以營利或不營利為目的的企業(yè)或組織適應(yīng)不斷變化的環(huán)境，以及對變化著的環(huán)境做出反應(yīng)的動態(tài)過程。
而從企業(yè)的角度分析而言，企業(yè)在市場營銷中，無論從事市場調(diào)研、產(chǎn)品開發(fā)，還是確定價格、廣告宣傳，都強調(diào)以消費者的需求為導(dǎo)向，不僅滿足消費者已有的現(xiàn)實需求，還要激發(fā)、轉(zhuǎn)化各種潛在需求，進而引導(dǎo)和創(chuàng)造新的需求；不僅滿足消費者的近期、個別需要，還要顧及消費的長遠需要，維護社會公眾的整體利益。
二、新時期市場營銷在發(fā)展中所存在的問題
隨著現(xiàn)代商場的不斷壯大和發(fā)展，其促銷的方式和手段也發(fā)生了巨大的變化。由于經(jīng)濟體制以及決策者個人因素的影響，我國現(xiàn)代商場在促銷的過程中出現(xiàn)不少的問題。
首先，促銷理念缺乏創(chuàng)新，促銷文化無特色。在競爭異常激烈的今天，大多數(shù)的現(xiàn)代商場都想以“新”、“奇”、“特”的促銷方式來吸引更多的消費者，為的是在競爭中立于不敗之地，這種想法本身是積極的，但是許多現(xiàn)代商場的促銷理念是錯誤的，他們一般只求在形式上的新、奇、特，而忽略了在實質(zhì)上的創(chuàng)新。
其次，促銷組合沒有進行有機整合。由于在當(dāng)今社會，信息的傳播速度非常之快，往往幾家商場里的促銷形式都是大同小異，甚至有的就是直接照搬重復(fù)，沒有任何新意。而且，商場里的促銷方式比較單一，沒有對促銷組合進行有機整合單調(diào)、無新鮮感的促銷活動很難給消費者造成強烈的視覺沖擊和留下深刻的印象，達不到促使人們購買產(chǎn)品的目的。
再次，促銷人員素質(zhì)不高，促銷激勵體制不完善?，F(xiàn)代商場的規(guī)模都很大，其員工的流動性很強，綜合素質(zhì)也不高，這就給促銷活動的開展帶來了一定難度。目前有不少商場促銷的激勵體制不完善。一是缺乏激勵的意識。二是缺乏科學(xué)績效評估體系，很多商場沒有建立科學(xué)的績效評估體系，員工績效的好壞幾乎都由業(yè)主根據(jù)自己的主觀意識斷定，而且，大多不對員工公開。
三、在新形勢下確立全新的市場營銷策略
第一，創(chuàng)新是市場營銷的靈魂。知識經(jīng)濟的生命在于不斷創(chuàng)新，創(chuàng)新的速度、方向和規(guī)模決定了整個國家或企業(yè)的競爭力和興衰成敗。在市場營銷的發(fā)展階段上，技術(shù)升級、產(chǎn)品換代將更加頻繁，各經(jīng)濟部門必須適應(yīng)創(chuàng)新、學(xué)會創(chuàng)新、善于創(chuàng)新和推進創(chuàng)新。人們應(yīng)主動把握創(chuàng)新，把握買方市場，從市場需求角度調(diào)整產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)和方向?？梢哉f，在知識經(jīng)濟時代，離開以知識創(chuàng)新為核心的持續(xù)創(chuàng)新能力，經(jīng)濟就會失去賴以發(fā)展的前提。
第二，實現(xiàn)營銷策略的網(wǎng)絡(luò)化二十一世紀是知識經(jīng)濟時代，是日新月異的時代，也是標(biāo)新立異的時代知識經(jīng)濟正在改變著市場營銷的法則。首先網(wǎng)絡(luò)可以向位于世界任何地方的用戶提供全天候的商品信息，顧客無須離家或辦公室就可以得到大量的有關(guān)公司、產(chǎn)品和競爭者的信息。他們可以把注意力集中于客觀的判斷標(biāo)準(zhǔn)上，而無須面對銷售人員，可以避免各種勸說的影響以及情感的因素。這是以往任何傳媒無法做到的。其次，它突破了雙向交流與單向交流的界線。目前企業(yè)與消費者的雙向交流必須由推銷員完成，與消費者群體的單向交流則要借助大眾傳媒，而互聯(lián)網(wǎng)同時具有以上兩種功能。再次，它極大地降低了溝通成本。
第三，觀念的形成是一項緩慢的系統(tǒng)工程，觀念一旦形成后，很難更改。所以，企業(yè)要重視觀念的競爭，開發(fā)出的產(chǎn)品，只有被用戶認可后才是成功的。要讓用戶認可，就要引導(dǎo)和培育消費者的觀念，逐漸在消費者的觀念中樹立名牌，實施名牌戰(zhàn)略，提高產(chǎn)品知名度。未來的營銷是品牌的營銷，企業(yè)要擁有自己的市場，必須擁有占主導(dǎo)地位的品牌，品牌既是企業(yè)綜合競爭力的體現(xiàn)，也是企業(yè)立于市場的基石。只有在市場營銷工作中，進行準(zhǔn)確的品牌定位，才能在客戶中樹立有價值的地位。
第四，適當(dāng)時期技巧性實施價格策略。產(chǎn)品的價格是消費者購買時注重的信息。市場營銷時應(yīng)根據(jù)市場的需求及當(dāng)時消費者的心理需求，對不同階層不同支付能力的消費者，提供各種價格的產(chǎn)品。同時，可通過充分知悉消費者心理的喜好，做一定的升價或降價調(diào)整，既有利于產(chǎn)品實現(xiàn)價值，又能獲得一定的利潤。
參考文獻：
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一、我國債券市場現(xiàn)狀
目前,我國債券市場已走過了20多年的發(fā)展歷程。2001年銀行間債券市場交易額達41000億元,市場成員上升到700家。從縱向比較來看,債券市場規(guī)模不斷增加,市場交易規(guī)則日趨完善,債券托管體系和交易體系等基礎(chǔ)建設(shè)不斷加快,市場化程度顯著提高。
縱觀國外成熟的資本市場體系,債券市場與股票市場是并駕齊驅(qū)的。2001年,美國的股票市值占GDP的168%,債券相當(dāng)于143%;另據(jù)統(tǒng)計,全球債券相當(dāng)于GDP的95%。而我國2001年末債券總值僅相當(dāng)于GDP的29%。美國發(fā)行了3.1萬億美元的政府債券,公司債券達3.4萬億美元,資產(chǎn)證券化債券是2.7萬億美元,公司債券總和大大超過了政府發(fā)行的債券,且當(dāng)年發(fā)行的公司債券是同期股票金額的16倍,占主要地位的是公司債券。而在我國,2001年發(fā)行國債約4884億元人民幣,公司債券總發(fā)行量卻不足400億元人民幣。因此,不論是從資本市場上債市與股市的關(guān)系看,還是從企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)看,債券市場尤其是公司債券在我國資本市場發(fā)展過程中都具有很大的發(fā)展空間。但是,由于市場約束和制度方面的原因,我國債券市場尤其是公司債券無論是在規(guī)模、品種,還是在市場的發(fā)育程度方面,都與發(fā)達國家存在著巨大的差距,即使同我國迅速發(fā)展的股票市場相比,債券市場也顯得較為低迷,一直是我國資本市場的一條“短腿”。
二、影響我國債券市場發(fā)展的原因
(一)制度性因素是導(dǎo)致債券市場發(fā)展滯后的首要原因
一方面?zhèn)l(fā)行制度不盡合理。金融債券、企業(yè)債券的發(fā)行實行多部門審批制,既增加了發(fā)行成本,又助長了政府審批中的尋租行為;在債券品種方面,重國債輕企業(yè)債券;債券發(fā)行還存在隨意性、品種的單調(diào)性、對外的封閉性等問題。另外債券交易制度不合理。由于債券發(fā)行主體存在信譽級別、類別、發(fā)行和流通范圍等方面的不同,債券所需的托管服務(wù)和交易方式(詢價或電腦撮合)必然不同,目前分層次的債券托管體系和立體式的債券交易服務(wù)網(wǎng)絡(luò)亟待加強和完善。此外,缺乏便捷有效的債券市場結(jié)算服務(wù)系統(tǒng)也制約了債券市場的發(fā)展。
(二)企業(yè)債券信譽不佳,直接導(dǎo)致企業(yè)債券發(fā)展嚴重滯后
對于急需擴大融資渠道的眾多企業(yè)來說,企業(yè)債券無疑是個有力工具,但是由于1992年前后一些地方濫發(fā)企業(yè)債券,出現(xiàn)一些企業(yè)債券到期不能兌付的現(xiàn)象,嚴重損害了企業(yè)債券的信譽。90年代中期,中國的百姓在購買由銀行代售的一些企業(yè)債券后,由于這些企業(yè)本身無到期償還債務(wù)的能力,產(chǎn)生了不少社會問題。另外,我國真正具有發(fā)行中、長期企業(yè)債券資格的公司還太少,如果完全放開企業(yè)債券市場,風(fēng)險會更大?；谝陨险J識,1992年后企業(yè)債券市場受到嚴格控制。
(三)市場交易主體和交易工具單一
目前,銀行間債券市場的交易主體主要是金融機構(gòu),非金融機構(gòu)現(xiàn)在還難以進入這個市場,商業(yè)銀行仍作為我國債券市場的主要投資人,債券市場的覆蓋面受到限制。債券市場的交易工具單一,不能滿足多層次投資者的不同需求,券種單一(主要是國債和政策性金融債),期限也單一(主要是長期債,很少有短期債)。
(四)債券流動性較低
我國債券二級市場由銀行間市場和交易所市場組成。由于缺乏統(tǒng)一的托管、清算、結(jié)算系統(tǒng),兩個市場處于分割狀態(tài),突出表現(xiàn)在兩個市場的國債不能自由轉(zhuǎn)托管。由于交易所吸納國債的能力有限,銀行間市場流動性又差,這在很大程度上限制了我國國債市場的進一步發(fā)展,既不利于降低國債籌資的成本和風(fēng)險,也不利于貨幣市場和資本市場的協(xié)調(diào)發(fā)展。
(五)信用評級中介機構(gòu)發(fā)展滯后,債券市場缺乏誠信
缺乏公正的信用評級中介機構(gòu)是制約債券市場未來發(fā)展的又一主要問題,而且這一問題隨著債券投資人范圍的擴大已日益突出。目前,國內(nèi)具備債券評級資格并真正具有市場競爭力的機構(gòu)只有9家,權(quán)威的資信評級機構(gòu)很少。而國外著名評級機構(gòu)由于不熟悉我國國情、缺乏中國企業(yè)數(shù)據(jù)庫等原因,尚未涉足國內(nèi)評級市場。再加上我國信用制度不夠完善,企業(yè)對資信評級的潛在意愿不強,以及評級機構(gòu)評出的資信等級本身缺乏公信,難以為市場所接受。
(六)市場紀律不嚴肅,影響了債券市場的發(fā)展
