發(fā)布時間：2023-09-25 17:40:17
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的高校物業(yè)管理樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
目前高校物業(yè)管理基本上還是沿襲計劃經(jīng)濟時期的行政管理體制，管理模式仍舊是低效福利型的，這種管理模式無論是在管理技術還是在服務質(zhì)量和人員素質(zhì)上都存在著諸多問題，物業(yè)管理在服務意識和經(jīng)營觀念上沒有做到真正意義上的社會化，致使高校物業(yè)管理在一定程度上滯后于社會化物業(yè)管理，影響了高校物業(yè)管理的發(fā)展，同時也影響了高校各項事業(yè)的發(fā)展。高校物業(yè)管理實行的是象征性的有償服務，管理實體與高校簽訂相關物業(yè)管理協(xié)議，但是這種管理往往是在學校的行政指令下進行，缺乏科學依據(jù)和市場標準，協(xié)議相當不穩(wěn)定。尤其在服務費用和服務內(nèi)容等方面往往不按行業(yè)要求和標準辦事，只追求社會效益，不講經(jīng)濟效益，市場經(jīng)營意識淡漠。由于學校屬于事業(yè)單位，物業(yè)管理費用很緊張，于是將物業(yè)管理成本一再壓低，使高校物業(yè)管理陷入了低效率、低水平的虧損經(jīng)營，很難向企業(yè)化、市場化的方向良性發(fā)展。由于各高校的發(fā)展歷史和現(xiàn)狀不同，物業(yè)管理的情況不一。但總體來說，各高校物業(yè)管理是伴隨著本校的發(fā)展而發(fā)展。從管理模式上，基本上經(jīng)歷了由過去單一的、與原學校一體的行政管理和后勤保障到目前的相對初分專業(yè)、初成體系的物業(yè)管理;從服務方式上，由過去一般基本的生活保障變?yōu)槎嘈问?、多層次服?從管理水平上由過去的傳統(tǒng)房屋管理和后勤服務到目前初具現(xiàn)代物業(yè)管理稚形的管理。相對專業(yè)化的管理模式初步形成。
二、高校物業(yè)管理工作的特性
與一般物業(yè)管理相比高校物業(yè)管理具有很多特殊性。隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展和高校后勤社會化改革的驅(qū)動，高校物業(yè)管理成為高校后勤的一種新模式。近幾年我國高校的快速發(fā)展，使高校物業(yè)管理得到了進步的發(fā)展、鞏固和完善，受到社會的高度重視。深刻認識和分析高校物業(yè)管理的特殊屬性，明確這一工作的著力點，對于搞好高校物業(yè)管理工作有著十分重要的意義。
（1）教育屬性。高校物業(yè)管理作為高校工作的一部分，必須以教學為中心，圍繞教學和育人開展工作，一切作為都要與高校教育、教學、科研的整體目標相適應，并負有“管理育人、服務育人”的責任和義務，成為高校培養(yǎng)人才的有機組成部分。高校物業(yè)不同于其他物業(yè)的這一特性，決定了高校物業(yè)管理在做好物業(yè)服務的同時，還要注重營造育人氛圍等軟環(huán)境建設高校物業(yè)管理所承擔的校園環(huán)境建設是校園文化建設的物質(zhì)載體，它與校園文化建設是密不可分的，它既受校園文化建設的影響，同時又反過來影響校園文化建設。
（2）知識多科性。高校物業(yè)管理工作需要有廣泛的知識技能作為基礎。在社會科學領域涉及到管理學、會計學、教育學、心理學、社會學、法學等，在自然科學領域涉及到的學科則更為廣泛。在工作中知識多科性又表現(xiàn)在專業(yè)技術種類繁多，每個人都有一種或多種專業(yè)技能。這就要求管理人員必須有廣泛的知識和多種專業(yè)的常識，進行科學管理，使各項工作逐步實現(xiàn)標準化、規(guī)范化、制度化，用現(xiàn)代化的管理手段和方法不斷提高科學管理水平
（3）服務對象的特定性。社會物業(yè)服務的對象是社會各行各業(yè)不同職業(yè)的人，而高校是一個高層次、高學歷的教育機構(gòu)，物業(yè)服務的對象是以廣大教師和學生為主的知識群體，也是社會上的一個特殊群體。他們對物業(yè)管理企業(yè)的形象、服務人員的素質(zhì)和服務內(nèi)容都有較高要求，服務和管理更需要精心和講究方式，秩序維持和學生安全顯得特別重要。
（4）群眾性。高校物業(yè)管理的大量工作與群眾有著密切的關系，是為廣大群眾服務的，與群眾的切身利益有密切的關系。同時，它必須時時接受群眾的監(jiān)督和檢驗。這就要求后勤管理工作必須考慮周全，精心安排，稍有疏漏，就會影響其他工作的正常開展和師生的工作、學習的情緒。
三、高校物業(yè)管理質(zhì)量提升的思考
（1）建立高校物業(yè)管理新體系，要從本地區(qū)的物業(yè)管理的實際情況出發(fā)，按照社會主義市場經(jīng)濟和經(jīng)濟規(guī)律的要求，結(jié)合高校物業(yè)管理自身的特點、任務和要求，積極探索和建立一個能使房屋保值和增值，設備設施正常使用，不斷提高居民的生活質(zhì)量，提升居住環(huán)境、人文環(huán)境和生態(tài)環(huán)境，從而達到社會效益,環(huán)境效益和經(jīng)濟效益三者統(tǒng)一的物業(yè)管理體系。這種新體系要把屬地管理和行業(yè)管理有機地結(jié)合起來，把業(yè)主自治管理和物業(yè)公司專業(yè)化管理有機地結(jié)合起來，這樣既能體現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的自主經(jīng)營和規(guī)范運作，又能體現(xiàn)房地產(chǎn)主管部門和行業(yè)的監(jiān)督指導，推進高校物業(yè)管理社會化、企業(yè)化、專業(yè)化和標準化。
（2）加強員工技術培訓。高素質(zhì)人才不僅是實現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化的要求，也是實現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的基本條件。目前各高校的物業(yè)管理大多數(shù)是以原后勤職工為主體，這部分人員物業(yè)管理的專業(yè)知識、專業(yè)技能相對缺乏。保潔、綠化、維修、保安等工種均有較強的技術性，每天又直接面對師生，這些員工素質(zhì)的好壞、業(yè)務能力的高低，直接影響到物業(yè)管理的質(zhì)量，直接導致師生的滿意度，直接影響各高校的發(fā)展和辦學水平。部分物業(yè)管理人員不僅需要具備專業(yè)技術知識,還要具備計算機應用、經(jīng)營學、心理學等多方面素質(zhì),員工的培訓極為必要。
（3）提升專業(yè)化管理和服務的水平。由于高校物業(yè)管理所涉及的內(nèi)容較為廣泛，專業(yè)性強。需要對高校物業(yè)管理隊伍按照國家規(guī)定的物業(yè)管理標準，緊密結(jié)合高校的實際，加強專業(yè)建設。為保證管理水平，還可適當引進一些社會上如保安、綠化等專業(yè)化管理企業(yè)到校區(qū)管理，尤其是對那些正處在發(fā)展過程中的高校物業(yè)管理來說更適宜，這也是高校物業(yè)管理發(fā)展的一個趨勢。校外物業(yè)管理公司的介入、不僅為高校帶來規(guī)范化、標準化、科學化的物業(yè)管理，也引入了現(xiàn)代化的經(jīng)營理念，使高校物業(yè)管理行業(yè)充滿生機和活力。
（4）理順物業(yè)管理中的各種關系。物業(yè)管理是一種服務性行業(yè)，涉及到各種行業(yè)、各種部門，要結(jié)合物業(yè)管理的任務和特點，正確處理好物業(yè)管理與行政管理的關系、依法管理與自主管理的關系、自治管理與專業(yè)管理的關系、市場經(jīng)濟規(guī)律與教育規(guī)律之間的關系、經(jīng)濟效益與社會效益之間的關系、眼前利益與長遠利益之間的關系。促進物業(yè)管理有效、健康的發(fā)展。
四、結(jié)語
（一）高校物業(yè)管理的含義
高校物業(yè)管理是社會物業(yè)管理下的，依據(jù)高校物業(yè)的特殊法律關系和高校本身特殊使命的物業(yè)管理。依據(jù)物業(yè)管理的定義，高校物業(yè)管理是指專門的管理部門、機構(gòu)受學校和師生的委托，依照國家有關法律法規(guī)、標準及合同、契約規(guī)定，運用現(xiàn)代管理科學和先進技術，通過經(jīng)濟手段對物業(yè)實施統(tǒng)一的專業(yè)化管理，并向?qū)W校或師生提供全方位、多層次的綜合服務，在服務中進行相互溝通與交流，從而構(gòu)筑一種和諧、健康向上的人文環(huán)境，推動學校整體進步。高校物業(yè)管理是一種集管理、經(jīng)營、服務、教育為一體的系統(tǒng)工程。