分析債券市場發(fā)展的教訓(xùn),市場紀律不嚴肅,是造成債券市場投機盛行、出現(xiàn)系統(tǒng)風(fēng)險、作假欺詐、拖欠債券兌付等現(xiàn)象的重要原因。
三、發(fā)展債券市場的建議
(一)以制度創(chuàng)新推動債券市場的發(fā)展
第一,在發(fā)行制度方面,嘗試市場化改革,依據(jù)宏觀經(jīng)濟指標(biāo)及其變動來決定債券發(fā)行的規(guī)模、節(jié)奏和種類。建議企業(yè)債券發(fā)行由審批制向核準(zhǔn)制過渡,改變企業(yè)債券發(fā)行量和利率水平由政府決定的狀況,以便使各發(fā)行主體的信用差別得到顯示,提高企業(yè)債券應(yīng)有的供給彈性和價格需求彈性。第二,在會計準(zhǔn)則方面,建立與國際接軌的會計準(zhǔn)則,判別優(yōu)質(zhì)債券和垃圾債券,提高投資者的信心。第三,在債券評級上,我國評級機構(gòu)尚不夠成熟,因此引進境外著名債券評級機構(gòu),為投資者選擇投資工具提供基本的評價基準(zhǔn)。第四,在規(guī)避風(fēng)險方面,嚴肅財經(jīng)紀律,形成對公司發(fā)行債券的硬約束,降低違約風(fēng)險。第五,在投資主體培育上,大力培育那些資金運用原則與債券相適應(yīng)的保險公司、社會保障基金和住房基金等機構(gòu)投資者,同時實行債券市場的做市商制度,選擇那些信譽較好、實力較強的國債或其他債券一級自營商作為做市商。
(二)加大公司債券的發(fā)展力度是解決我國資本市場結(jié)構(gòu)失衡的重要前提
無論是從完善資本市場結(jié)構(gòu),促進儲蓄向投資轉(zhuǎn)化的角度看,還是從推動企業(yè)轉(zhuǎn)制上看,保持我國經(jīng)濟持續(xù)、快速發(fā)展,都應(yīng)當(dāng)高度關(guān)注企業(yè)債券市場的發(fā)展。1.企業(yè)債券的發(fā)展有助于我國資本市場結(jié)構(gòu)的完善和深化。首先,企業(yè)債券可以發(fā)揮銜接且制衡國債與股票交易價格的功能。其次,相當(dāng)多的金融產(chǎn)品創(chuàng)新依賴于企業(yè)債券市場的發(fā)展,比如資產(chǎn)證券化問題等。再次,企業(yè)債券促進利率市場化進程。最后,企業(yè)債券利率也是制約市場利率波動的一個重要因素。2.企業(yè)債券是促進儲蓄向投資轉(zhuǎn)化的重要途徑。在過去的20多年里,國內(nèi)儲蓄年增長率為10.4%,而實際投資平均增長率僅為9.3%,這說明國內(nèi)儲蓄未能充分轉(zhuǎn)化為實際投資,經(jīng)濟增長中存在嚴重的投資壓抑。在國內(nèi)儲蓄中,增長最快的部分是居民儲蓄存款。追求安全前提下的收益最大化是居民金融資產(chǎn)投資的第一選擇。全國城鎮(zhèn)儲戶最新問卷調(diào)查顯示,居民儲蓄意愿仍持續(xù)提高。與其通過降息迫使儲蓄型投資者進入股票市場,不如提供與銀行儲蓄相當(dāng)?shù)陌踩顿Y工具,A級以上的高等級企業(yè)債券可以促進儲蓄向投資轉(zhuǎn)化。3.企業(yè)債券有利于促進企業(yè)經(jīng)營機制的轉(zhuǎn)換,提高企業(yè)融資效率。相對于銀行貸款和發(fā)行股票,企業(yè)要面臨還本付息的預(yù)算硬約束,發(fā)行債券對企業(yè)經(jīng)營者的約束力更強。企業(yè)以發(fā)行債券的方式面向社會籌資,通過社會監(jiān)督機制,降低經(jīng)營成本,提高經(jīng)濟效益,提高企業(yè)的自我約束能力,有利于促使企業(yè)轉(zhuǎn)換機制和提高融資效率。
從當(dāng)前的市場環(huán)境看,政府對企業(yè)債券的支持力度不斷加大,企業(yè)債券市場面臨良好的發(fā)展機遇。經(jīng)過多次連續(xù)降息之后整體利率水平已處于建國以來最低水平,債券融資成本較低;上市公司經(jīng)過連續(xù)的增資擴股,平均資產(chǎn)負債率已經(jīng)下降至50%以下。只要能在監(jiān)管體制、利率形成機制、市場流通、投資主體等方面繼續(xù)進行較大改革,從供給與需求兩方面疏通市場,企業(yè)債券是應(yīng)當(dāng)大有所為的。
(三)調(diào)整債券品種結(jié)構(gòu),為投資者提供更多的投資品種,調(diào)整企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)
采取股權(quán)融資和債權(quán)融資相結(jié)合,在繼續(xù)發(fā)展股權(quán)融資的同時,加大債權(quán)融資的力度。調(diào)整國債、企業(yè)債券、建設(shè)債券等債券品種的結(jié)構(gòu)。在期限方面,鼓勵業(yè)績穩(wěn)定的藍籌公司發(fā)行中長期債券,募集公司發(fā)展所需要的中長期資金,提高融資效率。著手進行推出交易所衍生債券產(chǎn)品的準(zhǔn)備工作?？梢韵冗M行可轉(zhuǎn)換債券和可交換債券的創(chuàng)新試點,待條件成熟再推出國債期貨和其他債券期貨品種,最后推出債券期權(quán),重點包括中長期債券期權(quán)和中長期債券期貨期權(quán)品種,以不斷完善交易所衍生債券的品種和期限結(jié)構(gòu),為市場投資者創(chuàng)造優(yōu)良的風(fēng)險規(guī)避機制和更多的投資品種選擇。
(四)創(chuàng)造良好的債券市場發(fā)展環(huán)境
1.降低債券市場的交易成本。目前,我國債券市場規(guī)模較小,適當(dāng)降低市場交易成本,尚不足以對國家稅收、交易所和券商的利潤實現(xiàn)產(chǎn)生大的負面效應(yīng),反而有利于提高投資者和債券發(fā)行人對債券市場的預(yù)期。(1)對債券投資者給予稅收優(yōu)惠。目前我國投資者購買國債所獲得的利息收入不納稅,但購買企業(yè)債所獲利息收入應(yīng)納稅。因此,盡管企業(yè)債券的利率比國債高,但是有可能使投資者按更高的稅率納稅,稅后收益反而可能下降。建議在現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)下,適當(dāng)降低或減免投資企業(yè)債券稅收。(2)降低企業(yè)債券和國債的交易稅。針對我國債券市場相對低迷的現(xiàn)狀,為激活債券市場,建議降低企業(yè)債券和國債的交易稅。根據(jù)市場的變化調(diào)整交易稅是很多國家和地區(qū)債券市場通用的手法。以中國臺灣地區(qū)為例,為刺激債券市場交易,“行政院”于2001年2月中旬做出了降低公司債交易稅千分之一的決定。
2.擴大債券市場的交易主體。通過銀行間債券市場與交易所市場的交叉,實現(xiàn)兩個市場的聯(lián)通。所謂債券市場的統(tǒng)一,最主要的是交易主體的統(tǒng)一,這是最基礎(chǔ)的。根據(jù)這樣一個指導(dǎo)思想,最近央行實行了金融機構(gòu)在銀行間債券市場的準(zhǔn)入備案制,同時正在部署商業(yè)銀行債券柜臺交易。
(五)堅持誠信運作,加大行業(yè)監(jiān)管力度
應(yīng)盡快建立信用評級制度、信息披露制度和有效的法律制度框架,加快公司債券的立法工作,并且要和《公司法》、《破產(chǎn)法》相協(xié)調(diào)。我國債券市場只有堅持誠信運作,才能正常、健康的發(fā)展,以適應(yīng)我國加入WTO后資本市場對外開放的需要。需要注意的是,市場監(jiān)管部門必須與市場主體利益徹底脫離,不再包攬市場能做的事,同時,加緊制定和完善市場交易規(guī)則和監(jiān)管法規(guī),維護市場秩序,監(jiān)督發(fā)行主體、中介機構(gòu)、托管和結(jié)算等市場服務(wù)機構(gòu)嚴格按照法規(guī)運行,以達到嚴肅市場紀律、穩(wěn)步推進中國債券市場發(fā)展的目的。
中國加入WTO為資本市場帶來良好的發(fā)展機遇,同時,也帶來嚴峻的挑戰(zhàn)。隨著我國債券市場的不斷規(guī)范,債券作為收益穩(wěn)定、相對安全可靠的投資品種,與證券市場進入微利時代的趨勢相適應(yīng),將逐步為廣大投資者和企業(yè)所認識和認同。同時,債券市場的健康發(fā)展,將不斷縮小我國與發(fā)達國家之間的差距,在我國多層次的資本市場中發(fā)揮更大的作用。
參考文獻:
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黃金具有極高的抗腐蝕性、穩(wěn)定性和良好的導(dǎo)電導(dǎo)熱性，而且具有觸媒性質(zhì)；金有良好的工藝性，容易鍍到其它金屬和陶器及玻璃的表面；在一定壓力下金容易被熔焊和鍛焊；金可制成超導(dǎo)體與有機金等。黃金已經(jīng)被廣泛應(yīng)用到通訊技術(shù)、化工技術(shù)、醫(yī)療技術(shù)等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中。
由于黃金所具有的優(yōu)良特性，歷史上就充當(dāng)貨幣的職能，如價值尺度、流通手段、儲藏手段、支付手段和世界貨幣。在金本位國際貨幣體系下，可自由進出口。當(dāng)一國國際貿(mào)易出現(xiàn)赤字時，可以用黃金支付。在金匯兌本位國際貨幣體系下，美元與黃金掛鉤。各國貨幣與美元掛鉤，美元處于中心地位，起世界貨幣的作用，但黃金是穩(wěn)定這一貨幣體系的最后屏障，所以黃金的價格及流動都受到較嚴格的控制。上世紀70年代，經(jīng)過六次美元危機之后，布雷頓森林體系，黃金與美元脫鉤，不再有貨幣的功能特征。雖然國際貨幣體系中黃金非貨幣化的法律過程已經(jīng)完成，但是黃金在實際經(jīng)濟生活中并沒有完全退出金融領(lǐng)域，仍作為一種公認的金融資產(chǎn)活躍在投資領(lǐng)域，充當(dāng)著國家或個人的儲備資產(chǎn)。
我國黃金管理的歷史沿革
第一階段：嚴格控制時期
1983年頒布的《中華人民共和國金銀管理條例》中規(guī)定：國家對金銀實行統(tǒng)一管理、統(tǒng)購統(tǒng)配的政策；中華人民共和國境內(nèi)的機關(guān)、部隊、團體、學(xué)校，國營企業(yè)、事業(yè)單位，城鄉(xiāng)集體經(jīng)濟組織的一切金銀的收入和支出都納入國家金銀收支計劃；境內(nèi)機構(gòu)所持的金銀，除經(jīng)中國人民銀行許可留用的原材料、設(shè)備、器皿、紀念品外，必須全部交售給中國人民銀行，不得自行處理、占有；在中華人民共和國境內(nèi)，一切單位和個人不得計價使用金銀，禁止私人買賣和借貸抵押金銀；個人出售金銀必須賣給中國人民銀行；公安、司法、海關(guān)、工商行政管理、稅務(wù)等國家機關(guān)依法沒收的金銀一律交售給中國人民銀行；一切出土無主金銀均為國家所有，任何單位和個人不得熔化、銷毀或占有。這一時期對黃金的嚴格控制是為了加強對金銀的管理，保證國家經(jīng)濟建設(shè)對金銀的需要，取締金銀走私和投機倒把活動。
第二階段：黃金市場開放初期
2001年4月，中國人民銀行取消黃金“統(tǒng)購統(tǒng)配”的計劃管理體制，在上海組建黃金交易所。2001年6月，央行正式啟動黃金價格周報價制度，根據(jù)國際市場價格變動對國內(nèi)金價進行調(diào)整。2002年10月30日，上海黃金交易所正式開業(yè)，標(biāo)志著我國黃金市場走向全面開放。目前上海黃金交易所全部會員中，金融類14家、綜合類77家、自營類17家。據(jù)初步統(tǒng)計，會員單位年產(chǎn)金量約占全國的75%，用金量占全國的80%，冶煉能力占全國的90%。
第三階段：黃金市場逐步成熟期
現(xiàn)階段，以交易場所多層次、交易產(chǎn)品豐富、交易機制多樣為特征的金融市場由貨幣市場、債券市場、股票市場、外匯市場以及黃金市場構(gòu)成，缺一不可。我國黃金市場在交易品種、交易方式、交易手段、交易價格形成等方面正與國際接軌，日益成熟。
我國發(fā)展黃金市場的必要性
黃金作為稀有金屬，既具有美學(xué)價值，也具有穩(wěn)定的價值屬性和堅挺的市場價格。美國財政赤字和國際貿(mào)易逆差的持續(xù)增加所引發(fā)的美元貶值以及國際石油價格的上漲都帶動了黃金價格的上揚，推動了黃金市場的繁榮。發(fā)展黃金市場的必要性已經(jīng)顯現(xiàn)。
滿足大眾的黃金消費需求。目前，祖國大陸人均黃金年消費量只有0.2克，與港、臺地區(qū)和西方國家的水平差距懸殊，離印度人均黃金年消費量約1克的水平有很大距離。隨著我國經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定增長，人們必然會增加對黃金的需求，客觀上需要黃金市場有較大的發(fā)展規(guī)避風(fēng)險的需要。黃金最大的優(yōu)勢是穩(wěn)定性、安全性和恒久性，是財富儲備和資產(chǎn)保值的重要手段。發(fā)展黃金市場主要是為我國居民提供一種更為安全有效的資產(chǎn)保值手段，為用金和產(chǎn)金企業(yè)提供一種規(guī)避風(fēng)險的途徑。
滿足社會投融資需要?，F(xiàn)階段，我國居民儲蓄總額已超過12萬億元。在銀行存款、國債利息較低、股票市場低迷的情況下，黃金市場可以給人們提供一種新的投資選擇。在西方國家，黃金市場還是政府售出黃金，獲得收入，彌補財政赤字的手段。社會投融資的需要要求黃金市場發(fā)展壯大且日趨成熟，黃金交易能從現(xiàn)貨實物過渡到遠期、期貨交易，為投資者提供多元化的投資工具。
調(diào)整國際儲備的需要。據(jù)國際貨幣基金組織的統(tǒng)計，截至2005年6月，我國有600噸的黃金儲備，僅占外匯儲備的1.4%。國際儲備主要由世界發(fā)達國家可自由兌換的貨幣、特別提款權(quán)和黃金組成。在我國的國際儲備里，黃金由于其價值的穩(wěn)定性使持有更多黃金儲備成為一個不錯的選擇。
提高黃金產(chǎn)業(yè)市場競爭力的需要。黃金走向市場，促使黃金企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)市場化、黃金資源配置市場化、黃金營銷方式市場化和結(jié)構(gòu)調(diào)整市場化。促使黃金企業(yè)盡快建立現(xiàn)代企業(yè)制度，在管理體制、經(jīng)營機制上與市場經(jīng)濟接軌，全力推進科技進步，降低成本，提高效率，以增強市場競爭力。
連接國際黃金市場的需要。我國黃金市場目前還僅僅是一個區(qū)域性的市場，無論是交易品種、日交易量，還是市場價格影響力和市場輻射力等方面，都與國際化黃金市場有不小的差距。我國對黃金的進出口實行管制，國際國內(nèi)金價有一定差別。為了充分利用國際國內(nèi)兩種資源，必須大力發(fā)展我國的黃金市場，使之更具有國際化的特征。
隨著國際上汽車市場競爭的日趨加劇，汽車銷售主體由集團向個體轉(zhuǎn)變，我國汽車制造商應(yīng)趁此機會，憑借“天時、地利、人和”的優(yōu)勢，全力進軍汽車服務(wù)貿(mào)易領(lǐng)域，搶占制高點，以免錯失良機。然而我國這方面的高級技術(shù)人才又十分缺乏，不能適應(yīng)形勢發(fā)展的需要。這為高等職業(yè)院校設(shè)置和發(fā)展汽車技術(shù)服務(wù)與營銷專業(yè)帶來了機會。
一、我國汽車工業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀
按照2005年年底的統(tǒng)計，2005年我國全年汽車產(chǎn)銷累計570.77萬輛和575.82輛萬輛，同比分別增長12.56%和13.54%。據(jù)國家信息中心信息資源部統(tǒng)計，“十五”期間，中國汽車市場實現(xiàn)了高速增長，汽車消費量由2001年的273.1萬輛，迅速提升至2005年的近592萬輛，占世界汽車市場的比重已經(jīng)由2001年的4.3％，提升到2005年的8.7％。2005年，中國汽車市場的增量占全球汽車市場增量的23.2％，中國在國際汽車市場中的地位顯著提升，已經(jīng)成為世界汽車市場不可分割的重要組成部分。據(jù)悉，《中國汽車產(chǎn)業(yè)“十一五”發(fā)展規(guī)劃綱要》中提出，“十一五”期間汽車產(chǎn)業(yè)增長目標(biāo)將為年均增長率10%左右，2010年國內(nèi)汽車保有量達到5500萬輛左右，汽車化水平達到40輛/千人。（目前世界平均水平是每千人120輛；美國達到每千人780多輛。加拿大達到每千人600多輛；日本達到每千人520多輛）。因此，中國機動車保有量擁有很大的增長潛力。
二、我國汽車服務(wù)貿(mào)易業(yè)日趨廣闊的市場和產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀
汽車服務(wù)貿(mào)易業(yè)作為汽車工業(yè)的派生需求行業(yè)，無疑將隨著汽車產(chǎn)銷的繁榮而繁榮，同時，在汽車維修方面由于國外新的維修工藝、維修技術(shù)等的大量應(yīng)用，也為我國提供了一個較為先進和高效的國際技術(shù)環(huán)境。諸如汽車電子新技術(shù)以及高新科技含量較高的電子化檢測維修設(shè)備,將在我國得到快速推廣和廣泛應(yīng)用。目前，國際汽車服務(wù)貿(mào)易業(yè)呈現(xiàn)出的四大發(fā)展趨勢及我國的產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀為：
1.品牌化經(jīng)營。我國過去的汽車營銷，一直以產(chǎn)品創(chuàng)新為主。新產(chǎn)品與優(yōu)勢價格，仍然是主流的營銷手段。但是，2005年也是汽車產(chǎn)業(yè)界從產(chǎn)品創(chuàng)新到品牌創(chuàng)新的觀念轉(zhuǎn)變之年，一批企業(yè)引入了品牌戰(zhàn)役營銷的概念，取得了一些成功，主流企業(yè)家已經(jīng)認識到目前的營銷并非真正的品牌營銷。
2.售后服務(wù)從以修理為主向以維護為主轉(zhuǎn)變，售后服務(wù)的立足點應(yīng)是提高保質(zhì)期限，推行保姆式、品牌化、連鎖化，網(wǎng)絡(luò)化服務(wù)。目前，美國汽車養(yǎng)護業(yè)占美國汽車保修行業(yè)的80％，而中國只有1％的汽車修理商能夠提供完善的護理服務(wù)。這種情況要求我國的汽車維修與營銷業(yè)轉(zhuǎn)變觀念，向先進管理模式看齊，跟國際接軌。
3.電子化和信息化水平越來越高。隨著汽車技術(shù)的發(fā)展，汽車的電子化水平越來越高，汽車保修越來越復(fù)雜，大批高科技維修設(shè)備應(yīng)用于汽車維修行業(yè)。
4.規(guī)?；⒁?guī)范化經(jīng)營。汽車維修與營銷業(yè)的規(guī)模化經(jīng)營與汽車制造業(yè)不同，不是指建立大規(guī)模的汽車修理廠或汽車保修中心，而是指擁有大量的連鎖、分支機構(gòu)。如美國的保標(biāo)快車養(yǎng)護系統(tǒng)在美國本土就有1000家加盟店，并在全世界擴展自己的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。規(guī)模化經(jīng)營同規(guī)范化經(jīng)營是密不可分的，規(guī)范化經(jīng)營就是在同一連鎖系統(tǒng)內(nèi)，采用相同的店面設(shè)計、人員培訓(xùn)、管理培訓(xùn)，統(tǒng)一服務(wù)標(biāo)識，統(tǒng)一服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一服務(wù)價格，統(tǒng)一管理規(guī)則，統(tǒng)一技術(shù)支持，統(tǒng)一物流配送。進行規(guī)范化經(jīng)營能夠減少物資儲存和資金占用，降低運營成本。
三、我國汽車服務(wù)貿(mào)易業(yè)人員素質(zhì)狀況分析