具體而言，高校物業(yè)管理可分為教職工生活區(qū)的物業(yè)管理、學生生活區(qū)的物業(yè)管理和教學區(qū)的物業(yè)管理。就其管理服務的內(nèi)容而言，包括房屋及基礎設施、公共設施的管理及房屋維護與維修、庭院綠化、道路及水、電、暖等管理與維修；綜合服務包括轄區(qū)內(nèi)的治安、環(huán)境衛(wèi)生、生活服務等。另外還可以根據(jù)師生的特殊需要，提供其他專項、特約、代辦等多種服務，開展有益于師生的商業(yè)服務項目。
（二）高校物業(yè)管理與社會物業(yè)管理的區(qū)別
高校的物業(yè)具有物業(yè)的普遍性，同時又具有其特殊性，決定了高校的物業(yè)管理與社會物業(yè)管理具有相同之處，又有所區(qū)別。
首先，機構(gòu)設置不同。高校物業(yè)管理機構(gòu)通常是后勤集團下屬分公司，但又受學校管理部門的指揮，只提供常規(guī)性的公共服務；社會物業(yè)管理則跟房地產(chǎn)公司掛鉤，服務范圍更寬，服務對象更廣。
其次，企業(yè)行為性質(zhì)不同。除少數(shù)高校是通過競標獲得物業(yè)管理經(jīng)營權外，大部分是以契約方式委托后勤總公司管理，更為重要的是管理體制正由行政福利性管理轉(zhuǎn)向市場化、專業(yè)化、社會化的現(xiàn)代物業(yè)管理。而社會物業(yè)管理是企業(yè)行為，商業(yè)活動。
最后，資金來源不同。高校物業(yè)管理經(jīng)費基本上是學校按照社會物業(yè)管理計費方式或事業(yè)單位經(jīng)費劃撥方式劃撥；而社會物業(yè)管理是按照物業(yè)管理條例規(guī)定的管理標準，結(jié)合行業(yè)和物價因素直接向業(yè)主收取。
（三）高校物業(yè)管理的特點
高校物業(yè)管理在遵從物業(yè)管理普遍原則和要求下，具有自身的特點：
1.高校物業(yè)管理是基于《物權法》和《物業(yè)管理條例》規(guī)制要求和市場經(jīng)濟發(fā)展客觀規(guī)律建設和發(fā)展的物業(yè)管理類型之一。
2.高校物業(yè)管理必須服務于教育主體在教書育人中的目標要求，滿足物業(yè)本身相關聯(lián)的不同主體在教學、科研、學習、生活中的權利需求。通過服務性互動促進教學科研的發(fā)展，進而提高經(jīng)濟效益。
3.依據(jù)不同的物權，建立不同物業(yè)管理體制和模式，實現(xiàn)分類管理，細化管理和服務目標。明確私有產(chǎn)權和公有產(chǎn)權物業(yè)管理范圍，對現(xiàn)實中產(chǎn)權相互交叉物業(yè)的管理和服務關系進行明晰。
4.高校物業(yè)服務和管理必須結(jié)合市場經(jīng)濟體制下的規(guī)范，制定和規(guī)范高校物業(yè)管理服務內(nèi)容和收費標準。物業(yè)管理企業(yè)的選擇和合同簽訂必須以能夠適應學校特殊要求為原則，在結(jié)構(gòu)的設計和機制建立及運行中，要發(fā)揮不同主體在物業(yè)管理中積極的監(jiān)督作用。
二、高校物業(yè)管理現(xiàn)狀
高校物業(yè)管理現(xiàn)已初步形成，有了專門的機構(gòu)、專業(yè)的隊伍，也有一定的服務范圍，初步建立了較為完善的、具有高校自身特色的管理服務體系，服務質(zhì)量較過去有了新的提高。但在管理體制、運行模式、服務范圍、服務職能上，各高校又并不相同?，F(xiàn)存的高校物業(yè)管理主要有以下形式：
（一）沿襲事業(yè)管理的物管企業(yè)
成立了物業(yè)公司或物業(yè)管理中心，但完全還是事業(yè)型管理，這種情況的物業(yè)管理企業(yè)在高校中較為多見。這類物管形式已經(jīng)走出了醞釀的階段，萌芽出來了物業(yè)管理企業(yè)，但從學校決策者到業(yè)者的頭腦尚未形成物業(yè)管理概念，這類物管企業(yè)往往涉及了一定的物業(yè)管理職能，但還沒有物業(yè)管理合同，也沒有業(yè)主公約和業(yè)主委員會；在管理上，學校對其也是按照一個處室來對待。
（二）半企業(yè)化的物業(yè)管理
同時具備企業(yè)和事業(yè)“雙重性格”，這種情況在高校中較為普遍。有的物管機構(gòu)已是一個企業(yè)，取得了獨立法人資格，但只能像原來的后勤處，學校尚未將所有屬于物業(yè)管理的職能歸整，因此物業(yè)管理企業(yè)還不健全。學校對物業(yè)管理的收費進行貼補，這種帶有福利性質(zhì)、價格很低、只能勉強維持基本運轉(zhuǎn)的物管方式，達不到高標準要求。這些半企業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)一般不具備走向市場的條件。
（三）完全企業(yè)化的物業(yè)管理，走出高校，占領校外市場
這類高校中的物業(yè)管理企業(yè)是高校后勤社會化改革的排頭兵，往往成立較早，學校給予足夠的政策，外部市場環(huán)境好；同時，從業(yè)者有敏銳的頭腦和市場開拓精神。但是，由于大部分高校的“自我保護”政策，這種模式較少。
（四）引進社會專業(yè)物業(yè)公司，部分實行標準化物業(yè)管理
學校一般是將新型的辦公區(qū)域或?qū)W生公寓交給專業(yè)物業(yè)管理公司，實行較為規(guī)范的物業(yè)管理，保持其干凈、整潔、安全的環(huán)境。但這種管理由于比較單一，主要靠行政撥款來啟動物業(yè)管理工作的運行，物業(yè)管理的好壞取決于行政撥款的多少。這一模式在全國高校的物業(yè)管理中也占有一定份額，而且呈逐步上升趨勢。
三、高校物業(yè)管理存在的問題
高校物業(yè)管理由于起步較晚，加上本身是由后勤轉(zhuǎn)型而來，因此，在體制、管理模式和管理過程中還存在不足。
（一）物業(yè)管理實體的法人地位不明確，物業(yè)管理體制轉(zhuǎn)變不完全
高校物業(yè)管理現(xiàn)行的管理體制和運行機制仍然存在政企不分、責權不明的現(xiàn)象，在資產(chǎn)占用、受益分配和行政決策等方面依然帶有長官意志和行政色彩。后勤資產(chǎn)界定不明晰、固定資產(chǎn)存在形式模糊，物業(yè)管理實體只有使用權、經(jīng)營權，沒有所有權，因而也就無從談起進入市場和真正的自負盈虧，也就無法實行真正意義上的物業(yè)管理市場化、社會化、專業(yè)化與規(guī)范化。
（二）管理服務觀念落后，管理人員知識老化
由于高校物業(yè)管理大部分是由原來的后勤轉(zhuǎn)型而來，很多管理人員還停留在原有的行政管理上，“服務第一、用戶至上”的觀念比較淡薄，其市場知識、市場運行經(jīng)驗和方法不足。無論是由物業(yè)管理公司，還是高校后勤集團實體參與的高校物業(yè)管理運行機制，都存在著重效益、輕管理和服務的現(xiàn)象，淡化了高校物業(yè)育人的特殊要求。
（三）物業(yè)管理服務價格體系不完善
隨著物業(yè)管理社會化改革的不斷深入，逐漸出現(xiàn)了許多深層次問題，物業(yè)管理的服務價格問題就是其一。首先，市場交易原則難以確定物業(yè)管理服務收費價格，而采用行政辦法制定了更多的價格，學校與物業(yè)管理實體通過討價還價后，指定的物業(yè)收費標準依據(jù)不充分，標準不科學。其次，學校與物業(yè)管理實體在定價依據(jù)的認識上存在很大的差異。學校沒有真正意義上資產(chǎn)剝離，物業(yè)管理實體也就沒有履行資產(chǎn)保值增值義務，雙方認同合理價格很難形成。其三，在師生員工的頭腦中長期存在的福利性質(zhì)的物業(yè)管理服務意識，是調(diào)整合理物業(yè)管理服務價格的強大壓力。物業(yè)管理費標準低、收繳難度大，使社會化物業(yè)管理資金缺乏足夠的資金支持。
四、加強和完善高校物業(yè)管理對策
國家在高校推行后勤社會化改革，主要在于減輕學校在后勤上的負擔，提高后勤服務質(zhì)量和管理水平，改善師生的學習、工作、生活環(huán)境，逐步從學校辦后勤改為規(guī)范的實體辦后勤。在市場經(jīng)濟體制下，物業(yè)的管理、修繕、服務的唯一出路就是改革。
（一）理順物業(yè)管理體制和運行機制
高校后勤社會化改革引入物業(yè)管理模式，旨在對物業(yè)實施專業(yè)化的管理和經(jīng)營，通過對高校內(nèi)部特定的市場、特定的消費對象的全方位、多層次的有償服務，形成具有高校特色的物業(yè)管理模式。首先，需從改革原有的管理體制和運行機制入手，將原隸屬于物業(yè)管理范疇的資產(chǎn)、人員等成建制地從行政管理系統(tǒng)中規(guī)范分離出來，組建自主經(jīng)營、自負盈虧、獨立核算，并到工商管理部門正式登記注冊的物業(yè)管理企業(yè)，不再按高校下屬行政組織管理。其次，需將原有服務區(qū)域內(nèi)的經(jīng)營點、商業(yè)點等以租賃等方式同步劃入物業(yè)管理公司，以增加其造血和發(fā)展能力。再次，學校住宅區(qū)的教職工作為業(yè)主，應按標準交納專項維修資金，設立專門的賬戶，?？顚Ｓ谩Ｍ瑫r，成立住宅區(qū)業(yè)主委員會，由業(yè)委會代表業(yè)主與物業(yè)管理公司商談具體的服務要求、內(nèi)容和標準及應交納的物業(yè)管理費并簽訂合同。最后，學校的其他區(qū)域也要按區(qū)分所有權交納專項維修資金或簽訂維修合同，并支付相應的物業(yè)管理費。而學校應將主要精力放在如何加強監(jiān)督服務質(zhì)量上。
物業(yè)管理公司應嚴格按照企業(yè)化管理，提高運行機制，建立一套完整的、科學規(guī)范的管理制度、工作標準和服務程序，主動接受校方和師生員工的監(jiān)督，并以此作為自己規(guī)范化經(jīng)營管理的重要條件之一；堅持以服務為本，根據(jù)師生員工的消費層次，開展多元化、多層次的有償服務，彌補物業(yè)管理經(jīng)費的不足，充分體現(xiàn)高校物業(yè)管理的商品屬性和教育屬性。
（二）培養(yǎng)高素質(zhì)物業(yè)管理人員，提高物業(yè)管理水平
高校物業(yè)管理作為一個新興行業(yè)，對物業(yè)管理人員的思想政治素質(zhì)、業(yè)務技術素質(zhì)、文化素質(zhì)、身體心理素質(zhì)的要求越來越高，需要通過素質(zhì)教育、崗位培訓、技術考核等形式來培養(yǎng)一批懂專業(yè)、會經(jīng)營、善管理的管理人才，并投入資金從校外引進專業(yè)人才，提高從業(yè)人員的專業(yè)水平和服務意思，通過機制轉(zhuǎn)換和專業(yè)部門利益調(diào)整，做到優(yōu)勝劣汰，打造優(yōu)秀物業(yè)管理隊伍，以增加企業(yè)的競爭力。
（三）營造適合高校物業(yè)良性發(fā)展的社會氛圍
文章主要對高校物業(yè)管理的現(xiàn)狀進行了分析，探討了其存在的原因，對其推行的意義以及推行過程中遇到的問題進行了闡述。針對這些問題，提出了有針對性的提高物業(yè)管理水平的措施，認為高校應該選擇高質(zhì)量外包模式，做好日常監(jiān)管，提高學校的物業(yè)管理水平。
關鍵詞：
高校；物業(yè)管理；問題；對策
一、高校物業(yè)管理中存在的問題
1、物業(yè)管理的具體定位不夠精準相較于現(xiàn)在的社會物業(yè)管理而言，學校的物業(yè)管理與其存在著一定的相似性，但是它又有著自己的特點。它的性質(zhì)更加趨向于公益和服務，功能更加重視實用?，F(xiàn)在，國內(nèi)的大部分高校的后勤部門在進行物業(yè)管理的時候，都有著過于重視經(jīng)濟效益的傾向，忽視了社會效益。這實際上就是學校的物業(yè)管理定位不夠精準的表現(xiàn)———高校的物業(yè)在進行管理的時候，確實需要控制自己的管理成本，但是同時還應該注意到學校有著明顯的教育屬性，過分追求經(jīng)濟效益對于高校的長遠發(fā)展是非常不利的。物業(yè)管理部門應該在這二者之間尋找一個良性的中間點，使這兩方面實現(xiàn)平衡與穩(wěn)定［1］。
2、高校物業(yè)管理的定義并不清楚高校的物業(yè)管理實際上并不是獨立存在的。它必須受到來自各個層級的監(jiān)管和控制，這種管理模式中，物業(yè)管理是由學校的相應部門進行管理的，它隸屬于高校的行政單位。但是與此形成對比的是，物業(yè)管理部門的真正針對對象是學校里的普通學生和老師。因為這種管理與服務上的區(qū)別，對于“物業(yè)管理究竟是什么”“究竟應該怎樣進行物業(yè)管理”這樣的基礎性問題，達成一致的難度也是比較大的。這就會使物業(yè)管理出現(xiàn)職責與權限上的混亂。
3、物業(yè)管理部門的職責界限不夠清晰國內(nèi)高校采取的物業(yè)管理模式大多為這樣的———高校設置專門的物業(yè)管理部門，它自己管理或代表學校進行物業(yè)公司的選擇，并和物業(yè)公司簽訂專門的合同。站在學校中各個單位、學院以及學生的方面來想，物業(yè)公司的本質(zhì)是一個服務機構(gòu)，它的職責就是為校園提供便利，使教師能夠正常開展工作，學生能夠順利的進行學習，管理部門能夠做好日常工作。但是，現(xiàn)在國內(nèi)高校的各單位、學院間有著不小的管理區(qū)別，而這些看似無關的區(qū)別將對物業(yè)的管理工作帶來一定的影響［2］。各單位、學院對物業(yè)部門有著不同的要求，不同的教師對物業(yè)部門也有不同的期望，這就使物業(yè)管理工作的難度被極大的提高了。但是在學校和相關企業(yè)簽訂合同的時候，這些細微的區(qū)別卻并沒有得到細致的表現(xiàn)，這就使物業(yè)管理公司在日后的工作中缺少賴以生存的憑證。這個問題存在的原因就是高校并沒有對學校的物業(yè)管理以及各單位、學院的相關工作進行區(qū)分，沒有及時將各單位、學院的想法傳遞給物業(yè)部門，雙方?jīng)]有實現(xiàn)有效溝通，這就使物業(yè)管理公司難以真正適應學校的需要，滿足高校內(nèi)部的實際發(fā)展要求。
4、高校的物業(yè)資金預算不足對于物業(yè)管理而言，資金就好像是它的血液，缺之不可。高校物業(yè)管理的經(jīng)費從哪里來呢？對于大部分高校而言，物業(yè)管理的經(jīng)費實際上是需要來自學校財政的支持的，學校撥款是其主要來源。也正因如此，學校的物業(yè)費用以及具體服務內(nèi)容而言，高校內(nèi)的師生還是非常關注的，這也就成了物業(yè)管理部門的一個巨大的工作困難。高校的經(jīng)費并不是很充足，這就會使高校后勤部門自己管理或在進行物業(yè)管理公司選擇的時候有著比較大的局限———經(jīng)費和質(zhì)量之間怎樣實現(xiàn)利益的最大化。這就需要高校打開競爭的大門，為物業(yè)管理企業(yè)提供更為公開透明的競爭機會，只有這樣才能促使物業(yè)管理公司實現(xiàn)良性競爭，進而幫助學校進一步壓縮成本，獲得更為理想的物業(yè)服務［3］。
5、學校物業(yè)管理部門本身存在缺陷因為歷史原因的限制，大多數(shù)高校的物業(yè)管理并沒有較高的服務意識，它們并沒有意識到自己的服務價值以及社會職責，這也就使學校的物業(yè)管理部門沒有能夠給校內(nèi)的師生留下較好的印象。而且有些高校的物業(yè)管理部門未按規(guī)定履行自己的職責，對于服務內(nèi)容進行私自減少或完全不作為，未按要求為師生提供相應的服務。由于近幾年經(jīng)濟變化，學校物業(yè)管理部門的成本一直在逐漸變大，這也就使物業(yè)管理壓力變得越來越大。大部分高校第一線的物業(yè)服務人員屬于集體編制，還存在吃“大鍋飯”的理念，干好干壞一個樣，也限制了高校物業(yè)服務發(fā)展的水平
二、高校物業(yè)管理的方法
1、對物業(yè)管理的具體職責進行定位對物業(yè)管理的具體職責進行精準的定位一方面可以使學校更好的進行監(jiān)管，這種監(jiān)管既包括對物業(yè)服務部門本身質(zhì)檢標準的監(jiān)管，也包括對物業(yè)服務部門日常工作的檢查；另一方面還可以為學校物業(yè)管理水平的提高奠定基礎。根據(jù)最近的調(diào)研以及我校物業(yè)管理企業(yè)的相關經(jīng)驗，筆者對高校物業(yè)管理的作用進行了總結(jié)，具體如下：首先，專業(yè)的高校物業(yè)管理給學校的日常工作與運轉(zhuǎn)，學生生活營造出方便，輕松的生活氛圍。其次，高校物業(yè)管理能夠利用自己的職責對學校的日常工作，特別是師生的行為進行必要的規(guī)范和管理。這種管理能夠幫助學生養(yǎng)成良好的生活習慣，在接受服務的時候?qū)W會做人，在校園氛圍中茁壯成長。這對于幫助學校營造和諧向上的校園文化有著非常重要的意義和價值。最后，優(yōu)秀的高校物業(yè)管理可以幫助高校實現(xiàn)一定意義上的保值和增值。在實際過程中，這三個方面缺一不可，否則物業(yè)管理很難發(fā)揮出自己的實際效果和作用。