1.大型企業(yè)的人才現(xiàn)狀。對企業(yè)來說，人才是最重要的因素。在日本的維修企業(yè)，其技術(shù)工人合格率占70％以上；在美國，汽車診斷工人比例占80％，而我國維修廠一般診斷工人不超過30％。據(jù)調(diào)查，我國南方維修企業(yè)比較缺管理人才，北方企業(yè)則既缺管理人才又缺技術(shù)人才。據(jù)權(quán)威專家預(yù)測：我國現(xiàn)階段汽車產(chǎn)業(yè)人才缺口已達80萬人。業(yè)內(nèi)人士指出，我國有不少大學(xué)開設(shè)了汽車工程、設(shè)計、機械制造等專業(yè)，培養(yǎng)了大批汽車工程技術(shù)人才，但沒有培養(yǎng)出真正的汽車營銷人才，所以大部分汽車廠家的營銷人員都是半路出家，沒有受過系統(tǒng)的訓(xùn)練。也許是國內(nèi)車市的紅火，使得汽車人才一路走俏。目前汽車人才的需求正朝著復(fù)合型方向發(fā)展。因此，汽車技術(shù)服務(wù)與營銷業(yè)特別需要掌握汽車新技術(shù)、新裝備，國際貿(mào)易知識，現(xiàn)代營銷理論，同時又具備一定的管理能力、社會交往能力、協(xié)調(diào)能力、語言表達能力的專業(yè)技術(shù)人員來從事銷售、技術(shù)、生產(chǎn)、服務(wù)等工作。超級秘書網(wǎng)
為了適應(yīng)不斷變化的市場環(huán)境和不斷提升的消費需求，企業(yè)的營銷活動也不斷地發(fā)生變化，不斷地推陳出新。因而企業(yè)的營銷創(chuàng)新也是一個持續(xù)不斷的發(fā)展過程，它貫穿經(jīng)濟發(fā)展和社會進步的始終。
2我國營銷發(fā)展的新趨勢和變化
2.1綠色營銷
所謂綠色營銷是指企業(yè)在營銷過程中充分體現(xiàn)環(huán)保意識和社會意識，從產(chǎn)品的設(shè)計、生產(chǎn)、制造、廢棄物的處理方式，直至產(chǎn)品消費過程中制定的有利于環(huán)境保護的市場營銷組合策略。它是順應(yīng)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略而提出來的，作為實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的有效手段，綠色營銷無疑將成為現(xiàn)代企業(yè)市場營銷發(fā)展的必然選擇。首先，在工業(yè)化過程中，由于對環(huán)境和發(fā)展的問題處理不當(dāng)，造成了全球性的環(huán)境污染和生態(tài)破壞，對人類的生存和發(fā)展構(gòu)成了嚴重的威脅。企業(yè)要在未來的社會中穩(wěn)定發(fā)展，必須自覺地約束自己，尊重自然規(guī)律，走人口、經(jīng)濟、社會、環(huán)境和資源相互促進和協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展的道路。其次，隨著生活水平的提高，消費者的消費目標(biāo)不再只是生存，而是健康、安全、舒適和和諧發(fā)展。消費者環(huán)保意識的增強，新型綠色消費正風(fēng)靡全球。面對消費者日益增強的“綠色”意識流，企業(yè)不得不轉(zhuǎn)變觀念，開展以產(chǎn)品對環(huán)境的影響為中心的綠色營銷策略，以適應(yīng)消費者的需要。再次，從企業(yè)對外的行為來看，把企業(yè)自身利益目標(biāo)融入消費者和社會利益中，消除企業(yè)有損消費者及社會利益的“營銷近視癥”，從而提升企業(yè)的整體形象。
2.2文化營銷
隨著消費者生活水平的提高，在基本生活層面的需求得到越來越大的滿足，將追求精神層面的東西，這就是產(chǎn)品的文化內(nèi)涵。因此，如何充分利用市場營銷過程中各種文化因素的影響，正在為企業(yè)所重視。文化營銷是在分析市場和消費者心理的基礎(chǔ)上，更多地賦予企業(yè)和產(chǎn)品以文化內(nèi)涵，以增加企業(yè)和產(chǎn)品的吸引力，達到增加銷售的目的。主要包括以消費者的差異性文化需求為導(dǎo)向的市場營銷觀念，具有豐富多彩的文化品格的營銷策略組合與以文化觀念為前提的營銷手段和營銷服務(wù)。
傳統(tǒng)的市場營銷是以產(chǎn)品或服務(wù)為中心，側(cè)重于顧客對產(chǎn)品本身一些屬性的認同，如經(jīng)濟實惠、方便性、耐用性等?，F(xiàn)代化的技術(shù)力量和激烈的市場競爭，使得同類產(chǎn)品的性能十分接近，消費者對其性能上的區(qū)分意義越來越小，在這種情況下，企業(yè)占領(lǐng)市場只有靠自己的品牌，靠品牌所包含的文化差異。不同文化產(chǎn)生不同的價值觀。不同文化背景的人存在著巨大的差異，并產(chǎn)生了不同的人格特征。而文化營銷是有意識地通過發(fā)現(xiàn)、甄別、培養(yǎng)或創(chuàng)造產(chǎn)品（或服務(wù)）的某種核心價值觀念來實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的一種營銷形式。
2.3品牌營銷
當(dāng)今時代己從實體營銷到觀念營銷，從產(chǎn)品營銷到品牌營銷。企業(yè)營銷不再只限于一種形體上的產(chǎn)品，重要的在于推銷一個品牌、一種形象和一種價值觀念。在關(guān)系市場條件下，企業(yè)砸掉一兩項產(chǎn)品不要緊，但決不能砸掉一個牌子，品牌的塑造重于產(chǎn)品銷售，領(lǐng)先品牌將進一步贏得市場。著名營銷大師菲利普·科特勒曾說過“營銷的藝術(shù)大致上也就是建立品牌的藝術(shù)?！泵绹鴱V告研究專家萊利·萊特有一句名言：“擁有市場將會比擁有工廠更重要，擁有市場的唯一辦法是擁有占領(lǐng)市場的主導(dǎo)地位的品牌。”那么對品牌營銷的定義可以是：個人或群體通過創(chuàng)造品牌價值，并同他人相交換以獲得所需所欲的一種社會及管理過程。
2.4全球營銷
在經(jīng)濟全球化條件下，企業(yè)要獲得全球優(yōu)勢，就必須在全球范圍內(nèi)配置資源，在充分考慮成本、自然資源、法律、競爭、銷售等多種影響的基礎(chǔ)上，做出科學(xué)的營銷決策，占領(lǐng)國際、國內(nèi)兩個市場。特別是實力雄厚的跨國公司，早己把全球市場置于自己的營銷范圍內(nèi)，以一種全球營銷觀念來指導(dǎo)公司的營銷活動。全球營銷為企業(yè)提供了更廣闊的戰(zhàn)略視野和市場機會，但同時企業(yè)面臨的營銷風(fēng)險也隨之增加，這對企業(yè)的營銷要求也提出了更高的要求。近年來，許多外國企業(yè)看好中國市場，紛紛入駐中國，在中國形成一種“國際競爭國內(nèi)化”的現(xiàn)象。
海爾是我國企業(yè)界較早具有這一意識的公司之一，他們明確提出要實現(xiàn)“海爾的國際化和國際化的海爾”，其所謂“海爾的國際化”就是通過大規(guī)模出口和在境外設(shè)廠讓海爾迅速走向世界各國。所謂“國際化的海爾”就是讓海爾在世界各國本土化。據(jù)報道，海爾首先在知識經(jīng)濟最發(fā)達的美國邁出這一步，美國海爾是海爾按照三位一體（即設(shè)計中心、營銷中心、生產(chǎn)中心都在美國）原則成立的本土化海爾，而不是單純的中國海爾，其設(shè)計中心設(shè)在波士頓，營銷中心設(shè)在紐約，生產(chǎn)制造中心設(shè)在南卡羅林那州，讓美國人來經(jīng)營美國海爾，讓美國資源來“養(yǎng)育”美國海爾。張瑞敏說“海爾人有一個夢想，那就是使自己的品牌，中國人創(chuàng)造的品牌，成為世界名牌”，而這種夢想，正是全球營銷觀念的一種體現(xiàn)。
2.5服務(wù)營銷
所謂服務(wù)營銷是指依靠服務(wù)質(zhì)量獲得顧客的良好評價，以口碑的方式吸引顧客，維護和增進與顧客的關(guān)系，從而達到營銷的目的。服務(wù)營銷是現(xiàn)代市場營銷的一個新領(lǐng)域，服務(wù)是市場營銷的基本范圍。隨著我國市場經(jīng)濟體制的建立和完善，我國市場的供求格局出現(xiàn)了根本性的轉(zhuǎn)變，由短缺轉(zhuǎn)變?yōu)榭偭炕酒胶馇蚁鄬^剩局面。與此相應(yīng)，市場競爭的重點也由爭奪資源轉(zhuǎn)變?yōu)橐誀帄Z需求為主的價格競爭。眾多企業(yè)紛紛采取“降價銷售”、“讓利銷售”、“折價優(yōu)惠”等辦法吸引顧客。雖然打著降價刺激了一些消費者的購買欲望，但事實證明，僅靠它來促進銷售增長，已不符合實際。另一方面，科學(xué)技術(shù)的進步，使同類商品的質(zhì)量差距縮小到了可以忽略不計的程度。另外，從消費者的角度來看，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們收入水平的提高，消費物質(zhì)產(chǎn)品本身所獲得的利益已不再是消費者所追求的主要目標(biāo)，特別是在產(chǎn)品品質(zhì)趨同，價格相差無幾的情況下。消費者越來越重視在產(chǎn)品消費過程中所獲得的精神享受，因此，服務(wù)產(chǎn)品日益受到消費者的青睞。對于企業(yè)而言，能夠增加“讓渡價值”的只能是周到、實在、方便的服務(wù)。在這種情況下，各生產(chǎn)廠商之間的競爭就不僅是產(chǎn)品形體本身的競爭，而是產(chǎn)品形體所能提供的附加利益的競爭。正如美國希爾頓飯店董事長唐納·希爾頓所說“如果旅店里有一流的設(shè)備而沒有一流的服務(wù)員微笑，那就好比花園里失去了春天的太陽和春風(fēng)?！庇谑?，作為附加利益重要的和主要構(gòu)成要素——服務(wù)的范圍、程度、質(zhì)量——便成為生產(chǎn)廠商之間進行激烈競爭的主要武器，硬件產(chǎn)品日益依賴軟件服務(wù)的支持。所以，企業(yè)必須采取與傳統(tǒng)營銷方式不同的，更加行之有效的營銷策略才能占領(lǐng)和保住市場，從而產(chǎn)生了“以市場為中心”和以“顧客為導(dǎo)向”的市場營銷觀念，它以充分滿足顧客的需求為中心，已采取具有競爭力的策略為重點，成為當(dāng)今最受關(guān)注，最多采用的營銷觀念，這種營銷觀念即為“服務(wù)營銷”。
小結(jié)
現(xiàn)代市場營銷思想的革命建立在工業(yè)時代生產(chǎn)力高度發(fā)達、社會財富日益豐富、人民生活水平顯著提高的基礎(chǔ)土。它以兩個方面的轉(zhuǎn)變?yōu)樘卣鳎阂皇菭I銷范圍日益突破區(qū)域的界限向世界市場擴張：二是營銷方式從大規(guī)模無差異營銷向小群體個性化營銷的轉(zhuǎn)變。在世界市場的范圍內(nèi)，實現(xiàn)以消費者為主導(dǎo)的個體化營銷，是現(xiàn)代營銷思擔(dān)的宗旨。
參考文獻
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[3]劉平.淺談品牌營銷[Z].