2、提高宣傳水平，明確物業(yè)管理的權限與職責高校物業(yè)服務部門應該提高對自己的宣傳水平，其中最重要的宣傳途徑就是搭建真正有效的溝通渠道，幫助物業(yè)服務部門和學生，教師進行有效的溝通，從而弄明白師生對于物業(yè)管理的期待和理解。此外，物業(yè)服務部門應該加強管理，使員工的整體水平維持在專業(yè)水準之上。高校自己管理或在進行外包招標的時候，應該明確自己的要求，對服務內(nèi)容進行必要的細化，避免在日后的管理工作中出現(xiàn)職責和權限不清的情況，這將為物業(yè)管理部門或企業(yè)提高自己的工作效率以及服務質(zhì)量奠定扎實的基礎。而當面對超過職責范圍的工作時，需要及時溝通，留下準確的溝通協(xié)議，為接下來的合作以及費用問題提供必要的依據(jù)。
3、對學校各部門間的物業(yè)管理的權限進行明晰對于高校的物業(yè)管理而言，監(jiān)督考核委員會的存在和意義是非常有必要的。這個委員會并不是隨意組成的，它是由相關單位和學院的代表組成。這種安排一方面可以幫助物業(yè)管理公司更好的進行日常管理，另一方面也可以方便各單位、學院以及物業(yè)管理公司之間的溝通。
4、物業(yè)管理部門應該提高自己的實際水平物業(yè)管理部門需要對自己的服務理念進行調(diào)整，提高相關服務者的服務思想，在進行管理的時候應該嚴格遵守學校的相關規(guī)定，不斷提高自己員工的專業(yè)素養(yǎng)，使企業(yè)一直保持積極向上的成長態(tài)勢，主動向業(yè)界先進者學學習，吸取他們的先進經(jīng)驗，使自己的管理和社會一流企業(yè)接軌。高校物業(yè)部門應該對員工的實際工作效果進行主動總結(jié)，制定一系列的獎懲制度和多勞多得制度，調(diào)動員工的積極性。這將幫助物業(yè)管理部門提高自己的物業(yè)管理水平。結(jié)語由于國內(nèi)經(jīng)濟情況不斷發(fā)生變化，體制改革不斷推進，高等院校的物業(yè)管理迎來了改革的必然浪潮，這種情況下各個高校必須主動對自己的物業(yè)管理進行挑戰(zhàn)。高?？梢砸M優(yōu)秀的物業(yè)服務企業(yè)，在享受高質(zhì)量的物業(yè)服務同時，可以學習先進的物業(yè)服務理念和經(jīng)驗，使物業(yè)管理跨入新的臺階。
參考文獻：
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［2］楊艷萍，李正•關于高校新校區(qū)后勤服務保障系統(tǒng)研究［J］．科技信息，2010（27）．
關鍵詞：高校；后勤物業(yè)管理；策略
一、前言
高校后勤物業(yè)服務管理和普通的小區(qū)物業(yè)管理有很大的區(qū)別，高校的服務對象以專家、學者和廣大師生員工為主，其后勤物業(yè)服務把管理和經(jīng)營還有服務對象相結(jié)合的系統(tǒng)工程。因此高校的后勤物業(yè)管理既要保證其服務的質(zhì)量，還需要符合學校教書育人的原則。雖然目前我國的高校在后勤物業(yè)管理方面取得了一定的成績，服務的品質(zhì)也得到了一定提升，然而存在的問題和不足需要改進的地方還有許多方面，還需要參與后勤物業(yè)管理部門從業(yè)人員加大創(chuàng)新力度，不斷提升服務質(zhì)量管理水平，以彌補某些方面的短板和不足。
二、高校后勤管理的現(xiàn)狀
1.管理觀念落后
一直以來，人們都認為高校的后勤服務理所當然是由學校來負責的，而且以往的物業(yè)服務也確實是如此，致使高校里的教職工在物業(yè)管理方面的認識存在誤區(qū)。比如物業(yè)公司以及其他相關的管理單位在其實施的部分服務方面是要收取相關的費用的，但高校教職工受傳統(tǒng)觀念的影響，認為高校后勤管理應該是學校福利性的、行政型的物業(yè)管理模式，因而對物業(yè)公司的有償服務要求有時會比較過分，簡單來說就是希望物業(yè)管理部門能夠多做事但少收錢。同時，物業(yè)公司的工作人員對于高校后勤服務也存在理念上的誤區(qū)，大都以為這是一個永遠不會丟的鐵飯碗，因而沒有主動去尋找新的市場，只等著學校的生意自動送上門，這種經(jīng)營理念在競爭日益激烈的今天已經(jīng)不適用了。同時，因為這種高校后勤物業(yè)服務是鐵飯碗的觀念的影響，物業(yè)工作人員在服務方面也不是盡心盡責，認為只要基本上能夠完成服務工作就行了。其服務理念的落后也不符合現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的要求。
2.后勤管理體制滯后
我國目前的高校后勤物業(yè)管理還在改革階段，還沒有建立健全其管理體制，因此不少高校在這個方面都是處在摸索的階段，因而比較隨意和盲目。雖然部分高校的后勤部門已經(jīng)成立了物業(yè)管理的部門，也增設了環(huán)保保安等職位，并且于有償服務方面簽訂了管理協(xié)議合同。然而受高校行政指令的制約，學校所具有的權利還是偏大一些，包括服務的內(nèi)容以及收費等方面。有時候受體制的制約，物業(yè)公司不得不先干活，而費用卻很難收回來。這種不計成本也不講究經(jīng)濟效益的做法嚴重束縛著物業(yè)管理單位的發(fā)展和服務水平。
3.專業(yè)管理人才缺乏
受到傳統(tǒng)觀念、體制等因素的影響，高校后勤物業(yè)管理在我國的起步時間比較晚，目前還很少有高校有職業(yè)化的管理團隊。如今不少高校的后勤管理人員的構(gòu)成多為三個部分：以前的后勤工作員工以及轉(zhuǎn)崗、下崗員工和臨時招用的民工?？傮w來說，后勤管理人員在后勤工作方面的經(jīng)驗上是比較豐富的，但他們的文化水平也普遍比較低，思想觀念也比較落后，因此在管理理念以及服務水平上都已經(jīng)無法滿足現(xiàn)代化的市場要求了。其次，由于行業(yè)的特殊性又屬于比較低端的服務性行業(yè)，因此，對有高學歷、有能力、有水平的年輕一代的大學生要從事物業(yè)服務行業(yè)的吸引力不夠，造成此行業(yè)人才不濟，服務管理創(chuàng)新不足，整體高校物業(yè)管理服務水平雖有提升，但距專業(yè)、高效的現(xiàn)代企業(yè)管理制度的要求還是有很長的路要走。后勤物業(yè)管理工作看似簡單，但一樣要求具備較高的專業(yè)技能，一樣需要經(jīng)過專業(yè)技能的培訓之后才能保障其服務水平。而許多后勤管理工作者在這一點上都無法滿足要求，致使服務質(zhì)量大打折扣。
三、高校后勤物業(yè)管理創(chuàng)新的策略
1.觀念要創(chuàng)新
要想在高校發(fā)展后勤物業(yè)管理就需要創(chuàng)新思維和管理觀念，后勤物業(yè)管理部門只有正確認識到物業(yè)管理這一市場經(jīng)濟行為才能發(fā)展后勤物業(yè)管理。首先，創(chuàng)新競爭觀念。在市場經(jīng)濟發(fā)展加速的今天，只有提高競爭理念才能獲得長遠的發(fā)展。加強和創(chuàng)新競爭理念能夠在很大程度上促進生產(chǎn)力的發(fā)展，也能夠充分的鍛煉培養(yǎng)人才，還能夠促進物業(yè)管理部門不斷加強自身的服務水平，以此完善和發(fā)展管理和服務以及人才三個方面，最終促進物業(yè)管理的發(fā)展。第二，創(chuàng)新質(zhì)量觀念。只有良好的服務水平才能促進公司的發(fā)展，因此后勤物業(yè)管理部門一定要將服務質(zhì)量和業(yè)主滿意放在首位，不僅要所做物業(yè)能夠使業(yè)主滿意，而且要通過人性化的優(yōu)質(zhì)服務在某些特殊服務方面做出創(chuàng)新為業(yè)主所想，為業(yè)主所急，通過物業(yè)從業(yè)人員的辛勤努力工作使得業(yè)主能從滿意到感動。第三，由于高校的一些教職員工在物業(yè)管理方面還存在認識上的誤區(qū)，所以我們應該在物業(yè)管理理念的宣傳方面加大力度，只有改變教職工的傳統(tǒng)觀念才能讓其更好的配合物業(yè)管理部門做好各方面的工作。
2.建立專業(yè)化的人才隊伍
高校后勤如果想要進行物業(yè)管理的創(chuàng)新就一定要有一支具備專業(yè)技能的團隊。為此，我們可以引進具有專業(yè)技能和專業(yè)管理水平的人才，對于目前在職的物業(yè)工作人員則通過組織培訓等方式來培養(yǎng)其管理理念和專業(yè)技能。具體來說，其創(chuàng)新策略可以分為以下幾個方面：首先，我們可以通過競聘上崗的方式來選擇具備專業(yè)素質(zhì)的人才，并通過激勵機制來加強工作人員的市場理念。讓招聘引進來的具備現(xiàn)代專業(yè)技能和理念的人才充分發(fā)揮自己的特長；讓老員工在培訓和學習專業(yè)技能和先進服務管理理念的同時結(jié)合自身豐富的工作經(jīng)驗，更好的發(fā)揮自己特長。其次，加強團隊創(chuàng)新的學習協(xié)作能力，只有不斷努力地學習專業(yè)化的技能等相關的知識才能提升物業(yè)管理的服務水平。包括標準的行業(yè)規(guī)范、專業(yè)的服務技能、良好的溝通水平以及判斷、應變等方面的能力通過不斷的學習才能獲得提升。也只有物業(yè)工作人員在不斷學習新知識、新理念才能提高自身的職業(yè)技能，也只有這樣才能適應愈來愈激烈的市場競爭。
3.進行體制創(chuàng)新改革
高校的后勤物業(yè)管理的改革和創(chuàng)新不僅需要學校各主管部門的支持，還需要學校各被服務的各單位、部門的積極配合。因此，高校的領導以及相關管理人員應該認識到，物業(yè)管理是一個企業(yè)單位，因此其管理模式不應該與行政管理相互混合，不然很容易導致后勤物業(yè)管理的責任分工不明確，服務質(zhì)量下降。其次，高校進行后勤物業(yè)管理創(chuàng)新還需要當?shù)卣谡咭约敖?jīng)費方面給以一定的支持，才能讓物業(yè)管理更加完善。
四、結(jié)束語
隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，高校的后勤管理也需要緊緊圍繞學校教書育人的宗旨為廣大師生提供優(yōu)質(zhì)的服務保障才能適應現(xiàn)代化的時展。因此，我們一定要根據(jù)高校后勤的具體情況來進行改革和創(chuàng)新，引進專業(yè)人才，通過培訓等方式來提高專業(yè)技能，創(chuàng)新理念，引進市場競爭機制，讓后勤物業(yè)管理更上一層樓。
參考文獻：
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關鍵詞：高校；物業(yè)管理；特性；質(zhì)量提升
隨著全國高校后勤社會化改革的不斷深入，高校物業(yè)管理企業(yè)化應運而生。高校物業(yè)管理工作也日顯突出和重要，改革的步伐也隨之逐步加快。但是，高校物業(yè)管理發(fā)展不平衡，滯后于真正意義上的社會化物業(yè)管理，在管理技術、服務質(zhì)量、人員素質(zhì)、服務意識、經(jīng)營意識和業(yè)主觀念上的差異等方面，存在著諸多問題和困難，在一定程度上影響了高校物業(yè)管理的發(fā)展。政府的正確導向、學校的扶持、歷史的沿襲，高校物業(yè)管理企業(yè)目前仍然是高校通過市場方式或非市場方式選擇的主要對象。盡管如此，高校物業(yè)管理企業(yè)還面臨生存的危機，在邁向現(xiàn)代物業(yè)企業(yè)的轉(zhuǎn)型進程中仍面臨諸多問題，如何應對？將直接影響到高校物業(yè)管理企業(yè)生存與發(fā)展。
一、高校物業(yè)管理的現(xiàn)狀
目前高校物業(yè)管理基本上還是沿襲計劃經(jīng)濟時期的行政管理體制，管理模式仍舊是低效福利型的，這種管理模式無論是在管理技術還是在服務質(zhì)量和人員素質(zhì)上都存在著諸多問題，物業(yè)管理在服務意識和經(jīng)營觀念上沒有做到真正意義上的社會化，致使高校物業(yè)管理在一定程度上滯后于社會化物業(yè)管理，影響了高校物業(yè)管理的發(fā)展，同時也影響了高校各項事業(yè)的發(fā)展。高校物業(yè)管理實行的是象征性的有償服務，管理實體與高校簽訂相關物業(yè)管理協(xié)議，但是這種管理往往是在學校的行政指令下進行，缺乏科學依據(jù)和市場標準，協(xié)議相當不穩(wěn)定。尤其在服務費用和服務內(nèi)容等方面往往不按行業(yè)要求和標準辦事，只追求社會效益，不講經(jīng)濟效益，市場經(jīng)營意識淡漠。由于學校屬于事業(yè)單位，物業(yè)管理費用很緊張，于是將物業(yè)管理成本一再壓低，使高校物業(yè)管理陷入了低效率、低水平的虧損經(jīng)營，很難向企業(yè)化、市場化的方向良性發(fā)展。
由于各高校的發(fā)展歷史和現(xiàn)狀不同，物業(yè)管理的情況不一。但總體來說，各高校物業(yè)管理是伴隨著本校的發(fā)展而發(fā)展。從管理模式上，基本上經(jīng)歷了由過去單一的、與原學校一體的行政管理和后勤保障到目前的相對初分專業(yè)、初成體系的物業(yè)管理；從服務方式上，由過去一般基本的生活保障變?yōu)槎嘈问健⒍鄬哟畏?；從管理水平上由過去的傳統(tǒng)房屋管理和后勤服務到目前初具現(xiàn)代物業(yè)管理稚形的管理。相對專業(yè)化的管理模式初步形成。
二、高校物業(yè)管理工作的特性
與一般物業(yè)管理相比高校物業(yè)管理具有很多特殊性。隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展和高校后勤社會化改革的驅(qū)動，高校物業(yè)管理成為高校后勤的一種新模式。近幾年我國高校的快速發(fā)展，使高校物業(yè)管理得到了進步的發(fā)展、鞏固和完善，受到社會的高度重視。深刻認識和分析高校物業(yè)管理的特殊屬性，明確這一工作的著力點，對于搞好高校物業(yè)管理工作有著十分重要的意義。
（1）教育屬性。高校物業(yè)管理作為高校工作的一部分，必須以教學為中心，圍繞教學和育人開展工作，一切作為都要與高校教育、教學、科研的整體目標相適應，并負有“管理育人、服務育人”的責任和義務，成為高校培養(yǎng)人才的有機組成部分。高校物業(yè)不同于其他物業(yè)的這一特性，決定了高校物業(yè)管理在做好物業(yè)服務的同時，還要注重營造育人氛圍等軟環(huán)境建設高校物業(yè)管理所承擔的校園環(huán)境建設是校園文化建設的物質(zhì)載體，它與校園文化建設是密不可分的，它既受校園文化建設的影響，同時又反過來影響校園文化建設。
（2）知識多科性。高校物業(yè)管理工作需要有廣泛的知識技能作為基礎。在社會科學領域涉及到管理學、會計學、教育學、心理學、社會學、法學等，在自然科學領域涉及到的學科則更為廣泛。在工作中知識多科性又表現(xiàn)在專業(yè)技術種類繁多，每個人都有一種或多種專業(yè)技能。這就要求管理人員必須有廣泛的知識和多種專業(yè)的常識，進行科學管理，使各項工作逐步實現(xiàn)標準化、規(guī)范化、制度化，用現(xiàn)代化的管理手段和方法不斷提高科學管理水平
（3）服務對象的特定性。社會物業(yè)服務的對象是社會各行各業(yè)不同職業(yè)的人，而高校是一個高層次、高學歷的教育機構(gòu)，物業(yè)服務的對象是以廣大教師和學生為主的知識群體，也是社會上的一個特殊群體。他們對物業(yè)管理企業(yè)的形象、服務人員的素質(zhì)和服務內(nèi)容都有較高要求，服務和管理更需要精心和講究方式，秩序維持和學生安全顯得特別重要。
（4）群眾性。高校物業(yè)管理的大量工作與群眾有著密切的關系，是為廣大群眾服務的，與群眾的切身利益有密切的關系。同時，它必須時時接受群眾的監(jiān)督和檢驗。這就要求后勤管理工作必須考慮周全，精心安排，稍有疏漏，就會影響其他工作的正常開展和師生的工作、學習的情緒。
三、高校物業(yè)管理質(zhì)量提升的思考
（1）建立高校物業(yè)管理新體系，要從本地區(qū)的物業(yè)管理的實際情況出發(fā)，按照社會主義市場經(jīng)濟和經(jīng)濟規(guī)律的要求，結(jié)合高校物業(yè)管理自身的特點、任務和要求，積極探索和建立一個能使房屋保值和增值，設備設施正常使用，不斷提高居民的生活質(zhì)量，提升居住環(huán)境、人文環(huán)境和生態(tài)環(huán)境，從而達到社會效益 ， 環(huán)境效益和經(jīng)濟效益三者統(tǒng)一的物業(yè)管理體系。這種新體系要把屬地管理和行業(yè)管理有機地結(jié)合起來，把業(yè)主自治管理和物業(yè)公司專業(yè)化管理有機地結(jié)合起來，這樣既能體現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的自主經(jīng)營和規(guī)范運作，又能體現(xiàn)房地產(chǎn)主管部門和行業(yè)的監(jiān)督指導，推進高校物業(yè)管理社會化、企業(yè)化、專業(yè)化和標準化。
（2）加強員工技術培訓。高素質(zhì)人才不僅是實現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化的要求，也是實現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的基本條件。目前各高校的物業(yè)管理大多數(shù)是以原后勤職工為主體，這部分人員物業(yè)管理的專業(yè)知識、專業(yè)技能相對缺乏。保潔、綠化、維修、保安等工種均有較強的技術性，每天又直接面對師生，這些員工素質(zhì)的好壞、業(yè)務能力的高低，直接影響到物業(yè)管理的質(zhì)量，直接導致師生的滿意度，直接影響各高校的發(fā)展和辦學水平。部分物業(yè)管理人員不僅需要具備專業(yè)技術知識，還要具備計算機應用、經(jīng)營學、心理學等多方面素質(zhì)，員工的培訓極為必要。