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為了更好的了解咸陽市房地產(chǎn)市場，需要先了解咸陽市概況、綜合實力、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、現(xiàn)代工業(yè)、城市建設(shè)、人口及人民生活。咸陽市位于關(guān)中平原的中部，既在九竣諸山以南,又在渭水以北，山南叫陽，水北也叫陽，山水俱陽，故名咸陽。咸陽是中國歷史上第一個統(tǒng)一中國的封建王朝一秦王朝建都之地。南北長145千米，東西寬106千米，面積為10196平方千米。轄興平市一市，秦都、渭城2個區(qū)，武功、涇陽、三原、禮泉、乾縣、永壽、彬縣、長武、旬邑、淳化10個縣，共有216個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，8個街道辦事處，3843個行政村，163個居委會。人口494萬人。地處陜西關(guān)中平原腹地的咸陽，有著2350多年的建城史，是中國甲級對外開放城市、國家級歷史文化名城、全國雙擁模范城、國家衛(wèi)生城市、中國地?zé)岢恰⑷珖岩司映鞘屑笆着袊鴥?yōu)秀旅游城市、全國精神文明創(chuàng)建工作先進市。2004年，又被評為首屆中國魅力城市[33]。經(jīng)過建國50多年，特別是改革開放20多年的建設(shè)，咸陽已具有較強大的工業(yè)基礎(chǔ)和經(jīng)濟實力，現(xiàn)已形成紡織、電子、煤炭、石油化工、機械為主體的工業(yè)體系?！笆濉逼陂g，咸陽市經(jīng)濟建設(shè)取得了令人振奮的成就，經(jīng)濟建設(shè)進入突飛猛進的時代，實現(xiàn)了跨越式發(fā)展。突出表現(xiàn)是：經(jīng)濟總量迅速擴大，財政收入快速增長，固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長，城鄉(xiāng)居民收入顯著提高。到2006年底，五年工業(yè)總產(chǎn)值完成1930.45億元，2005年當(dāng)年生產(chǎn)總值實現(xiàn)了433億元[34]，2006年當(dāng)年生產(chǎn)總值實現(xiàn)了484億元。2006年咸陽市實現(xiàn)財政收入為35.1億元，同比增長了11.3%；2006年財政支出為42.8億元，比上年增長36%。2006年人均生產(chǎn)總值達到9723元，比上年增長7.4%[35]。咸陽市綜合實力。全市生產(chǎn)總值、財政收入、規(guī)模以上工業(yè)增加值、城鎮(zhèn)居民人均收入等主要經(jīng)濟指標(biāo)的總量居全國第111位，居陜西省第2位[36]。主要經(jīng)濟指標(biāo)總量及增速均保持在全省前列，在陜西省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展中占舉足輕重的地位。經(jīng)濟社會科技全面進步，經(jīng)濟運行質(zhì)量創(chuàng)歷史最好水平。咸陽市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)。咸陽市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，經(jīng)濟運行質(zhì)量明顯提高。2006年，認真落實國家農(nóng)業(yè)和糧食生產(chǎn)政策，繼續(xù)加大對農(nóng)業(yè)的扶持力度，第一產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，完成增加值98億元，同比增長7.2%；第二產(chǎn)業(yè)仍然是咸陽經(jīng)濟增長的主要推動力量，完成增加值218億元，同比增長16.4%；第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展活躍，完成增加值168億元，同比增長11%；三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為20.3：45.0：34.7，對經(jīng)濟增長的貢獻率分別為11.7%、57.9%和30.4%[37]。咸陽市現(xiàn)代工業(yè)。咸陽是一個新興的工業(yè)城市，紡織工業(yè)經(jīng)過50多年的發(fā)展，已形成棉紡、毛紡、化纖、印染、服裝、紡織機械及紡織科研門類齊全、相互配套的完整13體系，成為全市出口創(chuàng)匯的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，其年產(chǎn)值占全省紡織業(yè)的1/3。電子工業(yè)已成為實力較強、技術(shù)裝備水平較高的新興產(chǎn)業(yè)，全國最大的彩管廠陜西彩色顯像管總廠等13家大中型電子企業(yè)集中于市區(qū)西郊，其年產(chǎn)值占全省電子工業(yè)的近一半。秦都已被人們譽為“紡織電子城”。咸陽市已成為陜西最大的果品生產(chǎn)加工基地，畜產(chǎn)品生產(chǎn)加工基地、電子工業(yè)基地、能源化工基地，醫(yī)藥保健基地、紡織工業(yè)基地。咸陽市城市建設(shè)。要促進外向型經(jīng)濟的發(fā)展，就必須進一步提升城市的品位和城市形象，以擴大知名度。近幾年以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和生態(tài)建設(shè)為重點，推進城市建設(shè)邁上新臺階。2005年，全市上下以打造綠色咸陽，爭創(chuàng)國家環(huán)保模范城市為龍頭，抓緊實施“藍天、碧水、綠色、寧靜”工程。咸陽市城市建設(shè)取得了突破性的進展，城市綜合功能顯著增強。全市天然氣用戶發(fā)展到10萬戶，天然氣加氣站3座，市區(qū)天然氣覆蓋率達到90%；污水處理率達80%；生活垃圾無害化處理率達78.4%；城市綠化率達到36.7%。咸陽市城市道路建設(shè)取得了一定的進展，實施了人民路、玉泉路、文匯路等多條道路的改造建設(shè)，大大改變了往日破敗不堪的舊面貌。2005年咸陽市入選為“中國十佳宜居城市”，是西北地區(qū)唯一入選的城市[38]。2006年新建、改建一、二類公廁50座，城市公廁達到299座，其中二類以上公廁達20%以上；共改造、新建市場38個，極大地方便了群眾的生活[39]。咸陽市人口及人民生活。2005年末全市常住人口498.07萬人，比上年末增加2.43萬人。其中，其中農(nóng)業(yè)人口355.4萬人，占總?cè)丝?4.16%；非農(nóng)業(yè)人口142.67萬人，占總?cè)丝?5.84%[40]。隨著企事業(yè)單位增資政策的落實、再就業(yè)和社會保障工作的加強以及農(nóng)村富民工程的實施，城鄉(xiāng)居民收入快速增長。2005年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達8780元，比上年增加522.69元，同比增長6.3%。城鎮(zhèn)居民人均消費性支出7147元，比上年增加708元，同比增長11%。城鎮(zhèn)居民用于醫(yī)療保健、娛樂教育文化和居住方面支出分別比上年增長42.3%、4.5%、7.5%。2006年末城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額為393.4億元，比年初增加36.7億元，同比增長10.3%。全市年末人均儲蓄存款額為7909.13元。2006年末城市人均住房建筑面積達到25平方米，比“九五”末增加7.25平方米。咸陽市社會保障體系的建立和不斷完善，擴大社會保險覆蓋面，養(yǎng)老、失業(yè)、醫(yī)療、工傷、生育等五大保險全面啟動，參保人數(shù)大幅增加。城鎮(zhèn)居民最低生活標(biāo)準(zhǔn)提高到160元，最低生活保障、失業(yè)保險金、最低工資標(biāo)準(zhǔn)三條社會保障線資金發(fā)放情況良好。
3.2咸陽市房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段
咸陽市房地產(chǎn)市場形成始于20世紀90年代初，1990年5月，國務(wù)院出臺了《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和《外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法》為全國的房地產(chǎn)開發(fā)提供了法律依據(jù)。咸陽市房地產(chǎn)市場開始真正啟動。在1991年，咸陽的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有兩家，1995年以前，咸陽的房地產(chǎn)開發(fā)商多采取拆遷原地安置的方式發(fā)展房地產(chǎn)，加上嚴禁公房交易，因而無法刺激房地產(chǎn)市場14活躍，個人購房寥寥無幾。1995年后實行貨幣安置的辦法，再加上公積金歸集和貸款力度的加大、銀行對個人抵押貸款的支持、公房交易禁錮的解除，刺激了住宅市場的活躍。經(jīng)過1995年的快速爬升，到1997年、1998年達到高位，1998年亞洲金融危機之后，房地產(chǎn)市場發(fā)生逆轉(zhuǎn)，整個市場出現(xiàn)下滑趨勢，以寫字樓市場的情況最為嚴重，一大批在建項目資金枯竭，不得不半途而廢，形成爛尾樓。1999—2002年，咸陽市房地產(chǎn)市場一直在進行調(diào)整。從2002年咸陽市房地產(chǎn)市場開始升溫，年末有開發(fā)活動的房地產(chǎn)企業(yè)達到45家[41]。到了2003年由于咸陽市和西安市簽訂了《西安－咸陽經(jīng)濟一體化協(xié)議書》，加大了西咸經(jīng)濟一體化的進程的力度，同時在政策上實施了一些有利于房地產(chǎn)市場發(fā)展的措施，2003年上半年咸陽市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了快速增長的勢頭。圖3-12003—2007年咸陽市房屋建筑施工及竣工面積情況