（3）提升專業(yè)化管理和服務的水平。由于高校物業(yè)管理所涉及的內(nèi)容較為廣泛，專業(yè)性強。需要對高校物業(yè)管理隊伍按照國家規(guī)定的物業(yè)管理標準，緊密結(jié)合高校的實際，加強專業(yè)建設。為保證管理水平，還可適當引進一些社會上如保安、綠化等專業(yè)化管理企業(yè)到校區(qū)管理，尤其是對那些正處在發(fā)展過程中的高校物業(yè)管理來說更適宜，這也是高校物業(yè)管理發(fā)展的一個趨勢。校外物業(yè)管理公司的介入、不僅為高校帶來規(guī)范化、標準化、科學化的物業(yè)管理，也引入了現(xiàn)代化的經(jīng)營理念，使高校物業(yè)管理行業(yè)充滿生機和活力。
（4）理順物業(yè)管理中的各種關系。物業(yè)管理是一種服務性行業(yè)，涉及到各種行業(yè)、各種部門，要結(jié)合物業(yè)管理的任務和特點，正確處理好物業(yè)管理與行政管理的關系、依法管理與自主管理的關系、自治管理與專業(yè)管理的關系、市場經(jīng)濟規(guī)律與教育規(guī)律之間的關系、經(jīng)濟效益與社會效益之間的關系、眼前利益與長遠利益之間的關系。促進物業(yè)管理有效、健康的發(fā)展。
四、結(jié)語
高校物業(yè)管理是一項非常繁瑣又比較辛苦的工作，既是高校的“門面”和“窗口”，也是高校事業(yè)發(fā)展必不可少的一環(huán)。做好物業(yè)管理工作是高校物業(yè)工作者的天職，也是高校發(fā)展與生俱來的永恒課題。從職能分工看，物業(yè)管理工作其實是機關工作的一部分，它服務于高校各項工作，以大局為先，以服務為重。客觀的說沒有高質(zhì)量的物業(yè)管理工作，高校的各項工作就會失去基礎和動力，一切都將無從談起。為此如何提高高校的物業(yè)管理工作是每一位高校物業(yè)管理人員必須認真思考的問題。
參考文獻：
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關鍵詞：高校物業(yè)管理；解決方法
高校物業(yè)管理企業(yè)大多是高校后勤企業(yè)，也有部分是社會企業(yè)。只要是高校物業(yè)企業(yè)都要遵循教育規(guī)律，保證學校正常教學秩序和營造良好育人環(huán)境的基礎。高校物業(yè)管理服務的是學生老師，而普通社區(qū)物業(yè)管理是小區(qū)業(yè)主，所以兩者有著很大的差別。高校物業(yè)管理較社會的物業(yè)管理較單一，但高校物業(yè)管理中存在的一些問題，也比較復雜，現(xiàn)對高校物業(yè)管理的問題進行了分析，并提出了解決方法。
一、高校物業(yè)資金不足
目前各高校的物業(yè)管理經(jīng)費主要是由高校后勤企業(yè)與社會物業(yè)企業(yè)投標競爭而來，大多數(shù)企業(yè)為了能中標，不惜用低成本來取得最后的物業(yè)，學校行政按照競標價支付物業(yè)費用?，F(xiàn)高校的管理日趨完善，對物業(yè)使用與管理服務的要求也越來越高，無論是從人員配備還是使用設備，都提出了很高的要求。由于高校物業(yè)使用率高，維護難度大，工作量大，需要投入的人力、物力多；另一方面高技術的裝備，包括自動消防、安防裝置、集中的設備自動化系統(tǒng)和集中管理監(jiān)控系統(tǒng)、物業(yè)管理信息系統(tǒng)等需逐步配備完善，專業(yè)化工具設備必不可少。所以在高校物業(yè)的管理中工作投入不足的問題日顯突出。解決方法：高校物業(yè)管理工作，首先要科學管理、精打細算、嚴格控制成本。資金是物業(yè)管理的基礎，也是高校物業(yè)提供優(yōu)質(zhì)服務，開展工作的保障。按照慣例，學校從甲方的角度對高校物業(yè)企業(yè)的服務進行考核，優(yōu)勝劣汰，但資金有限，無法維持正常的工作運行?，F(xiàn)在的高校物業(yè)企業(yè)是按照市場經(jīng)濟的要求，而形成的物業(yè)管理公司，可以經(jīng)甲方同意獲取合理的利潤，待物業(yè)公司實行有償服務后，開發(fā)各種服務項目，不僅為學生提供更多的便利，又可以增加物業(yè)企業(yè)的資金，改善企業(yè)的經(jīng)費問題。企業(yè)的資金增多，員工的工資多了，積極性與主動性也會有很大的改善，企業(yè)管理到位，向?qū)W校和全體師生員工提供更多的優(yōu)質(zhì)服務。
二、員工整體職業(yè)素質(zhì)不高
高校物業(yè)管理人員在服務育人方面還有待提高。高校物業(yè)作為高校工作不可或缺的一部分，其工作人員（如宿管員）與學生的接觸時間長，工作人員的一言一行都在潛移默化的影響著學生。所以說高校物業(yè)肩負著“管理育人，服務育人”的責任和義務?，F(xiàn)高校物業(yè)大部分員工缺乏專門的技術培訓，并且學歷較低，經(jīng)調(diào)查，小學、初中生占到了60％之多，中專、高中生只占到了20％，具有?？?、中級以上技術等級的甚至不足20％，黨員比例不到5％。目前絕大多數(shù)高校都設有物業(yè)管理專業(yè)部門，但專業(yè)技術水平亟待提高。員工年齡結(jié)構(gòu)老化，由于物業(yè)人員的工作強度很大，而且又臟又累，工資又低，許多年輕人都望而卻步，不愿意干，所以在招聘時對年齡的要求有所降低，老年人的身體健康問題也存在著嚴重隱患。以上的原因造成了高校后勤企業(yè)員工三多三少的現(xiàn)象：老年人多，年輕人少；普通員工多，技術人員少；文化水平低的多，高的少。解決方法：第一，從招聘源頭抓起，加強人員聘用的管理工作。在招聘過程中，除了要檢查應聘人員的一些相關證書以外，其員工身體健康情況必須要認真核查。了解員工是否患有在工作中容易出意外的疾病的同時，從側(cè)面也了解一下是否有家族病史等，除了以上兩個招聘的基本內(nèi)容，還要重視對求職者的個人素質(zhì)、主人翁意識、工作能力等方面的考察。第二，加強高校物業(yè)管理人員的職業(yè)技能培訓。高校物業(yè)服務人員的個人素質(zhì)及專業(yè)技能是影響服務質(zhì)量的重要因素，個人素質(zhì)與專業(yè)技能的提高主要靠高校物業(yè)人員自身的知識水平和學習，如果員工的自我學習較差，還需要物業(yè)管理者不斷的培訓和引導。通過不斷地加強專業(yè)知識、自身素質(zhì)、崗位技能等的學習培訓，來提高員工綜合素質(zhì)。高校物業(yè)企業(yè)員工不僅要組織學習本企業(yè)的相關理論知識，管理規(guī)章制度，崗位工作流程，程序的規(guī)范操作等常規(guī)培訓學習，還要通過開展日常的工作經(jīng)驗的交流會及崗位技能競賽等花樣方式，促進高校物業(yè)管理的人文品位、文化氛圍的進一步提升。
三、管理制度不規(guī)范性
高校的物業(yè)企業(yè)發(fā)展的時間并不是很長，所以，高校物業(yè)企業(yè)的管理制度不夠健全，工作行為和運作都不夠規(guī)范化，尤其是基礎建設要有待加強。由本校組建的物業(yè)管理隊伍還是占很大的比例，從軟硬件建設、人員結(jié)構(gòu)組成等方面與社會上有經(jīng)驗的物業(yè)管理企業(yè)相比還有很大的差距，現(xiàn)在，高校物業(yè)管理企業(yè)雖然也制定了一些關于工作中相關的企業(yè)制度，但與社會上的企業(yè)相比，還不成體系，不夠完善，執(zhí)行起來也不夠嚴格。解決方法：高校物業(yè)管理企業(yè)在工作中要做到微笑多一點，服務好一點，寬容多一點，行動快一點，注意把握好與服務對象接觸時的有效溝通及服務標準，達到行為有規(guī)范，服務有品質(zhì)，行動有效率，做事有方法等。如果加強管理和服務，首先要加強員工手冊、工作相關程序的文件和服務作業(yè)指導用書的制定，并加強宣傳教育，使每一項的物業(yè)管理和服務都有跡可循，都按標準操作。其次，員工的的工作狀態(tài)要注意，員工工作時要穿工作服，佩戴工號牌，工作儀態(tài)要端正等，在工作的服務態(tài)度方面要做到誠心、耐心、熱心，有微笑、有禮貌的服務等。再次要根據(jù)學校甲方的要求進一步整改服務規(guī)范，使所有的工作人員對工作流程、內(nèi)容、要求、標準及考核的缺陷，都要認真整改落實。另外，高校物業(yè)管理企業(yè)要欣然接受學校有關部門的監(jiān)督，進一步完善高校物業(yè)管理標準和服務的質(zhì)量。高校物業(yè)管理不僅要對物進行管理，還要肩負育人的重責，其管理存在很多復雜性，各高校的管理情況也不一樣，總之，高校物業(yè)管理的好壞取決于最大限度滿足服務對象的需求。高校物業(yè)管理企業(yè)要進一步加強與服務對象的有效溝通，是提高物業(yè)管理水平的一種重要途徑。另外高校物業(yè)管理企業(yè)要加強服務意識、責任意識，樹立良好的職業(yè)形象，讓高校物業(yè)管理企業(yè)和廣大師生一起共建一個和諧的校園。
作者:張正海 單位:南京師范大學后勤服務中心物管中心
參考文獻:
經(jīng)過近幾年的發(fā)展，高校后勤物業(yè)管理社會化改革取得了一定的成績。但隨著高校辦學規(guī)模的不斷擴大以及學校發(fā)展對后勤服務需要的日益增強，服務市場不斷擴充，高校后勤物業(yè)管理迎來了進一步的發(fā)展機遇。同時對服務質(zhì)量的需求不斷提高，也給后勤物業(yè)管理的發(fā)展帶來了挑戰(zhàn)。
目前各高校后勤物業(yè)管理主要還是由學校后勤集團組建的物業(yè)管理公司經(jīng)營，人員由學校分流人員及聘用臨時工組成。與此同時，社會很多專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)開始注視并逐步滲透，把高校作為一個廣闊而有潛力的市場進行開發(fā)，高校已成為物業(yè)管理企業(yè)展開激烈競爭的重要市場。這樣，一方面學校從安排人員，減少成本等因素考慮，占據(jù)著高校物業(yè)管理的大部分市場，而另一方面，社會專業(yè)物業(yè)管理公司為了搶占市場，拼命想擠進來。
2高校物業(yè)發(fā)展中存在的主要問題
2.1難以與市場化、專業(yè)化、企業(yè)化經(jīng)營的模式真正接軌
學校后勤集團組建的物業(yè)管理公司由于在用人機制、制度建設、經(jīng)營管理等方面的不健全，難以真正達到專業(yè)化、企業(yè)化的要求。
2.2缺乏服務意識，服務水平低下
目前高校物業(yè)管理人員普遍還停留在值班員、保潔員的身份上，服務意識弱、水平低、辦事效率差，缺乏統(tǒng)一的行之有效的管理。
2.3物業(yè)管理隊伍知識老化，年齡老化問題嚴重
高校物業(yè)管理者中大部分是從學校各部門分流的人員，沒有系統(tǒng)學習物業(yè)管理的專業(yè)知識，而大部分值班員、保潔員來自招聘的年齡偏大民工，本身素質(zhì)較低，又沒有經(jīng)過系統(tǒng)的培訓。這樣必然造成管理上不去，服務不到位。
2.4高校物業(yè)公司盈利能力低，缺乏造血功能
大多數(shù)高校后勤物業(yè)管理費用還是靠學校撥款，物業(yè)管理公司盈利能力不足。原因在于：一方面是廣大師生觀念沒有轉(zhuǎn)變，沒有從福利型服務觀念轉(zhuǎn)變成有償服務的觀念。另一方面則是由于物業(yè)管理公司服務水平差，達不到師生的要求。
以上幾個方面相互影響，造成了目前高校雖然成立了物業(yè)管理公司，但離市場化、專業(yè)化、企業(yè)化的目標還相差太遠。
3高校后勤物業(yè)管理的特點
高校后勤物業(yè)管理企業(yè)和社會品牌物業(yè)管理企業(yè)一樣，都要追求管理的專業(yè)化、規(guī)范化和科學化，通過規(guī)范的市場運作，精心嚴密的管理，細致周到的服務不斷去提升服務質(zhì)量和管理水平，不斷創(chuàng)立各自的品牌。但高校后勤物業(yè)也有別于社會其他類型物業(yè)的地方，一個顯著的特點就是高校物業(yè)具有教育性和功能性相統(tǒng)一。高校后勤物業(yè)管理企業(yè)應該在推進和實施高校物業(yè)管理的過程中遵循教育性的特點，不斷將物業(yè)服務的功能與學校教書育人的功能實現(xiàn)和諧的統(tǒng)一。另外象高校學生相對集中、流動性大、物業(yè)使用頻率高等特點，在從事高校物業(yè)管理時應高度予以重視。*
4加強現(xiàn)階段高校物業(yè)管理的思路
4.1引入競爭機制，促進高校物業(yè)管理公司發(fā)展
目前高校物業(yè)管理的水平與專業(yè)物業(yè)公司的水平還存在較大差別，而他們卻占據(jù)著高校物業(yè)管理的絕大部分市場。為了促進高校物業(yè)管理水平的提高，學校后勤有必要有選擇地放開部分市場，讓社會上有實力的優(yōu)秀專業(yè)物業(yè)管理公司參與到學校物業(yè)管理中來。通過競爭、對比來提高學校后勤物業(yè)管理公司的服務質(zhì)量。使其盡快朝著專業(yè)化、規(guī)范化、科學化的道路上發(fā)展。競爭機制是市場化的一種重要手段，是企業(yè)改革發(fā)展的動力。在競爭面前，學校后勤物業(yè)管理公司才會有發(fā)展，不會在后勤社會化面前被淘汰。
4.2加強物業(yè)管理隊伍建設，提高管理專業(yè)化水平
后勤物業(yè)管理公司由學校總務處轉(zhuǎn)型而來，人員專業(yè)素質(zhì)不高，缺乏專業(yè)的物業(yè)管理知識。因此要想提高高校物業(yè)管理公司的水平，一個重要的方面就是全面普及物業(yè)管理知識，采取送出去或引進來的方式，從上到下進行系統(tǒng)的培訓。與此同時在選聘員工時嚴格把關，使員工朝著年輕化、知識化的方向發(fā)展。只有物業(yè)管理隊伍素質(zhì)得到全面提高，才能提高物業(yè)公司的服務水平，增強物業(yè)公司管理的專業(yè)化程度。
4.3健全各項管理制度，加快后勤物業(yè)管理的規(guī)范化
制度是管理的基礎，是管理思想和服務意識的體現(xiàn)。學校物業(yè)管理公司首先應從內(nèi)部管理上下功夫，建立健全各項規(guī)章制度，并狠抓制度的落實。在制度的執(zhí)行上接受學校和廣大師生的監(jiān)督。多與師生交流溝通，爭取他們的支持和配合。在日常的工作中注意收集各種反饋信息，不斷完善管理制度，使后勤物業(yè)管理工作盡快實現(xiàn)規(guī)范化。
4.4加強高校物業(yè)管理公司的品牌建設，增強市場競爭力
隨著高校物業(yè)管理公司的發(fā)展，在立足高校為師生服務的基礎上，還有必要走出校園到社會上參與市場競爭。因此，高校物業(yè)管理公司必須加強自身品牌建設，形成自己的服務特色，用質(zhì)量和信譽去贏得市場。反過來，高校物業(yè)管理公司參與市場競爭對自身的建設和發(fā)展有著極大的促進作用，有助于提高高校物業(yè)管理的服務質(zhì)量，可以這么說，加快高校物業(yè)管理公司的品牌建設，積極地參與市場競爭，是高校物業(yè)下一步地發(fā)展方向。
4.5走市場化經(jīng)營道路，提高盈利能力
在過去，高校后勤服務工作是單純的行政福利型管理，所有費用由國家包下來，不重視成本，不講經(jīng)濟效益。近幾年來通過后勤改革，學校后勤逐步轉(zhuǎn)向經(jīng)營服務型和有償服務型，開始講成本，講效益。但目前各高校物業(yè)公司的盈利能力還是不高，還需要學校不斷輸血才能維持其正常運轉(zhuǎn)。要提高物業(yè)公司的盈利能力可從幾個方面著手：
（1）提高服務質(zhì)量是基礎，只有服務質(zhì)量上去了，有償服務才會理直氣壯。
（2）針對不同的服務對象，提供形式多樣的特色服務。如在學生宿舍提供有償洗衣、在教師住宅開展家政等特約服務。
（3）教師住宅區(qū)的有償物業(yè)服務同市場接軌，提高收費標準。學校物業(yè)管理的特殊性主要體現(xiàn)在教學樓和學生宿舍的服務上，而教師住宅的物業(yè)管理要逐步同市場接軌，這樣就能有效的改善學校的物業(yè)管理公司的盈利水平。
只有盈利能力上去了，高校物業(yè)管理公司才能真正成為“自主經(jīng)營，自負盈虧，自我約束，自我發(fā)展”的企業(yè)法人。
5以人為本，共建和諧校園
物業(yè)管理公司管理的是物業(yè)，服務對象是人。物業(yè)管理的好壞，取決于服務對象的滿意度。加強與服務對象的溝通，反饋服務質(zhì)量的意見是提高物業(yè)管理水平的一種重要途徑。高校物業(yè)管理有著有別于其他物業(yè)管理的特殊性，它承載著一定的教育功能。在高校物業(yè)管理中，讓部分大學生參與到物業(yè)管理中來，一方面有助增強他們的社會實踐經(jīng)驗。另一方面可以加強與服務對象——廣大師生的溝通，提高物業(yè)服務的質(zhì)量；另一方面，可以給貧困家庭的大學生提供一些打工的機會，給以他們關愛。讓高校物業(yè)管理公司和廣大師生一起共建一個和諧的校園。
參考文獻
［1］湯滿意.高校后勤社會化改革的物業(yè)管理［J］.湖南稅務高等專科學校學報，2004.