3.3咸陽市房地產(chǎn)市場投資狀況
3.3.1投資開發(fā)形式
咸陽市房地產(chǎn)投資開發(fā)由主要以本地開發(fā)商為主開始過渡到本地開發(fā)商、省外開發(fā)商、周邊盟市開發(fā)商三足鼎立的局面。咸陽市本地開發(fā)商由于熟悉環(huán)境，擁有便利的開發(fā)條件，占據(jù)了咸陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要份額。但是本地開發(fā)商除了極少數(shù)幾家外，大多數(shù)規(guī)模有限，投資也僅限于一兩個項目，他們的投資力度與規(guī)模相對較小。也有如茂源集團、新元房地產(chǎn)開發(fā)公司、咸陽萬國房地產(chǎn)開發(fā)公司等實力較強的本地開發(fā)商，他們在成功運作了幾個大型項目后積累了資本，投資的力度規(guī)模逐漸加大。省外開發(fā)商的市場份額迅速擴大。隨著政府招商引資的加大，像上海綠地集團、中房集團等都到咸陽市開發(fā)項目。這些項目多位于咸陽市邊緣地段，投資力度較大，而且02004006008001000120020032004200520062007房屋建筑施工面積(萬平方米)房屋建筑竣工面積(萬平方米)15以中高檔項目為主。從2002年開始，周邊盟市開發(fā)商開始進入咸陽市，這部分開發(fā)商一般是通過修路補償、基礎(chǔ)設(shè)施交換、招拍掛摘牌等形式獲得土地，其中以西安市企業(yè)為主，如：西安大信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、陜西泰盈環(huán)達通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等。
3.3.2開發(fā)投資量及投資結(jié)構(gòu)
這幾年咸陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)高速增長，增幅高于同期固定資產(chǎn)投資。2001—2007年房地產(chǎn)投資分別為4.35億元、6.55億元、11.6億元、16.6億元、24.8億元、28.07億元、42.1億元，2004年的增長率為28.9%，2007年的增長率達到了50%,是近幾年增長速度最快的一年，房地產(chǎn)投資增長速度增幅比同期的固定資產(chǎn)投資增幅高于13.1%。這是與西咸經(jīng)濟一體化大背景有著密切的關(guān)系[42]。2007年咸陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成投資比2006年增加了14.03億元，且當(dāng)年咸陽市房屋竣工面積達到327萬平方米，房地產(chǎn)開發(fā)投資增加是由于2002年年底提出西安咸陽經(jīng)濟一體化以來，西安許多有車族逐漸在咸陽市置業(yè)投資，從而促使咸陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資額連年不斷穩(wěn)步增加。從房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)上來看，這幾年一直是住宅投資為主的趨勢，辦公用房及商業(yè)營業(yè)用房投資也是比較高的速度增長，2005年辦公用房和商業(yè)營業(yè)用房完成投資分別為500萬元和27141萬元，合計9409萬元；2006年辦公用房和商業(yè)用房投資分別為1226萬元和8183萬元，合計32141萬元。其中辦公用房完成投資增長了2.45倍，商業(yè)用房完成投資下降了近70%。2007年住宅房地產(chǎn)投資繼續(xù)保持增長勢頭，房地產(chǎn)投資在全市固定資產(chǎn)投資中所占比重持續(xù)上升，其中住宅投資達到12.5%。咸陽市住宅房地產(chǎn)市場起步較晚，在市場的成熟過程中投資起伏較大，但總體呈現(xiàn)出與經(jīng)濟發(fā)展相對應(yīng)的快速增長特征。從咸陽市的國民經(jīng)濟與市場發(fā)展階段和總趨勢來分析，住宅房地產(chǎn)投資占全市固定資產(chǎn)投資比重的上升是市場需求結(jié)構(gòu)變動的必然結(jié)果。
3.3.3經(jīng)濟適用住房建設(shè)
投資起步晚從商品住宅的投資類型結(jié)構(gòu)看，從2000年開始到2005年未建設(shè)經(jīng)濟適用住房。這種情況一方面弱化了對商品房價格上升的抑制作用，在住房社會保障體系尚未健全的情況下，不利于低收入家庭住房問題的解決；但另一方面，在客觀上有利于早日終結(jié)住房市場供給的雙軌制。2006年起咸陽市才啟動經(jīng)濟適用住房及廉租住房建設(shè)項目，目前，市區(qū)僅建設(shè)廉租住房1.05萬平方米，210戶入住，300套1.5萬平方米廉租住房工程項目正在建設(shè)中，已開工建設(shè)的“陽光一村”經(jīng)濟適用住房建設(shè)已完成投資3800萬元。針對這種情況，從2007年起咸陽市計劃將投資3.89億元，建設(shè)經(jīng)濟適用住房27.2萬平方米。
3.3.4開發(fā)投資理念
發(fā)生碰撞隨著西咸經(jīng)濟一體化進程的不斷加快，咸陽市郊區(qū)發(fā)展越來越受到重視，是把開發(fā)16重點放在郊區(qū)還是繼續(xù)固守中心城區(qū)的問題就擺在了每個開發(fā)商的面前，因而引發(fā)了“居住郊區(qū)化”和“新都市主義”的理念之爭。支持前者的開發(fā)商們認為城市因人炸、交通擁擠和空氣污染而使環(huán)境不斷惡化，號召追求生活質(zhì)量的人們逃離城區(qū)，到郊區(qū)尋找舒適的空間。有的甚至把“住宅郊區(qū)化”作為一種“革命性的居家理念”。支持后者的開發(fā)商們注意到一種“回流”趨勢，即有一部分郊區(qū)住宅購買者，在將郊區(qū)物業(yè)出租或拋售之后陸續(xù)反城，由此，以西咸經(jīng)濟一體化帶來的郊區(qū)蔓延的“新都市主義”居住理念被導(dǎo)入市場。“新都市主義”認為真正高質(zhì)量的生活仍然在城區(qū)，郊區(qū)的種種不便短期內(nèi)無法快速發(fā)生改變，號召規(guī)劃部門、開發(fā)商共同努力，提升咸陽市中心城區(qū)的質(zhì)量，讓城市煥發(fā)更大的吸引力。其實無論現(xiàn)在和將來，“居住郊區(qū)化”和“新都市主義”都并行不悖，無論是對于城市的居住開發(fā)，還是城市中心地帶的開發(fā)，崇尚自然與社會的融合和“以人為本”的精神，是現(xiàn)代居住社區(qū)的共同追求，它們在社區(qū)規(guī)劃設(shè)計上都遵循共同的原則：（1）明確社區(qū)邊界是創(chuàng)造領(lǐng)域感和歸屬感必不可少的條件；（2）適度的社區(qū)規(guī)模和具有明顯特征的社區(qū)中心是創(chuàng)造可識別的場所的關(guān)鍵；（3）居住、就業(yè)和商業(yè)的多功能混合和提供多種類型的住宅是創(chuàng)造豐富多彩的社區(qū)生活的基礎(chǔ)；（4）以公共交通為導(dǎo)向、以行人為基本尺度的道路系統(tǒng)應(yīng)構(gòu)成社區(qū)基本的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)；（5）公共參與應(yīng)成為社區(qū)設(shè)計中一個必不可少的重要環(huán)節(jié)。目前咸陽房地產(chǎn)開發(fā)和居住潮流中“雙強”格局已經(jīng)奠定?！靶露际兄髁x”在保留傳統(tǒng)都市主義精髓的同時，博采了郊區(qū)大盤所長，注重項目環(huán)境的營造；郊區(qū)大盤也在大力完善各項生活配套，彌補自身不足。這兩種理念的合理碰撞，使房地產(chǎn)市場能健康快速地發(fā)展[43]。
3.4咸陽市房地產(chǎn)產(chǎn)品及配套狀況
3.4.1建筑類型
咸陽市房地產(chǎn)項目的建筑類型十分豐富。過去開發(fā)的住宅項目以5到6層或6到7層磚混結(jié)構(gòu)的多層建筑為主。從2005年開始，建筑類型逐步豐富起來，近來開發(fā)的大型小區(qū)中大多規(guī)劃了部分低密度住宅區(qū)，建筑以4到5層的聯(lián)體TOWNHOUSE形式為主，如：華宇豪庭、奧林匹克花園等，這些別墅區(qū)用以提升小區(qū)檔次，吸引高端客戶；同時，高層、小高層住宅開始大行其道，如：金泰絲路花城、英倫風(fēng)景等，都是12層以上的建筑；但是，受國家政策限制，以及本地自然條件的局限，純別墅住宅小區(qū)近年來沒有出現(xiàn)。商業(yè)營業(yè)用房的建筑類型也比較有限。多數(shù)大型專業(yè)市場都采用了3到4層的磚混結(jié)構(gòu)或鋼結(jié)構(gòu)，每層的建筑面積較大，形成大開間、自由分隔的商鋪。大型商廈則通常17采用框架結(jié)構(gòu)，以期形成大的空間。臨街的商業(yè)用房多采用3到6層的磚混結(jié)構(gòu)，其中1—4層為商業(yè)部分，4層以上為公寓或住宅。
3.4.2規(guī)劃及建筑設(shè)計水平
咸陽市房地產(chǎn)市場的規(guī)劃及建筑設(shè)計水平在近兩年有較大的提高，雖然相比國內(nèi)同類中等城市還有一定差距，但房地產(chǎn)項目已經(jīng)逐漸呈現(xiàn)出多樣化、綜合化的趨勢。咸陽市大多數(shù)早期開發(fā)的房地產(chǎn)項目的規(guī)劃與設(shè)計缺少自身特色，建筑類型雷同，戶型設(shè)計不夠合理。