關鍵詞：高校；物業(yè)管理；發(fā)展趨勢
隨著高校不斷的發(fā)展和進步，越來越多的智能化和大型化的教學科研樓宇得到新建和發(fā)展，所以高校實施物業(yè)管理是非常有必要的必須實現(xiàn)物業(yè)的科學和規(guī)范管理，才能延長相關設施設備和樓宇的使用壽命，讓學校的固有資產(chǎn)得到保值；正因為這樣的背景，高校物業(yè)管理逐漸提升管理力度和深化改革，逐漸從傳統(tǒng)的學校后勤自我經(jīng)營模式轉(zhuǎn)換為專業(yè)化的模式，讓管理的范圍得到擴大；很多高校的物業(yè)管理中會聘請社會上優(yōu)質(zhì)的物業(yè)公司，為學校的發(fā)展和進步提供更加專業(yè)的物業(yè)管理與服務，所以物業(yè)市場服務的競爭逐漸變大。
一、高校物業(yè)發(fā)展的歷程
（一）傳統(tǒng)的高校后勤管理
傳統(tǒng)的高校后勤管理主要是學校專門設立的后勤管理部門，負責學校的日常管理工作和運行，跟現(xiàn)代的物業(yè)管理相比存在很大的差異；在傳統(tǒng)的學校后勤管理中，雖然學校的相關后勤工作得到了保障，但是由于后勤部門在發(fā)展進步過程中沒有受到相關的壓力，導致相關的員工沒有經(jīng)過專業(yè)的培訓，后勤服務意識越來越差，在新時期的背景下，這種管理模式已經(jīng)適應不了學校的發(fā)展；許多高校為了提升后勤管理的服務質(zhì)量，采取了相應的措施，改變了單一的后勤管理，讓整個后勤管理成為一個團體，通過團體的努力共同打造高效的學校管理，為高校的發(fā)展和進步提供必要的基礎。
高校后勤團隊的實質(zhì)性工作還是原來的后勤管理，只是在經(jīng)濟和人事上面有了更獨立的權利，可是這種模式由于才興起，在日常管理過程中只能維持基本的運轉(zhuǎn)，達不到學校的高效管理。
（二）物業(yè)管理取代后勤部分管理
隨著我國教育領域的快速發(fā)展，高校物業(yè)管理已經(jīng)成為不可或缺的組成部分，也是逐漸取代高校后勤管理的重要模式，物業(yè)企業(yè)取代高校后勤管理成為必然的發(fā)展趨勢[1]；要想實現(xiàn)高校物業(yè)管理的高效性，就必須脫離學校的束縛，引進社會上優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理公司，讓整個物業(yè)競爭市場變得更加激烈，促進學校物業(yè)管理工作的提升，物業(yè)管理企業(yè)會根據(jù)學校的實際情況開展更專業(yè)和有層次化的物業(yè)管理服務，在傳統(tǒng)的后勤管理基礎上得到了創(chuàng)新和發(fā)展。
二、當前我國高校物業(yè)管理的特點
（一）高校物業(yè)管理在某種程度上具有政治任務
物業(yè)管理更多的是針對住宅的管理，住宅的物業(yè)管理最終目的是為住戶創(chuàng)造優(yōu)良的生活環(huán)境，實現(xiàn)物業(yè)的價值，而高校物業(yè)管理主要目的是為師生創(chuàng)造良好的教學環(huán)境，讓學校的整體形象得到提升；學校的良好的環(huán)境體現(xiàn)在多個方面，比如學生的生活住宿管理、學校的安全穩(wěn)定管理以及校園的學風校風問題管理等，是一個綜合性的管理。
（二）高校物業(yè)管理具有育人的功能
學生是構(gòu)成高校的主要因素，高校的進步和發(fā)展都是圍繞學生進行的，所以學生是高校的主體，良好的學校管理引導學生樹立做正確的價值觀念，所以高校的物業(yè)管理具有育人的功能，有助于培養(yǎng)學生良好的品質(zhì)，讓他們在優(yōu)質(zhì)的校園環(huán)境中積極健康的成長；另外受到物業(yè)后勤人員的積極影響，讓學生更尊重別人的勞動成果，培養(yǎng)他們熱愛勞動的優(yōu)良品質(zhì)。
三、高校物業(yè)管理發(fā)展趨勢分析
（一）物業(yè)所有權與經(jīng)營權分離
從傳統(tǒng)的高校后勤管理到現(xiàn)代的物業(yè)管理，高校一直在做出努力和進步，但是整體的效果都沒有達到最好，主要的原因是高校物業(yè)的所有權與經(jīng)營權沒有分離，在很多責任和權力上沒有分清，學校管理在遇到問題的時候找不到責任的主體，不利于整體的發(fā)展；為了促進高校物業(yè)的更好發(fā)展，必須實現(xiàn)物業(yè)所有權與經(jīng)營權的分離，讓相互之間的責任和權力得到明確，實現(xiàn)高校社會的發(fā)展和改革，同時也是高校后勤社會化改革的重要保障。
（二）物業(yè)管理的市場化與社會化
高校物業(yè)管理必須實現(xiàn)市場化與社會化，脫離原來的學校管理模式，讓高校的物業(yè)管理質(zhì)量得到提升；物業(yè)企業(yè)必須建立完善的運營管理機制，根據(jù)高校的實際情況，開展更專業(yè)化和多元化的經(jīng)營服務；另外高校物I管理還要擴大規(guī)模，逐步走向社會，讓高校物業(yè)獲得更大的發(fā)展，結(jié)合社會中的物業(yè)管理，壯大高校物業(yè)管理的實力，只有這樣才能保證高校物業(yè)管理水平的提升，為高校的師生創(chuàng)造更安全和諧的生活和學習環(huán)境。
（三）物業(yè)管理管理的專業(yè)化與規(guī)范化
高校物業(yè)管理設涉及的內(nèi)容比較廣泛，為了實現(xiàn)高校物業(yè)管理的質(zhì)量提升，物業(yè)管理必須更加專業(yè)和規(guī)范；高校是培養(yǎng)人才的地方，學校的高科技設施非常多，在對設施設備進行維護的時候，需要更加專業(yè)的人才；另外高校的物業(yè)管理要求比較嚴格，物業(yè)管理企業(yè)必須根據(jù)國家的相關政策來開展工作，建立一套科學規(guī)范的管理制度，讓高校的物業(yè)管理更規(guī)范。
四、結(jié)束語
高校物業(yè)管理從傳統(tǒng)的高校后勤服務到現(xiàn)在引進的先進物業(yè)管理企業(yè)，經(jīng)歷了很漫長的過程，希望通過我們努力讓高校物業(yè)管理更加規(guī)范和完善，實現(xiàn)高校物業(yè)管理質(zhì)量的提升，滿足高校不斷的發(fā)展和進步；未來的高校物業(yè)市場將會更加輝煌，出現(xiàn)欣欣向榮的景象。