3.4.3園林環(huán)境建設(shè)水平
同建筑設(shè)計水平一樣，咸陽市房地產(chǎn)項目的園林環(huán)境建設(shè)水平也是在近幾年開發(fā)的樓盤中才有所提高，以前開發(fā)的小區(qū)多數(shù)沒有園林綠化設(shè)計，環(huán)境比較差，樓間距也比較小。新開發(fā)的大型小區(qū)多數(shù)比較注意園林環(huán)境建設(shè)，小區(qū)綠化率多在30%以上，還有不少項目在小區(qū)內(nèi)設(shè)計了水景，使小區(qū)環(huán)境建設(shè)水平提升一個檔次。但多數(shù)小區(qū)項目，尤其是建筑面積在5萬平方米以下的小區(qū)，其園林環(huán)境建設(shè)還處在一個較低的水平。
3.4.4工程建設(shè)水平
咸陽市大多數(shù)住宅項目都選擇了5至6層的磚混結(jié)構(gòu)。工程建設(shè)情況因施工隊伍的不同而不同，總體來講，由于施工項目難度普遍不大，工程建設(shè)質(zhì)量基本可以得到保證。但部分正在施工的項目，施工現(xiàn)場沒有被分隔，現(xiàn)場物品堆放比較雜亂，工人工作態(tài)度不很積極，工程建設(shè)水平不是很高。從2005年開始，小高層甚至高層項目開始逐漸涌現(xiàn)，并逐漸占據(jù)市場主流，同時，外來的建筑商大量進入咸陽市，給本地的建筑市場帶來不小的沖擊，也促進了當(dāng)?shù)毓こ探ㄔO(shè)水平的快速提升。
3.4.5物業(yè)管理水平
咸陽市物業(yè)管理目前還處于起步階段，在咸陽市眾多的房地產(chǎn)項目中，絕大多數(shù)項目都是由開發(fā)商自行成立物業(yè)公司對開發(fā)的小區(qū)進行物業(yè)管理，基本上屬于前期物業(yè)范疇。物業(yè)管理的專業(yè)化程度不高。物業(yè)管理的范圍主要集中在小區(qū)衛(wèi)生、綠化、安全幾個方面，其他增值服務(wù)內(nèi)容有限。小區(qū)物業(yè)管理的水平隨小區(qū)檔次的不同有較大差別，最新開發(fā)的小區(qū)引入了智能化系統(tǒng)管理，采用了IC技術(shù)、紅外監(jiān)控、電子巡更等新技術(shù)，物業(yè)管理水平相對有所提高。目前管理水平較高的小區(qū)有：英倫風(fēng)景、平湖秋月、華宇御景名苑等。
3.5咸陽市房地產(chǎn)市場的供給狀況
3.5.1區(qū)域開發(fā)分布比較
咸陽市的房地產(chǎn)開發(fā)在地域上有比較明顯的分布特點，下面從住宅和商業(yè)營運用房兩個方面分別討論：
（1）住宅開發(fā)項目全市開花18從2006年開始，隨著西安咸陽經(jīng)濟一體化進程的加速及政府扶持力度的加大，市內(nèi)的兩個區(qū)開發(fā)力度和拆遷力度都迅速加大，開發(fā)格局也由以前的秦都區(qū)為主，轉(zhuǎn)變?yōu)閮蓞^(qū)齊頭并進、全市開花。東區(qū)特點：①區(qū)域項目規(guī)模日趨擴大，大盤進入該區(qū)域。如：紫韻東城，日月星城等樓盤。②2007年開發(fā)體量較大，以小高層、高層為主，智能化較高，容積率較高。③項目規(guī)模比例協(xié)調(diào)，以市場需求為主要導(dǎo)向。④到2007年底房價上揚幅度較大，商品房均價達2200元/平方米。南區(qū)特點：①以大體量開發(fā)為主，規(guī)模和品質(zhì)明顯優(yōu)于其他區(qū)域。例如：奧林匹克花園，上林苑，金泰絲路花城，華宇·藍郡等。②緊鄰世紀大道兩側(cè)，以西咸經(jīng)濟一體化為發(fā)展方向，引導(dǎo)咸陽房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢。③咸陽的對外窗口，西安擴展的重要戰(zhàn)略領(lǐng)地。西安開發(fā)企業(yè)進駐較多，說明該地段的不可替代的性質(zhì)。④該區(qū)域商品房均價達2300元/平方米。西區(qū)特點：①開發(fā)體量及進程不均勻，過大或過小的項目參雜其中。華泰·世紀家苑等。②處于中心邊緣地帶，受中心地帶發(fā)展制約。19③2007年底該區(qū)域價格才有明顯上浮，但產(chǎn)品品質(zhì)因受區(qū)域現(xiàn)狀限制，品質(zhì)相對較差。商品房均價達2100元/平方米。北區(qū)特點：①目前有兩個500畝左右大樓盤即將在2008年推出，其中就有華宇公司開發(fā)項目：華宇·景觀天下，作為北區(qū)項目標(biāo)桿，規(guī)模宏大。②該區(qū)域以高校為主，是咸陽的文化教育基地。還有中鐵二十一局集團公司和中鐵一局集團公司新運處等此類效益較好的大型國有企業(yè)?？腿阂愿咝＝處煛⒋祟悊挝粏T工為主，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)（馬莊、雙照）村民為輔。③文林路是咸陽目前最北邊的一條路，咸陽現(xiàn)在主要發(fā)展方向放在南區(qū)，故發(fā)展有一定的局限性。商品房均價達2150元/平方米。市中心特點：①由于區(qū)域中心，可開發(fā)土地有限，故以高層為主。代表樓盤有雙峰·城市花園，銀都·國際廣場，國潤·翠湖等。②銷售業(yè)績不存在太大問題，打價格戰(zhàn)是相對其他方面在該區(qū)域的主要競爭思想。③價格穩(wěn)步上漲，價格體現(xiàn)城市中心樓盤品質(zhì)和城市經(jīng)濟發(fā)展步伐。商品房均價達3000元/平方米。
（2）商業(yè)營業(yè)用房局部集中，整體分布均勻人民路商業(yè)圈：咸陽市的商業(yè)中心位于人民路與團結(jié)路構(gòu)成的一個塊狀地帶，尤其是人民路一帶，這里也是咸陽市商業(yè)營業(yè)用房最為集中的區(qū)域，分布了大大小小十多個商廈如：華聯(lián)商廈、人民商場、金元商場、寶安大廈、銀泰步行街、嘉惠商場等，形成了一個以零售為主的休閑消費商圈。七廠什字商業(yè)圈：七廠什字一帶經(jīng)過十多年的自然發(fā)展，形成咸陽市集飲食與零售消費與一體的商業(yè)圈。分布的商廈有：金義大廈、蘇寧電器、華潤萬家、凌云樓、天王飲食城等，其中凌云樓建于1986年，共12層，昔日享有“咸陽第一高樓”的美譽。玉泉路商業(yè)圈：玉泉路商業(yè)圈是近五年剛剛興起的一個新興商業(yè)圈。這一帶主要的商廈有：人人樂購物廣場、國美大廈、義烏商城等，形成了一個零售與批發(fā)集一體的商業(yè)圈。隨著麗彩廣場的開盤，集商鋪與住宅的綜合項目在玉泉路商圈已經(jīng)悄然興起。其他商業(yè)營業(yè)用房多為臨街商業(yè)用房，分布于咸陽市各街道兩側(cè)，這些商鋪規(guī)模普遍較小。
3.5.2房地產(chǎn)郊區(qū)化發(fā)展成為趨勢
咸陽市中心區(qū)土地資源越來越稀缺，特別是2006年市政府嚴格控制市區(qū)土地的批租，使市中心土地供應(yīng)更趨緊張。與此同時，國家取消福利實物分房，實行住房分配貨幣化，增加住房信貸的投入，開放住房二級市場，減免部分稅費等一系列措施，極大地20提高了群眾改善和購買住房的積極性，住房開始成為人們最大消費。面對這一市場局面，開發(fā)商們躍躍欲試。根據(jù)調(diào)查，咸陽這樣一個中等的城市，現(xiàn)已注冊100多家房地產(chǎn)企業(yè)，仍有不少從事其它行業(yè)的企業(yè)家，準(zhǔn)備進軍房地產(chǎn)，咸陽近年來的房地產(chǎn)發(fā)展勢頭使西安、深圳、廣州等地的諸多房地產(chǎn)商“搶攤咸陽”已成為共識。在目前市中心地帶土地供應(yīng)十分緊缺的情況下，開發(fā)商們開始把目光投向郊區(qū)地帶，如毛條路、咸陽偏轉(zhuǎn)、世紀大道等沿線，這些昔日不被看好的土地資源紛紛升值，一塊土地，好幾家地產(chǎn)公司“較勁”，市郊房地產(chǎn)開發(fā)“行情”看漲已成為不爭的事實。以金泰絲路花城、平湖秋月等為代表的城郊物業(yè)，代表著一種以城郊結(jié)合部綠色和環(huán)境文化為主要特征，倡導(dǎo)回歸自然，脫離城市喧囂，通過綠色環(huán)境和整體平面規(guī)劃的主要內(nèi)容及人性化“以人為本”為賣點的突出特點，從內(nèi)涵、價值上更加符合廣大中低收入消費者的需求，故銷售都比較紅火。同時，筑城郊區(qū)住宅的文化板塊正在形成，市民居住城市中心的傳統(tǒng)觀念正在發(fā)生變化，投資者越來越重視物業(yè)的環(huán)境，配套設(shè)施和物業(yè)管理，郊區(qū)地塊大有可為。
3.5.3供給量趨勢
西咸經(jīng)濟一體化以來，咸陽市經(jīng)濟發(fā)展迅速，城市建設(shè)日新月異，對商品住宅、商業(yè)用房和辦公用房的需求不斷擴大，咸陽市房地產(chǎn)業(yè)也得到了巨大的發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)投資從2003年的11.6億元[44]，增加到2006年的38.46億元。商品房竣工面積從2002年的45.85萬平方米增加到2006年的68.44萬平方米，其中住宅竣工面積從2002年的31.24萬平方米增加到2006年的61.30萬平方米。房地產(chǎn)投資開發(fā)利潤較高，在市場機制的驅(qū)動下，各行各業(yè)都來做房地產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)一哄而上，加之房地產(chǎn)管理體制不健全，房地產(chǎn)法規(guī)不完善，管理手段跟不上形式的發(fā)展，土地利用規(guī)劃的實施不嚴格，開發(fā)商獲地相對容易，結(jié)果造成商品房供大于求的局面。表3-1咸陽市商品房供應(yīng)量表年份本年度商品房竣工面積（萬平方米）本年度住宅竣工面積（萬平方米）本年度住宅竣工面積占商品房竣工面積比例200030.3428.6994.56%200127.5726.2195.07%200233.1531.2494.24%200337.5836.7997.90%200445.8542.3892.43%200573.9169.3993.88%200668.4461.3089.57%數(shù)據(jù)來源：2000—2006年咸陽市統(tǒng)計年鑒213.6咸陽市房地產(chǎn)市場的需求狀況3.6.1房地產(chǎn)市場需求群體3.6.1.1被動型需求被動型需求是直接由于西咸經(jīng)濟一體化產(chǎn)生的動拆遷戶需要重新安置所帶來的剛性需求。此類人群基本的情況是收入水平較低，原居住條件較差，無力承擔(dān)自主改善住房條件所需的資金。因此，在西咸經(jīng)濟一體化進程中，大部分仍然需要政府安置。正是由于這部分人群的收入層次較低，因此其需求的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)基本是中低檔的，價格處于政府控制線內(nèi)，位置也都基本遷出原居住地，在市區(qū)以外較偏遠的地區(qū)落戶。
3.6.1.2主動型需求
主動型需求主要是指有能力的居民為了改善目前的居住狀況（居住面積、居住環(huán)境及條件等）或提供子女更好的教育條件，而進行的二次或二次以上的置業(yè)。西咸經(jīng)濟一體化帶動了咸陽市發(fā)展，帶來的不僅是環(huán)境的改善，還繼續(xù)保持了原有社區(qū)的優(yōu)勢，例如學(xué)校，菜市場，醫(yī)院等各方面優(yōu)秀的公共設(shè)施和部門，區(qū)域優(yōu)勢顯而易見，因此成為許多居民改善住房的理想場所。但是正是因為本身的地理位置優(yōu)越，加上改造后的環(huán)境及各類資源的改善，相應(yīng)的市場價格也隨之攀升，相應(yīng)的這部分類型的產(chǎn)品基本是以中高檔為主，面積也較大，滿足改善住房條件的要求。
3.6.1.3投資（機）型需求
投資（機）型需求是指投資（機）者為達到獲利目的，從事購房出租或轉(zhuǎn)售的盈利性投資行為引發(fā)的房地產(chǎn)需求。投資與投機都是以盈利為目的，他們最大的區(qū)別就是其獲利的合理性及相應(yīng)房產(chǎn)持有的時間長短不同。如上所述，西咸經(jīng)濟一體化帶來的各類設(shè)施及環(huán)境的改善，吸引了大量的投資者的目光，其相應(yīng)的需求也隨之增加。表3-2咸陽城鎮(zhèn)家庭擁有多套房屋情況表戶數(shù)（萬戶）占總戶數(shù)的比例有自己房產(chǎn)的家庭81.8759.6%擁有兩套以上房產(chǎn)的家庭28.1620.5%擁有三套以上房產(chǎn)的家庭2.21.6%注：總戶數(shù)以2006年137.37萬戶計資料來源：陜西省地情網(wǎng)由于這部分需求主要是為了盈利，所以其需求的對象基本是所處地理位置非常優(yōu)越，中高檔以上，價格較高的產(chǎn)品。
3.6.2購房客戶群特征規(guī)律分析
咸陽市購房客戶主要還是以本地居民為主，但外來客戶近年增加很快。從社會購房層次調(diào)查來看，如圖3-2現(xiàn)在咸陽市購房的主要對象是：企事業(yè)單位及公務(wù)員占45%，22圖3-3咸陽市購房面積分布80平方米以下80--120平方米120平方米以上圖3-2咸陽市購房對象分類企事業(yè)單位及公務(wù)員個體商人外地來咸陽市經(jīng)商的人員轉(zhuǎn)賣二手房調(diào)整住房人員復(fù)員軍人及工作調(diào)動人員個體商人占20%，外地來咸陽市經(jīng)商的人員占4%，轉(zhuǎn)賣二手調(diào)整住房的人員占15%，復(fù)員軍人及工作調(diào)動的人員占16%。從購房面積情況調(diào)查來看：如圖3-3，購買建筑面積在80平方米以下的占40%，購買80—120平方米的占35%，購買120平方米以上的占25%。小戶型、中戶型和大戶型的客戶群分布相對比較均勻，各個檔次、面積的商品房都有一定的市場存在，中等偏小戶型的客戶數(shù)量相對比較多。
3.6.3置業(yè)地段和生活方式的逐漸改變
以前咸陽市民的傳統(tǒng)觀念是“寧要城里一張床，不要郊區(qū)一套房”，甚至把居住在市中心當(dāng)作一種身份的象征。近些年來，隨著西咸經(jīng)濟一體化進程的不斷加快，咸陽市郊區(qū)發(fā)展越來越受到重視，特別是交通條件的改善，人們固有的物業(yè)區(qū)位觀念逐漸發(fā)生了變化?，F(xiàn)在，人們購買住房時，不再僅局限于市中心的房子，而是考慮配套、交通、環(huán)境、價格、升值潛力等綜合因素。現(xiàn)在在郊區(qū)購買住宅，不但可以增加居住面積，擁有優(yōu)美的環(huán)境，還可以享有低地價帶來的實惠，更有一些西安的中等階層和咸陽的富裕階層在郊區(qū)二次置業(yè)，購買住宅，實現(xiàn)“5+2”的生活方式，即五天在市區(qū)，周六、周23日在郊區(qū)，或者實現(xiàn)五天在秦都區(qū)，周六、周日在渭城區(qū)區(qū)東面老城區(qū)。因此，過去一些排斥在郊區(qū)置業(yè)的人們開始逐漸到市區(qū)購買住宅。
3.7咸陽市房地產(chǎn)銷售狀況
3.7.1租售情況
咸陽市房地產(chǎn)項目的銷售情況根據(jù)項目運作的情況好壞有很大不同。住宅小區(qū)環(huán)境好，地理位置優(yōu)越的銷售情況比較理想，如麗彩怡和人家以獨特的環(huán)境設(shè)計贏得了客戶的青睞，開盤時間不久就已經(jīng)售出50%的產(chǎn)品。而文林由于戶型設(shè)計不合理，銷售情況不佳。總體講高層1、2層以及小區(qū)邊緣的房子比較難賣。除去剛開盤的項目，住宅的整體銷售率在40—50%。商業(yè)用房的租售情況根據(jù)所處地段不同有較大的差別。位于咸陽市幾個成規(guī)模的商圈中的商鋪租售情況十分良好，如義烏大廈，開盤不久，一層商鋪已全部售空。而地理位置相對比較偏僻，又沒有臨主要街道的臨街商鋪的租售情況就比較差?？傮w而言，位于商圈范圍或臨主要街道的商鋪租售率都在85%以上，而普通臨街商鋪的租售率在50—65%。
3.7.2商品住宅銷售量持續(xù)增長
表3-32000-2007年咸陽市商品住宅實際銷售情況年份商品住宅實際銷售面積（萬平方米）200019.88200122.08200229.04200330.09200431.79200542.87200637.72200766.3數(shù)據(jù)來源：2000-2007年咸陽市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報以上是咸陽市近幾年的住宅銷售情況表。2007年商品房銷售量繼續(xù)大幅增長，達到66.3萬平方米，比2006年增加28.58萬平方米，為住宅商品化以來的最高值。房地產(chǎn)年銷售額也隨之大幅上漲，在銷售總額中，個人購房所占比重持續(xù)增加，2007年達到60%。從各類商品房銷售的構(gòu)成來看，2003年以后，在銷售總量中住宅一直占近58%，反應(yīng)出居民對住宅需求持續(xù)旺盛的態(tài)勢。24
3.8咸陽市房地產(chǎn)價格
3.8.1各類物業(yè)價格
咸陽市住宅房價根據(jù)地段、小區(qū)檔次、戶型及層數(shù)的不同而各有不同。總體上講，普通住宅的平均價格在2300元/平方米左右。根據(jù)小區(qū)的檔次、樓層的變化，價格范圍在1750—3600元/平方米。而產(chǎn)品建筑形式的不同，會造成售價的很大的差異。在咸陽市，普通六層磚混樓的售價基本在2100元/平方米左右，根據(jù)地段、品質(zhì)的不同，價格在1800—3000元/平方米之間；帶電梯的高層公寓起價在2500元/平方米以上；別墅由于資源的稀缺性，售價較高，達到2800元/平方米以上，最貴的達到5000元/平方米，這基本上也是咸陽市住宅的最高價。此外，小戶型的房子售價相對便宜，大戶型尤其是躍層戶型售價較高。咸陽市的商業(yè)用房價格也有一定的差異性。價格最高的是商業(yè)繁華區(qū)的大中型綜合商業(yè)用房，其價格在6100元/平方米以上，最高達8000元/平方米。臨街商鋪的價格根據(jù)所處位置及所臨街道的不同而有不同，商業(yè)繁華區(qū)中臨主干道的1、2層價格通常在6500元/平方米以上。專業(yè)市場中，1層的價格最高，出入口及電梯旁的鋪位價格也較高。商鋪的租金和售價基本上是正相關(guān)的，售價高租金也高。大中型綜合商業(yè)用房的月租金最高，可達到平方米150元以上。專業(yè)商品市場的商鋪租金普遍高于普通臨街商鋪。早期開發(fā)的一些商品市場由于環(huán)境較差，配套設(shè)施不齊全等原因租金較低。一般來講，商鋪每月每平方米的租金在80—150元之間，100元左右的區(qū)間內(nèi)最多。
3.8.2房地產(chǎn)價格迅速上升
西咸經(jīng)濟一體化帶動咸陽市房地產(chǎn)價格上升主要源于兩個方面：一是隨著人口和產(chǎn)業(yè)的遷入，增加了咸陽市住宅和產(chǎn)業(yè)用房的市場需求量，促進房地產(chǎn)價格上漲；二是西咸經(jīng)濟一體化促進政府不斷加快對城市及區(qū)域市政等設(shè)施的投資，使房地產(chǎn)的價值量增加，引起房地產(chǎn)價格上升。咸陽市2002年住宅房地產(chǎn)均價為1400元/平方米，2004年漲到1610元/平方米，兩年上漲了260元/平方米；到2005年住宅單價基本在1750—2230元/平方米的區(qū)間，部分地段受地鐵交通等利好因素的影響，達到2750元/平方米；2007年第一季度，渭城區(qū)的住宅單價集中分布在2250元/平方米左右，秦都區(qū)的住宅單價集中在2400元/平方米左右。
